宿泊コラム

1. はじめに：賃貸物件で民泊経営は違法となるリスクも

近年、空き部屋を有効活用する方法として、また、副収入を得る手段として、賃貸物件を利用した民泊経営が注目されています。しかし、賃貸物件で民泊経営を行う場合、法律や契約上の制約を正しく理解しておくことが重要です。

知識不足のまま始めると、思わぬトラブルに巻き込まれたり、最悪の場合、違法行為となってしまう可能性もあります。

リスク	内容
賃貸契約の解除	賃貸契約で民泊経営が禁止されている場合、契約違反として契約を解除される可能性があります。
近隣住民とのトラブル	騒音やゴミ問題など、近隣住民とのトラブルに発展する可能性があります。
法的責任	無許可で民泊経営を行った場合、罰則の対象となる可能性があります。

この後、賃貸物件で民泊経営を行うために必要な許可や注意点、メリット・デメリットなどを詳しく解説していきます。しっかりと内容を確認し、安全かつ健全な民泊経営を目指しましょう。

2. 賃貸物件で民泊経営を行うために必要な許可とは？

(1) 住宅宿泊事業法（民泊新法）

賃貸物件で民泊経営を行う場合、必ず従わなければならない法律が「住宅宿泊事業法」、通称「民泊新法」です。

この法律では、宿泊日数が「1泊」でも、旅館業法で定める簡易宿所営業などの許可を受けずに、宿泊サービスを提供することを「住宅宿泊事業」と定義し、届出をすれば営業可能としています。

しかし、誰でもどこでも営業できるわけではなく、営業日数に制限（年間180日以内）が設けられています。

また、都道府県や市町村などの条例で、営業可能な地域や期間がさらに制限されている場合もあります。

例えば、東京都では、住宅専用地域での営業は原則禁止となっており、営業可能な地域や期間が細かく定められています。

項目	内容
営業日数	原則年間180日以内
営業地域	都道府県や市町村の条例で制限あり
その他	消防設備の設置、宿泊者の名簿作成・保管などが義務付け

このように、住宅宿泊事業法は、民泊経営を行う上で遵守すべき重要な法律です。

賃貸物件で民泊経営を検討する際は、必ず事前に内容を確認しておきましょう。

(2) 建築基準法

建築基準法は、建物の安全性や衛生環境などを定めた法律です。賃貸物件で民泊を行う場合、建築基準法上の用途規制に適合している必要があります。

用途区分	内容	民泊の可否
住居	人が居住するための建物	可
ホテル・旅館	旅行者等が宿泊するための施設	可
その他	上記以外の用途に供する建物（事務所、店舗など）	不可※

※ただし、用途変更の手続きを行うことで、民泊が可能になる場合があります。

用途規制に適合しない物件で民泊を営業した場合、違法建築として扱われ、罰則の対象となる可能性があります。そのため、事前に物件の用途区分を確認しておくことが重要です。また、用途変更が必要な場合は、専門家である建築士に相談の上、適切な手続きを進めるようにしましょう。

(3) 消防法

消防法は、火災の発生を予防し、人命や財産を守るための法律です。賃貸物件で民泊を行う場合も、当然ながら消防法の規制対象となります。

具体的には、収容人数や延べ床面積などに応じて、下記の表のように消防設備の設置が義務付けられています。

用途	収容人数	延べ床面積	消防設備の例
宿泊施設	30人以上	100㎡以上	・自動火災報知設備 ・スプリンクラー設備 ・避難器具
宿泊施設	30人未満	100㎡未満	・消火器 ・自動火災報知設備

これらの設備が不足している場合は、設置費用が新たに発生する可能性があります。また、消防法に基づいた定期的な点検や検査も必要となるため、維持管理費用も考慮する必要があります。消防法の基準を満たしていない場合は、営業許可が下りないだけでなく、罰則が科される可能性もあるため、注意が必要です。

3. 賃貸物件で民泊経営を行う際の注意点

(1) 賃貸契約書の内容確認

賃貸物件で民泊経営を行う場合、必ず賃貸契約書の内容を確認する必要があります。 賃貸契約書は、物件の所有者である大家さんと、物件を借りる側との間で結ばれる重要な書類です。

賃貸契約書に記載されている事項は多岐に渡りますが、民泊経営を行う上で特に注意すべき点は以下の通りです。

項目	内容
用途に関する条項	賃貸物件の利用目的として、「居住用」のみなのか、「事業用」も可能なのかを確認します。
転貸・又貸に関する条項	民泊経営は「転貸」にあたるため、賃貸契約書で明確に許可されているか確認が必要です。
リフォームに関する条項	内装工事や設備の設置などを行う場合、大家さんの許可が必要かどうかを確認します。

これらの条項に違反して民泊経営を行った場合、契約違反として賃貸契約を解除されたり、損害賠償を請求されたりする可能性があります。

賃貸契約書の内容をよく理解し、不明点があれば必ず大家さんに確認しましょう。 また、必要に応じて弁護士などの専門家に相談することも有効です。

(2) 近隣住民への配慮

賃貸物件で民泊経営を行う上で、近隣住民への配慮は非常に重要です。 なぜなら、宿泊者の騒音やゴミ問題などでトラブルに発展する可能性があるからです。 トラブルを避けるためには、事前に近隣住民へ民泊運営を行う旨を伝えておくことが大切です。

具体的には、以下のような内容を伝えましょう。

項目	内容
運営開始時期	○年○月開始予定
営業日	月～日曜日（年中無休）など
宿泊者の想定	外国人観光客、家族連れなど
問い合わせ先	電話番号、メールアドレスなど

また、民泊運営中は、宿泊者に対して以下のような点について、ルールを定め、守らせるようにしましょう。

• 夜間の騒音
• ゴミ出しのマナー
• 共用スペースの使い方

これらの配慮を怠ると、近隣住民とのトラブルに発展し、最悪の場合には訴訟問題に発展する可能性もあります。 近隣住民と良好な関係を築きながら、民泊運営を行うように心がけましょう。

(3) トラブル発生時の対応

民泊運営では、ゲストとのトラブルは避けられません。例えば、次のようなトラブルが考えられます。

トラブルの内容	具体的な例
物品の破損	家具を壊された、家電製品を壊されたなど
近隣住民とのトラブル	騒音、ゴミの出し方など
ゲスト同士のトラブル	騒音、迷惑行為など
事故	火災、水漏れ、盗難など

これらのトラブル発生時に備え、日頃から対策を講じておくことが重要です。具体的には、次のような対策が考えられます。

• ゲストとのコミュニケーションを密にとり、事前にハウスルールを周知徹底する
• 緊急連絡先を分かりやすく明記しておく
• 損害保険に加入しておく
• トラブル対応マニュアルを作成しておく

万が一、トラブルが発生した場合は、冷静に状況を把握し、適切な対応をとるように心がけましょう。場合によっては、弁護士や専門業者に相談することも有効です。

(4) 収益性

賃貸物件で民泊経営を行う場合、収益性は重要な要素です。収益を左右する要素としては、主に以下のような点が挙げられます。

項目	説明
立地	観光地や駅近など、需要の高いエリアは収益が見込めます。
物件タイプ	広さや設備など、宿泊客のニーズに合った物件は高い料金設定が可能です。
料金設定	需要と供給のバランス、周辺の宿泊施設との比較などを考慮して、適切な料金設定を行う必要があります。
稼稼働率	予約サイトの活用や効果的なプロモーションなど、集客対策が重要になります。

これらの要素を考慮し、綿密な収益計画を立てることが重要です。初期費用や運営費用などを差し引いても、安定した収益を確保できるかどうか、事前にしっかりと検討しましょう。

(5) 運営の負担

民泊運営には、清掃や宿泊客とのやり取りなど、さまざまな業務が発生します。

業務内容	具体的な作業内容	頻度
清掃	ベッドメイキング、ゴミ回収、水回りの清掃など	各ゲストの宿泊後
宿泊客とのやり取り	問い合わせ対応、予約管理、チェックイン・アウト対応	日常的
消耗品等の補充	トイレットペーパー、シャンプー、タオルなどの補充	必要に応じて
設備のメンテナンス	設備の点検、修理手配	必要に応じて
苦情対応	近隣住民からの騒音トラブル等の対応	発生時

これらの業務は、宿泊客の有無に関わらず発生するため、時間的・体力的な負担が大きくなってしまう可能性があります。副業として民泊経営を行う場合や、複数の部屋を運営する場合には、特に注意が必要です。

4. 賃貸物件で民泊経営を行うメリット・デメリット

(1) メリット

– 低リスクで始められる

賃貸物件を活用する場合、すでに住居としての機能が備わっているため、初期費用を抑えられる点が魅力です。

初期費用項目	内訳
リノベーション費用	壁紙の張り替え、内装の変更など
家具・家電製品購入費用	ベッド、テレビ、冷蔵庫、洗濯機など
広告宣伝費	ホームページ作成、ポータルサイト掲載

上記のように、賃貸物件の場合、すでに生活に必要な設備が整っていることが多いため、リノベーション費用を抑えられる可能性があります。 また、物件によっては家具家電付きの場合もあるため、その場合は購入費用も抑えられます。 このように、初期費用を抑えて民泊事業を始められる点は、賃貸物件の大きなメリットと言えるでしょう。

– 収益化しやすい

賃貸物件で民泊経営を行う場合、賃料収入に加えて、宿泊料金収入を得ることができます。 そのため、賃料収入のみの場合と比べて、収益化しやすいというメリットがあります。

収入源	民泊経営の場合	賃貸経営の場合
家賃収入	〇	〇
宿泊料金収入	〇	×

また、宿泊料金は需要に応じて価格を設定できるため、繁忙期には高めに設定することで、より多くの収益を得られる可能性があります。 さらに、民泊経営は、空室を有効活用できるという点でも収益化に貢献します。

(2) デメリット

– 法規制やルールが厳しい

賃貸物件で民泊経営を行う上で、法規制やルールが厳しいことは大きなデメリットと言えるでしょう。代表的なものとしては、住宅宿泊事業法（民泊新法）が挙げられます。

法律	内容
住宅宿泊事業法（民泊新法）	宿泊日数の年間上限が180日以内であること、都道府県への届出が必要であること、など

上記以外にも、各自治体で条例が定められている場合があり、営業日数や時間帯、施設の設備など、さまざまな規制が設けられています。これらの法規制やルールを遵守しなければ、罰則が科せられる可能性もあるため、注意が必要です。

– 近隣住民とのトラブルリスク

賃貸物件で民泊経営を行う上で、特に注意が必要なのが近隣住民とのトラブルです。

トラブル事例	内容
騒音問題	夜遅くまでのゲストの騒音や、早朝・深夜の出入り時の音
ゴミ出し問題	ゴミの分別方法やゴミ出し日のルール違反
共用スペースの無断使用	エントランス、廊下、駐輪場などを無断で使用すること
セキュリティ上の不安	不特定多数の出入りによる、犯罪発生の可能性や防犯面での不安
プライバシーの侵害	ゲストの行動によっては、近隣住民のプライバシーを侵害する可能性がある

このようなトラブルは、民泊経営に対する住民の理解不足や、ゲストのマナー違反などが原因で起こります。トラブルを避けるためには、ゲストへの事前説明や注意喚起を徹底することが重要です。また、近隣住民に対しては、民泊運営に関する事前説明や挨拶を行い、理解と協力を得られるように努めましょう。

– 運営の負担が大きい

賃貸物件で民泊経営を行う場合、運営の負担が大きくなってしまう点はデメリットと言えます。 具体的には、下記のような業務を自分で行う必要があるでしょう。

業務内容	説明
ゲストとのやり取り	宿泊予約の受付や問い合わせ対応、チェックイン・チェックアウト時の対応などを行う必要があります。
清掃・リネン交換	宿泊客が入れ替わるたびに、部屋の清掃やリネン交換を行う必要があります。
消耗品等の補充	トイレットペーパーやシャンプー、タオルなどの消耗品が不足しないよう、在庫管理や補充を行う必要があります。
トラブル対応	設備の故障や近隣住民とのトラブルなど、予期せぬ事態が発生した場合の対応も求められます。

これらの業務をすべて自分で行うのは、時間的にも精神的にも大きな負担となります。 特に、本業を持っている方や、遠方に住んでいる方にとっては、運営の負担が大きくなってしまうでしょう。

5. 賃貸物件で民泊経営を成功させるためのポイント

(1) 需要の高いエリアを選ぶ

賃貸物件で民泊経営を行う場合、収益を上げるためには需要の高いエリアを選ぶことが重要です。

需要の高いエリアとは、観光客やビジネス客が多く訪れる場所であり、具体的には以下のようなエリアが挙げられます。

エリア	特徴
主要都市の中心地	交通の便が良く、観光スポットや商業施設へのアクセスが良い
有名な観光地	国内外から多くの観光客が訪れるため、年間を通して安定した需要が見込める
空港周辺	LCCの普及により、空港周辺の宿泊施設の需要が高まっている
大規模イベント会場周辺	イベント開催期間中は、宿泊施設の需要が急増する

これらのエリアは、宿泊施設の数が限られているため、競争が激化する可能性もあります。 しかし、需要が高いエリアであれば、収益化しやすいというメリットがあります。

(2) 魅力的な物件を選ぶ

魅力的な物件とは、立地が良いだけでなく、宿泊者に快適に過ごしてもらえる設備や広さが必要です。

要素	詳細
立地条件	駅からの距離、観光地へのアクセス、周辺環境（コンビニ、スーパー、飲食店など）
間取り・広さ	宿泊人数に合った広さ、寝室の数、水回りの設備（トイレ、バスルームの数）、バリアフリー対応
設備	家具家電、インターネット環境（Wi-Fi）、キッチン用品、アメニティ
その他	防音性、日当たり、景観、駐車場

上記以外にも、外国人観光客をターゲットにするなら、畳の和室や布団といった日本らしさを体験できる要素も魅力的です。 宿泊者のニーズを意識して、必要な設備や特徴を備えた物件を選びましょう。物件の魅力が、予約率や収益に大きく影響します。

(3) 効果的な集客対策を行う

賃貸物件で民泊経営を成功させるには、旅行者に見つけてもらいやすく、選んでもらえるような効果的な集客対策が欠かせません。

集客対策として、主に以下のような方法が挙げられます。

方法	概要
民泊予約サイトへの掲載	AirbnbやBooking.comなど、多くの旅行者が利用するサイトに掲載することで、物件の露出を増やします。
自社ホームページやSNSの活用	ホームページやSNSで物件の魅力を発信し、直接予約に繋げます。
旅行会社との連携	旅行会社と提携し、パッケージツアーに組み込んでもらうことで、より多くの旅行者にアプローチできます。
地域との連携	地域の観光協会やイベント主催者と協力し、地域の魅力を発信することで、宿泊需要の増加を目指します。

これらの方法を組み合わせることで、相乗効果が期待できます。 例えば、民泊予約サイトへの掲載と並行して、SNSで積極的に情報発信を行うことで、より多くの潜在顧客にアプローチできます。

また、写真や動画を使って物件の魅力を効果的に伝えること、宿泊者の口コミを重視し、サービス向上に努めることも重要です。

(4) 質の高いサービスを提供する

質の高いサービスの提供は、顧客満足度を高め、リピーター獲得や口コミによる集客効果も見込める重要な要素です。

サービス内容	具体例
清潔感のある空間	こまめな清掃、リネン類の交換、アメニティの充実
快適な滞在のサポート	周辺情報提供、観光案内、Wi-Fi完備、家電製品の充実
スムーズなコミュニケーション	問い合わせへの迅速な対応、多言語対応
安心・安全対策	防犯カメラの設置、緊急時連絡先の明記、宿泊者名簿の提出

これらのサービスを充実させることで、宿泊者にとって快適な滞在を提供できるよう努めましょう。高評価を得るためには、他施設との差別化を意識することも大切です。

(5) 専門業者への依頼を検討する

民泊運営にまつわる業務は多岐にわたり、すべてを自身で行うのは大変な負担となります。そこで、専門業者への依頼を検討してみましょう。専門業者に依頼するメリットは以下の通りです。

業務内容	メリット
物件の管理	定期清掃、設備点検、トラブル対応などを代行してくれるため、オーナーの負担を軽減できます。
集客・予約管理	多くの集客ルートをもち、多言語対応など、専門的なノウハウを活用して集客を効率化できます。
清掃・リネンサプライ	宿泊施設としての品質を保つために必要な清掃業務をプロの基準で行ってくれます。
顧客対応	宿泊客からの問い合わせやクレーム対応などを24時間体制で代行してくれる場合があります。
法令遵守のサポート	法律や条例に関する専門知識に基づいたアドバイスや手続きの代行をしてもらえます。

専門業者へ業務を委託することで、オーナーはよりコアとなる業務に集中できます。ただし、業者によってサービス内容や料金が異なるため、複数の業者を比較検討し、自身に合った業者を選ぶことが重要です。

6. まとめ：賃貸契約の内容をよく確認し、適切な運営を心がけましょう

賃貸物件で民泊経営を行う場合、賃貸契約の内容をよく確認し、法令遵守および近隣住民への配慮を徹底した適切な運営を心がけることが重要です。

項目	内容
賃貸契約の確認	民泊利用に関する条項の有無、利用可能な範囲（人数、期間など）を必ず確認しましょう。
法令遵守	住宅宿泊事業法に基づく届出、建築基準法や消防法の遵守は必須です。
近隣住民への配慮	騒音、ゴミ出し、セキュリティ対策など、近隣住民への配慮を怠らないようにしましょう。
トラブル発生時の対応	トラブル発生時の連絡窓口を明確化し、迅速かつ適切な対応を心がけましょう。

これらの点を踏まえ、適切な準備と運営を行うことで、賃貸物件での民泊経営を成功させることが可能となります。