宿泊コラム

1. はじめに：UR都市住宅機構の物件で民泊運営ができない理由

UR都市住宅機構（以下、UR）は、公的な住宅供給機関として、国民の居住の安定と福祉の向上を目的としています。UR賃貸住宅は、その目的のために供給されており、賃貸借契約において明確なルールが定められています。

UR住宅で民泊運営ができない主な理由は、以下の通りです。

• 賃貸借契約における転貸・又貸しの禁止: UR住宅の賃貸借契約では、原則として入居者本人以外の第三者への転貸（又貸し）が禁止されています。民泊運営は、不特定多数の宿泊客を受け入れる行為であり、実質的に転貸とみなされるため、契約違反となります。
• 使用目的の制限: UR住宅は、居住を目的とした住宅として契約されています。民泊運営のように、事業活動を目的とした利用は、契約で定められた使用目的からの逸脱であり、これも契約違反となります。

契約違反の内容	具体的な行為
転貸・又貸しの禁止	第三者（宿泊客）への住宅の提供
使用目的の制限（居住目的）	事業としての宿泊サービス提供（民泊運営）

これらの理由から、UR住宅での無許可の民泊運営は、URとの賃貸借契約に違反する行為となります。

2. UR住宅での無許可・転貸民泊運営のリスクとペナルティ

(1) 賃貸借契約の解除

URの賃貸住宅で無許可で民泊運営を行った場合、最も直接的かつ重大なペナルティとして、URとの賃貸借契約が解除される可能性があります。URの賃貸住宅は、居住を目的として契約されており、転貸や宿泊施設としての利用は契約違反となります。

URとの賃貸借契約には、通常、以下のような条項が含まれています。

• 禁止事項:
  • 第三者への転貸
  • 契約書に定める目的以外の使用（宿泊施設、営業目的での利用など）

これらの条項に違反した場合、URは契約解除権を行使することができます。契約が解除されると、入居者はUR住宅から立ち退きを求められることになります。これは、住居を失うだけでなく、新たな住居を早急に探す必要が生じるため、非常に大きな影響を及ぼします。

違反行為	URとの契約における結果
無許可での民泊運営（転貸・宿泊施設利用）	賃貸借契約の解除、立ち退き要求
その他の契約違反（騒音、迷惑行為など）	URによる注意、改善勧告、契約解除の可能性

UR住宅での安易な民泊運営は、住居そのものを失うリスクを伴うことを十分に理解しておく必要があります。

(2) 損害賠償請求

UR住宅での無許可・転貸による民泊運営が発覚した場合、URから損害賠償請求を受ける可能性があります。これは、契約違反によってURが被った損害を賠償してもらうためのものです。

具体的には、以下のような損害が考えられます。

• 物件の修繕費・原状回復費用: 無許可での転貸や不特定多数の出入りにより、物件に予期せぬ損耗が生じた場合、その修繕にかかる費用が請求されることがあります。
• 迷惑料・逸失利益: 近隣住民からの苦情や、URが本来得られたはずの家賃収入などを逸失した場合、その補償が求められる可能性も否定できません。
• 事務処理費用: 契約違反への対応にかかったUR側の事務処理費用なども、損害として請求されるケースも考えられます。

請求される可能性のある損害の例	内容
物件の修繕費	契約違反による物件の損耗に対する原状回復費用
迷惑料	近隣住民からの苦情等により発生した精神的苦痛に対する賠償
逸失利益	UR都市住宅機構が本来得られたはずの家賃収入など

これらの損害賠償は、予期せぬ高額になることもあり、民泊運営で得られた収益をはるかに上回る請求を受けるリスクも伴います。

(3) 法的措置・罰則

UR住宅での無許可・転貸による民泊運営は、法律や賃貸借契約に違反する行為であり、重大な法的措置や罰則が科される可能性があります。

まず、借主は「賃借物の転貸」を禁止する民法第612条に違反する可能性があります。また、URとの賃貸借契約においても、定められた使用目的以外での利用（用法遵守義務違反）が禁止されている場合がほとんどです。

これらの違反が発覚した場合、以下のようなペナルティが課されることが想定されます。

• 賃貸借契約の解除: URから、契約違反を理由に賃貸借契約を一方的に解除されることがあります。これにより、住居を失うだけでなく、退去を強制されることになります。
• 損害賠償請求: URや、場合によっては近隣住民等から、無許可運営によって生じた損害に対する賠償請求を受ける可能性があります。これには、物件の原状回復費用や、運営によって得た利益の返還などが含まれることがあります。
• 法的措置・罰則: 悪質なケースや、監督官庁による指導を無視した場合など、場合によっては刑事罰の対象となる可能性も否定できません。例えば、旅館業法違反や、不正競争防止法違反などに問われることも考えられます。

これらのリスクを十分に理解し、UR住宅での民泊運営は絶対に行わないようにしてください。

(4) URからのブラックリスト登録

URの賃貸住宅で無断転貸や無許可での民泊運営を行った場合、URから「ブラックリスト」に登録される可能性があります。この登録は、将来的にURの物件への入居を希望する際に、審査で不利になる、あるいは入居できなくなるという重大な結果を招くことがあります。

具体的には、以下のような影響が考えられます。

• UR住宅への再入居の制限:
  一度ブラックリストに登録されると、URが管理する他の物件への申込みや入居が拒否される可能性が高くなります。
• 長期的な影響:
  この登録は一時的なものではなく、長期間にわたって影響を及ぼすことが予想されます。

UR住宅での民泊運営は、契約違反となるだけでなく、将来の住居選択の可能性を大きく狭める行為と言えます。UR住宅での民泊運営を検討されている方は、このリスクを十分に理解し、絶対に手を出さないようにしてください。

3. UR住宅での民泊運営を試みた場合の違法性

(1) 民法第612条「転貸の禁止」違反

UR都の賃貸住宅では、原則として入居者本人以外が住むことや、第三者に貸し出すことは禁止されています。これは、URとの賃貸借契約において、契約者が居住することを前提としているためです。

特に、民法第612条では、賃借人が賃貸人の承諾を得ずに物件を第三者に転貸することを禁じています。UR住宅の場合、この「賃貸人」に該当するのがUR都市住宅機構です。

違反行為	法的根拠	UR住宅での適用
UR住宅の無断転貸（民泊運営含む）	民法第612条	該当する

民泊運営は、宿泊客という第三者に一時的に物件を使用させる行為であり、実質的に転貸とみなされる可能性が非常に高いです。URの許可なく民泊運営を行った場合、この民法第612条に違反することになります。

この違反は、URとの賃貸借契約の解除事由となり、後述する様々なペナルティにつながる重大な契約違反となります。

(2) 賃貸借契約における使用目的違反（用法遵守義務違反）

URとの賃貸借契約では、契約書に定められた使用目的以外での物件利用が禁止されています。通常、UR住宅は居住目的で契約されており、これを無断で民泊運営のために転貸・利用することは、契約における「用法遵守義務違反」にあたります。

具体的には、以下のような義務違反となります。

• 居住目的の逸脱: UR住宅は「住居」として貸与されているため、不特定多数の人が宿泊する民泊としての利用は、当初の契約目的から大きく外れます。
• 契約内容の違反: UR都市住宅機構との賃貸借契約書には、物件の転貸や又貸し、あるいは居住以外の目的での使用を禁止する条項が含まれているのが一般的です。

違反内容	UR住宅との契約における該当箇所
転貸・又貸しの禁止	賃貸借契約書の「禁止事項」等
居住目的以外の利用の禁止	賃貸借契約書の「使用目的」等
近隣住民への迷惑行為（騒音等）	賃貸借契約書の「共同生活上の注意」等

このような用法遵守義務違反は、UR機構から契約違反とみなされ、後述する契約解除や損害賠償請求の対象となる可能性があります。

4. UR住宅での民泊運営を巡る実態と事例

(1) 「隠れ民泊」としてのUR住宅の利用

URでは、原則として物件の転貸や、契約で定められた住居以外の目的での利用が禁止されています。しかし、一部でこのUR住宅が「隠れ民泊」として不正に利用されるケースが報告されています。

UR住宅は、比較的家賃が抑えられていることから、一部の悪質な事業者が、所有者やURに無断で、本来の居住目的とは異なる民泊運営のために賃借している実態があります。これは、URとの賃貸借契約に違反する行為であり、以下のような問題を引き起こします。

• 契約違反: URとの賃貸借契約における「転貸禁止」「居住目的以外の利用禁止」といった条項に違反します。
• 周辺住民への迷惑: 不特定多数の人が出入りすることで、建物の安全管理やプライバシーの問題が生じ、他の入居者や近隣住民に迷惑をかける可能性があります。
• 法規制: 簡易宿所や特区民泊といった、宿泊施設として許認可を得ていない場合、旅館業法違反となる可能性があります。

これらの「隠れ民泊」は、法的な許可を得ていないため、利用する宿泊客にとっても安全面で大きなリスクを伴います。

(2) 海外からの宿泊客の受け入れ事例

URの賃貸住宅では、転貸や無許可での民泊運営が固く禁じられています。しかし、残念ながら、一部ではこの規約を破り、海外からの観光客などを宿泊させる「隠れ民泊」が横行している実態があります。

例えば、以下のようなケースが報告されています。

• 無許可での又貸し: UR入居者が、本来の居住目的以外で、第三者に住居を又貸しし、そこで民泊サービスを提供している。
• 「マンスリーマンション」と偽装: UR物件を一時的に借り上げ、あたかもマンスリーマンションであるかのように装い、旅行者などに提供している。

このような行為は、URとの賃貸借契約違反にあたるだけでなく、旅館業法などの関連法規に抵触する可能性も否定できません。海外からの宿泊客を受け入れる場合、本来であれば適切な許可や届出が必要となりますが、UR住宅での無許可運営ではこれらの手続きが一切行われていないため、法的な問題が生じるリスクが非常に高くなります。

UR住宅での民泊運営は、賃貸借契約の解除や損害賠償請求といった直接的なペナルティだけでなく、思わぬトラブルに巻き込まれる可能性もはらんでいます。

5. UR住宅での民泊運営を検討している方への注意喚起

(1) UR住宅での無許可・転貸民泊運営は絶対に避けるべき

URの賃貸住宅は、その多くが「UR賃貸住宅のしおり」等で定められた賃貸借契約に基づき、住居としての利用が原則とされています。そのため、UR住宅での無許可・転貸による民泊運営は、契約違反となるだけでなく、法的な問題にも発展する可能性が極めて高い行為です。

UR住宅で無許可・転貸民泊運営ができない主な理由は以下の通りです。

• 賃貸借契約違反: UR住宅の賃貸借契約では、原則として第三者への転貸（又貸し）や、契約で定められた目的以外の使用が禁止されています。民泊運営は、これらの規約に抵触する行為とみなされます。
• 法律違反:
  • 民法第612条「転貸の禁止」: 賃借人が賃貸人の承諾を得ずに物件を転貸することは、民法で禁止されています。
  • 住宅宿泊事業法（民泊新法）違反: 適切な許可なく住宅宿泊事業を行った場合、罰則の対象となります。

UR住宅での無許可・転貸民泊運営は、以下のような重大なリスクを伴います。

リスクの内容	詳細
賃貸借契約の解除	URから契約違反を理由に、賃貸借契約を解除される可能性があります。
損害賠償請求	URや近隣住民に損害を与えた場合、その損害に対する賠償を請求されることがあります。
法的措置・罰則	悪質なケースでは、刑事罰の対象となる可能性もあります。
URからのブラックリスト登録	今後のUR住宅への入居が事実上不可能になる、いわゆる「出入り禁止」措置が取られる可能性があります。

これらのリスクを考慮すると、UR住宅での無許可・転貸民泊運営は、どのような理由があっても絶対に避けるべきです。

(2) 民泊運営の際は、必ず物件オーナーの許可を得ること

URの賃貸住宅で民泊を無許可で運営することは、URとの賃貸借契約違反にあたり、重大なリスクを伴います。UR住宅は、住宅としての使用を目的としており、第三者への転貸や、営利目的での利用は原則として禁止されています。

UR住宅で民泊運営を検討されている方は、まず、UR住宅の賃貸借契約書を十分に確認し、民泊運営が可能かどうか、UR都市住宅機構に直接問い合わせることが不可欠です。URから正式な許可を得ずに民泊運営を行った場合、以下のようなペナルティが科せられる可能性があります。

• 賃貸借契約の解除: URとの賃貸借契約が解除され、退去を求められる可能性があります。
• 損害賠償請求: URや他の住民に損害を与えた場合、その損害賠償を請求されることもあります。
• 法的措置・罰則: 悪質なケースでは、法的措置や罰則の対象となる可能性も否定できません。

民泊運営は、様々な法規制や契約上の制約が伴います。UR住宅で民泊を検討される場合は、必ずUR都市住宅機構の公式な見解を確認し、正規の手続きを踏むようにしてください。無許可・無断での運営は、ご自身の信用や財産を失うだけでなく、法的な問題に発展するリスクが非常に高いことを強く認識しておく必要があります。

(3) 賃貸借契約の内容を十分に確認すること

URから賃借されている物件で民泊運営を検討されている方は、まず、ご自身がURと交わした賃貸借契約の内容を十分に確認することが不可欠です。URの賃貸借契約では、原則として物件の転貸や、契約書に明記されていない目的での使用が禁止されています。

具体的には、契約書には以下のような条項が含まれていることが一般的です。

条項の例	内容
転貸の禁止	URの許可なく、第三者に物件を又貸し（転貸）すること、または物件の全部もしくは一部を他の用途に使用することを禁止する旨の記載。
使用目的の制限	物件の用途が「居住用」に限定されており、事業活動（宿泊施設の提供等）に利用することは許可されていない旨の記載。
禁止行為	契約に違反する行為や、近隣住民に迷惑をかける行為などを禁止する旨の記載。民泊運営はこれらに該当する可能性があります。

これらの契約内容に違反した場合、URとの賃貸借契約が解除されるだけでなく、後述するような様々なリスクやペナルティが発生する可能性があります。安易に民泊運営を進める前に、必ず賃貸借契約書を隅々まで確認し、不明な点があればURに直接問い合わせるなど、慎重な対応が求められます。

6. まとめ

URの賃貸住宅での民泊運営は、原則として認められていません。UR住宅での民泊運営を無許可または転貸で行うことは、賃貸借契約違反にあたり、様々なリスクを伴います。

UR住宅での無許可・転貸民泊運営には、以下のようなペナルティが科される可能性があります。

• 賃貸借契約の解除: URとの賃貸借契約が一方的に解除される可能性があります。
• 損害賠償請求: URや本来の賃借人に対して、損害賠償を請求されるリスクがあります。
• 法的措置・罰則: 悪質なケースでは、営業停止命令や罰金が科されることも考えられます。
• ブラックリスト登録: URからブラックリストに登録され、今後のUR住宅の利用が困難になる可能性があります。

これらのリスクを避けるため、UR住宅での民泊運営を検討されている方は、必ず以下の点を確認し、安易な運営は避けてください。

確認事項	内容
UR住宅での民泊運営の可否	URは、賃貸住宅での無許可・転貸での民泊運営を原則認めていません。
物件オーナーの許可	民泊運営を行う場合、必ず物件オーナー（この場合はUR都市住宅機構）の正式な許可を得る必要があります。
賃貸借契約書の確認	契約書に定められた使用目的や禁止事項（転貸禁止など）を十分に確認し、遵守することが不可欠です。

UR住宅での民泊運営は、法的な問題や契約違反のリスクが非常に高いため、絶対に避けるべきです。