宿泊コラム

1.はじめに：マンション標準管理規約との関連性

民泊を運営するにあたり、まず確認すべき重要な事項の一つが「管理規約」です。特にマンションで民泊を営む場合、その建物が従うべき「マンション標準管理規約」との関連性を理解しておくことが不可欠となります。

マンション標準管理規約とは、国土交通省が定めるマンション管理の標準的なルール集であり、多くのマンションで管理規約のひな形として採用されています。この規約には、区分所有者の共同生活を円滑にするための様々な取り決めが定められています。

民泊運営と管理規約の関連性は、主に以下の点に集約されます。

• 規約における「使用方法の制限」:
  • 住戸の目的外使用（例：店舗、事務所など）
  • 共同利益に反する行為の禁止

マンション標準管理規約では、一般的に、専有部分の使用について「区分所有者以外の者の居住の用に供する場合、管理組合の承認を得なければならない」といった条項が含まれている場合があります。民泊は、この「居住の用に供する」という点や、「短期的な多数の人の出入り」が共同生活の平穏を乱す可能性があるため、規約上の解釈が重要となります。

したがって、民泊運営を検討する際には、まずご自身が運営を予定している建物の管理規約を確認し、マンション標準管理規約との照らし合わせを行うことから始める必要があります。

2.民泊運営を「禁止」されるケース

(1)管理規約で明確に禁止されている場合

民泊運営を検討する上で、まず確認すべきはマンションやアパートの「管理規約」です。管理規約において、住戸の利用目的が「居住専用」に限定されていたり、又貸しや営業活動が明確に禁止されている場合、民泊運営は原則として認められません。

管理規約に「民泊の禁止」や「宿泊営業の禁止」といった文言が明記されているケースでは、たとえ自治体の条例や法律の要件を満たしていても、規約違反となり、運営ができません。

具体的には、管理規約に以下のような条項がないか確認が必要です。

• 住戸の利用目的:
  • 「専ら居住の用に供するものとする」
  • 「店舗、事務所その他これらに類する用途に供してはならない」
• 禁止行為:
  • 「又貸し、賃借、使用貸借その他第三者に住戸を使用させること」
  • 「営業行為、営利を目的とした活動」

これらの禁止条項がある場合、管理組合や大家さんから許可を得ることは極めて困難です。まずは、ご自身が所有または居住している物件の管理規約を注意深く確認することが、民泊運営の第一歩となります。

(2)マンション標準管理規約の解釈と適用

マンション標準管理規約は、全国のマンションで共通して利用されることを想定したひな形ですが、そのまま民泊運営が許可されるわけではありません。近年、民泊の普及に伴い、管理規約で民泊利用を認める方向での改正が進むマンションも増えています。

マンション標準管理規約における「ペット飼育の禁止」や「楽器演奏の制限」といった細則は、騒音や衛生面での配慮を目的としています。民泊運営においても、これらと同様に、居住者間の平穏な生活を維持するためのルールが重要視されます。

確認すべき主なポイントは以下の通りです。

• 「専有部分の用途」に関する規定: 通常、「住居専用」と定められている場合が多いですが、民泊利用を認めるにはこの部分の解釈や規約改正が必要となることがあります。
• 「共同生活の秩序維持」に関する条項: 騒音、ゴミ出し、共用部分の利用方法などが、民泊利用によって影響を受けないかどうかが焦点となります。

マンション標準管理規約を基にしている場合でも、各マンションで細則が定められているため、必ずご自身のマンションの管理規約をご確認ください。

(3)用途地域による制約

民泊運営を検討する際、建物の所在地における「用途地域」による制約も確認が必要です。用途地域とは、都市計画法に基づき、土地の利用目的を定めたものです。

用途地域	民泊運営の可否（一般的な傾向）
住居系地域	第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域：原則として、住宅以外の建築物や、住宅以外の用途での利用は制限されます。民泊運営が認められるかは、各自治体の条例や、マンション等の管理規約、さらには個別の建築確認等によって判断が分かれるため、慎重な確認が不可欠です。特に、低層住居専用地域など、住環境保護が重視される地域では、制限が厳しくなる傾向があります。
商業系・工業系地域	近隣商業地域、商業地域、準工業地域：これらの地域では、住宅以外の用途が比較的認められやすいため、民泊運営のハードルは低い傾向にあります。しかし、騒音や衛生面など、周辺住民への配慮は依然として重要です。

3.管理規約の確認と交渉の進め方

(1)管理規約の確認方法

民泊運営を始めるにあたり、まず確認すべきはマンションやアパートの「管理規約」です。管理規約は、建物全体のルールを定めたものであり、民泊運営の可否に大きく関わってきます。

管理規約を確認する方法は、主に以下の通りです。

• 管理組合や管理会社への問い合わせ:
  最も確実な方法は、マンションの管理組合や委託されている管理会社に直接問い合わせることです。規約の閲覧方法や、民泊に関する条項の有無について確認しましょう。通常、共有スペースなどに規約が掲示されていたり、各戸に配布されている場合があります。
• 賃貸物件の場合:
  賃貸物件にお住まいの場合は、まず物件のオーナーまたは管理会社に確認が必要です。賃貸借契約書に、ペット飼育の禁止などと同様に、住宅宿泊事業法に基づく宿泊事業（民泊）の実施に関する条項が盛り込まれているかを確認しましょう。
• 管理規約の確認ポイント:
  確認する際には、以下の点に特に注意してください。確認事項内容禁止事項の有無「居住以外の目的での使用」「事業活動の禁止」といった文言がないか副業・兼業に関する規定賃貸借契約において、副業や兼業が禁止されていないか宿泊施設としての利用ゲストハウスやホテルといった宿泊施設としての利用を想定した規定がないか

これらの点を確認し、管理規約上で民泊運営が許可されているか、あるいは禁止されていないかを把握することが、次のステップに進むための第一歩となります。

(2)管理組合への確認と許可申請

民泊運営を始めるにあたり、まず確認すべきは、お住まいのマンションの管理規約です。特に、区分所有法に基づくマンションでは、管理組合が規約の制定・変更権限を持つため、民泊運営の可否は管理組合の意向に大きく左右されます。

管理組合への確認は、以下の手順で進めるのが一般的です。

確認事項	確認方法
民泊運営に関する規約の有無	管理規約の閲覧、管理会社への問い合わせ
過去の民泊運営に関する総会決議	総会議事録の確認
民泊運営許可の申請方法	管理組合または管理会社への直接相談

管理組合に民泊運営の許可を申請する際は、以下の点を明確に伝え、理解を得ることが重要です。

• 運営方法の詳細: どのような形態で民泊を運営するのか（例：短期賃貸、住宅宿泊事業法に基づく宿泊など）。
• 安全対策: 宿泊者へのルール説明、緊急時の対応策など。
• 騒音・ゴミ問題への対応: 近隣住民への配慮、清掃体制など。
• 管理費・修繕積立金への影響: 運営にあたって発生する可能性のある費用負担について。

円滑な許可申請のためには、事前に十分な情報収集と、管理組合への丁寧な説明を心がけましょう。

(3)賃貸物件の場合のオーナー・管理会社への交渉

賃貸物件で民泊を運営する場合、まずオーナーや管理会社への確認と交渉が不可欠となります。賃貸借契約書に民泊営業が禁止されている旨の記載がないか確認しましょう。

交渉を進めるにあたっては、以下の点を整理して伝えることが重要です。

• 民泊運営の計画: どのような利用者を想定しているのか、安全対策は万全かなどを具体的に説明します。
• 近隣への配慮: 騒音やゴミ問題などを起こさないための具体的な対策（例：利用規約の提示、清掃体制など）を提示します。
• 物件への貢献: 定期的な清掃やメンテナンスをしっかり行うことで、物件の維持管理に貢献できる点をアピールします。

交渉で伝えるべき事項	具体的な内容
運営計画	利用者層、安全対策、緊急時対応
近隣への配慮	騒音・ゴミ対策、利用規約、清掃体制
物件への貢献	維持管理、定期的な清掃、トラブル発生時の速やかな報告

これらの点を丁寧に説明し、理解と許可を得られるよう努めましょう。

(4)交渉を有利に進めるためのポイント

管理組合やオーナー様との交渉を有利に進めるためには、いくつかのポイントがあります。まず、民泊運営がもたらすメリットを具体的に提示することが重要です。例えば、物件の稼働率向上や、地域経済への貢献などを説明しましょう。

また、民泊運営における懸念事項に対して、具体的な対策を講じていることを示すことも効果的です。

懸念事項	対策例
騒音・ゴミ問題	宿泊者向けガイドラインの作成、清掃業者の手配
セキュリティ	スマートロックの導入、防犯カメラの設置
利用者のマナー	事前説明会の実施、緊急連絡体制の整備

さらに、他のマンションや地域で民泊が円滑に運営されている事例を提示することも、理解を得る上で有効です。

交渉のポイントまとめ:

• メリットの提示: 収益性向上や地域貢献などを具体的に説明する。
• 懸念事項への対策: 事前に具体的な対策を準備し、提示する。
• 成功事例の提示: 他の地域での円滑な運営事例を紹介する。

これらの点を踏まえ、誠意をもって丁寧な説明を心がけることで、円滑な合意形成に繋がることが期待できます。

4.民泊運営で想定されるトラブルと管理規約の関連

(1)騒音・ゴミ問題への規約的対策

民泊運営において、騒音やゴミ問題は近隣住民とのトラブルに発展しやすいデリケートな問題です。これらの問題に対して、管理規約は有効な対策を講じるための基盤となります。

まず、管理規約において、**「共用部分の利用に関する事項」**として、以下のような具体的なルールを設けることが考えられます。

• 深夜・早朝の騒音禁止: 具体的な時間帯（例：22時から翌朝8時まで）を明記し、大声での会話や音楽の演奏などを禁止します。
• ゴミの分別・収集場所の指定: ゴミの分別方法を明確にし、指定された収集場所・時間以外には出さないよう義務付けます。
• ペットの同伴禁止: 管理規約でペットの飼育が禁止されている場合、民泊利用者のペット同伴も同様に禁止とします。

これらのルールを、民泊利用者が滞在前に必ず確認し、遵守することを誓約する仕組みを設けることが重要です。違反があった場合の罰則規定を設けることも、抑止力として効果的です。

問題点	管理規約での対策例
騒音	深夜・早朝の利用制限、大声・音楽演奏の禁止
ゴミ問題	分別ルールの徹底、指定場所・時間外の排出禁止
共用部分の利用	飲食・喫煙場所の指定、汚損・破損時の弁償規定

管理規約にこれらの項目を具体的に盛り込むことで、民泊運営者自身が利用者に対して注意喚起しやすくなり、トラブルの未然防止に繋がります。

(2)セキュリティに関する規約上の注意点

民泊運営においては、第三者による不正侵入や、宿泊者以外の立ち入りを防ぐためのセキュリティ対策が重要となります。管理規約では、共用部分の利用や鍵の管理について定められている場合が多く、これらに抵触しないよう注意が必要です。

例えば、以下のような点について確認・遵守することが求められます。

• 鍵の管理:
  • 暗証番号式のスマートロックの導入は、管理規約で禁止されていないか確認しましょう。
  • 物理的な鍵の受け渡し方法についても、第三者への漏洩リスクがないか検討が必要です。
• 共用部分の利用:
  • 玄関や廊下、駐輪場などの共用部分に、宿泊者の私物や案内表示を置くことは、管理規約で禁止されていることが多いです。
  • 非常階段や避難経路を塞がないよう、十分な配慮が求められます。

確認事項	規約上の注意点
鍵の設置・管理	スマートロックの可否、鍵の受け渡し方法
共用部分の利用制限	案内表示の掲示、私物の設置、通路の確保
防犯カメラの設置	設置場所によってはプライバシー侵害の可能性

これらの点について、事前に管理組合やオーナーへ確認し、規約に沿った運営を行うことが、トラブル回避のために不可欠です。

(3)利用者のルール順守の徹底

民泊を円滑に運営するためには、宿泊者の方々に物件のルールをしっかりと守っていただくことが不可欠です。管理規約に沿ったルール設定と、その周知徹底が重要となります。

具体的には、以下のような項目を明記し、宿泊者に事前に伝えることが効果的です。

• 騒音・振動に関するルール
  • 夜間（例：22時～翌8時）の静粛義務
  • 大声での会話や音楽の禁止
• ゴミの分別・処理方法
  • 指定された場所への分別収集
  • ゴミ出し曜日の遵守
• 共有部分の利用ルール
  • 廊下や階段での喫煙禁止
  • 私物の放置禁止
• その他
  • ペットの持ち込み制限
  • 火気の使用に関する注意事項

ルール項目	具体的な内容
騒音・振動	夜間（22時～翌8時）は静かにお願いします。
ゴミの分別・処理	指定された方法で分別し、所定の場所へ。
共有部分の利用	廊下・階段での喫煙、私物の放置はご遠慮ください。

これらのルールを、予約確定時やチェックイン時に書面やメッセージで明確に伝え、理解を求めることが、トラブル防止につながります。

5.管理規約の改正と民泊許可

(1)管理規約改正の一般的な手順

管理規約の改正は、円滑な民泊運営を実現するために重要なプロセスです。一般的には、以下の手順で進められます。

まず、管理組合が規約改正の必要性を認識し、改正案を作成します。この際、民泊運営を許可する方向で検討されることが多いです。

次に、総会での決議が必要となります。総会での決議には、通常、区分所有者および議決権の一定割合以上の賛成が求められます。

決議要件の例（規約による）
区分所有者総数の一定割合以上
議決権総数の一定割合以上

規約に定められた手続きに従って総会が招集され、出席者による審議と採決が行われます。賛成多数で可決された場合、管理規約は改正されます。

改正された管理規約は、所定の手続きを経て効力を生じます。民泊運営を許可する内容へと規約が変更されれば、正式に運営が可能となります。

(2)民泊を許可するための規約改正に必要な賛成率

民泊運営を可能にするためには、マンションの管理規約を改正する必要がある場合があります。この規約改正には、区分所有者および議決権の一定数が賛成する必要があります。

一般的に、管理規約の改正には以下の賛成率が求められます。

議案の種類	区分所有者の賛成数	議決権の賛成数
管理規約の変更	4分の3以上	4分の3以上

これは、マンション標準管理規約第51条第1項第10号において「管理規約の変更」に該当し、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による決議が必要とされているためです。

したがって、民泊運営を許可する旨を管理規約に盛り込むためには、多くの区分所有者の理解と協力が不可欠となります。管理組合総会でこの議案が可決されるよう、事前に丁寧な説明と合意形成を進めることが重要です。

6.まとめ：円滑な民泊運営のために

民泊運営を成功させるためには、管理規約の理解と遵守が不可欠です。本記事では、民泊運営における管理規約の重要性、禁止されるケース、確認・交渉方法、トラブル対策、そして規約改正について解説してきました。

特に、マンション標準管理規約との関連性や、用途地域による制約を理解した上で、ご自身の物件の管理規約を事前に確認することが肝要です。

• 管理規約の確認: 管理組合やオーナーへの確認を怠らない
• 交渉: 規約改正や許可を得るための丁寧な説明と協力体制の構築

円滑な民泊運営のためには、ゲストへのルールの周知徹底はもちろん、近隣住民との良好な関係構築も大切です。管理規約を正しく理解し、運営上のルールを明確にすることで、トラブルを未然に防ぎ、地域社会との共存を図ることができます。

項目	重要ポイント
管理規約	事前確認と遵守が最優先
近隣住民	騒音・ゴミ問題への配慮と協力依頼
ゲスト対応	ルール順守の徹底と円滑なコミュニケーション

これらの点を踏まえ、責任ある民泊運営を心がけましょう。