宿泊コラム

1.はじめに：民泊可能物件探し、成功の第一歩

民泊運営を始めるにあたって、まず乗り越えるべき最初のステップが「民泊可能物件を見つけること」です。適切な物件選びは、その後の運営の成否を大きく左右します。

民泊物件には、一般的な賃貸物件や売買物件とは異なる特別な要件が求められます。

• 法律や条例：住宅宿泊事業法（民泊新法）や各自治体の条例に適合する必要があります。
• 物件固有のルール：マンションであれば管理規約で民泊が許可されているかどうかが重要です。

これらの条件を満たす物件を探すことは、時に複雑に感じられるかもしれません。しかし、正しい知識と探し方を知っていれば、必ずあなたに最適な物件は見つかります。

チェック項目	重要度
法令・条例への適合	高
管理規約の確認	高
収益性の可能性	中

このガイドでは、民泊運営初心者の方が安心して物件探しを進められるよう、民泊可能物件の基本から具体的な探し方、確認すべきポイントまでを分かりやすく解説していきます。さあ、民泊運営成功への第一歩を踏み出しましょう。

2.民泊可能物件とは？基本を理解しよう

法律や規制の要件

民泊を運営するためには、まず日本の法律や自治体の条例、そして物件自体のルールをクリアする必要があります。主な法律やルールは以下の通りです。

• 住宅宿泊事業法（民泊新法）：年間営業日数180日上限などのルールが定められています。
• 旅館業法：簡易宿所などの許可を取得する場合に適用されます。
• 建築基準法：建物の構造や用途に関する基準です。
• 消防法：消火設備や避難経路に関する基準です。
• 都市計画法：用途地域によって民泊の可否や条件が異なります。
• 自治体の条例：独自の営業日数の制限や地域住民への説明義務などを定めている場合があります。

これらの法律や条例に適合している物件であるかを確認することが、民泊可能物件探しの最初のステップです。特に用途地域や自治体の条例は物件によって大きく異なるため、事前の確認が不可欠です。

確認すべき事項	内容
用途地域	運営可能な地域か
自治体条例	独自の制限や手続きがないか
建築基準法・消防法適合	安全基準を満たしているか

これらの要件を満たさない物件では、民泊運営が許可されません。

物件固有のルール（管理規約など）

民泊可能物件かどうかを判断する上で、法律や条例だけでなく、物件独自のルールも非常に重要です。特にマンションやアパートなどの集合住宅では、管理組合が定める「管理規約」や「使用細則」を確認する必要があります。

管理規約には、建物の使用方法に関する様々な取り決めが記載されています。民泊（住宅宿泊事業）が禁止されている、あるいは制限されているケースが多く見られます。

確認すべき主なポイントは以下の通りです。

• 住宅宿泊事業（民泊）に関する規定:
  • 明確に禁止されているか？
  • 条件付きで許可されているか？
  • 特に規定がないか？
• 住居専用に関する規定:
  • 「住居としてのみ使用すること」といった規定がある場合、事業利用である民泊は難しい可能性があります。
• 短期賃貸に関する規定:
  • 短期での貸し出し自体が禁止されている場合があります。

管理規約の確認は、物件の売買契約や賃貸借契約を結ぶ前に必ず行いましょう。不動産業者や管理組合に問い合わせて、最新の規約を入手し、民泊が許可されているか、または禁止されていないかを明確に確認することが不可欠です。規約違反は、トラブルや事業継続の困難に直結します。

3.収益性を考慮した物件選びのポイント

立地（アクセス、周辺環境）

民泊物件の収益性は、その立地に大きく左右されます。旅行者にとって魅力的な場所を選ぶことが重要です。

アクセス:
ゲストは駅から近い、あるいは主要観光地へのアクセスが良い物件を好む傾向があります。公共交通機関からの距離や、空港からの移動手段などを考慮しましょう。

周辺環境:
物件の周囲にどのような施設があるかも収益性に影響します。

• 観光スポット
• 飲食店、コンビニ、スーパー
• 病院、薬局
• 閑静さや治安

例えば、ファミリー層向けなら公園やスーパーが近くにあると喜ばれます。ビジネス利用が多いエリアなら、駅から近く周辺に飲食店が多いと便利です。

【立地のチェックポイント例】

チェックポイント	検討事項
最寄り駅からの距離	徒歩〇分以内か
主要観光地へのアクセス	電車、バスでの所要時間
周辺の利便施設	コンビニ、スーパー、飲食店、病院など
周辺環境の魅力・安全性	景観、治安、騒音レベルなど

ターゲットとするゲスト層に合った立地を選ぶことが、民泊運営成功の鍵となります。

物件の種類（戸建 vs 集合住宅）

民泊運営を始めるにあたり、物件の種類選びは重要なポイントです。主に戸建と集合住宅（マンション、アパートなど）がありますが、それぞれにメリット・デメリットがあります。

種類	メリット	デメリット
戸建	・プライベート空間を提供しやすい	・近隣トラブルのリスク（騒音など）
	・内装の自由度が高い	・管理の手間がかかる（庭の手入れなど）
	・大人数の受け入れに対応しやすい	・初期費用が高くなる傾向
集合住宅	・立地が良い物件を見つけやすい	・管理規約による制限が多い
	・管理会社による共用部の管理がある	・騒音やゴミ出しなどで近隣住民とのトラブル懸念
	・比較的初期費用を抑えられる物件がある	・プライバシー確保が戸建より難しい場合も

特に集合住宅の場合、民泊が許可されているかの確認は必須です。管理規約で禁止されていないか、またマンション全体の雰囲気や住民層も考慮に入れる必要があります。戸建はプライバシーを重視するゲストに人気ですが、近隣とのコミュニケーションや騒音対策がより重要になります。ご自身の運営スタイルやターゲット層に合わせて、最適な物件タイプを選びましょう。

物件の条件（間取り、設備、景色など）

物件を選ぶ際は、間取り、設備、景色といった条件も収益性に大きく関わります。

• 間取り: ターゲットとする宿泊者層（単身、カップル、家族、グループなど）に適した広さや部屋数かを確認しましょう。広い間取りは大人数に対応できますが、清掃や管理の手間も増えます。
• 設備:
  • 必須設備: 冷蔵庫、電子レンジ、エアコン、Wi-Fiなど
  • あると喜ばれる設備: 洗濯機、乾燥機、キッチン用品、テレビ、アメニティ
  • その他: バスタブ、独立洗面台なども重要です。
• 景色: 窓からの眺めが良い物件は、ゲストに特別な体験を提供でき、高評価につながりやすい傾向があります。海、山、夜景など、その土地ならではの景色は大きな魅力となります。

条件	チェックポイント
間取り	ターゲット層に適した広さ・部屋数
設備	必須設備は揃っているか、付加価値となる設備はあるか
景色	魅力的な眺望はあるか

これらの条件は、宿泊料金の設定や予約率に影響を与えるため、慎重に検討することが重要です。

4.民泊可能物件の探し方・情報源

民泊に特化したポータルサイト

民泊運営を始めるにあたり、物件探しは重要なステップです。物件探しの情報源の一つとして、「民泊に特化したポータルサイト」があります。これらのサイトは、民泊運営が許可されている物件や、民泊に適した条件を持つ物件を中心に掲載しています。

例えば、以下のようなサイトがあります。

• 民泊物件.com
• MINCOLLE（ミンコレ）

これらのサイトでは、

• エリア
• 間取り
• 賃料・購入価格

といった条件で絞り込み検索が可能です。

また、物件情報だけでなく、関連法規や運営ノウハウなどの情報を提供しているサイトもあります。一般的な不動産サイトでは見つけにくい民泊向け物件を効率的に探せるのが大きなメリットです。掲載されている物件は、すでに住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出が可能な場合や、旅館業法の許可を得やすい条件を備えていることがあります。

ただし、情報が最新であるか、掲載されている物件が自分の求める条件に合致するかなどをしっかり確認することが大切です。複数のサイトを比較検討することをおすすめします。

一般的な不動産ポータルサイト

民泊可能物件を探す方法の一つに、SUUMOやHOME’Sといった一般的な不動産ポータルサイトを活用する方法があります。これらのサイトには膨大な数の物件情報が掲載されていますが、「民泊可」と明記されている物件は少ないのが現状です。

探し方のコツとしては、以下の点が挙げられます。

• キーワード検索: 「民泊」「Airbnb」「簡易宿所」「旅館業」などのキーワードで検索してみましょう。
• 条件設定: 用途地域や築年数など、民泊運営に必要な条件で絞り込むことも有効です。
• 問い合わせ: 気になる物件があれば、必ず不動産業者に「民泊での利用が可能か」を具体的に確認してください。物件詳細に記載がなくても、相談によって許可されるケースもあります。

ただし、一般的なサイトの掲載情報は多様な用途向けであり、必ずしも民泊に最適化されていません。そのため、物件の管理規約や法令適合性については、ご自身でしっかりと確認する必要があります。

メリット	デメリット
掲載物件数が多い	民泊可物件を探しにくい
エリアや条件で絞り込みやすい	民泊に関する詳細情報が少ない
	個別の確認作業が必要となる場合が多い

これらの特徴を理解し、他の探し方と組み合わせて活用することが重要です。

不動産業者・民泊専門業者への相談

物件探しにおいて、専門家の知見は非常に役立ちます。特に、民泊運営に詳しい不動産業者や専門業者への相談は有効な手段です。

専門業者に相談するメリット

• 非公開物件情報の入手: 一般的なポータルサイトには掲載されていない物件情報を持っている場合があります。
• 法規制や手続きに関するアドバイス: 複雑な法令（住宅宿泊事業法、建築基準法、消防法など）や管理規約への適合について専門的な視点からアドバイスを得られます。
• 物件の収益性に関する評価: 過去のデータや市場動向に基づき、その物件でどれくらいの収益が見込めるか具体的なシミュレーションをサポートしてもらえます。
• 物件の選定から契約までのサポート: 物件の内見から契約手続きまで、一貫したサポートを受けられます。

相談時のポイント

確認事項	詳細
経験・実績	民泊物件の取扱実績が豊富か
専門知識	法令、管理規約に詳しいか
サポート範囲	物件探しから契約、運営サポートの有無

いくつかの業者に相談し、比較検討することをおすすめします。専門家と連携することで、よりスムーズかつ確実に民泊可能物件を見つけることができるでしょう。

M&Aサイトでの事業譲渡案件探し

すでに民泊として運営されている物件を引き継ぐ方法として、M&Aサイトや事業承継プラットフォームを活用するという選択肢があります。これは、ゼロから物件を探して許認可を取得するよりも、手間や時間を大幅に削減できる可能性があります。

メリット：

• 即時性: 既に運営実績があるため、すぐに事業を開始できます。
• 実績: 過去の運営データ（稼働率、収益など）を参考にできます。
• 許認可: 必要な許認可や届出が済んでいる場合が多いです。

検討時のポイント：

確認事項	詳細
譲渡理由	なぜ事業を手放すのか
運営実績	過去の稼働率、収益、ゲスト評価など
費用	事業譲渡価格、仲介手数料など
引き継ぎ内容	物件の賃貸契約、備品、顧客リストなど

M&Aサイトで「民泊」「簡易宿所」などのキーワードで検索し、興味のある案件があれば詳細情報の確認や売主への問い合わせを行ってみましょう。ただし、譲渡価格や引き継ぎ内容、負債の有無などを慎重に確認することが重要です。専門家のアドバイスも参考にしながら進めることをお勧めします。

既存物件の活用や新規購入

ご自身の既存物件を活用したり、新たに物件を購入して民泊運営を始める方法もあります。

既存物件を活用する場合

• 所有する戸建やマンションを活用します。
• リフォームや設備投資が必要になる場合があります。
• 住宅宿泊事業法や関連法令、管理規約の確認が必須です。

新規物件を購入する場合

• 民泊運営に適した物件をゼロから探します。
• 購入費用に加え、リフォーム費用、家具家電の購入費用などがかかります。
• 購入前に必ず以下の点を確認しましょう。
  • 法令適合性（建築基準法、消防法など）
  • 管理規約（マンションの場合）
  • 収益予測

メリット	デメリット
長期的な資産形成につながる	初期投資が大きい
物件の自由度が高い（購入の場合）	法令や規約確認の手間がかかる

どちらの場合も、民泊運営の許可が得られるかを事前にしっかりと確認することが重要です。専門家への相談も検討しましょう。

5.物件探しで確認すべき重要事項

法令（住宅宿泊事業法、建築基準法、消防法など）への適合

民泊運営を始める上で最も重要なのが、関連法令に適合しているかどうかの確認です。特に以下の法律は必ずチェックしましょう。

• 住宅宿泊事業法（民泊新法）: 住宅を宿泊施設として提供するための基本的なルール。年間提供日数上限（180日）などがあります。
• 建築基準法: 建物の構造や用途に関する規定。民泊用途への変更が必要な場合があります。
• 消防法: 火災予防や避難設備に関する規定。適切な消火器や火災報知機の設置が必要です。
• 都市計画法: 物件が位置するエリアの用途地域によって、民泊が許可されない場合があります。

これらの法令への適合は、物件の適法性だけでなく、安全な運営のためにも不可欠です。物件選びの初期段階で、不動産業者や専門家と連携しながら、必ず確認を行うようにしてください。自治体独自の条例がある場合もありますので、そちらも合わせて確認が必要です。違法な物件で運営を行うことはできません。

確認すべき項目	具体的な内容
用途地域	宿泊施設の設置が許可されているか
建築確認済証	適法に建築されているか
消防設備	必要な設備が設置されているか（自動火災報知設備など）
管理規約（マンション）	民泊が禁止されていないか

管理規約の確認

マンションやアパートといった集合住宅で民泊を行う場合、最も重要かつ見落としがちなのが「管理規約」の確認です。管理規約は、その建物の住民が快適に暮らすためのルールブックであり、通常は「住居専用」と定められています。

• 確認のポイント
  • 「住居専用」「居住以外の目的での使用を禁止」といった規定がないか
  • 「民泊」や「旅館業」に関する明確な禁止条項がないか
  • 規約変更の可能性や過去の事例

もし管理規約で民泊が禁止されている場合、原則として民泊運営はできません。違反するとトラブルになるだけでなく、最悪の場合、訴訟や強制退去につながる可能性もあります。

確認先	入手方法
売主または貸主	重要事項説明書や賃貸借契約書と一緒に確認
物件の管理会社	直接問い合わせて写しを入手
マンション管理組合	総会資料や保管されている規約を確認

物件を契約する前に必ず管理規約を入手し、民泊運営が可能か、あるいは規約変更の見込みがあるかなどを慎重に確認しましょう。不動産業者に確認を依頼するのも良いでしょう。

想定される収益と費用

民泊物件を選ぶ際には、収益性を具体的にシミュレーションすることが非常に重要です。

まず、収益の柱となるのが宿泊料金です。周辺の競合施設や想定するターゲット層を考慮して、適切な料金設定を行いましょう。稼働率も収益に大きく影響します。立地や物件の魅力によって変動するため、現実的な目標稼働率を設定することが大切です。

一方、費用としては、以下のようなものが考えられます。

• 初期費用:
  • 物件取得費（購入費、仲介手数料など）
  • リフォーム・内装工事費
  • 家具・家電・備品購入費
• ランニングコスト:
  • 物件維持費（賃料、管理費、修繕費積立金など）
  • 光熱費・通信費
  • 清掃費
  • リネン交換費
  • 消耗品費
  • リスティングサイト手数料
  • 保険料
  • 税金（固定資産税、都市計画税など）
  • 運営代行費（利用する場合）

これらの収益と費用を詳細に見積もり、黒字化が可能か、目標とする利回りが達成できるかなどを慎重に検討してください。具体的な数字に基づいて判断することが、失敗を防ぐ鍵となります。

周辺の競合状況

物件の検討においては、そのエリアの競合状況を把握することが重要です。

• 競合が多いエリアの特性
  • 観光客が多く、集客しやすい
  • 民泊運営のノウハウが蓄積されている可能性がある
  • 価格競争が激化しやすい
• 競合が少ないエリアの特性
  • 独自の魅力やターゲット層の設定が必要
  • 先行者利益を得られる可能性がある
  • エリア全体の知名度向上に貢献できることも

エリア内の競合施設（ホテル、旅館、他の民泊施設など）の

• 稼働率
• 宿泊料金
• 提供サービス内容

などを調査しましょう。これにより、価格設定や提供するサービスの差別化戦略を立てやすくなります。

調査項目	確認ポイント
宿泊料金	シーズンごとの価格変動、部屋タイプによる差
提供サービス	アメニティ、体験プログラム、送迎など
口コミ評価	ゲストからの評価、改善点

競合を理解することで、あなたの民泊物件の強みや弱みを明確にし、より魅力的な運営計画を立てることができます。

運営サポート体制

民泊物件を選ぶ際には、運営をスムーズに行うためのサポート体制についても確認しておくことが重要です。特に民泊運営が初めての場合や、遠隔地での運営を考えている場合は、信頼できる運営代行会社やパートナーの存在が成功の鍵となります。

確認すべきサポート内容は多岐にわたります。

• 予約管理・ゲスト対応
• 清掃・リネン交換
• 緊急時のトラブル対応
• 法令遵守に関するサポート

物件購入や賃貸契約と合わせて、運営体制の構築についても検討を進めましょう。提携可能な運営代行会社や、利用できる外部サービスの情報を提供してくれる不動産業者や専門業者もあります。

サポート内容	検討事項
予約・ゲスト対応	多言語対応、24時間対応の可否
物件管理（清掃など）	サービスの範囲、料金、品質
トラブル対応	緊急連絡体制、対応スピード
法令・手続きサポート	届出支援、最新情報提供

ご自身の運営スタイルやかけられるリソースに合わせて、最適なサポート体制が構築できる物件・環境を選ぶことが大切です。

6.まとめ：あなたに最適な物件を見つけよう

民泊運営における物件探しは、事業成功の鍵を握ります。本ガイドでは、民泊可能物件の基本から、収益性を踏まえた選び方、具体的な情報源、そして確認すべき重要事項について解説しました。

最適な物件を見つけるためには、以下の要素を総合的に考慮することが不可欠です。

• 法令・規約の適合性: 法律や管理規約を必ず確認しましょう。
• 収益性: 立地、物件タイプ、条件などを分析し、収益シミュレーションを行います。
• 情報収集: 複数の情報源を活用し、幅広い物件を比較検討します。

確認事項	ポイント
法令・規約適合	許可・届出が可能か
収益性	想定売上と経費バランス
情報源	ポータルサイト、不動産業者、専門業者など活用

闇雲に探すのではなく、ご自身の運営スタイルやターゲット顧客像を明確にした上で、計画的に進めてください。適切な物件との出会いが、安定した民泊事業の第一歩となるはずです。