宿泊コラム

2025年7月7日

【民泊開業】失敗しない物件の決め方ロードマップ｜初心者必見！

1. はじめに：民泊物件選びの重要性

民泊事業の成功は、物件選びにかかっていると言っても過言ではありません。なぜなら、物件は単なる宿泊施設ではなく、ゲストに提供する体験そのものだからです。

立地: 集客力、ゲストの満足度に直結します。
物件タイプ: 提供できるサービス、収益性に影響します。
法規制: 事業継続の可否を左右します。

例えば、立地が悪ければ集客に苦労しますし、法規制に適合しない物件を選んでしまうと、最悪の場合、事業を断念せざるを得なくなります。

以下の要素を慎重に検討することが不可欠です。

検討要素	影響範囲
立地・エリア	集客、ゲスト満足度、競争環境
法規制・条例	開業可否、運営上の制限
物件の状態	初期費用、運営コスト、ゲストの快適性
コスト	投資回収期間、収益性

このガイドでは、失敗しない民泊物件の決め方をロードマップ形式で詳しく解説していきます。ぜひ、あなたの理想の民泊を実現するための参考にしてください。

2. 民泊物件決定までの全体像

物件探しから契約までのステップ

民泊物件を見つけてから契約に至るまでには、いくつかの重要なステップがあります。闇雲に進めるのではなく、計画的に行うことが成功への鍵となります。

主なステップは以下の通りです。

コンセプト設定: どのような民泊にしたいか、ターゲットは誰かを決めます。
情報収集・エリア選定: 法規制や市場状況を調べ、候補エリアを絞り込みます。
物件検索・内見: 条件に合う物件を探し、実際に現地を確認します。
収支シミュレーション: 費用対効果を予測します。
専門家への相談: 法務や税務など、必要に応じて専門家のアドバイスを受けます。
交渉・契約: 条件が合えば、契約手続きを進めます。

これらのステップを丁寧に踏むことで、リスクを減らし、スムーズな開業を目指すことができます。特に、法規制や物件の状態確認は非常に重要ですので、慎重に進めてください。

ステップ	主な内容
1. コンセプト設定	ターゲット層、民泊のテーマ
2. エリア選定	法規制適合、立地条件の評価
3. 物件検索・内見	条件合致物件の探索、現地確認
4. 収支シミュレーション	初期費用、運営費、予測収入の計算
5. 専門家相談	法規制、建築、税務に関するアドバイス
6. 契約	条件交渉、重要事項確認、契約締結

物件決定は、民泊事業の根幹をなす部分です。焦らず、一つ一つのステップを確実に実行していきましょう。

3. 開業コンセプトとターゲット設定

目指す民泊の方向性

民泊物件を選ぶ前に、どのような民泊にしたいのか、その「方向性」を明確にすることが非常に重要です。これは、物件選びだけでなく、後の内装、サービス内容、価格設定など、すべてに影響を与える羅針盤となります。

方向性を定める際には、以下の点を考慮すると良いでしょう。

提供したい体験: 宿泊するだけでなく、どのような「体験」をゲストに提供したいですか？
- 例：日本の文化体験（茶道、着物など）、地域交流、非日常的な滞在
コンセプト: どのような世界観やテーマを持った空間にしますか？
- 例：古民家風、デザイナーズ、ファミリー向け、ワーケーション対応
価格帯: どのような価格帯で提供しますか？
- 高級路線、リーズナブル、中価格帯

これらの方向性が固まることで、おのずと必要な物件の条件（立地、広さ、設備、雰囲気など）が見えてきます。例えば、「日本の文化体験を提供する高級古民家」を目指すなら、都心のアパートではなく、地方の歴史ある一戸建てを探すことになります。この最初のステップが、失敗しない物件選びの鍵となります。

理想とするゲスト像の明確化

どのようなお客様に泊まっていただきたいのか、理想とするゲスト像を具体的にイメージすることが重要です。これは、物件の選定だけでなく、内装デザインや提供するサービス内容にも大きく影響します。

例えば、以下のようなゲスト像が考えられます。

家族連れ：子供が安全に過ごせる広い空間、キッチン設備、洗濯機などが必要。
カップル：ロマンチックな雰囲気、プライバシーが保たれる間取り、おしゃれな内装が好まれる。
ビジネスパーソン：静かで快適な作業スペース、高速Wi-Fi、立地（駅からの距離など）が重要。
バックパッカー：コストパフォーマンス、交流スペース、観光地へのアクセスを重視する傾向。

このように、ターゲットとするゲスト層によって、求める物件の条件は大きく変わります。ターゲットを明確にすることで、物件選びの基準が定まり、よりお客様に満足いただける民泊運営につながります。

ゲスト像を明確にする際は、年齢層、旅行の目的（観光、ビジネス、帰省など）、人数、予算などを考慮すると良いでしょう。

4. 法規制とエリアの適合性確認

民泊新法、特区、旅館業法の適用関係

民泊を始めるには、どの法律が適用されるかを確認することが非常に重要です。主に以下の3つの法律があります。

民泊新法（住宅宿泊事業法）:
- 年間180日以内の営業制限があります。
- 届出制で比較的始めやすいですが、日数制限に注意が必要です。
特区民泊（国家戦略特別区域法）:
- 東京都大田区、大阪府、大阪市、北九州市など特定の地域で認められています。
- 宿泊日数制限や最低宿泊日数（2泊3日以上）などの要件が地域ごとに異なります。
旅館業法:
- ホテルや旅館と同じ許可を得て運営する方法です。
- 日数制限がなく、年間を通して営業可能ですが、設備基準などが厳しくなります。

物件を決める前に、検討しているエリアがどの法律の対象地域か、また、ご自身の開業スタイル（年間を通して営業したいか、日数制限があってもよいかなど）に合った法律はどれかを必ず確認しましょう。

法律	営業日数制限	許可・届出	主な特徴
民泊新法	年間180日以内	届出	始めやすいが日数制限あり
特区民泊	地域により異なる	認定	特定地域のみ、日数制限あり
旅館業法	制限なし	許可	年間営業可能、基準が厳しい

※上記の表は概要であり、詳細は必ず専門家や自治体にご確認ください。

各自治体の条例チェック

民泊を開業する上で、国の法律（民泊新法、特区民泊、旅館業法）だけでなく、各自治体が独自に定めている条例の確認は非常に重要です。条例によって、民泊を運営できるエリアや日数、設備基準、周辺住民への説明義務などが細かく定められている場合があります。

例えば、以下のような項目が条例で規定されていることがあります。

営業日数制限の緩和または強化:
- 民泊新法では年間180日までですが、条例でさらに制限される場合や、特定のエリアでは緩和される場合もあります。
運営可能なエリア:
- 住居専用地域での運営を制限したり、特定の地域でのみ許可したりする場合があります。
設備基準:
- 消化器の設置場所や数、避難経路の表示など、法定基準に追加の要件を設けることがあります。
周辺住民への事前説明:
- 開業前に近隣住民への説明会実施や同意書の取得を義務付ける自治体もあります。

特に、年間営業日数や運営できるエリアに関する制限は、事業計画に大きな影響を与えるため、物件を決める前に必ず候補地の自治体ウェブサイトなどで最新の条例を確認してください。不明な点は、自治体の担当窓口に直接問い合わせることをお勧めします。

用途地域による制限

民泊物件を選ぶ上で、その土地がどの「用途地域」に指定されているかの確認は非常に重要です。用途地域とは、都市計画法に基づき、建てられる建物の種類や規模を定めるルールのことです。

民泊が可能な用途地域
- 住居系の地域（第一種低層住居専用地域などを除く多くの地域）
- 商業地域
- 近隣商業地域
- 準工業地域
- 無指定地域（市街化調整区域などを除く）

特に、第一種・第二種低層住居専用地域など、閑静な住環境を守るための地域では、原則として民泊施設（住宅宿泊事業）の開業は認められていません。

また、自治体によっては、特定の用途地域であっても、条例でさらに厳しい制限（例：住居地域での営業日数の上限設定など）を設けている場合があります。

物件の住所から役所の担当部署に確認するか、都市計画図などで事前に確認することをおすすめします。この制限を知らずに契約を進めると、開業許可が下りないという事態になりかねませんので注意が必要です。

5. 立地条件の評価とエリア選定

交通アクセスの利便性

民泊物件の立地を評価する上で、交通アクセスの利便性は非常に重要な要素です。特に、最寄り駅から物件までの距離や、主要駅からのアクセス時間を確認しましょう。ゲストはスーツケースを持って移動することが多いため、駅から徒歩圏内（目安：10分以内）にある物件が理想的です。

また、空港からのアクセスや、主要な観光地への移動手段も考慮に入れる必要があります。バス停が近いか、タクシーを拾いやすいかなども確認ポイントです。

アクセスの良い物件は、ゲストにとって利便性が高く、予約に繋がりやすくなります。

アクセス要素	確認ポイント
最寄り駅からの距離	徒歩時間（理想は10分以内）
主要駅からのアクセス	電車やバスでの所要時間
空港からのアクセス	直通便の有無、乗り換え回数、所要時間
その他の交通手段	バス停、タクシー乗り場、駐車場の有無

これらの点を総合的に評価し、ターゲットとするゲスト層にとって最適なアクセス環境を持つ物件を選びましょう。

周辺の観光資源と魅力

選定したエリアの周辺にどのような観光資源や魅力があるかは、民泊の集客力に大きく影響します。ゲストは観光やレジャーを目的に訪れることが多いため、物件からアクセスしやすい場所に魅力的なスポットがあることが重要です。

例えば、以下のような要素を確認しましょう。

自然景観: 山、海、川、公園など
歴史・文化: 神社仏閣、城跡、博物館、伝統工芸など
エンターテイメント: テーマパーク、劇場、ライブハウスなど
グルメ・ショッピング: 有名な飲食店街、地元の市場、商業施設など
イベント: 季節ごとの祭り、花火大会、スポーツイベントなど

これらの魅力が、想定しているターゲット層の興味関心と合致しているかを確認します。例えば、ファミリー層向けなら子供が楽しめる施設、インバウンド向けなら日本の文化体験ができる場所などが近くにあると強みになります。

エリアの魅力を具体的にリストアップし、ターゲット層に響くポイントを明確にすることが、物件選びの重要な判断材料となります。

街の雰囲気とターゲット層への合致

民泊のコンセプトやターゲット層に合致する街の雰囲気を選ぶことは、集客において非常に重要です。

ターゲット層と街の雰囲気の例

ターゲット層	街の雰囲気の例
家族連れ	公園が多くて治安が良い、生活感のあるエリア
若いカップル、友人グループ	おしゃれなカフェやショップが多い、賑やかなエリア
ビジネス利用	オフィス街に近い、落ち着いた雰囲気のエリア
インバウンド（観光目的）	観光名所が多い、日本らしい雰囲気のエリア

街の雰囲気は、ゲストがその土地でどのような体験をしたいかに直結します。例えば、静かで落ち着いた滞在を求めるゲストに、夜遅くまで賑やかなエリアの物件を提供しても満足度は低くなるでしょう。

物件探しの際には、実際にその街を歩いてみて、どのような雰囲気か、ターゲット層が魅力を感じる要素があるかなどを肌で感じることが大切です。そのエリアのイベントや地域住民の生活スタイルなども考慮に入れると、より的確な判断ができます。

予測される集客力と競争環境

エリア選定においては、予測される集客力と競合状況の把握が不可欠です。候補エリアの観光客数やイベント開催頻度などを調査し、どの程度の集客が見込めるか推測します。

また、既にそのエリアにどのくらいの民泊施設があるのか、どのような特徴を持つ競合施設が多いのかを把握することも重要です。競合が非常に多いエリアでは、価格競争に巻き込まれるリスクが高まります。

集客力と競争環境を評価する際は、以下の点を考慮すると良いでしょう。

集客ポテンシャル:
- 観光客の多さ
- ビジネス需要
- イベントの頻度
競合分析:
- 競合施設の数
- 競合施設のタイプ（価格帯、ターゲット層）
- 競合施設の稼働率（可能な範囲で）

評価項目	高い場合	低い場合
集客ポテンシャル	安定した需要が見込める	集客に工夫が必要
競争環境	差別化戦略が重要、価格競争のリスクあり	比較的ブルーオーシャン、先行者利益の可能性

これらの情報を総合的に判断し、自身の民泊コンセプトに合ったエリアを選ぶことが成功への鍵となります。

6. 物件タイプの選定と比較

マンション形式の特性と注意点

民泊物件としてマンション形式を選ぶ場合、いくつかの特性と注意点があります。

特性

立地: 駅近など利便性の高い場所に多い
初期費用: 一戸建てに比べて比較的抑えられる傾向
管理: 共用部分の管理が行き届いていることが多い

注意点

最も重要なのは、管理規約で民泊（不特定多数の人が宿泊すること）が許可されているかを必ず確認することです。許可されていない場合は、民泊運営はできません。

確認事項	詳細
管理規約	民泊可否、禁止事項（騒音など）
区分所有者全員	民泊運営への理解・協力が得られるか（任意）
近隣住民	騒音トラブルなどへの配慮が必要

また、専有部分のリフォームや改装に制限がある場合もあります。事前に管理組合へ確認し、トラブルを避けることが重要です。

一戸建て形式の特性と注意点

一戸建ては、プライベート空間を確保しやすく、ファミリー層やグループ旅行者など、多様なゲストに対応しやすい形式です。広い庭や駐車場が付いている物件もあり、差別化を図りやすい点が魅力です。

しかし、以下のような注意点があります。

コスト: マンションに比べて購入費用やリフォーム費用が高額になる傾向があります。また、固定資産税や修繕費なども考慮が必要です。
管理の手間: 建物の維持管理や庭の手入れなど、自分で行う部分が多くなります。
近隣住民との関係: 騒音など、近隣トラブルが発生しないよう、十分な配慮が必要です。特に住宅街では注意が必要です。
法規制: 建ぺい率や容積率、建築基準法などの制限を事前に確認することが重要です。

特性と注意点を比較検討し、ご自身の開業計画や予算に合っているか慎重に判断しましょう。

管理規約の確認（マンションの場合）

マンションで民泊を検討する場合、最も重要な確認事項の一つが「管理規約」です。管理規約は、マンションの住民全体で共有するルールであり、民泊が可能かどうかが明確に記載されています。

民泊に関する記載の確認:
- 「宿泊を伴う利用の禁止」「専ら居住の用に供する」といった文言がないか確認します。
- 民泊が許可されている場合でも、届出の要件や利用日数に制限がある場合もあります。
確認方法:
- 管理組合や管理会社に直接問い合わせるのが確実です。
- 重要事項説明書にも記載されている場合があります。

仮に管理規約で民泊が禁止されている場合、そのマンションでは民泊を行うことは基本的にできません。規約違反はトラブルの原因となるため、必ず契約前に確認しましょう。

確認項目	チェックポイント
民泊許可の有無	規約で明確に許可されているか、禁止されていないか
利用条件や日数制限	許可されている場合の詳細なルール
問い合わせ先	管理組合または管理会社

管理規約の確認を怠ると、後々のトラブルに繋がり、最悪の場合、民泊事業を継続できなくなる可能性もあります。十分にご注意ください。

7. 建築基準法と物件状態の確認

既存不適格建築物の確認方法

民泊物件として検討している建物が「既存不適格建築物」に該当するかどうかは、必ず確認しておきたい重要なポイントです。既存不適格建築物とは、建築時には適法だったものの、その後の法令改正によって現在の基準に適合しなくなった建物を指します。

確認方法としては、主に以下の点が挙げられます。

建築確認申請書や検査済証の確認:
- 建築時の法令基準に適合していたことを示す重要な書類です。
- 自治体の建築指導課や役所の窓口で確認できます（所有者や委任状が必要な場合があります）。
建築年と現行法令の比較:
- 建物の建築された年を確認し、その当時の建築基準法や関連法規と現在の基準を比較します。
- 特に、耐震基準や消防法などの改正履歴に注意が必要です。

既存不適格建築物であっても、そのまま利用できる場合も多いですが、増改築や大規模な修繕を行う際には現行法規に適合させる必要が生じることがあります。これにより、予期せぬ追加費用が発生する可能性があるため、事前に専門家（建築士など）に相談し、リスクを把握しておくことを強く推奨します。

既存不適格建築物かどうかは、安全性の観点からも、また将来的な改修計画を立てる上でも非常に重要ですので、確認を怠らないようにしましょう。

検査済証の有無と重要性

民泊物件として検討する際には、建築基準法に適合しているかどうかの確認が非常に重要です。その確認方法の一つに「検査済証」の有無があります。

検査済証とは？

建物が建築基準法に基づく完了検査に合格したことを証明する書類です。
建物の安全性が確認されたことを意味します。

この検査済証がない物件は、建築基準法に適合していない「既存不適格建築物」である可能性や、違法建築である可能性がゼロではありません。

検査済証がない場合の注意点

注意点	詳細
法適合性のリスク	民泊営業に必要な許認可（旅館業法や特区民泊など）を取得できない可能性があります。
改修・増築の制限	合法的な改修や増築が困難になる場合があります。
融資への影響	金融機関からの融資が受けにくくなることがあります。
将来的な売却への影響	買い手が見つかりにくくなる可能性があります。

検査済証が見当たらない場合は、建築時の設計図書や建築確認申請書、完了検査申請書などが保管されているか確認し、必要であれば自治体の建築課に相談するなど、必ず専門家に確認することをおすすめします。合法的に安心して民泊を運営するためにも、検査済証の有無は必ず確認しましょう。

建ぺい率・容積率などの制限

民泊用の物件を選ぶ際には、その土地や建物にかけられている「建ぺい率」や「容積率」といった建築基準法上の制限も確認が必要です。

建ぺい率: 敷地面積に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合です。
容積率: 敷地面積に対する延床面積（建物の各階の床面積の合計）の割合です。

これらの制限は、用途地域や都市計画によって定められており、建物の規模や建て替え時の制限に関わります。

項目	説明
建ぺい率	建築面積 ÷ 敷地面積 × 100%
容積率	延床面積 ÷ 敷地面積 × 100%

既存の建物がこれらの制限に適合しているか、将来的な改修や増築の可能性に影響がないかを確認することが重要です。特に、既存不適格建築物（建築時は適法だったが、その後の法改正により不適法となった建物）の場合、増改築に制限がかかることがあるため注意が必要です。これらの情報は、自治体の建築関連部署や建築士に相談すると確認できます。

物件の築年数と劣化状況

物件の築年数は、劣化状況や修繕コストに大きく影響します。築年数が古い物件は、魅力的な内装にリフォームできる可能性がありますが、隠れた瑕疵（かし）や大規模修繕が必要になるリスクも高まります。

特に以下の点を確認しましょう。

構造体の劣化: 基礎、柱、梁などにひび割れや腐食がないか
水回りの劣化: 配管のサビや水漏れ、給湯器の寿命
外壁・屋根: 雨漏りの痕跡やひび割れ、塗装の剥がれ
断熱性: 窓や壁の断熱性能が低いと、光熱費が増加します

築年数が浅い物件でも、管理状態によっては劣化が進んでいる場合もあります。内見時には、専門的な知識を持つ第三者（建築士など）に同行してもらい、詳細なインスペクション（建物状況調査）を行うことを強くお勧めします。

築年数と劣化状況は、修繕費用の見積もりや、長期的な運営コストを算出する上で不可欠な情報です。

必要な広さや間取りの検討

民泊物件の広さや間取りは、想定するゲスト層や開業コンセプトによって大きく変わります。ターゲットとするゲストが一人旅のビジネスパーソンなのか、ファミリー層なのか、グループなのかによって、必要なスペースや部屋数は異なります。

一般的に、以下のような広さ・間取りが考えられます。

一人または二人利用向け:
- 広さ：20㎡～30㎡程度
- 間取り：ワンルームまたは1K
ファミリーまたはグループ利用向け:
- 広さ：40㎡～80㎡以上
- 間取り：2DK、2LDK、3LDKなど複数部屋

また、荷物置き場、キッチンやダイニングスペース、水回り（バス・トイレ別かなど）の配置も重要です。ゲストが快適に過ごせる動線やプライベート空間を確保できているか、実際に暮らすことをイメージして検討しましょう。特に、長期滞在を想定する場合は、洗濯機置き場や収納スペースの有無も確認が必要です。

8. 物件の内見と最終評価

実際の空間と周辺環境のチェックポイント

物件選びの最終段階では、実際に現地へ足を運び、五感を使いながら細部まで確認することが非常に重要です。写真や図面だけでは分からない情報が多くあります。

まず、物件の実際の空間では、以下の点をチェックしてください。

部屋の広さや形状が図面通りか
天井の高さや圧迫感はないか
家具の配置を具体的にイメージできるか
収納スペースは十分か

次に、物件の周辺環境も詳細に確認します。

最寄り駅からの実際の道のり（坂道や夜道の雰囲気など）
コンビニ、スーパー、飲食店などの生活利便施設
周辺の騒音レベル（交通量、近隣住民の生活音など）
日当たりや風通し
ゴミ捨て場の状況や清潔さ

特に、ゲストが快適に過ごせるか、安全にアクセスできるかという視点での確認が不可欠です。

チェック項目	確認内容
室内	清潔さ、設備の古さ、におい
窓からの景色	プライバシーは保たれるか、景観は良いか
建物全体	エントランス、共用部分の管理状態
近隣の建物	アパート、オフィス、商業施設など（雰囲気）

これらのチェックを丁寧に行うことで、物件のポテンシャルだけでなく、リスクも発見することができます。

設備の動作確認

内見時には、物件の設備が適切に動作するかを必ず確認しましょう。ゲストが快適に過ごせるかどうかは、設備の状況に大きく左右されます。

特に以下の設備は、必ず動作確認を行ってください。

水回り:
- 蛇口からお湯が出るか（温度・水量）
- トイレは正常に流れるか
- 排水口の流れはスムーズか
- 水漏れはないか
キッチン:
- コンロは使用できるか
- 換気扇は動くか
- シンクの排水は問題ないか
空調:
- エアコン（暖房・冷房）は正常に作動するか
その他:
- 照明は全て点灯するか
- コンセントは使えるか
- 給湯器は問題なく作動するか

設備の劣化や不具合が見つかった場合は、修繕の必要性や費用について事前に確認しておくことが重要です。

設備項目	確認事項	状態
キッチン	コンロ、換気扇	□良好 □要確認 □不良
バス・トイレ	給湯、排水、水圧、水漏	□良好 □要確認 □不良
空調	エアコン（冷暖房）	□良好 □要確認 □不良

これらの確認を怠ると、開業後に設備の故障によるトラブルが発生し、ゲスト満足度の低下や予期せぬ出費につながる可能性があります。

騒音や日当たりなどの確認

物件の内見では、騒音や日当たりといった実際の居住環境をしっかり確認することが重要です。これらの要素は、ゲストの滞在満足度に大きく影響します。

確認すべきポイント

騒音:
- 周辺道路の交通量（特に朝夕）
- 近隣施設（飲食店、商業施設、学校など）からの音
- マンションの場合は上下左右の住戸からの生活音
- 時間帯を変えて複数回内見すると状況がより把握できます。
日当たり:
- 窓の方角と日照時間
- 室内の明るさ（特にリビングや寝室）
- 洗濯物の乾きやすさ
- 季節による日差しの角度の変化も考慮しましょう。

これらの要素は、物件資料だけでは分からないため、必ず現地でご自身の目と耳で確かめてください。特に騒音は、静かな時間帯に内見すると見落としがちです。平日の日中、夕方、週末など、異なる時間帯に訪れることをお勧めします。日当たりについても、時間帯によって印象が大きく変わりますので、可能であれば複数回内見しましょう。

9. 収支シミュレーションと物件コスト

賃料や購入費以外の必要経費

民泊物件にかかる費用は、賃料や購入費だけではありません。開業前や開業後には、以下のような様々な経費が発生します。これらの隠れたコストも考慮して、全体の収支を正確にシミュレーションすることが重要です。

項目	内容
開業準備費	家具・家電購入、内装工事、リフォーム費用
許認可関連費用	申請手数料、専門家報酬（行政書士等）
物件取得関連費用	仲介手数料、登記費用、不動産取得税
運営費用（ランニング）	光熱費、水道費、通信費、清掃費
	リネン交換費、消耗品費、保険料
	予約サイト手数料、税金

特に内装工事やリフォーム費用は、物件の状態やコンセプトによって大きく変動します。また、旅館業法で許可を取る場合は、消防設備や換気設備など、追加の工事が必要になるケースが多いです。これらの初期投資と毎月のランニングコストを具体的に洗い出し、予測される宿泊収入と比較して、収支が見合うかを慎重に判断しましょう。予測収入については、周辺の競合物件の料金設定や稼働率を参考に算出します。

予測される収入とのバランス

民泊物件にかかるコストだけでなく、予測される収入とのバランスを慎重に検討することが非常に重要です。

主な収入源としては、宿泊料金が挙げられます。周辺の類似物件の料金設定、稼働率の予測、繁忙期・閑散期の変動などを考慮して、現実的な年間売上を試算します。

一方で、物件にかかるコストとしては、賃料（またはローン返済）、水道光熱費、通信費、清掃費、消耗品費、予約サイトの手数料、税金、保険料などがあります。

これらのコストを正確に洗い出し、予測売上から差し引いて、手元に残る利益を計算します。

費用項目	具体例
初期費用	改修費、家具家電購入費、許認可申請費用
運営費用	賃料、光熱費、清掃費、手数料
その他費用	税金、保険料、修繕積立金（マンション）

このシミュレーションを通じて、想定する物件での民泊経営が採算に乗るかを判断します。売上が予測を下回るリスクも考慮し、余裕を持った資金計画を立てることが成功への鍵となります。

10. 失敗しないための注意点

事前リサーチの徹底

民泊物件を決めるにあたり、後々のトラブルや失敗を防ぐためには、徹底した事前リサーチが不可欠です。特に、以下の点は必ず確認しましょう。

法規制の確認:
- 民泊新法、特区民泊、旅館業法のどれで運営するか
- 自治体ごとの条例（上乗せ・横出し規制）
- 用途地域による営業可否
物件自体の確認:
- 建築基準法への適合性（検査済証の有無など）
- マンションの場合は管理規約で民泊が許可されているか
- 物件の築年数、劣化状況、必要な修繕箇所
周辺環境の確認:
- 競合物件の多さや稼働率
- 騒音、治安などの懸念点

これらの情報は、インターネットや自治体の窓口、不動産業者などを通じて収集できます。物件契約前にしっかりと確認することで、開業後のリスクを大幅に減らすことができます。曖昧な点はプロに相談することも検討しましょう。

各種専門家への相談

民泊物件の決定には、専門的な知識が不可欠です。判断に迷う場合や不安がある場合は、積極的に専門家のサポートを受けましょう。特に以下の専門家への相談は重要です。

不動産業者: 民泊利用が可能な物件探しや、賃貸契約・売買契約に関する専門知識を提供してくれます。
行政書士: 民泊新法や旅館業法、自治体の条例に関する手続きや申請について正確な情報を提供し、代行も可能です。
建築士: 物件の構造や建築基準法への適合性、改修の可否など、建築に関する専門的なアドバイスを得られます。
税理士: 開業資金や収支シミュレーション、税金に関する相談に乗ってくれます。

専門家	相談内容例
不動産業者	民泊可物件探し、契約関連
行政書士	法令適合性、申請手続き
建築士	建築基準法、構造、改修
税理士	資金計画、税務

これらの専門家と連携することで、法的なリスクを回避し、物件選びの精度を高めることができます。費用はかかりますが、失敗を防ぐための有効な投資と言えるでしょう。