宿泊コラム

2025年7月7日

長野で格安で民泊を開業！失敗しない開業準備と運営ノウハウ

1.はじめに：長野で安く民泊を開業するための全体像

豊かな自然と観光資源に恵まれた長野県は、民泊事業にとって魅力的なエリアです。特に、初期費用や運営コストを抑えながら民泊を開業したいとお考えの方もいらっしゃるでしょう。

本記事では、長野県で「安く」民泊を開業し、安定した運営を目指すための全体像をご紹介します。格安での開業を目指すには、以下のステップが重要になります。

物件の選定と費用抑制
必要な手続きの効率化
運営コストの削減

例えば、初期費用を抑える工夫としては、以下のような点が挙げられます。

費用項目	削減のポイント
物件取得費	中古物件、郊外エリアの検討
リフォーム費	DIY、必要最小限の改修に留める
備品購入費	中古品活用、必須アイテムに絞る

これらのポイントを押さえることで、長野での民泊開業のハードルを下げることが可能です。次章以降で、具体的な準備や運営のノウハウを詳しく解説していきます。

2.長野で民泊を開業する前に知っておくべき基本

(1) 民泊の種類と長野県での規制

長野県で民泊を開業するには、主に以下の3つの合法的な方法があります。

住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく民泊：年間180日の上限がありますが、最も一般的な方法です。
旅館業法に基づく簡易宿所：年間の稼働日数に制限はありませんが、建築基準や消防法など、より厳しい要件を満たす必要があります。
国家戦略特別区域法に基づく特区民泊：特定の区域に限定され、条例で定められた日数（例：最低宿泊日数が2泊3日以上）の滞在が要件となる場合があります。長野県では、現時点でこの制度を活用している区域はありません。

長野県内で民泊事業を行う場合、国の住宅宿泊事業法に加え、長野県独自の条例やルールが適用されることがあります。特に、住宅宿泊事業法に基づく民泊については、県による上乗せ規制や詳細な手続きが定められている場合がありますので、事前に確認が必要です。

法令区分	主な特徴	年間日数上限	適用エリア（長野県）
住宅宿泊事業法	一般的な民泊、届出制	180日	県内全域
旅館業法（簡易宿所）	稼働日数制限なし、許可制	なし	県内全域

ご自身の物件や開業スタイルに合った方法を選択し、それぞれの法令・条例に基づいた手続きを進めることが重要です。

(2) 住宅宿泊事業法（民泊新法）の概要

長野県で民泊を始めるにあたり、まず理解すべきは「住宅宿泊事業法」、通称「民泊新法」です。この法律は、年間180日を上限として、自宅や所有するマンション・戸建などで有料で宿泊サービスを提供することを可能にするものです。

主な特徴は以下の通りです。

届出制: 都道府県知事等への届出が必要です。旅館業法のような許可制ではありません。
年間上限: 営業日数は年間180泊までと定められています。
管理: 住宅宿泊管理業者への委託が義務付けられる場合があります（家主不在型の場合など）。

民泊新法に基づいて適切に届け出を行い、ルールを守って運営することが、合法的に民泊を行うための第一歩となります。

(3) 長野県の条例による追加ルールや制限

民泊事業を行う上で、国の住宅宿泊事業法（民泊新法）に加え、長野県独自の条例による追加ルールや制限が存在します。これらは、地域の特性や住民生活への配慮から設けられています。

例えば、以下のような項目が条例で定められている場合があります。

実施可能区域の制限: 特定の住居専用地域など、民泊が認められない区域が指定されていることがあります。
営業日数の制限: 年間180泊という民泊新法の制限に加え、県や市町村の条例でさらに厳しい日数の制限が設けられている場合があります（例: 〇〇町では年間〇〇日以内）。
届出時の追加書類: 県独自の様式や、周辺環境への配慮に関する書類の提出が求められることがあります。

これらの条例の内容は、県内でも市町村によって異なる場合があるため、物件所在地の自治体の情報を必ず確認することが重要です。

確認事項	内容
実施可能区域	物件の住所で民泊が可能か
条例上の日数制限	年間180泊以外の制限があるか
追加書類の有無	届出に必要な県・市町村独自の書類

これらの条例を事前に把握し、遵守することが、長野県で円滑に民泊事業を行うための鍵となります。

3.格安開業のための準備ステップ

(1) 物件選びのコツ（費用を抑える視点）

長野で民泊を格安で開業するには、物件選びが非常に重要です。購入よりも賃貸の方が初期費用を抑えられます。特に、築年数が経過した物件や駅から少し離れた物件は家賃が比較的安い傾向にあります。

ただし、以下の点に注意が必要です。

リフォームの必要性: 安くても大規模な改修が必要な物件は、かえって費用がかさみます。内見時に状態をしっかり確認しましょう。
設備の確認: 最低限必要な水回りや電気設備が整っているか確認が必要です。
エリアの需要: 安さだけでなく、観光地へのアクセスや地域の魅力も考慮し、一定の需要が見込める場所を選びましょう。

物件探しの際は、不動産サイトだけでなく、地元の不動産業者に相談するのも有効です。また、知り合いからの情報や空き家バンクなどを活用することで、掘り出し物の物件が見つかる可能性もあります。

費用を抑える物件選びのポイントをまとめます。

ポイント	詳細
契約形態	購入より賃貸を検討
築年数・立地	築古や駅から少し離れた物件も視野に入れる
状態の確認	リフォーム費用を考慮して内見する
情報収集	地元の不動産、空き家バンクなども活用

これらの点を踏まえ、予算内で最適な物件を見つけることが、格安開業への第一歩となります。

(2) 必要な届出と手続き（長野県への提出書類含む）

長野県で民泊を開業するには、まず住宅宿泊事業法に基づき、都道府県知事（長野県）への届出が必要です。届出は主に以下の手順で行います。

準備: 届出に必要な書類や情報を収集します。
申請: 住宅宿泊事業届出書を提出します。

提出先	主な提出書類
長野県（所管の保健福祉事務所等）	住宅宿泊事業届出書、誓約書、施設の図面、登記事項証明書（法人の場合）、住民票（個人の場合）、その他条例で定める書類など

長野県では、県独自の条例（長野県住宅宿泊事業の適正な実施に関する条例）により、追加の書類提出や、事業実施区域に関する制限が設けられている場合があります。特に都市計画法に基づく用途地域などにより、事業が制限されることがあるため、事前に必ず確認してください。届出が受理されると、住宅宿泊事業の登録番号が付与され、事業を開始できます。書類に不備があると手続きが遅れるため、事前に自治体の担当窓口や専門家に相談することをおすすめします。

(3) 初期費用を抑えるための工夫（リノベーション、備品など）

初期費用は民泊開業の大きな負担となります。費用を抑えるには、以下のような工夫が有効です。

リノベーション費用を抑える

DIYやセルフリノベーション: 可能な範囲で自分で作業することでコストを削減できます。
部分的な改修に留める: 全面的なリフォームではなく、必要最低限の箇所（水回り、壁紙など）に絞ります。
居抜き物件の活用: 前の入居者が使っていた設備や内装を活かせる物件を探します。

備品購入費用を抑える

中古品やアウトレット品の活用: フリマアプリやリサイクルショップ、アウトレットなどで状態の良い中古品や展示品を探します。
サブスクリプションサービスの検討: 一部の家電や家具はレンタルサービスを利用することも可能です。
必要最低限の備品から揃える: 最初から全てを完璧に揃えず、宿泊に必要な基本的なものから準備します。

備品の種類	費用を抑える工夫
家具・家電	中古品、アウトレット品、レンタル、DIY
寝具・リネン類	業務用の安価なもの、セールの活用
キッチン用品	100円ショップの活用、必要最低限の品揃え
アメニティ	詰め替え用ボトルの利用、大容量パックの購入

これらの工夫を取り入れることで、初期投資を賢く抑え、格安での民泊開業を目指しましょう。

4.費用を抑えた運営のノウハウ

(1) 光熱費・消耗品費の削減

民泊運営において、光熱費や消耗品費は継続的に発生するコストです。これらを削減することは、収益性を高める上で非常に重要となります。

光熱費削減の工夫

照明のLED化を徹底する
エアコンは省エネタイプを選び、適切な温度設定を促す
不在時は換気扇を消すよう案内する

消耗品費削減の工夫

アメニティは必要最低限にし、エコなものや詰め替え用を選ぶ
トイレットペーパーやティッシュは業務用サイズを利用する
清掃用品は詰め替え可能なものや、再利用できるクロスなどを活用する

削減効果が見込める例

項目	対策例	期待される効果
電気代	LED照明、省エネエアコン	10〜20%削減
アメニティ費	必要最低限、詰め替え利用	20〜30%削減

これらの小さな工夫の積み重ねが、年間で見ると大きなコスト削減に繋がります。宿泊者にも協力を促す案内表示などを設置することも有効です。

(2) 清掃・管理業務の効率化

運営コストを抑えるためには、清掃や管理業務の効率化が重要です。外部委託すると費用がかさむため、可能な範囲でセルフでの対応や効率的な仕組み作りを目指しましょう。

清掃に関しては、チェックアウトからチェックインまでの時間を考慮し、効率的な動線を考えた清掃リストを作成すると良いでしょう。また、宿泊者に簡単な清掃やゴミの分別をお願いするハウスルールを設けることも有効です。

作業項目	チェックリスト例
リビング	床掃除、テーブル拭き、窓開け換気
キッチン	シンク洗浄、コンロ周り清掃、ゴミ捨て
バス・トイレ	浴槽・洗面台清掃、便器清掃、鏡拭き
寝室	ベッドメイキング、床掃除、換気

管理業務では、スマートロックやチェックインシステムを導入することで、鍵の受け渡しや本人確認を無人化・効率化できます。問い合わせ対応はFAQを作成したり、定型文を用意したりすることで時間を短縮できます。これらの工夫により、人件費や移動にかかるコストを削減することが可能です。

(3) 集客方法と手数料の最適化

費用を抑えつつ効率的に集客するには、オンライン宿泊予約サイト（OTA）の活用が基本です。主要なOTAは以下の通りです。

Booking.com
Airbnb
Rakuten Oyado
じゃらん

これらのサイトは集客力がありますが、手数料がかかります。手数料はサイトによって異なり、一般的に予約金額の数%〜十数%程度です。複数のサイトを比較検討し、ご自身のターゲット層に合ったサイトを選ぶことが重要です。

また、手数料を抑えるには、リピーターを増やす戦略も有効です。直接予約への誘導や、SNSを活用した情報発信なども検討しましょう。

手数料例（一般的な目安）：

サイト名	手数料率（目安）
Booking.com	10～15%
Airbnb	3%（ホスト側）
Rakuten Oyado	10%前後
じゃらん	10%前後

※手数料率はプランや契約内容により変動します。

初期は複数のサイトで露出を増やし、徐々に成果を見ながら最適化していくのがおすすめです。

5.収益性を高めるための戦略

(1) ターゲット設定とコンセプト作り

収益性を高めるためには、まずどのような宿泊者をターゲットにするかを明確にすることが重要です。例えば、以下のようなターゲットが考えられます。

ターゲット例
- 登山やウィンタースポーツ目的の個人・グループ
- 温泉巡りや観光目的のカップル・夫婦
- ワーケーション利用のビジネスパーソン
- 移住体験をしたい方

ターゲットが決まったら、それに合わせたコンセプトを設定しましょう。コンセプトは、物件の魅力や提供する体験を簡潔に表すものです。

ターゲット層	コンセプト例
登山・ウィンタースポーツ	登山口・スキー場アクセス抜群！温泉で癒される宿
観光・カップル	隠れ家のような古民家ステイで非日常体験を
ワーケーション	高速Wi-Fi完備！自然の中で集中できる快適空間

コンセプトが明確になれば、物件の改修や備品選定、情報発信の方向性が定まり、効率的に準備を進めることができます。これにより、費用を抑えつつもターゲットに響く魅力的な民泊を作り上げることが可能です。

(2) 魅力的な情報発信（写真、紹介文など）

集客には、物件の魅力を最大限に伝える情報発信が不可欠です。特にインターネット上での情報が重要になります。

写真の重要性:
- 明るく清潔感が伝わる写真を複数枚掲載しましょう。
- 室内の様子だけでなく、周辺の雰囲気や景色なども写すと良いでしょう。
- スマホでも工夫次第でプロ並みの写真が撮れます。
紹介文のポイント:
- 物件の特徴やアピールポイントを具体的に記載します。
- 周辺観光情報やアクセス方法なども詳しく説明しましょう。
- ターゲット層に合わせた言葉遣いを心がけます。

情報発信に力を入れることで、予約率の向上と収益性の向上を目指せます。

掲載媒体	特徴
宿泊予約サイト	多くの旅行者にリーチ可能
SNS	物件の雰囲気や日常を発信しやすい
自社ウェブサイト	独自の情報を詳細に伝えられる（初期費用△）

魅力的な情報発信で、より多くのお客様に選んでいただける民泊を目指しましょう。

(3) リピーター獲得と口コミ促進

安定した収益のためには、リピーターの獲得と良い口コミの促進が重要です。コストを抑えつつ、以下の施策を検討しましょう。

リピーター向け特典の提供:
- 次回割引クーポン
- 地元特産品のプレゼント（小規模でも可）
- 優先予約権
滞在中のコミュニケーション:
- 丁寧なメッセージ対応
- おすすめ観光情報の発信
- 困りごとへの迅速な対応
口コミ促進:
- チェックアウト時に口コミ依頼のメッセージを送る
- 良い口コミへの感謝の返信
- 改善点の指摘には真摯に対応し、反映させる

施策例	期待される効果	費用感
リピート割引	再訪意欲向上	低い（売上からの割引）
地元特産品プレゼント	顧客満足度向上、思い出作り	低い（数百円程度）
丁寧な対応	信頼関係構築、ポジティブな体験	ゼロ（時間と労力）

心地よい滞在を提供し、積極的にコミュニケーションを取ることで、ゲストはまた訪れたいと感じ、自然と良い口コミを書いてくれるようになります。これが新たな集客にも繋がる好循環を生み出します。

6.長野で民泊を成功させるための注意点とリスク対策

(1) 近隣住民とのトラブル回避

民泊運営において、近隣住民との良好な関係は非常に重要です。特に住宅地などで開業する場合、騒音やゴミ出し、駐車問題など、トラブルが発生しやすい側面があります。これらのトラブルを未然に防ぎ、円滑な運営を行うための対策を講じましょう。

具体的な対策としては、以下のようなものがあります。

事前の説明と挨拶: 開業前に近隣住民へ丁寧に挨拶し、民泊を始めることや、どのような対策を講じるかを説明します。
ルールブックの作成: 宿泊者向けに、騒音に関する注意喚起、ゴミ出しのルール、敷地外での喫煙禁止など、守ってほしいルールを記載したゲストマニュアルを作成し、必ず確認してもらいましょう。
連絡先の提示: 宿泊者だけでなく、近隣住民からの緊急連絡を受け付けられる連絡先を明確にしておきます。
ゴミステーションの管理: 指定された日時・場所に正しくゴミが出されるよう、宿泊者に徹底を促し、必要に応じて清掃を行います。
夜間の騒音対策: 夜間の騒音については特に注意が必要です。建物構造に応じた防音対策や、夜間は静かに過ごすようチェックイン時に改めて伝えるなどの工夫をしましょう。

トラブル要因	主な対策
騒音	ゲストマニュアル記載、夜間注意喚起、防音対策
ゴミ出し	ルール徹底、ゴミステーション管理
駐車・駐輪	指定場所以外への駐車禁止
不審者と思われない	事前説明、連絡先の共有

これらの対策を徹底することで、近隣住民とのトラブルリスクを減らし、安心して民泊を運営することが可能になります。

(2) 宿泊者の安全確保と衛生管理

宿泊者の安全と衛生管理は、民泊運営において最も重要な項目の一つです。特に長野県のような自然豊かな地域では、非常時の対応策も考慮する必要があります。

安全確保のポイント

非常口の表示、避難経路の明確化
消火器の設置場所の明示
災害時（地震、大雪など）の避難情報伝達方法の準備
火災報知器、一酸化炭素警報器の設置
緊急連絡先リストの整備（消防、警察、病院など）

衛生管理のポイント

清掃マニュアルの作成と徹底
リネン類、タオルの適切な交換・洗濯
食器・調理器具の洗浄・消毒
ハウスダスト対策（換気、清掃頻度）
害虫・害獣対策

項目	頻度・方法	備考
室内清掃	宿泊者チェックアウトごと	マニュアルに基づく
リネン交換	宿泊者チェックアウトごと	清潔なものを用意
設備点検	定期的（週1回など）	不具合の早期発見
消耗品補充	宿泊者チェックアウトごと、必要に応じて	衛生的な状態を保つ