宿泊コラム

2025年7月15日

民泊運営を管理会社に丸投げするメリットと失敗しないポイント

1. はじめに：民泊運営を管理会社に委託する選択肢について

民泊運営は、物件の準備から集客、ゲスト対応、清掃、法的手続きまで多岐にわたる業務を伴います。これらの業務を全て自身で行うのは、時間的・労力的な負担が大きく、専門知識も必要となります。

そこで、民泊運営を専門の管理会社に委託するという選択肢があります。特に「丸投げ」という形で業務の大部分、あるいは全てをアウトソーシングすることで、運営者は運営実務から解放され、本業や他の活動に集中できるようになります。

管理会社に委託することで得られるメリットは多くありますが、一方で注意すべき点やリスクも存在します。本記事では、民泊運営を管理会社に委託、特に「丸投げ」することの良い部分と、失敗しないために知っておくべき注意点についてご紹介します。

この選択肢が、皆様の民泊運営を成功させるための一助となれば幸いです。

2. 民泊運営を管理会社に「丸投げ」するメリット

(1) 手間や時間を大幅に削減できる

民泊運営には、予約管理、ゲストからの問い合わせ対応、チェックイン・チェックアウト業務、清掃、リネン交換、施設メンテナンスなど、多岐にわたる業務が発生します。これらの業務を個人で行う場合、かなりの時間と労力を要します。

特に、複数の物件を所有している場合や、本業を持ちながら副業として民泊を運営しているオーナー様にとって、これらの日常業務は大きな負担となります。

管理会社に運営を委託することで、これらの煩雑な業務のほとんどを代行してもらうことができます。

例えば、以下のような業務から解放されます。

ゲストからの問い合わせ対応（24時間対応が必要な場合も）
予約サイトの管理・料金調整
チェックイン・チェックアウトの立ち合いや鍵の受け渡し
物件の清掃・メンテナンス手配

これにより、オーナー様は運営にかかる手間や時間を大幅に削減し、他の重要な活動（物件探し、資金計画、マーケティングなど）に集中したり、本業やプライベートの時間を確保したりすることが可能になります。

業務内容	自己運営	管理会社委託
ゲスト対応	〇	◎
清掃・リネン交換	〇	◎
予約管理	〇	◎

時間的拘束から解放されることは、民泊運営を継続する上で大きなメリットと言えるでしょう。

(2) 専門知識やノウハウを活用できる

民泊運営には、法規制への対応、集客戦略、価格設定、ゲスト対応など、多岐にわたる専門知識とノウハウが必要です。管理会社に委託することで、これらの専門性を活用できます。

具体的には、以下のようなメリットが考えられます。

集客力の向上:
- 複数の予約サイト（OTA）への掲載・管理
- 魅力的なリスティングページの作成
- 適切な価格設定による稼働率・収益の最大化
法規制遵守:
- 住宅宿泊事業法（民泊新法）など関連法規に基づいた適切な運営
- 自治体への届け出や書類作成のサポート
質の高いゲスト対応:
- 多言語対応
- 迅速かつ丁寧な問い合わせ対応
- トラブル発生時の適切な初期対応

管理会社は、これまでの運営経験から成功事例や失敗事例を把握しており、市場動向を踏まえた最適な運用戦略を立案・実行してくれます。

専門分野	管理会社が行うこと例
集客・マーケティング	予約サイト運用、価格調整、写真撮影
運用・管理	ゲスト対応、清掃手配、備品管理
法務・手続き	法令遵守チェック、必要書類作成補助

これにより、オーナー様自身が常に最新の情報やノウハウを習得する必要がなくなり、専門家ならではの知見を運営に活かすことが可能です。

(3) 安定した収益を目指せる可能性がある

管理会社に委託することで、安定した収益を目指せる可能性があります。その理由は主に以下の点が挙げられます。

専門的な価格設定: 地域の需要や競合状況、季節要因などを考慮したダイナミックプライシングにより、最適な宿泊料金を設定できます。
稼働率の向上: 複数の予約サイトへの掲載や効果的な集客活動によって、空室期間を減らし稼働率を高めることが期待できます。
リピーター獲得: 質の高いゲスト対応や清掃により、ゲスト満足度が向上し、良いレビューやリピーターにつながります。

例えば、以下のような取り組みによって収益の安定化を図ります。

施策内容	期待される効果
適切な価格設定	最大限の売上確保
多様な集客チャネル	予約機会の増加
高品質なサービス	ゲスト満足度向上、高評価の獲得

これらの専門的な運営により、個人で運営するよりも高い稼働率や客単価を実現し、結果として安定した収益につながる可能性が高まります。ただし、これは管理会社の能力に大きく依存する点に注意が必要です。

(4) ゲスト対応や清掃などの実務から解放される

民泊運営において、ゲストからの問い合わせ対応やチェックイン・アウト時の立ち会い、そして最も手間のかかる清掃業務は大きな負担となります。特に本業をお持ちの方や遠方に物件があるオーナー様にとって、これらの実務をすべてご自身で行うのは現実的ではありません。

管理会社に委託することで、これらの日常的な業務から完全に解放されます。

ゲストからのメッセージ対応（問い合わせ、予約確認など）
トラブル発生時の緊急対応
物件の清掃、リネン交換、消耗品補充
チェックイン・アウトのシステム管理

例えば、以下のような対応も管理会社が行います。

業務内容	具体例
ゲスト対応	24時間体制での問い合わせ対応
清掃・メンテナンス	専門業者による徹底した清掃、定期的な点検

これにより、オーナー様は時間と精神的な余裕ができ、他の活動に注力できるようになります。実務から解放されることは、管理会社に「丸投げ」する最大のメリットの一つと言えるでしょう。

3. 管理会社への委託における注意点・リスク

(1) コスト（手数料）が発生する

民泊運営を管理会社に委託する際の最大の注意点の一つは、委託費用（手数料）が発生することです。この費用は、売上に対する一定割合や固定費用など、管理会社によって料金体系が異なります。

主な手数料のタイプ：

成果報酬型: 売上（宿泊料金）の〇〇%
固定報酬型: 月額〇〇円
複合型: 基本料＋成果報酬

例えば、売上の20%を手数料として支払う場合、売上が高ければ高いほど手数料の絶対額も大きくなります。

月間売上	手数料率20%の場合
20万円	4万円
30万円	6万円

この手数料を差し引いた金額が、オーナー様の収益となります。そのため、管理会社に支払うコストを考慮した上で、収益性が成り立つかを事前にシミュレーションすることが非常に重要です。手数料だけでなく、清掃費用やリネン交換費用などが別途発生する場合もありますので、何にどれくらいの費用がかかるのか、契約前にしっかりと確認する必要があります。委託による収益増加分が、手数料などのコストを上回るかどうかが、委託成功の鍵となります。

(2) 運営の自由度やコントロールが低下する

民泊運営を管理会社に委託すると、ご自身で直接ゲスト対応や価格設定を行う機会が減ります。これにより、以下のような点で運営の自由度やコントロールが低下する可能性があります。

価格設定: 閑散期や繁忙期に応じた細やかな価格調整など、オーナー様の意向をすぐに反映できない場合があります。
ゲスト対応: ゲストからの要望やフィードバックに対し、管理会社のルールや対応方針に沿った形での返答となるため、ご自身の希望する対応ができないことがあります。
内装・設備: 備品の追加や変更なども、管理会社の許可や方針が必要となる場合があります。

特に、ご自身のコンセプトやこだわりを強く反映させたい場合は、管理会社との契約内容や事前のすり合わせが非常に重要になります。

コントロール低下の例	具体的な影響
価格設定の決定権	収益最大化のための柔軟な対応が難しくなる
ゲストとの直接的な交流	ゲストの生の声を直接聞く機会が減る
部屋の仕様変更	思い通りのタイミングで改善や変更ができない

委託前に、どこまで運営に関与したいかを明確にし、管理会社と十分に話し合うことが大切です。

(3) 管理会社の質によって結果が左右される

民泊運営を管理会社に委託する際、最も重要な要素の一つが「管理会社の質」です。管理会社のスキルや経験、対応力によって、民泊の収益性やゲスト満足度が大きく左右される可能性があります。

例えば、集客力のない管理会社を選んでしまうと、稼働率が上がらず収益が見込めません。また、ゲストからの問い合わせやトラブル対応が遅かったり、清掃の質が低かったりすると、悪評につながり、今後の集客に影響を与えてしまいます。

管理会社の質を見極めるポイントとしては、以下のような点が挙げられます。

実績: 過去の運用実績や稼働率のデータがあるか
専門性: 民泊関連法規や最新の市場動向に詳しいか
対応力: ゲスト対応、緊急時対応の体制が整っているか

質の高い管理会社を選ぶことが、委託による成功の鍵となります。安易に選ばず、複数の会社を比較検討することが重要です。

(4) トラブル発生時の連携や対応に課題が生じることも

民泊運営では、騒音トラブルや設備の故障、ゲスト間の問題など、予期せぬトラブルが発生することがあります。管理会社に丸投げしている場合、これらのトラブル対応も委託することになりますが、連携不足や対応の遅れが生じる可能性も考慮が必要です。

例えば、以下のような課題が考えられます。

情報伝達の遅れ: トラブル発生の報告がオーナーにすぐに伝わらない。
対応方針の不一致: オーナーの意向と管理会社の判断が異なる場合がある。
責任範囲の不明確さ: どこまでが管理会社の対応範囲か曖昧になる。

特に緊急性の高いトラブルの場合、迅速かつ適切な対応がゲスト満足度や近隣住民との関係維持に不可欠です。管理会社がどのような手順でトラブルに対応するのか、オーナーへの報告体制はどうなっているのかなどを事前に確認し、緊急連絡網などを共有しておくことが重要です。

対応項目	管理会社の手順（例）	オーナーへの報告タイミング
設備の故障	業者手配、応急処置	修理手配時、完了時
騒音クレーム	ゲストへの注意喚起、必要に応じ現地確認	クレーム発生時、対応後
ゲスト間の問題	状況確認、必要に応じ関係機関への連携	状況確認後、対応完了後

管理会社任せにせず、トラブル発生時の連絡体制や対応フローについて、事前にしっかりと話し合い、合意しておくことが、いざという時のスムーズな連携につながります。

4. 失敗しない管理会社の選び方・見極め方

(1) 実績や経験が豊富か

管理会社を選ぶ上で最も重要なポイントの一つは、その会社が持つ実績と経験です。民泊運営は、地域の条例や季節ごとの需要変動、トラブル対応など、多岐にわたる専門知識を必要とします。

経験豊富な管理会社は、過去の運営データに基づいた適切な価格設定や集客戦略を立案できます。また、清掃業者やリネンサプライ業者との連携体制も確立しているため、スムーズな運営が期待できます。

具体的には、以下の点を確認しましょう。

運営実績年数: 長く運営しているか
管理物件数: どのくらいの規模の物件を扱っているか
特定のエリアでの実績: 該当する地域での経験が豊富か

確認項目	チェックポイント
実績年数	〇年以上運営しているか
管理物件数	自社と同等またはそれ以上の規模の物件を扱っているか
エリア実績	運営したいエリアでの成功事例があるか

実績が豊富な会社は、様々なケースに対応してきたノウハウがあり、安心して任せられる可能性が高いと言えます。公式サイトや問い合わせ時に、具体的な実績について尋ねてみましょう。

(2) 料金体系が明確で納得できるか

管理会社に委託する際に重要なのが、料金体系の確認です。多くの場合、月額固定費や売上に対する手数料、業務ごとの追加料金などが発生します。

料金体系が不明確だと、後々予期せぬ費用が発生する可能性があります。

確認すべき料金項目例
- 初期費用
- 月額管理手数料（売上〇%など）
- 清掃費用
- リネン交換費用
- 緊急対応費用
- 送客手数料（予約サイト経由など）

複数の管理会社の料金体系を比較検討し、ご自身の収益シミュレーションに合うか、そして何にどれだけ費用がかかるのかを明確に理解することが大切です。見積もりをしっかりと取り、疑問点は解消しておきましょう。安さだけでなく、提供されるサービス内容と費用のバランスを見極めることが、納得のいく委託先選びにつながります。

(3) サポート体制や対応力は十分か

管理会社を選ぶ上で、サポート体制やトラブル時の対応力は非常に重要です。特に民泊では、ゲストからの問い合わせや急なトラブル発生がつきものです。

確認すべきサポート内容の例
- 24時間対応の可否
- 多言語対応の有無
- 緊急時の駆けつけ対応
- 清掃やリネン交換の手配スピード

管理会社のサポート体制が不十分だと、ゲスト満足度の低下や予期せぬ損害につながるリスクがあります。

また、事前の問い合わせに対するレスポンスの速さや丁寧さも、その会社の対応力を測る良い指標となります。契約前の段階で、疑問点などをいくつか質問してみて、その対応を確認することをおすすめします。

項目	確認ポイント
サポート時間	24時間対応か、対応時間帯は？
連絡手段	電話、メール、チャットなど対応可否
担当者制	担当者がつくか、つきやすいか
トラブル対応事例	過去の事例や対応フローの説明があるか

これらの点をしっかり確認し、安心して任せられるサポート体制が整っているかを見極めることが、民泊運営を成功させる鍵となります。

(4) 契約内容や解約条件を確認する

管理会社との契約書は非常に重要です。特に、以下の点を確認しましょう。

契約期間：最低契約期間が設定されているか。
解約条件：
- 解約予告期間はどのくらいか
- 違約金は発生するか
- どのような場合に契約解除が可能か

確認項目	内容例
契約期間	1年間、2年間など
解約予告期間	解約希望日の1ヶ月前、3ヶ月前など
違約金	残存期間の手数料相当額など
契約解除事由	管理会社の重大な過失、法令違反など

契約内容を十分に理解せず契約してしまうと、「すぐに辞めたいのに違約金が発生する」「思っていた契約期間と違った」といったトラブルにつながることがあります。不明点は契約前に必ず質問し、納得した上で契約に進むことが大切です。特に、運営がうまくいかなかった場合の出口戦略として、解約条件はしっかりと確認しておきましょう。

(5) 口コミや評判も参考にする

管理会社を選ぶ際には、公式情報だけでなく、実際にサービスを利用したオーナーやゲストの口コミ・評判も重要な判断材料になります。インターネット上のレビューサイトやSNS、民泊関連のコミュニティなどで情報を集めてみましょう。

良い口コミが多いか、悪い口コミが具体的にどのような内容かを確認することで、その管理会社の信頼性や得意とする分野、課題などをある程度把握することができます。

特に注目すべきポイントは以下の通りです。

オーナーからの評判:
- 報告の正確性や頻度
- トラブル対応の迅速さ
- 収益性への貢献度
ゲストからの評判:
- 清掃の質
- 問い合わせ対応の丁寧さ
- 施設の維持管理状況

ただし、口コミは個人の主観に基づくものも含まれるため、あくまで参考の一つとして捉え、複数の情報源を比較検討することが大切です。最終的には、実際に問い合わせて話を聞いたり、可能であれば面談したりして、ご自身の目で確かめることをおすすめします。

5. 管理会社との契約・委託で考慮すべきポイント

(1) 業務委託契約の内容を理解する

管理会社へ民泊運営を委託する際は、まず業務委託契約の内容をしっかりと理解することが非常に重要です。

契約書には、委託する業務範囲、手数料体系、収益の分配方法、契約期間、解約条件、トラブル発生時の対応などが詳細に記載されています。特に、以下の点に注意が必要です。

業務範囲: どこまでを管理会社に任せるのか（予約管理、ゲスト対応、清掃、鍵の受け渡し、修繕など）を明確に確認しましょう。
費用: 基本的な管理手数料だけでなく、初期費用、清掃費用、リネン交換費用、修繕費用の扱いなども確認が必要です。
報告義務: 管理会社からの運用状況や収益に関する報告頻度や方法についても確認しましょう。

例えば、以下のような項目が契約書に含まれていることが多いです。

項目	内容例
委託業務範囲	予約受付、チェックイン・アウト対応、清掃
手数料	売上の〇〇% または固定費用
契約期間	1年間（自動更新あり）
解約条件	3ヶ月前通知

契約内容を十分に理解しないまま契約すると、後々トラブルの原因となる可能性があります。不明な点があれば必ず契約前に管理会社に質問し、納得した上で契約を結ぶようにしましょう。

(2) コミュニケーションを密にする重要性

管理会社に運営を委託しても、オーナー様と管理会社とのコミュニケーションは非常に重要です。完全に「丸投げ」してしまうと、物件の状況やゲストからのフィードバックなどがタイムリーに把握できず、改善の機会を逃してしまう可能性があります。

定期的な報告を求めたり、疑問点や懸念点があればすぐに確認したりするなど、積極的に情報交換を行いましょう。良好な関係を築くことで、トラブル発生時の連携もスムーズになります。

連絡頻度例	内容
週に一度	予約状況、問い合わせ内容
月に一度	稼働率、収益報告、改善提案
随時	突発的なトラブル、大きな変更事項

密なコミュニケーションは、管理会社がオーナー様の意向を理解し、より質の高いサービスを提供する上でも不可欠です。お互いの信頼関係が、民泊運営の成功につながります。