宿泊コラム

2025年7月8日

民泊運営、プロに任せるべき？代行業者のメリット・デメリットを徹底比較

1.はじめに：民泊運営代行とは？

近年、副業としても注目される民泊運営ですが、その業務は多岐にわたります。物件の準備から日々の清掃、ゲスト対応、集客、さらには複雑な法手続きまで、個人で行うにはかなりの時間と労力が必要です。

そこで登場するのが「民泊運営代行サービス」です。これは、文字通り民泊運営に関わるさまざまな業務を専門業者に委託できるサービスのことです。

具体的には、以下のような業務を依頼できます。

物件のリスティング作成・管理
宿泊予約の管理
ゲストからの問い合わせ対応（多言語含む）
チェックイン・チェックアウト対応
清掃・リネン交換
トラブル発生時の一次対応
収益管理

民泊運営代行を利用することで、オーナー様は煩雑な日常業務から解放され、より戦略的な部分に集中したり、他の事業や本業に時間を割いたりすることが可能になります。本記事では、この民泊運営代行を利用するメリットとデメリットについて詳しく見ていきましょう。

2.民泊運営を代行業者に依頼するメリット

(1)運営にかかる時間と労力を大幅に削減できる

民泊運営は、日々の多岐にわたる業務が発生します。例えば、ゲストからの問い合わせ対応、予約管理、清掃手配、チェックイン・チェックアウト対応、設備のメンテナンスなどが挙げられます。これら全ての業務を個人で行う場合、膨大な時間と労力がかかります。

特に副業として民泊を運営している方や、本業が忙しい方にとって、これらの業務負担は大きなハードルとなり得ます。

代行業者に依頼することで、これらの煩雑な日常業務を一括して任せることが可能です。これにより、オーナー様は運営にかかる時間や労力を大幅に削減し、以下のような時間を確保できるようになります。

本業やプライベートに充てる時間
複数物件の運営に集中する時間
民泊事業の拡大戦略を練る時間

業務内容	個人運営の場合の負担	代行業者利用の場合
問い合わせ対応	毎日・随時	業者任せ
清掃・リネン交換	手配・確認が必要	業者手配・管理
チェックイン/アウト	立ち合い・案内が必要	業者対応

このように、代行業者を利用することで、運営業務から解放され、時間的・精神的な負担を大きく軽減できる点が最大のメリットと言えるでしょう。

(2)専門知識と経験に基づいた高品質な運営が可能になる

民泊運営代行業者は、多くの物件を手がける中で培った豊富な経験と専門知識を持っています。これにより、個人では難しい高品質な運営を実現できます。

具体的には、以下のようなメリットがあります。

集客力向上: 魅力的なリスティング作成や写真撮影、価格設定の最適化など、集客ノウハウを活用します。
ゲスト満足度向上: 迅速かつ丁寧な問い合わせ対応、円滑なチェックイン・アウト、快適な滞在環境の提供など、ゲスト対応の質が高いです。
トラブル対応: 予期せぬトラブル発生時も、専門知識に基づいた迅速かつ適切な対応を行います。

運営内容	個人運営の課題例	代行業者による解決例
リスティング	魅力的に見せる方法が分からない	プロの写真・文章で集客力アップ
ゲスト対応	返信が遅れる・多言語対応が難しい	24時間体制・多言語対応で迅速な対応
清掃・メンテナンス	手配や品質管理に手間がかかる	提携業者による高品質で安定したサービス提供

これらの専門的なサポートにより、稼働率やレビュー評価の向上に繋がり、結果として収益アップも期待できます。プロの視点を取り入れることで、より安定した質の高い民泊運営が可能となるのです。

(3)遠隔地からでも安心して民泊経営ができる

民泊運営代行業者を利用する大きなメリットの一つに、物件が所有者の居住地から離れている場合でも、安心して経営を続けられる点が挙げられます。

例えば、以下のようなケースで特に有効です。

地方に物件を所有しているが、都市部に住んでいる
海外に在住している
仕事などで頻繁に遠方へ出張する

代行業者は、物件の所在地で日常的な管理やゲスト対応を行います。これにより、オーナー様は物理的な距離に縛られることなく、投資としての民泊経営に集中できます。

具体的なサポート例：

サポート内容	詳細
鍵の受け渡し	スマートロック設置や現地での受け渡し対応
清掃・リネン交換	宿泊後の迅速な清掃手配
設備点検・軽微な修繕	定期的な確認や必要に応じた対応
緊急時対応	ゲストからの連絡やトラブルへの駆けつけ

これらの業務を現地で行ってくれるため、オーナー様は現地に赴く必要がなく、時間や交通費の節約にもつながります。物理的な制約から解放され、より柔軟な民泊経営が可能になります。

(4)法的・行政手続きのサポートを受けられる

民泊を合法的に運営するためには、住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出や、条例による規制など、様々な法的・行政手続きが必要です。これらの手続きは複雑で専門的な知識を要するため、個人で行うには負担が大きい場合があります。

代行業者に依頼することで、これらの煩雑な手続きに関するサポートを受けられます。

具体的なサポート内容の例
- 住宅宿泊事業の届出書類作成・提出代行
- 消防法令適合通知書の取得サポート
- 各自治体の条例に基づく手続きサポート
- 変更届出や廃業届出などの手続きサポート

これにより、法令違反のリスクを減らし、安心して民泊運営を行うことができます。

手続き内容	代行サポートの有無	負担軽減度
住宅宿泊事業届出	あり	高い
消防法令手続き	あり	高い
自治体条例手続き	あり	高い
法令変更時の対応	あり	高い

専門家によるサポートを受けることで、手続き漏れや不備を防ぎ、スムーズに運営を開始・継続できます。

(5)ゲスト対応（問い合わせ・トラブル含む）を一任できる

民泊運営において、ゲストからの問い合わせや予約リクエストへの迅速な対応は非常に重要です。また、滞在中のトラブル発生時にも冷静かつ適切な対応が求められます。これらの対応は、時間帯を問わず発生する可能性があるため、オーナー様ご自身で行うには大きな負担となる場合があります。

代行業者を利用することで、こうしたゲスト対応業務をすべて任せることが可能です。

問い合わせ対応: 予約前の質問、道案内など
滞在中のサポート: 設備の使い方、周辺情報提供など
トラブル対応: 鍵の紛失、設備故障、近隣トラブルなど

特に、海外からのゲストが多い場合、言語の壁も大きな課題となりますが、多言語対応可能な代行業者であれば安心して任せられます。緊急時にも24時間体制で対応してくれる業者を選べば、オーナー様は安心して本業やプライベートに集中できます。プロの経験に基づいた丁寧かつ迅速な対応は、ゲスト満足度の向上にも繋がり、良いレビュー獲得にも貢献するでしょう。

3.民泊運営を代行業者に依頼するデメリット

(1)代行費用が発生し、コストが増加する可能性がある

民泊運営代行業者を利用する最大のデメリットの一つは、当然ながら代行費用が発生することです。これは、運営にかかる手間や時間を削減できるメリットと表裏一体の関係にあります。

費用体系は業者によって様々ですが、主に以下の形式が一般的です。

売上レベニューシェア型: 売上の一部（例：15%～30%）を代行費用として支払う方式。売上が多いほど費用も増えますが、赤字リスクは低いと言えます。
固定月額型: 売上に関わらず、毎月一定の費用を支払う方式。売上が安定している物件や、高稼働が見込める物件に適しています。
成果報酬型: 特定の成果（例：予約獲得数）に応じて費用が発生する方式。

これらの費用が発生することで、オーナー自身で運営する場合と比較して手元に残る収益が減少する可能性があります。特に稼働率が低い時期や、物件の収益性が低い場合は、費用負担が重く感じられることもあります。複数の業者から見積もりを取り、費用対効果を慎重に比較検討することが重要です。

(2)ゲストとの直接的な交流機会が失われる

民泊運営代行業者に依頼すると、ゲストとのコミュニケーションや交流は基本的に代行業者が行います。

これは、以下のような側面でデメリットとなり得ます。

交流機会の喪失:
- ゲストとの直接的な触れ合いや、地域の魅力を伝えたりする機会がなくなります。
- 運営者自身のホスピタリティを発揮し、ゲストの満足度を高める喜びが得られにくくなります。
ゲストのニーズ把握の難しさ:
- 代行業者を介するため、ゲストからの生の意見や要望を直接聞き取る機会が減ります。
- これにより、サービス改善や物件の魅力向上に繋がるヒントを得にくくなる可能性があります。

交流の機会	直接運営の場合	代行利用の場合
ゲストとの会話	頻繁に発生	ほぼ無し（業者経由）
ニーズ把握	ダイレクト	間接的

民泊運営の醍醐味の一つであるゲストとの交流を楽しみたい方や、ゲストの声を直接聞いて運営改善に活かしたい方にとっては、この点は大きなデメリットと言えるでしょう。

(3)運営ノウハウが蓄積されにくい

民泊運営を代行業者に任せることは、日々の煩雑な業務から解放される大きなメリットがあります。しかしその反面、オーナー様自身に運営に関するノウハウが蓄積されにくいというデメリットも存在します。

代行業者に業務を委託することで、予約管理、清掃手配、ゲスト対応など、運営の具体的なプロセスや問題解決の経験を直接積む機会が減少します。

例えば、

予約管理システムの使い方：業者が全て行うため習得しない
ゲストからの特別な要望への対応：業者が対応するため経験できない
繁忙期・閑散期の集客戦略：業者のノウハウに依存する

といった点は、自身で運営していれば自然と身につく知識やスキルです。

将来的にご自身での運営を検討されている場合や、民泊事業について深く理解したいと考えているオーナー様にとっては、この点は考慮すべきデメリットと言えるでしょう。運営の「なぜ？」や「どのように？」を知る機会が少なくなるため、事業全体を俯瞰する力が養われにくい可能性があります。

(4)業者によってサービスの質にばらつきがある

民泊運営代行業者を選ぶ上で注意したいのが、サービス品質の均一性がない点です。多くの業者が存在するため、提供されるサービスの質や得意とする分野には大きな違いが見られます。

具体的には、

ゲスト対応の迅速さ
清掃の丁寧さ
集客力（リスティング最適化など）
トラブル発生時の対応力

などが業者によって異なります。

例えば、以下の表のように、同じ料金体系でも清掃品質に差があるケースも少なくありません。

業者名	清掃品質	ゲスト評価
A社	高い	★★★★☆
B社	普通	★★★☆☆
C社	低い	★★☆☆☆

そのため、複数の業者を比較検討し、過去の実績や口コミ、実際に提供されるサービスの範囲などをしっかりと確認することが非常に重要になります。安さだけで決めず、信頼できる業者を見つけるための情報収集が欠かせません。

4.民泊運営代行業者を選ぶ際の比較検討ポイント

(1)提供されるサービス内容と範囲

代行業者を選ぶにあたり、まず確認すべきは提供されるサービス内容と範囲です。業者によって、サポートしてくれる業務は大きく異なります。

主なサービス内容としては、以下のようなものがあります。

集客・予約管理: 複数の予約サイトへの掲載、料金設定、予約管理
ゲスト対応: 問い合わせ対応、チェックイン・チェックアウト手続き、滞在中のサポート
清掃・リネン交換: 部屋の清掃、タオルの交換、消耗品の補充
物件管理: 鍵の受け渡し、設備のメンテナンス、緊急時の対応
その他: 消耗品手配、写真撮影、インテリアアドバイス、法令対応サポートなど

サービス項目	多くの業者が提供	一部の業者が提供
予約管理	〇
ゲスト対応	〇
清掃	〇
消耗品手配		〇
インテリアアドバイス		〇

ご自身の運営スタイルや物件の状況に合わせて、必要なサービスが含まれているかを確認することが重要です。フルサポートが必要なのか、一部の業務だけを依頼したいのかなど、ニーズに合った業者を選びましょう。サービス内容が明確でない場合は、事前にしっかりと問い合わせて確認することをおすすめします。

(2)料金体系と費用対効果

民泊運営代行業者に支払う費用は、提供されるサービス内容や成果によって大きく異なります。主な料金体系としては、以下のタイプがあります。

固定費用型: 月額〇〇円など、毎月決まった額を支払う方式です。
成果報酬型: 売上の一部（例: 宿泊料金の20%）を支払う方式です。
複合型: 固定費用と成果報酬を組み合わせた方式です。

料金体系	メリット	デメリット
固定費用型	費用が予測しやすい	売上が低くても費用は一定
成果報酬型	売上が低い月の負担が少ない	売上が高いと費用も高くなる
複合型	バランスが良い	体系が複雑な場合がある

費用対効果を判断するには、単に料金の安さだけでなく、その費用でどのようなサービスが受けられるのか、また、そのサービスによって売上向上や運営効率化がどの程度見込めるのかを総合的に評価することが重要です。複数の業者から見積もりを取り、サービス内容と費用を比較検討することをおすすめします。隠れた費用がないかも事前に確認しておきましょう。

(3)対応エリアと実績

代行業者を選ぶ際は、まず対象物件のあるエリアに対応しているか確認しましょう。全国展開している業者もあれば、特定の地域に特化している業者もあります。

対応エリアの確認ポイント
- 物件所在地がサービス提供範囲内か
- 緊急時の駆けつけ対応が可能か（近隣に拠点があるかなど）

次に、その業者が過去にどのような実績があるかを確認することが重要です。

実績の確認ポイント
- 運営物件数や稼働率
- 利用者のレビューや評判
- トラブル対応事例
- 特定のエリアや物件タイプ（マンション、戸建てなど）に強いか

特に、運営を任せたい物件と似たタイプでの成功事例が多い業者は、より安心して任せられる可能性が高いです。公式サイトや資料請求などで、具体的な実績や事例を確認することをおすすめします。

(4)コミュニケーション体制とサポートの質

代行業者を選ぶ上で、コミュニケーション体制とサポートの質は非常に重要です。

運営を任せる以上、オーナー様は業者との連携が不可欠です。連絡頻度、報告方法（電話、メール、専用ツールなど）、緊急時の対応体制などを事前に確認しましょう。迅速かつ丁寧なコミュニケーションが取れるかは、トラブル発生時の対応や運営状況の把握に直結します。

また、サポートの質も確認が必要です。

サポート内容の例
- 定期的な稼働状況レポート
- 収益改善提案
- 法改正に関する情報提供
- トラブル発生時の専門的なアドバイス

契約前に、どのようなサポートを受けられるのか、担当者との連絡は取りやすいかなどを具体的に質問し、信頼できる体制が整っているかを見極めることが大切です。業者との良好なパートナーシップは、民泊運営の成功に大きく影響します。

(5)法規制遵守の体制（登録の有無など）

民泊運営には、住宅宿泊事業法（民泊新法）や旅館業法など、様々な法規制が存在します。これらの法律を遵守せずに運営を行うと、罰則の対象となる可能性があります。

信頼できる代行業者は、これらの法規制に精通しており、適切な手続きを行っています。例えば、以下の点が確認できます。

住宅宿泊事業者としての登録の有無: 住宅宿泊事業法に基づく届出が適切に行われているか確認しましょう。
旅館業法の知識: 旅館業法が適用されるケース（年間稼働日数など）への対応能力も重要です。
自治体の条例への対応: 地域ごとの条例にも適切に対応しているか確認が必要です。

チェック項目	確認ポイント
住宅宿泊事業者登録	国土交通大臣の登録を受けているか
法規制に関する知識・対応実績	最新の法規制への対応状況や実績の確認
自治体条例への対応	運営エリアの条例に対応できるか

法規制を遵守した安心安全な運営のためにも、代行業者がこれらの体制を整えているかは重要な比較検討ポイントです。違法な運営を助長するような業者を選ばないように注意が必要です。