宿泊コラム

1.はじめに：民泊開業と耐震基準の概要

近年、民泊（住宅宿泊事業）への関心が高まり、開業を検討される方も増えています。民泊施設は、宿泊施設として安全に利用できることが大前提であり、その安全性に関わる重要な要素の一つが「耐震基準」です。特に、地震の多い日本では、建築物の耐震性が宿泊客の安全を守る上で極めて重要視されます。

民泊開業にあたっては、建築基準法で定められた耐震基準を満たしているかどうかの確認が不可欠となります。

確認すべき主な耐震基準
建築基準法に基づく現行の耐震基準
新耐震基準（昭和56年6月1日以降の建築確認）

これらの基準を満たしていない場合、民泊としての開業が認められないだけでなく、万が一の災害発生時に重大な問題となる可能性があります。本稿では、民泊開業における耐震基準の有無、その種類、確認方法、そして違反した場合の影響について解説していきます。

2.民泊開業における耐震基準の有無と種類

(1)現行法における耐震基準の適用

民泊を開業するにあたり、物件が一定の耐震基準を満たしているかは、国内外からの旅行客の安全確保という観点から非常に重要視されています。特に日本のように地震が多い国では、建築物の耐震性は、万が一の災害時における被害を最小限に抑えるための必須条件と言えるでしょう。

現在、民泊施設として利用される物件が満たすべき耐震基準は、主に以下の法律に基づいています。

• 建築基準法:
  • 新耐震基準（昭和56年6月1日施行）: 地震の揺れに対して倒壊・崩壊しないこと、および、より大きな地震に対して人命を守るための基準です。
  • 旧耐震基準（昭和56年5月31日まで）: 新耐震基準導入前の基準であり、現在の基準よりも安全性が低いとされています。

民泊開業の形態によっては、これらの基準への適合性が、許可や届出の要件となる場合があります。

(2)建築基準法に基づく耐震基準

— (1)新耐震基準（昭和56年6月1日以降）

民泊物件の耐震基準として、最も重要視されるのが「新耐震基準」です。この基準は、昭和56年6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用されます。

新耐震基準では、地震の規模に応じて建物の倒壊を防ぐことが義務付けられています。具体的には、以下の2つの基準を満たす必要があります。

地震の規模	建物への影響
震度5強程度	人が安全に避難できる程度に損傷を抑える
震度6強～7程度	倒壊・崩壊しない

この新耐震基準を満たしているかどうかの確認は、物件の安全性はもちろん、民泊開業における許可や届出の際にも不可欠です。開業を検討されている物件がこの基準を満たしているか、事前にしっかりと確認することが重要となります。

— (2)旧耐震基準（昭和56年5月31日まで）

民泊施設として利用する物件が、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物である場合、旧耐震基準が適用されます。この基準は、現在の新耐震基準と比較して、地震に対する安全性が低いとされています。

旧耐震基準で建てられた建物は、以下の特徴があります。

• 地震に対する倒壊防止基準: 人が安全に避難できる程度の倒壊防止が主眼であり、人命を守ることを最優先としていました。
• 設計思想: 地震の揺れに対して、建物が倒壊しないことを重視する設計思想でした。

民泊開業を検討されている物件が旧耐震基準に該当する場合、開業許可や届出の際に、耐震性に問題がないか、追加の調査や対策が求められる可能性があります。具体的には、耐震診断の実施や、必要に応じた耐震改修工事が検討されることもあります。

(3)民泊新法（住宅宿泊事業法）における耐震基準の規定

民泊新法（住宅宿泊事業法）に基づき民泊を開業する場合、耐震基準への適合は必須となります。具体的には、住宅宿泊事業者が行う届出において、その住宅が建築基準法に定められた耐震基準に適合していることを証明する必要があります。

この耐震基準は、主に以下の2つに分けられます。

耐震基準の種類	適用時期	概要
新耐震基準	昭和56年6月1日以降	地震の力に対して倒壊・崩壊せず、人命にかかわる損壊も防止できる基準。現行の建築確認申請で適用される基準です。
旧耐震基準	昭和56年5月31日まで	震度6強～7程度の地震で倒壊・崩壊しないことが求められる基準ですが、新耐震基準とは異なります。

民泊新法では、原則として「新耐震基準」に適合していることが求められます。ただし、一部例外として、既存住宅の活用を促進するため、一定の条件下で旧耐震基準の建物でも、耐震診断により倒壊・損傷に至らないことが証明されれば、住宅宿泊事業の用に供することが可能な場合があります。

開業を検討されている物件がどちらの基準に適合しているか、また、旧耐震基準の場合は追加の証明が可能かなど、事前に確認しておくことが重要です。

(4)その他の関連法規（消防法など）との関連性

民泊開業においては、建築基準法に基づく耐震基準だけでなく、消防法などの他の関連法規との整合性も重要となります。特に、多数の人が利用する宿泊施設としての安全性を確保するため、消防法では避難経路や消火設備に関する基準が定められています。

これらの法規は、建物の耐震性とも密接に関連しており、例えば、耐震性に問題がある建物は、消防設備を設置する上でも制約が生じる場合があります。

法規	主な関連事項
消防法	避難経路、消火器、火災報知設備、誘導灯など
建築基準法	建物の構造、耐震性、採光、換気、避難設備など

民泊新法（住宅宿泊事業法）では、住宅宿泊管理業者が管理を行う場合、消防法令の遵守が義務付けられています。また、建築基準法に適合しない建物での営業は、たとえ民泊新法に基づく届出が受理されても、他の法令違反として指導や行政処分を受ける可能性があります。

したがって、民泊物件の選定や開業準備においては、耐震基準だけでなく、消防法をはじめとする関連法規についても、専門家等に確認し、適切に対応することが不可欠です。

3.民泊物件の耐震基準確認方法

(1)建築確認済証、検査済証の確認

民泊物件の耐震基準を確認する上で、まず重要となるのが「建築確認済証」と「検査済証」です。これらは、建物が建築基準法に適合していることを証明する公的な書類であり、新耐震基準を満たしているかどうかの判断材料となります。

• 建築確認済証: 建築主が建物を建てる前に、その計画が建築基準法に適合しているかを確認されたことを示す書類です。
• 検査済証: 建物が完成した後、建築基準法通りに建てられているか検査を受け、合格したことを示す書類です。

これらの書類は、物件の所有者や管理会社が保管している場合が多いですが、紛失しているケースもあります。その場合は、登記簿謄本（登記事項証明書）の「建築概要」欄に記載されている建築確認年月日や確認番号から、役所で原本を確認できる可能性があります。

書類名	確認できること
建築確認済証	建築計画が法に適合していること
検査済証	建物が法通りに完成していること（新耐震基準適合の証拠）

これらの書類が揃っているか、内容を確認することは、民泊開業の第一歩として非常に重要です。万が一、これらの書類がない、または新耐震基準を満たしていないことが判明した場合は、専門家への相談や、物件の耐震診断・改修の検討が必要となります。

(2)登記簿謄本（登記事項証明書）での確認

民泊物件の耐震基準を確認する一つの方法として、登記簿謄本（登記事項証明書）の確認が挙げられます。この書類には、建物の建築年月が記載されており、これが耐震基準を判断する重要な手がかりとなります。

具体的には、以下の点を確認します。

• 建築年月:
  • 昭和56年6月1日以降に建築確認を受けた建物は、「新耐震基準」に適合している可能性が高いと判断できます。
  • それ以前の建物は、「旧耐震基準」で建てられている可能性があります。

登記簿謄本で建築年月を確認することで、物件がどちらの基準で建てられたかを推測することができます。しかし、登記簿謄本だけでは、耐震診断の結果や改修の有無までは確認できません。より詳細な情報や確実な判断のためには、建築確認済証や検査済証の確認、あるいは専門家への相談も併せて行うことが推奨されます。

確認項目	内容
建築年月	昭和56年6月1日以降か以前かで、新耐震基準か旧耐震基準かの判断材料となる
その他	耐震診断結果や改修履歴は記載されていない

(3)役所（建築指導課など）での図面確認

民泊物件の耐震基準を確認する有効な方法の一つに、管轄の役所（建築指導課など）で建築図面を確認する方法があります。この方法で、物件が建築基準法に適合しているか、どのような基準で建てられたかを確認することができます。

役所で確認できる主な書類は以下の通りです。

• 配置図・平面図・立面図：建物の全体像や各階の間取り、外観から、構造や開口部の配置などを把握できます。
• 構造図：柱、梁、壁といった建物の主要な構造部分の仕様や、使用されている材料、基礎の形式などが記載されています。これにより、新耐震基準（昭和56年6月1日以降）を満たしているかどうかの判断材料となります。

これらの図面は、建築確認済証や検査済証がない場合や、内容が不明瞭な場合に、物件の建築当時の状況を客観的に把握するための重要な手がかりとなります。担当窓口で「建築計画概要書」や「建築確認通知書」などの交付申請を行うことで、これらの図面を閲覧・写しを取ることが可能です。ただし、古い建物の場合、図面が残っていない、あるいは内容が不十分なケースもあるため、その際は専門家への相談も検討しましょう。

(4)専門家（建築士など）への相談

民泊物件の耐震基準について、ご自身だけでの判断が難しい場合は、専門家である建築士に相談することをおすすめします。建築士は、建物の構造や現行法規に精通しており、物件の耐震性について的確なアドバイスを提供してくれます。

具体的には、以下のような相談が可能です。

• 耐震診断の依頼:
  • 物件がどの耐震基準を満たしているか、専門的な視点から診断してもらえます。
• 必要書類の確認:
  • 建築確認済証や検査済証などの書類の有無や内容について、専門的な知識に基づいた確認ができます。
• 改修工事の提案:
  • もし耐震基準を満たしていない場合でも、どのような改修工事が必要か、費用の目安などを提案してもらえます。
• 行政手続きのサポート:
  • 役所への届出や確認申請など、煩雑な手続きについても相談に乗ってもらえます。

専門家への相談は、後々のトラブルを防ぎ、安心して民泊開業を進めるために非常に有効な手段と言えるでしょう。

4.耐震基準違反が民泊開業に与える影響

(1)開業許可・届出における影響

民泊の開業にあたり、耐震基準への適合は、行政への届出や許可申請において非常に重要な確認事項となります。特に、住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出を行う場合、建築基準法に適合していることが前提となります。

• 建築基準法への不適合の場合
  • 新耐震基準（昭和56年6月1日以降）を満たさない物件：原則として、住宅宿泊事業としての届出が受理されない可能性が高いです。
  • 既存不適格建築物：新耐震基準以前の建物であっても、増改築等が行われていない場合は、一定の条件下で認められるケースもありますが、詳細な確認が必要です。
• 確認資料の重要性
  開業届や許可申請時には、建築確認済証や検査済証といった、物件が建築基準法に適合していることを証明する書類の提出を求められることがあります。これらの書類がない場合、物件の耐震性能を証明することが困難となり、申請が滞る可能性があります。

状況	開業への影響
新耐震基準に適合している	届出・許可申請がスムーズに進む可能性が高い
新耐震基準に適合していない	届出・許可申請が受理されない、または条件付きとなる
耐震証明書類がない	申請手続きが複雑化・遅延する可能性が高い

したがって、民泊開業を検討する際には、まず物件の耐震基準への適合状況を確認し、必要な証明書類を準備することが不可欠です。

(2)消防法やその他の法令との関連

民泊物件の耐震基準は、建築基準法だけでなく、消防法やその他の法令とも関連しています。特に、宿泊施設として運用する場合、利用者の安全確保は最優先事項です。

• 消防法との関連性:
  • 建物の規模や用途によっては、消防法上の「防火対象物」に該当し、避難経路の確保や消火設備の設置などが義務付けられます。
  • 耐震性が低い建物は、地震発生時に構造上の問題が生じやすく、火災発生時の避難が困難になるリスクが高まります。
• その他の法令との関連性:
  • 民泊新法（住宅宿泊事業法）では、住宅の構造や設備に関する基準が定められており、耐震性もその一部とみなされる場合があります。
  • 自治体によっては、条例で独自の安全基準や耐震性の証明を求めるケースもあります。

関連法規	主な規制内容
建築基準法	建物の構造強度、耐震設計に関する基準（新耐震基準への適合が重要）
消防法	火災予防、避難安全に関する基準（避難経路、消火設備など）
民泊新法	住宅宿泊事業者が守るべき基準（安全性、快適性など）
自治体条例	各自治体が定める独自の安全基準や運用ルール

これらの法令は相互に関連しており、いずれかの基準に適合しない場合、民泊開業が認められないだけでなく、安全上の問題が発生する可能性があります。

(3)万が一の災害発生時の法的責任・賠償責任

民泊物件が耐震基準を満たしていない場合、万が一、地震などの災害が発生し、建物が損壊して宿泊客が死傷した場合、重大な法的責任を問われる可能性があります。

責任の種類	内容
刑事責任	業務上過失致死傷罪などに問われる可能性があります。
民事責任	宿泊客の損害（治療費、慰謝料など）に対する賠償責任が発生します。
行政上の責任	営業停止や罰金などの行政処分を受ける可能性も考えられます。

特に、民泊新法（住宅宿泊事業法）においては、安全性の確保が義務付けられています。耐震基準を満たさない物件での営業は、この安全配慮義務違反とみなされ、より重い責任を問われるリスクが高まります。

開業前には、物件の耐震性をしっかりと確認し、万が一の事態に備えることが極めて重要です。

5.耐震基準違反が確認された場合の対応策

(1)耐震診断の実施

民泊物件の耐震基準に適合しているか不安がある場合、まずは耐震診断を実施することが重要です。耐震診断とは、建築物の耐震性を専門家が評価するもので、建物の構造や築年数、過去の改修履歴などを調査・分析します。

耐震診断の結果は、主に以下の3段階で評価されることが一般的です。

評価	内容
Ⅰ地域	現在の建築基準法を満たしている
Ⅱ地域	一定の耐震性を有している
Ⅲ地域	極めて低い耐震性を有している

この診断によって、物件がどの程度の耐震性を有しているのか、また、どのような対策が必要なのかが具体的に把握できます。特に、昭和56年（1981年）6月1日以降に建築確認を受けた「新耐震基準」を満たしているかどうかの確認は、民泊開業の可否に大きく関わってきます。

耐震診断は、建築士などの専門家への依頼が必要です。依頼する際には、建物が建っている地域の自治体や、建築士会などが紹介する専門業者に相談すると良いでしょう。診断結果によっては、後述する耐震改修工事が必要になる場合もあります。

(2)耐震改修工事の検討

耐震基準に適合しない場合、安全確保のため耐震改修工事の検討が必要となります。改修工事は、建物の状況や耐震診断の結果に基づいて、最適な工法が選択されます。

主な耐震改修工事の種類としては、以下のようなものがあります。

• 構造補強工事:
  • 柱や梁の接合部を強化する
  • 壁を増設・補強する（筋かい、構造用合板など）
  • 鉄骨ブレース（斜材）を設置する
• 基礎の補強:
  • 基礎の増し打ちや、アンカーボルトの設置
• 免震・制震装置の導入:
  • 建物と基礎の間に免震装置を設置する
  • 柱や梁の間に制震ダンパーなどを設置する

工事の種類	内容
構造補強工事	柱、梁、壁などの強度や剛性を高める
基礎の補強	地震の揺れに耐えられるよう基礎部分を強化する
免震・制震装置の導入	地震のエネルギーを吸収・軽減する装置を建物に組み込む

これらの工事には専門的な知識と技術が求められるため、必ず建築士や専門業者に相談し、建物の状況に合わせた適切な工事計画を立てることが重要です。工事費用は建物の規模や構造、選択する工法によって大きく変動します。

(3)開業が困難な場合の代替案

耐震基準を満たしていない物件で民泊開業が困難な場合でも、諦める必要はありません。いくつかの代替案が考えられます。

まず、物件の移転を検討することです。耐震基準を満たす別の物件を探し、そちらで開業手続きを進めるのが最も確実な方法と言えます。

次に、既存の耐震基準を満たす宿泊施設への参画も選択肢となります。例えば、耐震基準を満たしているホテルや旅館の一部を間借りする、あるいは既存の事業者が運営する民泊施設に、ご自身の物件を間貸しする形での協業も考えられます。

また、民泊以外の活用方法を検討することも有効です。例えば、短期賃貸やシェアハウスなど、耐震基準の要件が異なる他の事業形態への転換も視野に入れることができます。

代替案の種類	具体的な内容
物件の移転	耐震基準を満たす別の物件で開業
施設への参画	耐震基準を満たす宿泊施設との協業・間借り
事業形態の変更	民泊以外の短期賃貸やシェアハウス等への転換

ご自身の状況や目標に合わせて、これらの代替案を慎重に検討していくことが重要です。

6.まとめ：民泊開業における耐震基準の確認は必須

民泊の開業にあたり、建物の安全性を確保するための耐震基準の確認は、利用者保護および事業継続の観点から極めて重要です。特に、昭和56年6月1日以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」に適合していることが求められます。

確認事項	概要
建築基準法	新耐震基準（昭和56年6月1日以降）への適合
民泊新法（住宅宿泊事業法）	構造安全性に関する規定の確認

これらの基準を満たしていない場合、開業許可や届出が受理されないだけでなく、万が一の災害時に重大な法的責任を問われる可能性があります。

耐震基準への適合状況は、建築確認済証や検査済証、登記簿謄本などで確認できます。不明な場合は、建築士などの専門家へ相談することを強く推奨いたします。安全な民泊運営のため、開業前には必ず物件の耐震基準を確認し、必要であれば耐震診断や改修工事を検討してください。