宿泊コラム

2025年7月7日

【民泊運営のデメリット】失敗談から学ぶ！リスクと対策を徹底解説

1.はじめに：民泊運営の現状とデメリットに焦点を当てる理由

近年、観光需要の高まりとともに、空き家や遊休資産を活用した民泊運営が注目を集めています。副業や新たな収益源として魅力を感じる方も多いのではないでしょうか。

しかし、民泊運営にはメリットだけでなく、知っておくべきデメリットも存在します。

メリットの例	デメリットの例
収益機会の創出	法的な制約
空き家の有効活用	運営上の負担
異文化交流	近隣トラブル

成功事例がメディアに取り上げられる一方で、「思ったより大変だった」「トラブルに巻き込まれた」といった声も聞かれます。安易な気持ちで始めると、予期せぬ問題に直面し、事業継続が困難になるケースも少なくありません。

そこで本記事では、民泊運営を検討されている方や、現在運営中で課題を感じている方のために、民泊運営に潜む様々なデメリットに焦点を当てます。具体的なリスクや失敗談、そしてそれらを回避・軽減するための対策を徹底的に解説し、安全かつ安定した民泊運営を実現するための情報を提供します。

メリットだけでなくデメリットをしっかりと理解することが、成功への第一歩と言えるでしょう。

2.民泊運営で直面する可能性のあるデメリット

(1)法的な制約と運営上の課題

民泊運営を始めるにあたり、最初に直面するのが法的な制約です。日本では、主に以下の法律が関係してきます。

住宅宿泊事業法（民泊新法）
旅館業法
都市計画法、建築基準法など

特に民泊新法には、年間180日という営業日数上限が定められています。これは、収益機会の損失につながる可能性のある大きな課題です。また、自治体によっては条例でさらに厳しい制限（特定の地域での運営禁止、最低宿泊日数制限など）を設けている場合もあります。

運営面では、これらの法律や条例を遵守しながら、許可や届出の手続きを行う必要があります。手続きは複雑な場合があり、専門知識が求められることも少なくありません。

法令等	主な制約内容
住宅宿泊事業法	年間180日の営業日数上限
自治体条例	営業可能地域、日数制限、時間制限など
建築基準法・消防法	消防設備の設置、避難経路の確保など

これらの法的な課題を理解し、適切に対応することが安定した運営の第一歩となります。

(2)収益性に関する懸念

民泊運営におけるデメリットとして、収益性が安定しない点が挙げられます。想定していたほどの収益が得られない、あるいは赤字になるリスクもゼロではありません。

収益に影響を与える主な要因は以下の通りです。

稼働率の変動: 季節やイベント、競合の状況により、宿泊需要が大きく変動します。安定した稼働率を維持することが難しい場合があります。
経費の発生: 物件の賃料やローン、光熱費、清掃費、リネン代、インターネット代、消耗品費など、運営には様々な経費がかかります。
予期せぬ出費: 設備の故障や修繕、ゲストによる破損など、突発的な出費が発生することもあります。

収入項目	支出項目
宿泊料金	物件費（賃料/ローン）
清掃費（ゲスト負担）	光熱費、通信費
	清掃費（ホスト負担）
	消耗品費
	修繕費、税金

これらの費用を差し引いた上で、期待する利益を出すためには、適切な価格設定と効率的な運営が不可欠となります。特に、初期投資やランニングコストを正確に見積もることが重要です。

(3)日常的な管理業務の負担

民泊運営における見落としがちなデメリットの一つに、日常的な管理業務の負担の大きさがあります。ゲスト対応だけでなく、清掃や備品の補充など、多岐にわたる業務が発生します。

主な管理業務の例：

清掃: ゲストチェックアウト後の部屋の清掃、リネン交換
備品管理: アメニティ、トイレットペーパーなどの補充
メンテナンス: 設備の故障対応や定期的な点検
鍵の受け渡し: 対面またはスマートロックによる受け渡し設定
ゴミ処理: 分別や回収場所への搬出

これらの業務は、ゲストの回転率が高いほど頻繁に発生します。特に個人で運営する場合、これらの業務を全て自分で行う必要があり、時間的・精神的な負担が大きくなる可能性があります。日中仕事をしている方にとっては、さらに負担が増えるでしょう。効率的な管理体制を構築しないと、日々の業務に追われることになります。

(4)ゲスト対応の難しさ

民泊運営における大きなデメリットの一つが、ゲスト対応の難しさです。ゲストは様々な国籍や文化を持つ方々であり、期待するサービスレベルやコミュニケーション方法も異なります。

具体的には、以下のような対応が負担となる場合があります。

多言語対応の必要性: 英語はもちろん、それ以外の言語での問い合わせに対応する必要が生じることがあります。
時間外の問い合わせ: チェックイン・アウト時間外や深夜・早朝に連絡が来ることがあります。
予期せぬ要望やクレーム: 設備の使い方に関する質問から、清掃不備、騒音に関するクレームまで、多岐にわたります。

対応内容	負担の例
問い合わせ対応	24時間365日の迅速な返信
トラブル対応	現地への駆けつけ、代替案の提示
チェックイン・アウト対応	対面または遠隔でのスムーズな手続きの確保

これらの対応は時間的・精神的な負担となり、特にセルフ運営の場合は休息時間も削られる可能性があります。ゲスト満足度を高めるためには丁寧な対応が不可欠ですが、その労力は決して小さくありません。

(5)近隣住民との関係性

民泊運営において、近隣住民との良好な関係性は非常に重要です。見知らぬ人が頻繁に出入りすることに対する不安や、騒音、ゴミ出しルール違反などにより、近隣住民からのクレームが発生する可能性があります。

問題点	具体例	対策の方向性
騒音	深夜の話し声、荷物の上げ下ろし音	ハウスルールの設定と周知、防音対策
ゴミ問題	分別違反、収集日以外の排出	分別方法・収集日の明確な案内
不審感・治安悪化の懸念	見慣れない人の出入りが多いことへの不安感	事前挨拶、連絡先の共有、防犯対策強化

これらの問題は、住民間のトラブルに発展し、最悪の場合、自治体への通報や営業停止命令につながる可能性もゼロではありません。

事前の挨拶回りや、連絡先の共有、トラブル発生時の迅速な対応などが、近隣住民との信頼関係を築く上で不可欠となります。また、地域住民向けのルールやマナーをゲストに事前にしっかり伝えることも重要です。

3.失敗談から学ぶ！具体的なリスク事例と対策

(1)営業日数制限による収益機会損失のリスクとその回避策

民泊新法（住宅宿泊事業法）では、年間180日という営業日数上限が定められています。この制限があるため、収益機会が失われるリスクが存在します。特に、観光シーズンや大型連休などに集中して集客できても、上限に達するとそれ以上の営業ができなくなります。

このリスクを回避するためには、以下の対策が有効です。

稼働率の最大化: 営業可能な180日の中で、いかに予約を埋めるかが重要です。魅力的なリスティング作成や適切な料金設定、プロモーションが鍵となります。
特定期間への集中: 高単価で予約が見込めるシーズンに絞って営業することで、短い期間で収益を最大化する方法もあります。
他の選択肢の検討:
- 特区民泊: 一部の地域では、条例により年間を通して運営可能な「特区民泊」が認められています。
- 旅館業法: 旅館業法の許可を取得すれば、日数制限なく運営できますが、設備要件などが厳しくなります。

選択肢	営業日数	特徴
民泊新法	年間180日	比較的参入しやすいが日数制限あり
特区民泊	上限なし	特定地域限定、条例による
旅館業法	上限なし	設備基準が厳しい

ご自身の物件や立地、目標収益に応じて、最適な運営方法を選択することが重要です。

(2)ゲストによるトラブル発生のリスクと予防策

民泊運営では、残念ながらゲストによるトラブルが発生するリスクがあります。物件の破損、騒音、ゴミ出しルールの違反、無断での宿泊人数の増加などが考えられます。こうしたトラブルは、近隣住民との関係悪化を招いたり、修繕費用が発生したりと、運営に大きな影響を与えかねません。

具体的なリスク例と予防策

リスク事例	予防策
物件の破損	利用規約に損害賠償について明記、チェックアウト後の点検を徹底
騒音・ゴミ出し違反	ハウスルールを明確に提示、多言語対応、近隣への配慮を促す貼り紙を設置
無断での宿泊人数増加	予約時の確認を徹底、不審な場合は運営代行会社に相談

これらの予防策に加え、ゲストとのコミュニケーションを密にすることも重要です。チェックイン・アウト方法やハウスルールを丁寧に伝え、不明点がないか確認することで、多くのトラブルを未然に防ぐことができます。万が一トラブルが発生した場合の連絡先や対応フローを事前に準備しておくことも大切です。

(3)騒音やゴミ問題など近隣トラブルのリスクと対応策

民泊運営において、ゲストの騒音やゴミ出しルール違反は近隣住民との深刻なトラブルに発展するリスクがあります。これは、ゲストが旅行気分で羽目を外したり、地域のルールを知らなかったりすることが原因で起こり得ます。

具体的なリスク例と対応策：

リスク事例	対応策
夜間の騒音	・チェックイン時に静かに過ごすよう依頼・ハウスルールで明記・騒音計の設置も検討
ゴミ出しルールの違反	・分別方法や収集日を多言語で案内・ゴミ箱に分かりやすい表示をする
共用部分の使い方に関する問題	・使用ルールを明確に伝える・張り紙などで注意喚起する

トラブルを未然に防ぐためには、ゲストへの丁寧なルール説明と、近隣住民への事前の挨拶や連絡先の共有が重要です。万が一トラブルが発生した場合は、迅速かつ誠実に対応することが求められます。近隣住民との良好な関係維持が、安定した民泊運営には不可欠と言えるでしょう。

(4)物件の維持・管理に関するリスクと対策

民泊物件は、通常の賃貸物件よりも人の出入りが多いため、設備の劣化や故障、破損のリスクが高まります。特に水回りや空調設備、家具家電などは消耗が早く、予期せぬ修理や交換費用が発生することがあります。

具体的なリスクと対策は以下の通りです。

リスク例	対策例
・設備の故障・劣化	・定期的な点検とメンテナンス
・ゲストによる軽微な破損	・ハウスルールの明記、保険加入
・清掃不備による評価低下	・専門業者への清掃委託、チェック体制構築

また、台風や地震などの自然災害による損害リスクも考慮が必要です。適切な火災保険や地震保険への加入を検討し、リスクに備えることが重要です。物件の美観や機能を維持することは、ゲスト満足度や収益性にも直結するため、計画的なメンテナンス費用を予算に組み込んでおくことをお勧めします。

(5)予期せぬ出費や赤字化のリスクと対策

民泊運営では、想定外の出費が発生し、計画通りの収益が得られず赤字になるリスクがあります。

考えられる予期せぬ出費の例：

急な設備故障（エアコン、給湯器など）
ゲストによる備品破損や汚損の修繕・交換費用
清掃時の追加料金（汚れがひどい場合など）
法改正に伴う改修費用
税金や保険料の増加

これらのリスクに備えるためには、事前の資金計画が重要です。

対策例：

余裕を持った資金計画: 運転資金とは別に、修繕費などの予備費を確保しておきます。
保険への加入: 民泊専用保険などで、物損や賠償責任に備えます。
定期的なメンテナンス: 設備機器の点検・メンテナンスを行い、故障を未然に防ぎます。
収支の定期的な見直し: 実際の収支を常に把握し、問題があれば早期に対策を講じます。

対策項目	具体的な行動
資金計画	予備費として月〇万円を積み立てる
リスクヘッジ	民泊保険に加入する
物件管理	定期的に専門業者に点検を依頼する
収支管理	毎月〇日に収支報告を作成し、分析する

これらの対策を講じることで、予期せぬ出費による赤字化のリスクを軽減できます。

4.デメリットを乗り越えるための対策と成功のポイント

(1)事前の準備と計画の重要性

民泊運営のデメリットを最小限に抑え、成功に導くためには、事前の準備と計画が非常に重要です。場当たり的な運営はトラブルや収益性の低下に繋がりかねません。

具体的には、以下の点を事前に検討・準備しておく必要があります。

収支計画の策定: 初期投資、ランニングコスト、予想収入などを詳細にシミュレーションします。
法規制の理解: 住宅宿泊事業法（民泊新法）や自治体の条例などを正確に把握します。
ターゲット設定: どのようなゲスト層をターゲットにするかを明確にします。
競合調査: 周辺の民泊施設や宿泊施設の状況を調査します。

準備項目	確認すべき内容
法令遵守	許可・届出の要否、消防設備、衛生管理など
物件選定・改修	ターゲットに合った間取り、必要な設備・備品
運営体制	セルフ運営か委託か、清掃体制、緊急時対応

これらの準備を怠ると、想定外のトラブル発生や計画通りの収益が得られないリスクが高まります。入念な準備こそが、安定した民泊運営の基盤となります。

(2)効果的な管理体制の構築（セルフ運営 vs. 委託）

民泊運営のデメリットを軽減するには、効率的な管理体制が不可欠です。大きく分けて「セルフ運営」と「委託運営」の2つの方法があります。

セルフ運営

メリット：

コストを抑えられる
自分の裁量で運営できる

デメリット：

多くの時間と労力がかかる
トラブル対応をすべて自分で行う必要がある

委託運営

メリット：

管理業務の負担が大幅に減る
専門的なノウハウを活用できる
質の高いゲスト対応が期待できる

デメリット：

委託費用が発生する
運営会社との連携が必要

どちらを選択するかは、ご自身の時間的リソース、予算、運営スタイルへのこだわりなどを考慮して慎重に判断しましょう。特に、本業がある方や複数の物件を運営する場合は、委託を検討することでデメリットである管理業務の負担を大きく軽減できます。

運営方法	メリット	デメリット
セルフ運営	低コスト、自由度が高い	手間がかかる、自己責任
委託運営	手間いらず、専門知識の活用	費用発生、連携が必要

ご自身の状況に最適な方法を選び、デメリットに効果的に対処することが成功への鍵となります。

(3)トラブル防止のためのルール設定と周知

民泊運営におけるトラブルを防ぐためには、明確なハウスルールの設定とゲストへの周知が不可欠です。チェックイン時に口頭で説明するだけでなく、予約サイトのリスティングや室内の分かりやすい場所に掲示するなど、複数の方法で伝達しましょう。特に以下のような項目は重要です。

騒音に関する注意（夜間の静粛性など）
ゴミの分別と出し方
喫煙に関するルール（室内禁煙など）
近隣住民への配慮のお願い
緊急連絡先

ルールを徹底することで、ゲストの理解と協力を得やすくなり、予期せぬトラブルの発生リスクを低減できます。また、ルール違反があった場合の対応についても事前に検討しておくと良いでしょう。

(4)保険加入などリスクヘッジの重要性

民泊運営には、予期せぬトラブルや事故のリスクが伴います。これらのリスクに備えるため、適切な保険への加入は非常に重要です。

例えば、以下のようなリスクに対応できる保険があります。

施設賠償責任保険: ゲストが施設内で怪我をした場合や、物件を破損させた場合の損害賠償に備えます。
家財保険: 火災や水漏れなどで建物内の家具や備品が損害を受けた際に補償されます。
休業補償保険: 事故や災害により一時的に運営ができなくなった場合の損失を補填します。

また、ホスト賠償責任保険が付帯されている予約サイトを利用したり、特約として個人賠償責任保険を付加したりすることも有効なリスクヘッジとなります。万が一に備え、ご自身の運営スタイルや物件状況に合った保険を検討し、加入しておくことで、大きな経済的損失を防ぐことができます。

ご自身の加入している火災保険などが民泊運営をカバーしているか、事前に保険会社に確認することも大切です。

保険の種類	補償内容例
施設賠償責任保険	ゲストの怪我、物件破損
家財保険	火災、水漏れによる家財の損害
休業補償保険	運営停止期間中の損失

(5)ITツールやサービスの活用

民泊運営における様々なデメリット、特に管理業務の負担やゲスト対応の効率化には、ITツールやサービスの活用が非常に有効です。予約管理、鍵の受け渡し、コミュニケーションなど、多くの作業を自動化・効率化できます。

活用できるツール例：

PMS（プロパティマネジメントシステム）： 複数の予約サイトを一元管理し、ダブルブッキングを防ぎます。
スマートロック： 物理的な鍵の受け渡しが不要になり、チェックイン・アウトがスムーズになります。
メッセージ自動応答ツール： よくある質問への回答を自動化し、ゲスト対応の時間を削減します。

ツール種類	主な機能	メリット
PMS	予約サイト連携、カレンダー管理	予約管理の効率化、ダブルブッキング防止
スマートロック	遠隔での鍵の開閉、暗証番号の発行	鍵の受け渡し不要、セキュリティ向上
メッセージ自動応答ツール	定型文の自動送信、FAQ対応	ゲスト対応の迅速化、人的コスト削減

これらのツールを適切に導入することで、日常業務の負担を軽減し、より戦略的な運営に時間を割くことが可能になります。初期費用がかかる場合もありますが、長期的に見れば運営効率を高め、デメリットを補う強力な味方となります。

(6)地域との良好な関係構築

民泊運営において、近隣住民との良好な関係は非常に重要です。騒音やゴミ出しルール違反は、地域トラブルの原因となり、運営継続が難しくなることもあります。

良好な関係を築くためには、以下のような配慮が必要です。

事前の挨拶: 運営開始前に近隣住民へ挨拶し、民泊を始める旨を丁寧に伝えましょう。
連絡先の共有: 緊急時や懸念事項があった際に連絡できるよう、連絡先を共有することも検討します。
ルールの周知徹底: ゲストに騒音やゴミ出しのルールを明確に伝え、遵守を徹底させます。
地域イベントへの参加: 可能であれば地域の活動に参加し、コミュニティの一員となる努力も有効です。

配慮事項	具体的な行動
事前周知	民泊開始の挨拶、説明
情報共有	連絡先の交換
ゲスト教育	ハウスルールの説明、遵守徹底
コミュニティ	地域清掃への参加、イベント参加（可能な場合）

これらの取り組みにより、地域からの理解と協力を得やすくなり、トラブル発生のリスクを軽減できます。

5.民泊運営をサポートする外部サービス

(1)民泊運営代行サービス

民泊運営には多岐にわたる業務が発生し、セルフ運営が難しい場合もあります。特に、本業がある方や遠方に物件を持つ方にとって、日々のゲスト対応や清掃、問い合わせ対応などは大きな負担となりがちです。

そこで有効なのが、民泊運営代行サービスです。これは、清掃、リネン交換、ゲストとの連絡、鍵の受け渡し、トラブル対応など、運営に関するほとんどの業務をプロに委託できるサービスです。

委託できる主な業務例	内容
ゲスト対応	問い合わせ対応、予約管理、チェックイン・アウト対応
清掃・リネン交換	滞在中の清掃、チェックアウト後の清掃、リネン類の交換
トラブル対応	設備故障対応、近隣からのクレーム対応など、緊急時の一次対応
備品管理・補充	アメニティ、消耗品の在庫管理と補充
サイト管理（オプション）	予約サイトのリスティング作成・更新、価格調整、レビュー管理など

これらの業務を代行してもらうことで、運営者は時間的・精神的な負担を大幅に軽減できます。特に、民泊新法で求められる適切な管理運営を行う上で、専門知識を持つ代行サービスの活用は有効な選択肢の一つと言えるでしょう。ただし、サービス内容や費用は事業者によって異なるため、複数のサービスを比較検討することが重要です。

(2)ITを活用した管理システム

民泊運営のデメリットである日常的な管理業務の負担を軽減するため、ITを活用した管理システムが役立ちます。これらのシステムは、予約管理、メッセージ対応、清掃指示、鍵の受け渡しといった多岐にわたる業務を効率化します。

主な機能としては、以下のようなものがあります。

予約の一元管理: 複数の予約サイトからの情報をまとめて管理できます。
ゲストとの自動メッセージ: 事前の案内やチェックイン・アウトの手順などを自動送信できます。
清掃・メンテナンス手配: 清掃業者や修繕業者との連携をスムーズに行えます。
スマートロック連携: 遠隔での鍵の受け渡しが可能になります。

機能例	期待される効果
予約一元管理	ダブルブッキング防止、管理時間短縮
自動メッセージ送信	ゲスト対応の効率化、問い合わせ削減
スマートロック連携	鍵の受け渡し手間の削減

システムを導入することで、手作業によるミスを減らし、運営の効率を大幅に向上させることが期待できます。特に、複数の物件を運営する場合や、本業と兼業している場合には、このようなシステムの活用が不可欠と言えるでしょう。

(3)物件紹介・マッチングサービス

民泊運営を検討している方にとって、適切な物件を見つけることは最初の大きなハードルの一つです。特に、民泊運営に適した立地条件や構造を持つ物件は限られており、個人で探すには時間と労力がかかります。

そこで役立つのが、民泊に特化した物件紹介・マッチングサービスです。これらのサービスを利用することで、以下のようなメリットが得られます。

効率的な物件探し: 民泊許可を得やすい物件や、運営に適した収益性の見込める物件情報を効率的に収集できます。
専門的なアドバイス: 物件選びだけでなく、許認可取得やリフォームに関する専門的なアドバイスを受けられる場合があります。
運営との連携: 運営代行サービスなどと連携している場合、物件探しから運営開始までをスムーズに進められます。

サービスによっては、単に物件を紹介するだけでなく、リノベーションの提案や資金計画の相談にも対応しています。

サービスの種類	主な機能
民泊特化型不動産仲介	民泊に適した賃貸・売買物件の紹介
物件マッチングプラットフォーム	オーナーと運営希望者をつなぐプラットフォーム
コンサルティング一体型サービス	物件探しから許認可、運営までをサポート

これらのサービスを賢く活用することで、物件選びの段階から民泊運営の成功確率を高めることが期待できます。