宿泊コラム

1.はじめに：市街化調整区域で民泊は可能なのか？

近年、訪日外国人観光客の増加や多様な宿泊ニーズに対応するため、民泊は全国的に広がりを見せています。しかし、その運営には「旅館業法」や「住宅宿泊事業法（民泊新法）」などの法律に加え、各自治体の条例や都市計画法に基づく「用途地域」の規制が深く関わってきます。

特に、都市計画区域内で指定される「市街化調整区域」は、その名の通り市街化を抑制するための地域であり、建築物の用途や開発行為に厳しい制限が設けられています。このため、「市街化調整区域で民泊を運営することは可能なのだろうか？」という疑問を抱く方も少なくありません。

結論から申し上げますと、市街化調整区域における民泊運営は、原則として出来ません。

地域区分	民泊の可否（原則）
市街化区域	原則可能（用途地域による）
市街化調整区域	原則不可

本記事では、市街化調整区域がそもそもどのような地域なのか、なぜ民泊運営が難しいのかを詳しく解説します。さらに、民泊運営に適した用途地域や、市街化調整区域での例外的なケースについてもご紹介し、合法的な民泊運営を目指す皆様の一助となることを目指します。

2.市街化調整区域とは？その目的と特徴

(1)都市計画法に基づく区域区分

市街化調整区域は、「都市計画法」という法律に基づき、計画的なまちづくりを進めるために定められる「区域区分」の一つです。都市計画法では、無秩序な市街地の拡大を防ぎ、住みやすい環境を維持するために、市町村が都市計画を策定します。

この区域区分では、主に以下の2つの区域に分けられます。

• 市街化区域：すでに市街地を形成している区域、または計画的に市街化を進めるべき区域です。積極的に建築や開発を誘導し、住宅、商業施設、公共施設などが集積します。
• 市街化調整区域：市街化を抑制すべき区域です。原則として、新たな建築や開発行為が厳しく制限され、自然環境や農地などを保全する目的があります。

このように、都市計画法は、土地の用途を明確に分け、将来的な都市の姿を計画的にコントロールする役割を担っています。市街化調整区域は、都市の「開発を抑制する」側の地域として位置づけられています。

(2)市街化調整区域に指定される目的

市街化調整区域は、都市計画法に基づき、無秩序な市街地の拡大を抑制し、豊かな自然環境や農地などを保全することを主な目的として指定されます。具体的には、以下の点が挙げられます。

• 無秩序な市街化の抑制: 開発を厳しく制限することで、都市部への人口・機能の集中を緩和し、インフラ整備が追いつかないような乱開発を防ぎます。
• 自然環境の保全: 森林、農地、里山などの貴重な自然環境を守り、生態系の維持や良好な景観の形成に寄与します。
• 優良な農地の確保: 食料供給の基盤となる優良な農地が宅地化されるのを防ぎ、農業生産活動の継続を支援します。

このように、市街化調整区域は、将来にわたって住みやすい都市環境を維持するための重要な役割を担っています。

目的	具体的な効果
市街化の抑制	計画的な都市形成
自然環境の保全	環境の維持、景観保護
農地の確保	食料自給率の維持

これらの目的から、市街化調整区域では原則として新たな建築物の建築や大規模な開発行為が厳しく制限されているのです。

(3)市街化調整区域で建築・開発が制限される理由

市街化調整区域では、無秩序な市街地の拡大を防ぎ、自然環境や農地を守るため、建築や開発行為が厳しく制限されています。これは、将来的な都市の健全な発展を確保するための重要な措置です。

具体的には、以下の目的から制限が設けられています。

• 無秩序な市街化の抑制：市街地が無計画に広がることで生じるインフラ整備の遅れや、非効率な土地利用を防ぎます。
• 優良農地の保全：食料供給の基盤となる農地を、宅地化から守ります。
• 自然環境の維持：緑豊かな自然や景観を保護し、生態系のバランスを保ちます。

このため、原則として新たに建物を建てたり、既存の建物の用途を変更したりすることは、極めて困難です。

制限される行為の例	目的
新たな住宅・店舗の建築	無秩序な開発を抑制
既存建物の大規模な増改築	市街化を促進しないため
土地の区画形質の変更（造成）	農地・自然環境の破壊防止

こうした制限は、都市計画法によって厳格に定められています。

3.市街化調整区域で民泊運営が原則不可能な理由

(1)用途変更の難しさ

市街化調整区域で民泊運営が原則として難しい最大の理由の一つは、「用途変更」の厳しさです。都市計画法により、この区域は市街化を抑制する目的で、建築物の用途が厳しく制限されています。

具体的には、既存の建物であっても、民泊として利用するには「旅館業」や「簡易宿所」といった宿泊施設としての用途変更が必要になります。しかし、市街化調整区域では、以下のような理由からこの用途変更が極めて困難です。

• 開発許可の原則不許可:
  民泊施設の新築や既存建物の大規模な用途変更は、新たな開発行為と見なされることが多く、市街化調整区域での開発許可は原則として認められません。
• 建築制限:
  「建築物の制限に関する条例」などにより、建築できる建物の種類や用途が限定されています。住宅や農業用施設は許可されても、不特定多数の宿泊を目的とする施設は例外なく建設が困難です。
• 用途地域の指定外:
  民泊のような商業的・宿泊施設の用途は、基本的に「住居系」「商業系」などの用途地域で想定されており、市街化調整区域はその対象外です。

例えば、これまで農家住宅だった建物を民泊として利用しようとしても、用途変更には厳格な審査基準が設けられており、その承認を得ることは非常に困難と言えます。このため、多くのケースで民泊運営は事実上不可能となります。

(2)既存建物の利用制限

市街化調整区域では、既存の建物であっても、民泊としての利用は原則として制限されます。これは、市街化調整区域が市街化を抑制する目的を持つため、新たな用途変更や商業的な利用を厳しく規制しているためです。

具体的には、以下の点が挙げられます。

• 用途変更の原則禁止:
  • 既存の住宅や農林漁業用の建物であっても、そのまま民泊施設（旅館業法上の施設など）として利用することは、多くの場合認められません。
  • 民泊は旅館業法の「旅館・ホテル営業」や「簡易宿所営業」などに該当し、これらの用途への変更は都市計画法や建築基準法上の制限を受けます。
• 建築確認・用途変更確認の必要性:
  • 既存の建物を民泊として利用する場合、建築基準法上の用途変更手続きや、場合によっては大規模な改修に伴う建築確認が必要となることがあります。
  • しかし、市街化調整区域では、これらの確認申請自体が許可されないケースがほとんどです。
• 自治体の判断基準:
  • 各自治体は、市街化調整区域における既存建物の利用について、独自の運用基準を設けている場合がありますが、民泊のような商業的な宿泊施設への転用は極めて困難です。

制限内容	具体例
用途変更	既存住宅から簡易宿所への変更は不可
改修・増築	民泊目的の増築や大規模改修は制限対象

このように、市街化調整区域では、既存建物の利用であっても、民泊のような商業的かつ不特定多数の利用を伴う用途への変更は、その目的から厳しく制限されているのです。

(3)自治体による規制

市街化調整区域における民泊運営の可否は、各自治体の判断や条例によっても大きく左右されます。都市計画法に加え、それぞれの自治体が独自に定める建築基準条例や旅館業法に基づく条例などが適用されるためです。

多くの自治体では、市街化調整区域での開発行為や建築物の用途変更に対し、極めて厳しい基準を設けています。これは、無秩序な市街化を抑制するという区域指定の本来の目的を徹底するためです。

例えば、以下のような規制が考えられます。

• 開発許可の不許可：民泊施設への用途変更に伴う建築確認申請や開発許可申請が認められない。
• 用途地域指定の徹底：民泊施設に該当する「旅館・ホテル」としての用途変更を許可しない。
• 独自条例：地域の実情に応じた厳しい規制を設けている場合がある。

これらの規制は、既存の建物を民泊として利用しようとする場合でも、その用途が「宿泊施設」と認められない限り、原則として許可されないことを意味します。そのため、事前に管轄の自治体へ確認することが不可欠です。

4.民泊運営が可能な用途地域とは？

(1)住居系の用途地域

民泊運営において、最も一般的に適しているのが「住居系の用途地域」です。これらの地域は、その名の通り居住環境の保護・形成を目的としており、良好な生活環境が期待できるため、宿泊施設の運営にも適しています。

住居系の用途地域は、以下の8種類に分類されます。

• 第一種低層住居専用地域：低層住宅のための地域で、最も厳しい建築制限があります。
• 第二種低層住居専用地域：主に低層住宅の環境を守る地域で、小規模な店舗も建築可能です。
• 第一種中高層住居専用地域：中高層住宅の良好な住環境を守る地域です。
• 第二種中高層住居専用地域：中高層住宅の環境を守る地域で、店舗なども建築可能です。
• 第一種住居地域：住居の環境を保護しつつ、店舗や事務所なども建築できる地域です。
• 第二種住居地域：主に住居の環境を保護しつつ、比較的大規模な店舗や事務所も建築できる地域です。
• 準住居地域：幹線道路沿いなどにおいて、店舗や事務所、自動車関連施設と住居が調和した環境を形成する地域です。
• 田園住居地域：農業の利便の増進と調和した低層住宅の良好な住環境を保護する地域です。

これらの地域では、住宅としての利用が主であるため、民泊新法（住宅宿泊事業法）に基づく届出住宅として運営しやすい環境が整っています。ただし、地域によっては条例で追加の制限が設けられている場合があるため、事前に自治体への確認が必要です。

(2)商業系の用途地域

商業系の用途地域は、民泊運営に非常に適した地域です。これは、これらの地域が商業活動を主目的としているため、宿泊施設のようなサービス業も基本的に認められているためです。

具体的には、以下の用途地域が挙げられます。

• 近隣商業地域：近隣住民の生活利便を目的とした商業施設が中心ですが、宿泊施設の設置も可能です。
• 商業地域：大規模な商業施設やオフィスなどが集積する地域で、ホテルや旅館などの宿泊施設も問題なく設置できます。

用途地域名	民泊運営の可否	主な特徴
近隣商業地域	〇	住宅と商業施設が混在
商業地域	〇	商業施設が集積し、賑やか

これらの地域では、立地条件が良い場所が多く、観光客やビジネス客の集客が見込みやすいというメリットもあります。ただし、各自治体の条例によって、用途地域ごとの細かな規制や、建築物の規模・形態に関する制限が設けられている場合があるため、事前に確認が必要です。

(3)工業系の用途地域（一部）

工業系の用途地域は、その名の通り工場や倉庫などの工業系の施設が中心となる地域です。しかし、民泊運営が全く不可能というわけではありません。

主な工業系の用途地域は以下の3つです。

• 準工業地域：
  環境悪化のおそれが少ない工場の他、住宅、店舗、共同住宅なども建てられる地域です。民泊施設として利用できる可能性はありますが、周辺環境や自治体の条例によって制限される場合があります。
• 工業地域：
  どのような工場でも建てられる地域で、住宅や店舗は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。原則として民泊運営は難しいでしょう。
• 工業専用地域：
  工場のみが立地できる地域で、住宅はもちろん、店舗や学校なども一切建てられません。この地域での民泊運営は不可能です。

用途地域	民泊運営の可能性	備考
準工業地域	△（条件付き）	住宅・共同住宅は可。周辺環境や条例に注意。
工業地域	×（原則不可）	ホテル不可。
工業専用地域	×（不可能）	住宅・店舗も不可。

準工業地域であれば、工場と住居が混在する特性から、条件付きで民泊運営が認められるケースがあります。ただし、騒音や交通量など、ゲストの快適性に影響を与える要素がないか、また周辺環境に配慮した運営が可能かといった点が重要になります。自治体の条例や判断を必ず確認してください。

5.市街化調整区域で例外的に民泊運営が認められるケース

(1)既存の旅館業許可を持つ施設

市街化調整区域は原則として開発が厳しく制限されていますが、例外的に民泊運営が認められる場合があります。その一つが、すでに旅館業法の許可を取得している施設です。

これは、民泊新法（住宅宿泊事業法）が成立する以前から、旅館業法に基づいて宿泊施設として運営されていた建物に該当します。

許可の種類	概要	適用例
旅館業許可	宿泊施設を運営するための許可	既存のホテル、旅館、簡易宿所など

これらの施設は、市街化調整区域に所在していても、すでにその土地利用が「宿泊施設」として認められているため、民泊新法に基づく住宅宿泊事業に切り替える場合や、引き続き旅館業として運営する場合でも、特別な用途変更の手続きが不要なケースが多いです。ただし、施設の規模や提供するサービス内容によっては、改めて許可の変更申請が必要になる場合もありますので、事前に自治体への確認が不可欠です。

(2)特例措置や条例が適用される場合

市街化調整区域であっても、特定の条件や自治体の条例、国の特例措置が適用されることで、例外的に民泊運営が認められる場合があります。これは、地域活性化や観光振興を目的とした政策の一環として設けられることが多いです。

具体的な例としては、以下のようなケースが挙げられます。

• 特定地域での緩和措置：
  • 観光振興特定区域
  • 歴史的風致維持向上計画区域
  • 地域再生計画区域など
• 自治体独自の条例：
  • 地方創生を目的とした「特定用途誘導地区」の指定
  • 既存の古民家などを活用した観光施設への転用を促す条例
  • 農家民泊を推奨する制度

これらの特例措置は、地域ごとに内容が大きく異なります。そのため、検討している物件の所在地を管轄する自治体の都市計画担当部署や観光担当部署に、個別に確認することが不可欠です。事前の情報収集と相談が、合法的な運営には欠かせません。

(3)「属人性」の解釈と家主居住型・不在型

市街化調整区域における既存住宅の利用は、「属人性」という概念と密接に関わってきます。「属人性」とは、その建物が特定の個人（所有者やその親族）の居住のために建てられたものであり、その個人が住み続ける限りにおいて認められるという考え方です。

この属人性という考え方が、民泊運営の可否に影響を及ぼします。

• 家主居住型（ホームステイ型）：
  所有者自身が居住し、その一部を宿泊に提供する形式です。この場合、建物の「居住」という本来の用途から大きく逸脱しないと判断される可能性があります。
• 家主不在型（マンション型）：
  所有者がその建物に居住せず、建物全体を宿泊施設として提供する形式です。この場合、属人性が失われ、「旅館業」とみなされやすいため、用途変更が必要となり、市街化調整区域では原則として認められません。

このように、運営形態によって解釈が分かれることがありますが、いずれにしても市街化調整区域での民泊は非常にハードルが高いことを理解しておく必要があります。詳細については、必ず自治体や専門家にご相談ください。

6.市街化調整区域での民泊検討時の注意点

(1)専門家（行政書士等）への相談

市街化調整区域での民泊運営は、法的な要件が非常に複雑であり、ご自身で判断することが難しいケースがほとんどです。そのため、この分野に詳しい専門家へ相談することが不可欠です。

特に、以下の専門家への相談を強くお勧めします。

• 行政書士:
  • 民泊新法や旅館業法の申請代行に精通しています。
  • 用途変更や開発許可など、都市計画法関連の手続きについても相談できます。
  • 自治体ごとの条例や運用ルールに関する情報も提供してもらえます。
• 建築士:
  • 既存建物の用途変更の可否や、構造上の問題、改修の必要性について専門的な見地からアドバイスを得られます。
  • 建築基準法に関する確認も行えます。

専門家は、個別の物件や状況に応じた最適なアドバイスや手続きのサポートをしてくれます。初期段階での相談が、無駄なコストや時間を避けることにつながります。安易な判断は避け、必ず専門家の意見を仰ぎましょう。

(2)自治体との事前協議

市街化調整区域で民泊運営を検討する際は、必ず事前に管轄の自治体（市役所や町村役場）と協議を行うことが重要です。市街化調整区域における建築物や土地利用に関する規制は、都市計画法だけでなく、各自治体の条例や運用によっても細かく定められているためです。

協議の際には、以下の点を明確に伝えるようにしましょう。

• 物件の所在地と現況：築年数、用途、過去の利用履歴など。
• 運営形態：家主居住型か不在型か、宿泊人数、利用頻度など。
• 希望する事業内容：旅館業法、住宅宿泊事業法（民泊新法）のいずれでの申請を検討しているか。

自治体の担当部署は、都市計画課や建築指導課、観光課などが該当します。

項目	担当部署の例
用途地域規制	都市計画課、建築指導課
旅館業許可	保健所（都道府県）
民泊事業届出	観光課など

事前協議を通じて、自身のケースが市街化調整区域で例外的に認められる可能性があるのか、あるいはどのような手続きが必要になるのか具体的なアドバイスを得ることができます。無許可での運営は違法行為となるため、必ず確認しましょう。

(3)周辺住民への配慮

市街化調整区域で民泊を検討する際は、周辺住民への配慮が非常に重要です。この地域は一般的に住居が少なく、静かな環境が保たれています。そのため、民泊による騒音やゴミの問題、不特定多数の出入りは、住民の生活環境に大きな影響を与える可能性があります。

具体的には、以下のような点に注意が必要です。

• 騒音対策：夜間の話し声、パーティ音、早朝のチェックアウト時の音など。
• ゴミ処理：分別ルールや収集日の厳守、ゴミの放置防止。
• 駐車問題：来客用駐車スペースの確保、路上駐車の禁止。
• 防犯対策：不審者の侵入防止、夜間の照明。

事前に住民説明会を開催したり、運営開始後も定期的に意見交換の場を設けたりするなど、地域との良好な関係構築に努めることが、トラブルを未然に防ぎ、長期的な運営を可能にする鍵となります。

配慮事項	具体的な対策例
騒音	深夜・早朝の利用制限、防音設備
ゴミ	分別徹底、指定場所への排出
交通	専用駐車場確保、送迎手配

地域住民との共存なくして、安定した民泊運営は困難であると認識しておく必要があります。

7.まとめ

市街化調整区域における民泊運営は、その区域が「市街化を抑制すべき地域」と定められているため、原則として困難です。これは、都市計画法に基づき、新たな建築や用途変更が厳しく制限されているためです。

しかし、例外的に認められるケースも存在します。

• 既存施設の活用: 旅館業許可を既に持つ施設や、特例措置が適用されるケース。
• 自治体の判断: 特定の条件下で、自治体が条例等で認める場合があります。

民泊運営が合法的に可能なのは、主に以下の用途地域です。

用途地域	運営可否	備考
住居系	〇	多くの地域で可能。特に「家主居住型」は認められやすい。
商業系	〇	活発な運営が可能。
工業系	△	一部地域や特定条件に限り可能。

市街化調整区域での民泊を検討される際は、必ず管轄の自治体や専門家（行政書士など）に事前に相談し、法的な許可や条件を十分に確認することが不可欠です。無許可での運営は、罰則の対象となる可能性がありますので、ご注意ください。