宿泊コラム

1. はじめに：初心者向け！効率的な民泊物件探しの第一歩

「民泊を始めてみたいけど、物件探しが難しそう…」そうお考えの初心者の方もいらっしゃるのではないでしょうか。民泊経営の成功は、魅力的な物件を見つけられるかにかかっています。

効率的に理想の民泊可能物件を探すためには、やみくもに探し始めるのではなく、いくつかの重要なステップを踏むことが大切です。このガイドでは、民泊物件探しをこれから始める方が、失敗を減らし、効率よく希望の物件にたどり着くための基本的な考え方と具体的な方法をご紹介します。

特に重要なのは、以下の3つのステップです。

1. 探し方を知る: どのような方法で物件情報にアクセスできるか
2. 物件選びのポイント: 収益性や運営のしやすさに関わる条件
3. リスクの理解と対策: 事前に知っておくべき注意点

この後の章で、それぞれのステップについて詳しく解説していきます。まずは、民泊可能物件とはどのようなものか、基本的な知識から見ていきましょう。

2. 民泊可能物件とは？基本を知ろう

法的な条件（旅館業法と住宅宿泊事業法など）

民泊を始めるには、日本の法律に基づいた手続きが必要です。主に以下の2つの法律が関係してきます。

• 住宅宿泊事業法（民泊新法）
  • 年間180日以内の宿泊が可能
  • 届出制
  • 比較的始めやすい
• 旅館業法
  • 簡易宿所などの許可が必要
  • 日数制限なし
  • 設備基準などが住宅宿泊事業法より厳しい

どちらの法律に基づいて運営するかで、物件に求められる条件や必要な手続きが異なります。

法律	宿泊日数制限	許可・届出	主な対象物件
住宅宿泊事業法	年間180日	届出	戸建て、マンション
旅館業法（簡易宿所）	なし	許可	物件による

また、自治体によっては独自の条例（上乗せ条例・横出し条例）を定めている場合もあります。物件を探す前に、その地域のルールを必ず確認することが大切です。法律や条例に適合しない物件では、民泊運営ができませんので注意しましょう。

物件固有のルール（管理規約など）

民泊を始める上で、法律だけでなく「物件固有のルール」も非常に重要です。特にマンションやアパートの場合、建物の管理規約で民泊が禁止されているケースが多く見られます。

必ず確認すべきルール：

• 管理規約: マンションやアパートの区分所有者全員で定めるルールです。多くの規約で、住居以外の用途（民泊含む）が制限されています。
• 使用細則: 管理規約の具体的な運用ルールです。こちらも確認が必要です。

これらのルールは、物件の所有者や管理組合から入手できます。不動産会社に確認を依頼することも可能です。

確認を怠ると、思わぬトラブルや運営停止のリスクにつながります。

確認項目	重要度
管理規約	高
使用細則	高
その他個別規定	中

物件探しでは、事前にこれらの物件固有ルールを確認し、「民泊可能」であることが明確な物件を選ぶことが効率的かつ失敗しないための鍵となります。

3. 【ステップ1】探し方を知る：複数の方法を使い分ける

民泊専門サイトの活用

民泊可能物件を探す上で、まず活用したいのが民泊専門の物件ポータルサイトです。これらのサイトは、あらかじめ民泊利用が許可されている、または許可を取りやすい物件を中心に掲載しています。

• メリット:
  • 民泊可能な物件に特化しているため、効率的に探せる
  • 法的な条件や管理規約などの情報が比較的詳細に記載されていることが多い
  • 運営ノウハウや代行サービスの紹介がある場合も
• デメリット:
  • 掲載物件数が一般的な不動産サイトに比べて少ない傾向がある
  • 特定のエリアに偏りがある場合も

サイトによっては、エリアや価格帯に加え、許可種別（特区民泊、住宅宿泊事業など）で絞り込める機能もあります。

サイトの種類	特徴
民泊専門サイト	民泊に特化、情報が詳細
一般不動産サイト	物件数が多いが、民泊可否の確認が必要

まずはこうした専門サイトで、どのような物件がどのくらいの価格で出ているのか、相場感を掴むことから始めるのがおすすめです。掲載されている情報だけでは不明な点もあるため、気になる物件があれば必ず問い合わせを行い、詳細を確認することが重要です。

一般的な不動産ポータルサイトでの検索

多くの物件が掲載されている一般的な不動産ポータルサイトも、民泊可能物件を探す上で有効な手段の一つです。ただし、これらのサイトには「民泊可」といった直接的な検索条件がないことがほとんどです。

効率的に探すためには、以下の方法を試してみましょう。

• 物件詳細情報の確認:
  • 「用途地域」が商業地域や近隣商業地域など、宿泊施設を営業しやすいエリアか確認します。
  • 「管理規約」に「宿泊を伴う利用の禁止」といった記載がないか確認します。
  • 「備考欄」などに「事務所利用可」や「コンサルティングオフィス可」など、比較的用途が制限されていない可能性を示唆する記載がないか見てみます。
• キーワード検索:
  • フリーワード検索で「簡易宿所」「ゲストハウス」「旅館業」などのキーワードで検索してみることも有効ですが、ヒット数は少ない傾向にあります。

【確認すべきポイント例】

項目	確認内容
用途地域	商業地域、近隣商業地域などか
管理規約	短期賃貸や宿泊利用が禁止されていないか
備考欄	用途の柔軟性を示唆する記載があるか

気になる物件が見つかったら、必ず不動産会社に直接問い合わせて、民泊利用が可能かどうか、詳細な管理規約などを確認するようにしてください。ポータルサイトの情報だけでは判断できない場合が多いです。

不動産会社への相談

民泊可能物件を見つける方法の一つとして、不動産会社に相談することも有効です。特に、地元の不動産会社は地域の物件情報や特性に詳しいため、思わぬ掘り出し物が見つかる可能性があります。

ただし、全ての不動産会社が民泊物件の知識を持っているわけではありません。相談する際は、以下の点を伝えるようにしましょう。

• 民泊目的であること
• 住宅宿泊事業法（民泊新法）に適合する物件を探していること
• 希望するエリアや条件

相談先を選ぶポイント

ポイント	詳細
民泊に理解があるか	実績や知識があるか確認する
地域に密着しているか	隠れた物件情報を持っている可能性がある

一般の賃貸・売買物件を扱う不動産会社でも、条件を伝えれば探してくれることがあります。根気強く相談してみることが大切です。専門の不動産会社でなくても、物件オーナーや管理会社とのネットワークを通じて、民泊可能な物件を紹介してもらえることもあります。

民泊運営代行会社への相談

民泊運営代行会社は、物件探しから運営までをトータルでサポートしてくれる専門家です。自社で民泊可能物件を保有していたり、独自のネットワークを持っていたりする場合があり、非公開物件を紹介してもらえる可能性もあります。

相談するメリットは以下の通りです。

• 民泊運営のプロの視点から、収益性の高い物件を紹介してもらえる
• 法的な手続きや物件選定の注意点についてアドバイスがもらえる
• 運営代行も依頼する場合、物件探しからスムーズに進められる

ただし、代行会社によって得意なエリアや物件タイプが異なるため、複数の会社に相談してみることをおすすめします。

相談時には、以下の点を明確に伝えるとスムーズです。

項目	例
希望エリア	東京都新宿区、大阪市中央区など
予算	購入〇〇万円、賃貸〇〇万円/月
ターゲット層	ファミリー、ビジネス客など
希望する運営形態	特区民泊、住宅宿泊事業など

プロの知見を活用することで、効率的かつ失敗リスクを減らした物件探しが可能になります。

その他（M&Aサイト、空き家バンクなど）

民泊可能物件を探す方法は、専門サイトや不動産会社だけではありません。以下のようなニッチな方法も有効な場合があります。

• M&Aサイト: すでに民泊事業として運営されている物件や法人ごと譲渡されるケースがあります。事業を引き継ぐ形になるため、許認可や運営ノウハウもセットで得られる可能性があります。
• 空き家バンク: 地方自治体が運営する空き家バンクには、格安で取得できる物件が登録されています。立地によっては観光資源が豊富で、リノベーションして民泊として活用できる場合があります。
• 地元の情報網: 地域密着型の不動産会社や、地元の情報誌、コミュニティなどを通じて、表に出ていない物件情報や、民泊に理解のある大家さんの情報を得られることもあります。

これらの方法は、一般的な探し方と比べて情報が少ない場合もありますが、思わぬ掘り出し物に出会える可能性もあります。根気強く情報収集を行うことが大切です。

4. 【ステップ2】失敗しないための物件選びのポイント

収益性を左右する立地条件（アクセス、周辺環境）

民泊物件の収益性を最大化するためには、立地条件が非常に重要です。特に、以下の2点に注目して物件を選びましょう。

1. アクセス：
   • 最寄りの公共交通機関からの距離
   • 主要駅や観光地へのアクセス時間
   ゲストはスーツケースを持って移動することが多いため、駅から徒歩圏内であることや、主要な観光スポットへのアクセスが良い場所が好まれます。
2. 周辺環境：
   • コンビニ、スーパー、飲食店などの利便施設
   • 治安の良さ
   • 騒音の有無
   滞在中の快適さはもちろん、ゲストが安心して過ごせる環境が重要です。周辺に生活に必要な施設が揃っているか、夜間でも安全に移動できるかなどを確認しましょう。

立地は、ゲストの予約率や単価に直結するため、物件選びの最優先事項の一つと言えます。具体的な検討項目をリストアップしてみましょう。

検討項目	重要度
主要駅からの距離	高
観光地への近さ	高
周辺施設の充実度	中
治安	高

これらの点を踏まえ、ターゲットとするゲスト層に合った立地を選定することが、収益アップの鍵となります。

ゲストの満足度を高める物件条件（広さ、設備）

ゲストにとって快適な滞在は、良いレビューやリピート率につながり、収益に大きく影響します。物件選びの際には、ゲスト目線で以下の点を確認しましょう。

• 広さ: 宿泊人数に対して十分な広さがあるか確認します。特に、リビングスペースやキッチンエリアのゆとりは重要です。
• 設備:
  • 必須設備：Wi-Fi、エアコン、清潔なベッドリネン、タオル、基本的な調理器具など
  • あると喜ばれる設備：洗濯機、乾燥機、テレビ、電子レンジ、冷蔵庫、アイロン、ヘアドライヤーなど

設備の例	ゲスト満足度への影響
高速Wi-Fi	ビジネス利用や情報収集に不可欠
清潔な水回り	快適な滞在の基本、レビューに直結
調理可能なキッチン	長期滞在や自炊を希望するゲストに人気
洗濯機・乾燥機	長期滞在や子連れファミリーに便利

これらの設備が整っているか、あるいは後から設置可能かを確認することが、ゲストの満足度向上に繋がり、結果として安定した民泊運営に繋がります。

法的規制・管理規約の確認

民泊物件を探す上で最も重要なステップの一つが、**「民泊が可能かどうか」**を法的な側面と物件固有のルールから正確に確認することです。

• 法的な確認
  • 住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出が可能か
  • 旅館業法など、他の法令に抵触しないか
  • 自治体独自の条例（上乗せ条例・横出し条例）の確認

特に、マンションなどの区分所有建物の場合、管理規約で民泊が禁止されていないかを必ず確認する必要があります。

確認事項	重要度	備考
管理規約の内容	高	「民泊禁止」の明記があるか確認
管理組合への確認	高	過去の事例や解釈を確認（可能であれば）

契約前にこれらの確認を怠ると、法的な問題が発生したり、管理組合とのトラブルに発展したりするリスクがあります。不動産業者や専門家と連携しながら、慎重に進めましょう。

想定される収益とコスト

民泊物件を選ぶ際には、収益性を見極めることが非常に重要です。想定される主な収益とコストを把握しましょう。

想定される収益

• 宿泊料金（稼働率によって変動）
• 清掃費（ゲストから徴収する場合）

想定されるコスト

項目	内容例
物件取得・賃料	購入費用、仲介手数料、月々の家賃など
リフォーム・内装	初期投資、家具・家電購入費
運営費用	光熱費、通信費、清掃費、リネン費、消耗品費
管理費用	管理委託費、民泊代行手数料
保険料	民泊賠償責任保険など
税金	固定資産税、都市計画税、所得税など

これらの収益とコストを具体的に計算し、年間を通じてどの程度の利益が見込めるのかを試算することで、その物件が本当に収益性があるのか判断できます。特に、初期投資だけでなく、毎月かかるランニングコストを見落とさないように注意が必要です。

5. 【ステップ3】リスクを理解し対策を立てる

法令違反や近隣トラブルのリスク

民泊運営において、まず理解すべき重要なリスクは「法令違反」と「近隣トラブル」です。

• 法令違反のリスク
  • 旅館業法や住宅宿泊事業法（民泊新法）などの法律、条例、消防法などに違反すると、罰金や事業停止命令を受ける可能性があります。
  • 特に、届け出をせずに運営する「ヤミ民泊」は絶対に避けるべきです。
• 近隣トラブルのリスク
  • 騒音、ゴミ出しルール違反、不特定多数の出入りなどが原因で、近隣住民とのトラブルに発展することがあります。
  • 管理規約違反も大きなトラブルの原因となります。

これらのリスクを回避するためには、以下の対策が必要です。

リスクの種類	主な原因	対策
法令違反	無許可運営、法規制の理解不足	事前調査、専門家への相談、届け出の徹底
近隣トラブル	騒音、ゴミ問題、不特定多数の出入り	ルール説明、連絡先提示、管理会社との連携
管理規約違反	民泊禁止物件での運営、共用部の利用ルール	事前確認、管理組合とのコミュニケーション

物件選びの段階で、管理規約の確認や周辺環境のリサーチをしっかり行い、リスクを最小限に抑える計画を立てることが重要です。

運営上のリスク（空室、災害など）

民泊運営には、物件に関するリスクだけでなく、運営そのものに伴うリスクも存在します。これらを理解し、対策を講じることが重要です。

主な運営リスクは以下の通りです。

• 空室リスク: 予約が入らず収益が上がらない可能性があります。
  • 対策：魅力的なリスティング作成、適切な料金設定、複数の予約サイト活用、マーケティング強化
• 災害リスク: 地震、台風などの自然災害により、物件が損壊したり、ゲストの安全が確保できなくなったりする可能性があります。
  • 対策：適切な保険への加入、非常用グッズの準備、避難経路の確保・周知
• 設備トラブル: エアコン故障、水漏れなど、設備の不具合が発生するリスクです。
  • 対策：定期的な点検・メンテナンス、信頼できる修理業者の確保、迅速な対応体制

これらのリスクを軽減するためには、事前の準備と、問題発生時の迅速な対応体制が不可欠です。特に、空室リスクについては、物件の立地や魅力度だけでなく、集客戦略が大きく影響します。災害リスクについても、ゲストと物件を守るための備えを怠らないようにしましょう。

6. 民泊物件探しに役立つサイト・サービス例

民泊物件専門ポータルサイト

民泊可能物件を探す上で、最も効率的な方法の一つが民泊物件専門のポータルサイトを利用することです。これらのサイトは、住宅宿泊事業法（民泊新法）や旅館業法の許可を取得しやすい物件、あるいは既に許可を得ている物件などを専門に扱っています。

専門サイトのメリット

• 絞り込み検索: 「民泊可」「特区民泊」「旅館業許可取得済み」といった条件で簡単に絞り込めます。
• 情報が豊富: 民泊運営に必要な情報（許可種別、収益シミュレーションなど）が掲載されている場合があります。
• 専門知識を持つ担当者: 問い合わせた際に、民泊に関する専門知識を持つ担当者からアドバイスを得やすい傾向があります。

主なサイトの種類

種類	特徴
売買専門	物件の購入を検討している方向け
賃貸専門	賃貸物件を探している方向け
売買・賃貸両方対応	幅広いニーズに対応

ただし、掲載物件数は一般的な不動産ポータルサイトに比べて少ない場合があります。複数の専門サイトや他の探し方と並行して利用することで、より多くの選択肢を検討できます。掲載されている情報だけでなく、必ず現地確認や専門家への相談を行うことが重要です。

一般的な不動産ポータルサイト

での検索

SUUMOやHOME’Sといった一般的な不動産ポータルサイトも、民泊可能物件を探す上で有効な手段です。ただし、これらのサイトでは「民泊可能」といった直接的な検索条件がない場合がほとんどです。

効率的に探すためには、以下の点に注意して検索を進めましょう。

• 物件種別: 賃貸マンション・アパートだけでなく、一戸建てや事務所・店舗物件なども視野に入れる。
• 条件設定:
  • 「定期借家契約」など、短期の賃貸に対応しやすい契約形態の物件を探す。
  • 「事業用可」「SOHO相談可」といったキーワードで絞り込む。
  • 築年数や広さ、設備（バス・トイレ別、インターネット環境など）で絞り込む。

気になる物件が見つかったら、必ず不動産会社に直接問い合わせて、民泊利用が可能かどうか（管理規約で禁止されていないか、家主が許可しているかなど）を詳細に確認することが非常に重要です。

メリット	デメリット
物件数が豊富	民泊可の条件で絞りにくい
幅広いエリアの物件を探せる	個別に民泊可否を確認する必要がある
市場価格の参考になる	管理規約などの確認に手間がかかる場合がある

手間はかかりますが、思わぬ掘り出し物が見つかる可能性もあります。他の探し方と並行して活用してみましょう。

民泊運営代行・仲介サービス

民泊運営代行・仲介サービスは、物件探しから運営までをサポートしてくれる専門性の高いサービスです。

メリット

• 専門知識が豊富: 法規制や市場動向に詳しい
• 非公開物件情報: 独自のネットワークで物件を紹介
• 運営ノウハウ提供: 集客やトラブル対応のアドバイス

利用の際のポイント

• 複数のサービスを比較検討する
• 実績や手数料体系を確認する
• 契約内容をしっかり把握する

特に、民泊事業の開始に不安がある初心者の方や、本業が忙しい方にとって、物件探しからその後の運営までを包括的にサポートしてもらえる点は大きな魅力と言えるでしょう。専門家のアドバイスを受けることで、効率的に、かつリスクを抑えて理想の物件を見つけることが期待できます。

7. まとめ：計画的に理想の民泊物件を見つけよう

民泊可能物件探しは、計画的に進めることが成功の鍵です。闇雲に探すのではなく、本記事でご紹介したステップを踏み、効率的に物件を見つけましょう。

まず、民泊に関する法規制や物件固有のルールをしっかり理解することが第一歩です。その上で、

• 民泊専門サイト
• 一般ポータルサイト
• 不動産会社
• 運営代行会社

などを活用し、多角的に情報を収集してください。

次に、物件の収益性やゲスト満足度を左右する「立地」「設備」を慎重に検討し、同時に法規制や管理規約の確認を怠らないようにしましょう。

確認事項	ポイント
法的規制	旅館業法、住宅宿泊事業法に合致するか
管理規約	民泊が許可されているか
収益・コスト	収支シミュレーションを行う

最後に、法令違反や運営上のリスクを理解し、事前に対策を講じておくことで、安心して民泊運営をスタートできます。焦らず、じっくりと理想の物件を見つけてください。