宿泊コラム

1.はじめに：民泊運営に必要な制度とシステムの概要

民泊運営を始めるにあたり、「制度」と「システム」の理解は非常に重要です。これらは、合法的かつ効率的に事業を行うための土台となります。

民泊の制度は、主に以下の法律に基づいています。

• 旅館業法：簡易宿所などに適用される場合
• 住宅宿泊事業法（民泊新法）：届出住宅に適用される場合

適用される法律によって、運営日数や施設の基準、管理方法などが異なります。適切な法律に基づき運営することで、トラブルを防ぎ、安心して事業を継続できます。

また、運営を円滑に進めるためには、様々な「システム」の活用が不可欠です。

システムの主な機能	内容
予約管理	複数の予約サイトを一元管理
宿泊者情報管理	チェックイン時の情報収集・保管
チェックイン・鍵の受け渡し	非対面での手続きやスマートロックなど

これらの制度とシステムを適切に理解し、活用することが、民泊運営を成功させる鍵となります。本記事では、これらの要素について詳しく解説していきます。

2.民泊の制度：どの法律に基づいて運営するか

旅館業法と住宅宿泊事業法（民泊新法）の比較

民泊を運営する上で、適用される法律によってルールが大きく異なります。主な法律は「旅館業法」と「住宅宿泊事業法（民泊新法）」です。

法律	特徴	運営日数
旅館業法（簡易宿所）	宿泊施設としての規制が厳しめ	上限なし
住宅宿泊事業法（民泊新法）	自宅や所有物件を活用しやすい規制	年間180日（上限）

旅館業法は、ホテルや旅館と同じ宿泊施設として扱われるため、建築基準や消防設備などの基準が厳しくなりますが、運営日数に制限はありません。

一方、住宅宿泊事業法（民泊新法）は、空き家などを活用しやすくするために制定された法律で、届出をすれば比較的容易に始められますが、年間180日という運営日数の上限があります。

どちらの法律が適用されるかは、運営スタイルや物件の要件によって異なりますので、ご自身の計画に合った法律を確認することが重要です。

適用される法律による運営ルールの違い

民泊運営に適用される主な法律は、旅館業法と住宅宿泊事業法（民泊新法）です。どちらの法律を選択するかによって、運営ルールが大きく異なります。

項目	旅館業法（簡易宿所など）	住宅宿泊事業法（民泊新法）
年間の営業日数	制限なし	年間180日以内
届出/許可	都道府県知事の許可	都道府県知事等への届出
フロント設置	原則必要（代替措置あり）	不要
管理者	必須（資格要件なし）	必須（委託可能）
構造設備	厳しい（消防法など）	比較的緩和
衛生管理	厳格	ガイドラインに基づく
近隣住民対応	努力義務	説明、苦情対応など義務

旅館業法はより厳格な基準が求められる一方、営業日数の制限がありません。民泊新法は営業日数に上限がありますが、比較的簡易な手続きで始めやすいのが特徴です。ご自身の物件や運営スタイルに合った法律を選択することが重要です。

法律遵守の重要性とリスク回避

民泊を運営する上で、適用される法律を正しく理解し、遵守することは非常に重要です。法律を守らずに運営を行うと、以下のようなリスクが生じる可能性があります。

• 罰金や行政指導
• 営業停止処分
• 近隣住民とのトラブル
• 損害賠償請求

特に、「旅館業法」または「住宅宿泊事業法（民泊新法）」のどちらが適用されるかによって、運営できる日数や設備基準、消防法に関するルールなどが大きく異なります。

適用される法律	主なルール例
旅館業法	営業日数に上限なし、より厳しい設備基準など
住宅宿泊事業法（民泊新法）	年間180日以内の制限、比較的緩やかな基準など

ご自身の運営形態に合った法律を確認し、必要な手続き（例えば、住宅宿泊事業の届出や旅館業の許可取得など）を漏れなく行うことが、安全で持続可能な民泊運営の第一歩となります。法律を遵守することで、運営者はもちろん、宿泊者や近隣住民の安全・安心も確保できます。

3.民泊運営を円滑にするためのシステム

予約管理の効率化

民泊運営において、予約管理は非常に重要な業務です。複数の予約サイト（OTA）に掲載している場合、それぞれのサイトで予約状況を確認し、手動で調整するのは手間がかかり、ダブルブッキングのリスクも高まります。

効率化のためには、以下のような仕組みやツールを活用することが有効です。

• サイトコントローラーの導入:
  • 複数の予約サイトの在庫や料金を一元管理できます。
  • あるサイトで予約が入ると、他のサイトの在庫が自動的に更新されます。
  • ダブルブッキングを防ぎ、管理の手間を大幅に削減できます。
• 予約システムの活用:
  • 自身のウェブサイトやSNSからの直接予約を受け付けることができます。
  • 予約カレンダーの表示、オンライン決済機能などを備えています。

具体的なツール例としては、以下のようなものがあります。

ツール名	主な機能
AirHost	サイトコントローラー、PMS（Property Management System）、スマートロック連携など
neyagawa	サイトコントローラー、清掃連携など
民泊運用代行サービス	予約管理を含む運用業務全般を委託可能

これらのツールやサービスを導入することで、予約管理にかかる時間を削減し、より多くの時間をゲスト対応やサービス向上に充てることが可能になります。正確な予約管理は、ゲスト満足度向上と安定した運営のために不可欠と言えるでしょう。

宿泊者情報の管理

民泊運営において、宿泊者情報の適切な管理は非常に重要です。適用される法律によって求められる情報や保管方法が異なりますので、ご自身の運営形態に合わせた対応が必要です。

例えば、住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出住宅の場合、宿泊者に対し以下の情報の提出を求め、作成した宿泊者名簿を3年間保存する義務があります。

• 氏名
• 住所
• 職業
• 国籍
• 旅券番号（外国人の場合）

これらの情報を正確に記録し、適切に管理することで、トラブル発生時の対応や行政からの求めに応じることができます。
近年では、宿泊者情報をオンラインで収集・管理できるシステムも多数提供されています。例えば、

• タブレット端末を使ったチェックイン時の情報入力
• 予約システムと連携した自動情報収集

といった機能を持つシステムを利用することで、手書きの手間を省き、管理を効率化できます。個人情報の取り扱いには十分注意し、セキュリティ対策がしっかりしているシステムを選ぶようにしましょう。

チェックイン手続きの簡略化

民泊運営において、宿泊者にとってスムーズなチェックインは非常に重要です。対面での鍵の受け渡しや書類手続きは、運営者・宿泊者双方に負担がかかる場合があります。

これを簡略化するために、以下のようなシステムや方法が活用されています。

• セルフチェックインシステムの導入:
  • スマートロックやキーボックスを利用し、予約時に通知した暗証番号等で宿泊者自身が解錠できるようにします。
  • タブレット端末やオンラインシステムを使い、必要情報を入力・送信してもらうことで、書類への記入作業を不要にします。
• オンライン本人確認（eKYC）の活用:
  • 事前に身分証明書のアップロードや顔認証を行うことで、現地での本人確認手続きを省略できます。

メリット	デメリット
24時間いつでも対応可能	事前のシステム設定が必要
運営者の立ち合い不要	宿泊者への操作説明が必要な場合も

これらのシステムを導入することで、非対面でのスムーズなチェックインを実現し、運営効率を大幅に向上させることが可能です。特に、海外からの宿泊者や深夜・早朝の到着が多い場合に有効です。

鍵の受け渡し方法

民泊運営において、鍵の受け渡しは重要なプロセスです。宿泊者の利便性と防犯性を考慮し、適切な方法を選ぶ必要があります。主な方法には以下のものがあります。

• 対面での受け渡し
  • ホストや代行者が直接手渡す方法です。
  • 宿泊者とのコミュニケーションが取れますが、時間調整が必要です。
• キーボックスの利用
  • 建物の外などに設置したキーボックスに鍵を入れておき、暗証番号を伝える方法です。
  • 非対面で受け渡しが可能ですが、ボックスの設置場所やセキュリティに注意が必要です。
• スマートロックの導入
  • スマートフォンや暗証番号で解錠できる電子錠です。
  • 遠隔での鍵の発行・管理が可能で、紛失のリスクも減らせます。

方法	特徴	メリット	デメリット
対面	直接手渡し	コミュニケーション	時間調整が必要
キーボックス	ボックスで保管	非対面、比較的安価	セキュリティに注意
スマートロック	電子錠	遠隔管理、利便性高い	初期費用がかかる

これらの方法を比較検討し、物件の特性や運営スタイルに合った最適な鍵の受け渡し方法を選びましょう。

複数サイトへの掲載管理

民泊運営では、AirbnbやBooking.comなど複数の予約サイトに物件を掲載することが一般的です。これにより、より多くの旅行者にアプローチし、稼働率を高めることができます。

しかし、複数のサイトで同時に予約を受け付けていると、ダブルブッキングのリスクが発生します。例えば、同じ部屋が異なるサイトで同時に予約されてしまうといった事態です。これを防ぐためには、各サイトの予約状況を一元管理する必要があります。

この課題を解決するために役立つのが、「チャンネルマネージャー」と呼ばれるシステムです。チャンネルマネージャーを利用することで、以下のようなメリットが得られます。

• 予約情報の一元化: 各サイトからの予約情報を一つの画面で確認できます。
• 在庫の自動同期: あるサイトで予約が入ると、他のサイトの在庫が自動的に調整されます。
• ダブルブッキングの防止: 常に最新の在庫状況が反映されるため、ダブルブッキングを防ぎます。

主要な予約サイトとの連携機能を持つチャンネルマネージャーを導入することで、複数サイトでの掲載管理の手間を大幅に削減し、効率的な運営が可能になります。

機能例	説明
予約状況の確認	全サイトの予約がカレンダー形式で表示
在庫連携	予約が入ると他サイトの空室数を自動変更
価格設定	各サイトで異なる価格設定も可能

このように、複数サイトでの掲載は集客に有効ですが、管理の手間やリスクも伴います。システムを活用することで、これらの課題を克服し、より多くの予約獲得を目指しましょう。

4.運営サポートに役立つサービス・ツール

ホテルスマート

「ホテルスマート」は、民泊運営を効率化するための様々な機能を提供するサービスです。特に、予約管理、宿泊者情報管理、そして鍵の受け渡しといった民泊運営の根幹に関わる部分をサポートします。

具体的には、以下のような機能があります。

• 予約管理: 複数のOTA（オンライン旅行会社）からの予約を一元管理できます。オーバーブッキングのリスクを減らし、予約状況をリアルタイムで把握できます。
• 宿泊者情報管理: 宿泊者の個人情報やチェックイン・チェックアウト日時などをシステム上で安全に管理します。住宅宿泊事業法（民泊新法）における宿泊者名簿の作成義務にも対応可能です。
• 鍵の受け渡し: スマートロックとの連携により、遠隔での鍵の受け渡しが可能になります。これにより、対面での鍵の受け渡しが不要となり、運営の手間を大幅に削減できます。

機能名	主なメリット
予約一元管理	オーバーブッキング防止、管理効率向上
宿泊者情報管理	法令遵守、情報の一元化
スマートロック連携	鍵の受け渡し自動化、運用コスト削減

このように、ホテルスマートは民泊運営における煩雑な作業を自動化・効率化し、オーナー様の負担を軽減することを目指したシステムです。

AirHost

AirHostは、民泊運営の多岐にわたる業務を効率化するための総合的なプラットフォームです。特に、予約管理、宿泊者情報管理、チェックイン手続きの自動化、鍵の受け渡し、複数サイトへの掲載管理といった、運営者が直面しやすい課題を解決する機能を提供しています。

機能例	説明
予約サイト連携（PMS）	Airbnb、Booking.comなど複数の予約サイトからの予約を一元管理できます。
スマートロック連携	物理的な鍵の受け渡しなしで、安全な自動チェックインを実現します。
ゲストコミュニケーション	ゲストからの問い合わせ対応や定型メッセージの自動送信を効率化できます。

これらの機能を活用することで、手作業によるミスを減らし、運営にかかる時間と労力を大幅に削減することが可能です。複数の物件を管理している場合でも、ダッシュボードで全体の状況を把握しやすくなります。また、法令遵守に必要な宿泊者情報の管理もサポートしています。AirHostのようなシステムを利用することで、よりスムーズでプロフェッショナルな民泊運営を目指せるでしょう。

みんなの民泊.com

民泊運営をサポートするサービスは多岐にわたりますが、「みんなの民泊.com」もその一つです。

このサービスは、特に清掃代行や民泊物件の運用代行、さらには物件紹介といった幅広いニーズに対応しています。運営の労力を軽減し、より効率的に収益を上げるためのサポートを提供しています。

具体的なサービス内容は以下の通りです。

• 清掃代行
• 運用代行（予約管理、問い合わせ対応など）
• 物件紹介

サービス内容	特徴
清掃代行	専門スタッフによる丁寧な清掃を提供します。
運用代行	日々の管理業務を代行し、負担を軽減します。
物件紹介	民泊に適した物件探しをサポートします。

これらのサービスを活用することで、特に初めて民泊を運営される方や、複数の物件を管理されている方にとって、大きな助けとなるでしょう。日々の煩雑な業務をアウトソースすることで、より戦略的な運営やゲスト体験の向上に注力できるようになります。

5.まとめ：制度とシステム理解で成功する民泊運営

民泊運営の成功には、制度とシステムの理解が不可欠です。

まず、適用される法律（旅館業法または住宅宿泊事業法）を正しく把握し、運営ルールを遵守することが重要です。これにより、法的なリスクを回避できます。

次に、予約管理や宿泊者情報管理などを効率化するシステムやツールを活用しましょう。

システム機能例	メリット
予約一元管理	ダブルブッキング防止、管理時間の短縮
宿泊者情報自動収集・管理	法定帳簿作成の手間削減
スマートロック連携	対面不要のスムーズなチェックイン・アウト

これらのシステムやツールを導入することで、運営の手間を減らし、より質の高いサービス提供に注力できるようになります。

制度を理解し、適切なシステムを活用することで、安心かつ効率的な民泊運営が可能となり、事業の成功につながるでしょう。