宿泊コラム

1.はじめに：函館で民泊を始める魅力と可能性

函館は、歴史的な街並み、豊かな食文化、そして世界三大夜景にも数えられる美しい自然景観が魅力の国際観光都市です。年間を通して国内外から多くの観光客が訪れ、宿泊需要も安定しています。

このような地域特性を持つ函館では、民泊事業に大きな可能性が秘められています。ホテルや旅館とは異なる「暮らすように旅する」スタイルは、観光客に新たな体験価値を提供できるため、需要が高まっています。

特に近年では、

• 多様な旅行ニーズ（長期滞在、グループ旅行）
• ユニークな宿泊体験への関心

などから、民泊への注目が集まっています。

函館の持つポテンシャルを最大限に活かした民泊運営は、安定した収益を期待できるだけでなく、地域の魅力を発信し、活性化に貢献することにも繋がります。本記事では、函館ならではの特性を活かした民泊運営のノウハウをご紹介します。

2.函館の地域特性とは？民泊運営で活かせる強み

歴史と文化が息づく街並み（異国情緒、史跡など）

函館は、開港以来の歴史が色濃く残る魅力的な街並みが特徴です。これは民泊運営において大きな強みとなります。

• 異国情緒あふれる景観:
  • 元町地区の洋館群
  • 教会群
  • 赤レンガ倉庫群
    これらのエリアに滞在することで、旅行者は日常とは異なる非日常感を味わうことができます。
• 歴史を感じる史跡:
  • 五稜郭公園（特別史跡）
  • 函館奉行所
  • 旧函館区公会堂
    歴史好きや幕末ファンにとって、これらの史跡は非常に魅力的です。

これらの地域特性を活かすことで、単なる宿泊施設ではなく、「函館の歴史や文化を体験できる場所」として差別化を図ることが可能です。例えば、施設の内装をレトロな雰囲気にしたり、周辺の歴史スポットを巡るマップを用意したりするのも良いでしょう。

以下のように、具体的な場所と民泊での訴求ポイントを整理してみましょう。

エリア・史跡	特徴	民泊での訴求ポイント
元町・ベイエリア	異国情緒、港町の雰囲気	雰囲気重視の滞在、写真映えスポットへのアクセス
五稜郭公園	歴史（幕末）、広大な緑	歴史体験、公園散策の拠点、四季の景観を楽しむ
函館山周辺	夜景、歴史的建造物	絶景へのアクセス、落ち着いた雰囲気での滞在

これらの要素を民泊のコンセプトに取り入れることで、函館ならではの体験価値を提供し、集客力向上に繋げることができます。

食の魅力（海産物、ご当地グルメ）

函館は、豊かな漁場に恵まれ、新鮮な海の幸の宝庫です。イカ、ウニ、カニ、ホタテなど、旬の海産物を年間通して楽しめます。観光客にとって、函館朝市の活気や、新鮮な魚介類を味わえる飲食店は大きな魅力の一つです。

また、海産物だけでなく、函館ならではのご当地グルメも豊富です。

• 函館塩ラーメン: 透明なスープが特徴的なあっさりラーメン。
• ラッキーピエロ: ユニークなハンバーガーやチャイニーズチキンバーガーが名物。
• ハセガワストアのやきとり弁当: 店内で焼くやきとりをご飯に乗せたソウルフード。

これらの食の魅力は、民泊運営において強力なアピールポイントとなります。ゲストに地元の美味しいものを紹介したり、おすすめの店を教えたりすることで、滞在満足度を大きく向上させることが可能です。

食材/グルメ	特徴
新鮮な海産物	函館朝市、寿司、海鮮丼
函館塩ラーメン	透明なスープ、あっさり味
ラッキーピエロ	ご当地ハンバーガー
ハセガワストアやきとり弁当	店内調理のやきとり、テイクアウト

食の体験を通じて、函館の魅力をより深く感じてもらうことができます。

自然景観（夜景、温泉、周辺エリア）

函館の自然景観は、訪れる人々を魅了する大きな要素です。民泊運営において、これらの魅力をどう伝えるか、あるいは施設に取り込むかが重要になります。

• 函館山からの夜景: 世界三大夜景にも数えられる絶景は、函館観光のハイライトです。
• 温泉: 湯の川温泉をはじめ、市内や周辺には温泉地が点在しており、旅の疲れを癒せます。
• 周辺エリア: 大沼国定公園や恵山など、少し足を延ばせば豊かな自然が広がっています。

景観の種類	魅力と民泊への活かし方
夜景	ビューポイントに近い立地、夜景が見える部屋の提供
温泉	温泉付きの施設、提携温泉施設への送迎や割引
周辺の自然	アクティビティ情報提供、送迎サービス、自然体験プログラム

これらの自然景観は、単に見るだけでなく、様々な体験と結びつけることで、民泊の付加価値を高めることができます。例えば、夜景鑑賞ツアーの紹介、温泉旅館との提携、大沼でのサイクリングやカヌー体験の斡旋などが考えられます。自然の癒しや感動を提供することで、ゲストの満足度向上に繋がります。

アクセスの利便性（新幹線、空港、港）

函館は、道内だけでなく道外からのアクセスも非常に良好です。この利便性は、多様な旅行者にとって大きな魅力となり、民泊運営において集客の強力なアドバンテージとなります。

交通手段	特徴
新幹線	北海道新幹線により本州からのアクセスが容易になり、広範囲からの観光客を取り込みやすくなっています。
空港	函館空港は国内主要都市との便が多く、国際線も運航しているため、国内外からの観光客の玄関口となります。空港から市内へのアクセスもスムーズです。
港	青函フェリーや津軽海峡フェリーなどが運航しており、車でのアクセスや船旅を好む層にも対応できます。

これらの交通インフラが整備されていることで、

• 短期間の滞在者
• 長期滞在の拠点とする旅行者
• 車やバイクで旅行する個人・家族

など、幅広いニーズに応えることが可能です。民泊施設へのアクセス方法を分かりやすく案内することで、旅行者の利便性をさらに高めることができます。

特定のイベントや祭り

函館では年間を通して様々なイベントや祭りが開催されており、これらは民泊の集客において非常に重要な要素となります。これらの時期は観光客が大幅に増加するため、宿泊需要が高まります。

代表的なイベントとしては以下のようなものがあります。

• 函館港まつり（8月）：盛大なパレードや花火大会が行われ、多くの観光客で賑わいます。
• はこだてクリスマスファンタジー（12月）：巨大なクリスマスツリーが海上に浮かび、幻想的な雰囲気を楽しめます。
• 函館五稜郭祭（5月）：五稜郭公園を舞台にした歴史的な祭りです。

これらのイベント開催期間に合わせて特別な宿泊プランを提供したり、イベント情報を提供したりすることで、集客力や顧客満足度を高めることができます。また、イベントのテーマに合わせた内装やサービスを取り入れることも、地域特性を活かした運営に繋がります。例えば、港まつりの時期には花火が見える部屋をアピールしたり、クリスマスファンタジーの時期にはイルミネーションを意識した飾り付けを行ったりすることが考えられます。

3.函館の民泊市場の現状とポテンシャル

函館における民泊の需要と供給バランス

函館市は年間を通して国内外から多くの観光客が訪れる人気の観光地であり、民泊の需要は高い水準で推移しています。特にゴールデンウィークや夏休み、年末年始などの長期休暇期間や、特定のイベント開催時には宿泊施設の予約が取りにくくなる傾向があり、民泊がその受け皿として機能しています。

一方で、函館市内の民泊施設の供給も増加傾向にあります。市場全体の動向を把握し、競合施設との差別化を図ることが重要です。

現在の需要と供給のバランスは、時期やエリアによって変動します。

時期	需要	供給	特徴
観光シーズン	高い	増加傾向	早めの予約が必要、高稼働率が期待できる
オフシーズン	安定	安定	価格競争が発生しやすい

需要が供給を上回る時期を狙う、あるいは供給が多くても差別化できるコンセプトで運営することが成功の鍵となります。地域のイベント情報などを常に把握し、需要の波に乗る戦略が有効です。

ターゲット層の分析（国内外観光客、ビジネス客、ワーケーションなど）

函館の民泊において、どのような層をターゲットにするかによって、運営戦略は大きく変わります。主に以下のようなターゲット層が考えられます。

• 国内外観光客:
  • 歴史的景観や食文化、夜景などを楽しむ一般的な旅行者。家族旅行、カップル、個人旅行など多様です。
  • 特にアジアからの観光客は、函館の異国情緒や海産物に強い関心を持つ傾向があります。
• ビジネス客:
  • 出張や単身赴任などで長期滞在を希望する層。ホテルよりも割安で生活感のある空間を求める場合があります。
• ワーケーション層:
  • 観光と仕事を両立させたい層。快適なワークスペースやWi-Fi環境、長期滞在向けの設備（キッチン、洗濯機など）が求められます。

ターゲット層	求めるもの（例）
国内外観光客	観光拠点としての立地、函館らしい雰囲気、体験
ビジネス客	リーズナブルな料金、長期滞在向け設備、静かな環境
ワーケーション層	高速Wi-Fi、ワークスペース、生活設備

これらのターゲット層のうち、どの層に重点を置くかを明確にすることで、施設設備、サービス内容、料金設定、情報発信などを最適化し、より効果的な民泊運営が可能となります。例えば、ファミリー層向けであれば広いリビングや子供向けのアメニティ、ビジネス・ワーケーション層向けであればデスクや高速Wi-Fiの整備などが重要になります。

他エリアとの比較優位性

函館が他の観光地と比較して民泊運営で優位に立てる点は複数あります。例えば、京都や東京といった大都市圏に比べ、落ち着いた雰囲気の中で歴史・文化・自然・食といった多様な魅力をコンパクトに楽しめる点が挙げられます。

特に、以下のような比較優位性があります。

• 多様な魅力の集中: 歴史的建造物、港町の風情、新鮮な海の幸、美しい夜景、温泉地（湯の川温泉）などが市内に集中しており、短期間の滞在でも様々な体験が可能です。
• 独特の異国情緒: 開港以来の歴史が育んだ和洋折衷の街並みは、国内の他の観光地にはない独特の雰囲気を提供します。
• アクセスの良さ: 北海道新幹線、函館空港、フェリーと多様なアクセス手段があり、国内外からの旅行者にとって訪れやすい立地です。

これらの要素は、単なる宿泊施設を提供するだけでなく、「函館ならではの滞在体験」を求める旅行者にとって大きな魅力となり、他の地域との差別化に繋がります。民泊運営においては、これらの強みを積極的に打ち出すことが重要になります。

4.地域特性を最大限に活かす民泊運営戦略

コンセプト設定：函館らしさを打ち出す方法

函館での民泊運営を成功させるには、地域特性を活かした明確なコンセプト設定が不可欠です。単に宿泊施設を提供するだけでなく、「函館ならではの体験」を提供することで、競合との差別化を図ることができます。

具体的なコンセプトの方向性としては、以下のような例が考えられます。

• 歴史・文化体験型： 幕末の歴史や異国情緒をテーマにした内装、当時の暮らしを体験できるような工夫。
• 食満喫型： 近隣の市場や飲食店と連携し、新鮮な魚介類やご当地グルメを提供する、または調理体験ができる施設。
• 絶景堪能型： 函館山からの夜景や港の景色を客室から楽しめる、ビューバスを備えた施設。
• 温泉リトリート型： 湯の川温泉の湯を引いたプライベート温泉付き施設で、癒やしを提供する。

コンセプト例	提供価値	ターゲット層
歴史情緒あふれる宿	タイムスリップしたような空間体験	歴史好き、落ち着いた滞在を好む層
港町の食を楽しむ宿	新鮮な海の幸、地元食材を使った食事提供	グルメ旅目的の観光客、食にこだわる層
夜景と温泉のプライベート空間	函館のシンボルを独り占め、贅沢な癒やし時間	カップル、特別な旅行を求める層

これらのコンセプトは、物件の立地や規模、ターゲット層に合わせて柔軟に組み合わせることが重要です。函館ならではの魅力を深く掘り下げ、宿泊客に「ここでしか得られない体験」を提供できるコンセプトを練り上げましょう。

ターゲットに合わせた施設・サービス設計

函館の地域特性を活かすためには、想定するターゲット層に合わせた施設とサービスを提供することが重要です。

例えば、歴史・文化に関心のある層には、古民家をリノベーションした和モダンな空間や、地元の伝統工芸品を配した内装が喜ばれるでしょう。また、食を目的とする旅行者には、広めのキッチンを完備し、地元の食材を使った料理を楽しめる環境を提供したり、近隣の飲食店情報を充実させたりすることが有効です。

ターゲット別の施設・サービス例：

ターゲット層	施設の特徴例	サービス例
歴史・文化好き	古民家風、和モダン、伝統工芸品設置	周辺史跡マップ提供、歴史解説ガイド手配
食を楽しむ旅行者	広々キッチン、地元の食器使用	地元食材リスト、おすすめ飲食店リスト提供
家族旅行	ファミリー向け設備（キッズスペース等）	周辺の公園・遊び場情報提供
ビジネス・ワーケーション	高速Wi-Fi、ワークスペース、プリンター完備	長期滞在割引、周辺のカフェ情報提供

また、函館の美しい夜景を楽しめるビューポイントに近い施設であれば、窓からの眺めを最大限に活かせるレイアウトにするなど、立地特性も考慮した設計が差別化につながります。滞在中に地域の魅力を深く体験できるような、きめ細やかなサービスを提供することで、顧客満足度を高めることができます。

地域の魅力を伝える情報発信と体験提供

函館での民泊運営において、地域の魅力を積極的に発信し、宿泊者へ特別な体験を提供することは非常に重要です。単に宿泊場所を提供するだけでなく、「函館での滞在そのもの」を魅力的なものにすることで、顧客満足度を高め、差別化を図ることができます。

具体的には、以下のような方法が考えられます。

• 情報提供:
  • 周辺のおすすめ飲食店リスト（地元民御用達の穴場など）
  • 観光スポットへのアクセス方法や見どころ解説
  • 季節ごとのイベント情報
  • 歴史や文化に関する豆知識
• 体験提供:
  • 地域のアクティビティ（例：早朝の市場見学、伝統工芸体験）の紹介・予約代行
  • 地元食材を使った料理教室
  • 近隣の温泉施設や観光施設との提携割引
  • オリジナルの散策マップやモデルコースの提供

例えば、以下のような情報ツールを用意すると良いでしょう。

ツール名	内容例
ウェルカムブック	施設情報、緊急連絡先、周辺マップ、おすすめ情報
デジタルサイネージ	イベント情報、天気予報、交通情報
SNS発信	地域の日常、季節の風景、体験レポートなど

これらの情報発信と体験提供を通じて、宿泊者は函館の奥深さに触れ、より記憶に残る滞在となるでしょう。

地元事業者との連携による付加価値創造（体験プログラム、食事提供など）

函館での民泊運営において、地域事業者との連携は大きな強みとなります。単に宿泊施設を提供するだけでなく、函館ならではの体験やサービスを組み合わせることで、顧客満足度を高め、差別化を図ることが可能です。

連携の例としては、以下のようなものが挙げられます。

• 体験プログラム提供:
  • 漁師体験や市場での競り見学ツアー
  • 伝統工芸体験（いか細工など）
  • 歴史的建造物を巡るガイドツアー
  • 地元の食材を使った料理教室
• 食事提供:
  • 提携する飲食店からのケータリングサービス
  • 地元の新鮮な魚介類や野菜を使った朝食提供（仕出しなど）
  • 提携店で利用できる割引クーポンの提供
• 物品販売:
  • 地元の特産品やハンドメイド雑貨の販売スペース設置
  • お土産品の事前予約・手配サービス

これらの連携により、宿泊客は函館の魅力をより深く体験でき、満足度向上につながります。また、地域経済の活性化にも貢献できるため、Win-Winの関係を築くことができます。連携先を選ぶ際は、信頼できる事業者を選び、サービス内容や料金について明確な合意形成を行うことが重要です。

季節ごとの戦略と対応

函館は四季折々の魅力があり、季節ごとに異なる観光ニーズが発生します。この地域特性を活かすことで、民泊の稼働率や顧客満足度を高めることが可能です。

例えば、

• 春: 桜の季節には五稜郭公園周辺の需要が高まります。
• 夏: 函館港まつりや花火大会など、大規模イベントに合わせた宿泊プランを提供します。海水浴や周辺の自然アクティビティも魅力です。
• 秋: 美しい紅葉や旬の味覚（イカ、サンマなど）が楽しめます。食をテーマにした体験プログラムを提供することも有効です。
• 冬: 函館イルミネーションやクリスマスファンタジー、温泉目的の宿泊が増えます。暖かい滞在環境や冬ならではのアクティビティ情報を提供します。

各季節のイベントや気候に合わせた設備（冷房・暖房、除湿機など）の準備はもちろん、提供する情報や体験内容を柔軟に変えることが重要です。以下のような対応が考えられます。

季節	提供する情報・体験例	設備・備品例
春	桜の見頃、お花見スポット	薄手の羽織りもの、ピクニック用品（希望者）
夏	祭り・花火情報、海水浴場、夏のイベント	冷房、扇風機、虫よけスプレー、ビーチ用品
秋	紅葉スポット、旬のグルメ情報、味覚狩り	暖房器具、加湿器（乾燥対策）
冬	イルミネーション情報、スキー場、温泉情報	暖房器具、厚手の毛布、除雪グッズ

季節ごとの魅力を最大限に引き出すことで、リピーター獲得や口コミ向上にも繋がるでしょう。

5.函館で民泊を始めるための手続きと法規制

住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく手続き

函館で民泊を始めるには、まず住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づき、都道府県知事等への届出が必要です。これは、年間宿泊日数の上限が180日であることなどが定められた法律です。

届出には、以下の書類などが必要となります。

• 届出書
• 登記事項証明書（法人の場合）
• 住民票の写し（個人の場合）
• 建物の登記事項証明書
• 賃貸借契約書または使用貸借契約書（自己所有でない場合）
• 管理規程（住宅宿泊管理業者に委託する場合）
• その他、条例で定める書類

項目	内容
届出先	北海道知事（函館市保健所を経由）
必要な手続き	届出
年間上限宿泊日数	180日
主な提出書類	届出書、登記事項証明書、建物の登記事項証明書など

届出が受理されると、届出番号が付与され、合法的に民泊運営が可能になります。スムーズな手続きのためにも、事前に必要書類を確認し、不備のないように準備を進めることが大切です。

函館市独自の条例や規制

函館市で民泊を運営する場合、住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく手続きに加え、函館市独自の条例や規制も遵守する必要があります。これらの条例は、地域住民の生活環境との調和や、良好な宿泊環境の確保などを目的として定められています。

主な規制内容としては、以下のような点が挙げられます。

• 実施区域の制限: 特定の区域（住居専用地域の一部など）では、民泊の実施が制限または禁止されている場合があります。
• 運営に関する基準: 騒音対策、ゴミの管理、非常時の対応など、運営に関する細かな基準が定められていることがあります。
• 標識の設置: 民泊施設であることを示す標識の設置が義務付けられている場合があります。

項目	内容例
実施区域	特定の住居専用地域での制限
運営基準	騒音、ゴミ、緊急時対応
義務事項	標識設置

これらの詳細は、函館市の公式ウェブサイトや担当部署で確認することが重要です。事前にしっかりと内容を把握し、適切に対応することで、円滑な運営が可能となります。

消防法、建築基準法などの関連法規

民泊を始めるにあたっては、住宅宿泊事業法だけでなく、消防法や建築基準法などの関連法規への適合も必須となります。

• 消防法：
  • 住宅用火災警報器の設置が義務付けられています。
  • 宿泊施設の規模や構造によっては、誘導灯や消火器、自動火災報知設備などの設置が必要になる場合があります。
  • 避難経路の確保や表示も重要です。
  • 定期的な点検や届出が必要なケースもあります。
• 建築基準法：
  • 建物の用途変更や増改築を行う場合は、建築確認申請が必要になることがあります。
  • 採光、換気、耐震性などの基準を満たしている必要があります。
  • 既存の建物を利用する場合でも、民泊として利用するために改修が必要な場合があります。

これらの法規は、宿泊者の安全を確保するために非常に重要です。不明な点があれば、事前に所管の消防署や建築指導課に相談することをおすすめします。専門家（建築士など）に相談することも検討しましょう。

申請から運営開始までの流れ

函館で民泊を始めるには、法的な手続きが必要です。主な流れは以下のようになります。

1. 事前準備: 物件の選定、改修計画の策定、消防設備の設置などを行います。
2. 申請: 都道府県知事等（函館市の特例がある場合は市）へ住宅宿泊事業法の届出を行います。必要書類を準備し、申請窓口に提出します。
3. 審査: 提出された書類や計画に基づき審査が行われます。消防法や建築基準法への適合も確認されます。
4. 標識掲示: 届出が受理されると、住宅宿泊事業の標識を物件の見やすい場所に掲示する必要があります。
5. 運営開始: 届出番号を取得し、標識を掲示すれば、いよいよ民泊運営を開始できます。

手続き項目	担当機関
住宅宿泊事業届出	都道府県知事等（函館市の場合は要確認）
消防法令適合	消防署
建築基準法令適合	建築指導課等

申請には時間と手間がかかるため、計画的に進めることが重要です。

6.収益性を高める料金設定と集客の工夫

函館の市場に合わせた適正価格の設定

函館で民泊を成功させるためには、地域の市場状況に基づいた適正な宿泊料金の設定が重要です。競合施設の価格帯や提供サービスをリサーチし、ご自身の施設の設備や立地、提供する体験価値に見合った価格を設定しましょう。

価格設定の考慮事項：

• 立地条件: 観光地からの距離、駅からのアクセスなど
• 施設のタイプと設備: 一棟貸し、個室、キッチン、風呂、Wi-Fiなど
• 提供サービス: チェックイン方法、アメニティ、清掃頻度など
• ターゲット層: 家族旅行、カップル、ビジネス客など
• 季節やイベント: 繁忙期、閑散期、特別イベント開催期間

例：

期間	価格帯（目安）	考慮事項
繁忙期	高め	夜景観光シーズン、大型イベント期間
通常期	中程度	平日、一般的な週末
閑散期	低め	冬季平日など、需要が低い時期

周辺相場と比較しながら、ご自身の民泊の強みを活かせる価格戦略を立てることで、収益の最大化を目指せます。価格設定は一度決めたら終わりではなく、市場の動向や予約状況を見ながら柔軟に見直すことが大切です。

地域特性を訴求する効果的な写真・紹介文

函館での民泊運営において、集客を成功させるためには、地域の魅力を最大限に伝える写真と紹介文が不可欠です。単に部屋の設備を写すだけでなく、物件から見える夜景、近隣の歴史的建造物、新鮮な海産物が並ぶ市場など、函館ならではのロケーションや体験を想起させる写真を複数掲載しましょう。

紹介文では、函館の歴史、食文化、自然といった特性と、お部屋での体験を紐づけるストーリーテリングが効果的です。例えば、「窓から函館山を望むこの部屋で、港町の息吹を感じてください」「朝市で仕入れた新鮮な魚介類を調理できるキッチン完備」のように、滞在を通じて得られる具体的な体験を提示します。

以下のような要素を盛り込むことで、ターゲット層に響く紹介文を作成できます。

• 立地の魅力:
  • 観光スポットへのアクセス（例：元町エリアまで徒歩〇分）
  • 周辺環境（例：静かな住宅街、活気ある市場の近く）
• 物件からの眺め:
  • 函館山、港、街並みなど
• 提供できる体験:
  • 地元食材を使った料理
  • 歴史散策の拠点
  • 周辺の温泉情報

写真と紹介文を連動させ、「ここに泊まりたい」と思わせる仕掛けを作りましょう。

オンラインプラットフォームやSNSを活用した集客

函館の民泊への集客には、オンラインプラットフォームやSNSが不可欠です。まず、AirbnbやBooking.comなどの主要な宿泊予約サイトに登録し、魅力的なページを作成することが重要です。特に、函館ならではの景観や内装、提供サービスを伝える高品質な写真は必須です。

さらに、ターゲット層に合わせたSNS（Instagram, Facebook, Twitterなど）を活用します。美しい夜景や異国情緒あふれる街並み、美味しい食事など、函館の魅力を伝えるコンテンツを定期的に発信しましょう。ハッシュタグ #函館民泊 #hakodatebnb #函館旅行 などを効果的に使用し、検索からの流入を増やします。

情報発信の例：

投稿内容	活用SNS	ターゲット層
宿からの夜景動画	Instagram	写真好き、カップル
周辺の美味しいお店紹介	Facebook	食事重視の層
アクセス情報と観光モデルコース	Twitter, Blog	初めての旅行者

これらのツールを組み合わせることで、幅広い層にアプローチし、予約へとつなげることが可能です。定期的な更新とインタラクティブなコミュニケーションを心がけましょう。

リピーター獲得と口コミ促進

函館の民泊運営で収益性を高めるには、リピーターの獲得とポジティブな口コミの促進が不可欠です。一度宿泊されたお客様に「また来たい」と思っていただけるような工夫を凝らしましょう。

リピーターを増やすための主な施策は以下の通りです。

• 再訪割引や特典の提供
• 季節ごとのキャンペーンや限定プランの案内
• サンキューメールやニュースレターによる情報発信
• 宿泊中の要望にきめ細かく対応する

また、良い口コミは新規顧客獲得に繋がる強力なツールです。お客様に積極的に口コミ投稿をお願いし、感謝の気持ちを伝えましょう。

口コミ促進のための施策例：

手法	内容例
チェックアウト時	口コミ投稿サイトの案内カードを渡す
メール	宿泊後のフォローメールで口コミ投稿を依頼
特典	口コミ投稿者への割引やプレゼントを提供

お客様にとって忘れられない函館体験を提供することが、リピーターと口コミを増やす最良の方法と言えるでしょう。

7.函館における民泊運営の注意点とリスク対策

近隣住民とのトラブル回避

民泊運営において、近隣住民との良好な関係構築は非常に重要です。特に住宅地で運営する場合、騒音やゴミ出し、共有スペースの使い方などでトラブルが発生する可能性があります。

主なトラブルとその対策は以下の通りです。

トラブル例	対策
騒音	・夜間の静粛時間の設定と周知 ・防音対策（窓の二重化など） ・緊急連絡先の提供
ゴミ出し	・自治体のルールに沿った分別の徹底 ・ゴミ出し場所と方法の明確な指示 ・指定日以外のゴミ出し禁止
共有スペース	・私有地への立ち入り禁止の明示 ・共用部（マンション等）利用ルールの徹底

これらの対策に加え、運営者自身が積極的に近隣住民へ挨拶や説明を行い、理解と協力を得る努力をすることが円滑な運営につながります。トラブル発生時の対応マニュアルを作成しておくことも有効です。地域のルールや慣習を尊重し、礼儀正しい対応を心がけましょう。

自然災害への備え

函館は自然豊かな地域ですが、同時に地震や台風、積雪といった自然災害のリスクも存在します。民泊運営においては、ゲストの安全確保が最優先です。万が一の事態に備え、以下の対策を講じることが重要です。

• 防災マニュアルの作成と周知:
  • 避難場所、避難経路の明示
  • 災害時の連絡方法
  • 非常用持ち出し品の場所
  • これらの情報を多言語で用意し、ゲストに分かりやすく提示します。
• 非常用持ち出し品の準備:
  • 飲料水、非常食
  • 懐中電灯、携帯ラジオ
  • 救急セット
  • ブランケットなど
    ゲスト人数を考慮した量を準備し、すぐに持ち出せる場所に保管します。
• 建物の安全確認:
  • 耐震性の確認（必要に応じて補強）
  • 強風対策（窓ガラスの飛散防止など）
  • 積雪対策（屋根の雪下ろし、凍結防止など）
    地域特有の災害リスクを踏まえた対策が必要です。

災害の種類	主な備え
地震	耐震補強、家具固定、非常持ち出し品
台風	窓ガラス対策、飛散物の片付け、停電対策
積雪	除雪道具、滑り止め、凍結防止

これらの備えは、ゲストの安心感につながり、安心して滞在してもらうために不可欠な要素となります。

清掃・メンテナンス体制の構築

民泊運営において、ゲストに快適な滞在を提供するためには、清掃とメンテナンスが非常に重要です。特に地域特性を活かしたコンセプトを打ち出す場合、施設の清潔さや状態がそのイメージを左右します。

効果的な体制構築のためには、以下の点を考慮しましょう。

• 清掃頻度と基準: ゲストのチェックアウトごとに行うのはもちろん、長期滞在の場合は定期的な清掃も検討します。ホテルライクな高い基準を設定することが信頼につながります。
• リネン交換: シーツ、タオル類は毎回交換し、清潔な状態を保ちます。
• 消耗品の補充: トイレットペーパー、シャンプー、石鹸などのアメニティは常に十分に用意しておきます。
• 定期的なメンテナンス: 設備の点検や修繕を定期的に行い、不具合を未然に防ぎます。特に水回りや空調は重要です。

清掃・メンテナンスを自ら行うか、外部委託するかを決め、マニュアルを作成すると効率的です。

項目	担当者/頻度	確認事項
ゲスト退室後清掃	自社/外部委託	チェックリストに基づき実施
定期メンテナンス	外部委託	３ヶ月に一度、設備点検
消耗品補充	自社	在庫確認、チェックイン前補充

これらの体制を整えることで、ゲスト満足度を高め、良い口コミやリピーター獲得につながります。

保険への加入

函館での民泊運営において、予期せぬトラブルや事故に備えることは非常に重要です。万が一の事態に適切な対応ができるよう、保険への加入は必須と言えます。

主に検討すべき保険には、以下のようなものがあります。

• 施設賠償責任保険: 宿泊客の怪我や、建物・設備への損害など、施設内で発生した事故による賠償責任をカバーします。
• 宿泊客賠償責任保険: 宿泊客が誤って第三者に損害を与えてしまった場合の賠償責任をカバーします。
• 火災保険・地震保険: 自然災害による建物や家財の損害を補償します。特に函館は海に近く、地震のリスクも考慮する必要があります。

これらの保険に加入することで、万が一の事態が発生した場合でも、経済的な負担を軽減し、安心して運営を続けることができます。複数の保険会社のプランを比較検討し、ご自身の施設の規模やサービス内容に適した保険を選ぶようにしましょう。保険の専門家や民泊保険に詳しい代理店に相談することをおすすめします。適切な保険に加入し、リスクに備えることが、安定した民泊運営につながります。

8.成功事例に学ぶ：函館で地域特性を活かした民泊

地域色を打ち出したコンセプトの事例

函館で地域特性を活かした民泊の成功事例として、明確なコンセプトで差別化を図っている施設が挙げられます。

例えば、以下のようなコンセプトで運営されている事例があります。

• 歴史建築を活用した宿： 函館らしいレトロな洋館や和洋折衷の建物をリノベーションし、当時の雰囲気を残しつつ快適な滞在を提供。内装や調度品もアンティーク調で統一するなど、歴史好きやノスタルジーを感じたい旅行者に響くコンセプトです。
• 漁師町体験ができる宿： 函館近郊の漁港エリアに位置し、漁師さんの話を聞けたり、朝獲れの新鮮な魚介類を味わえる体験を提供。地域の暮らしや食文化に深く触れたい旅行者向けです。
• 夜景を最大限に楽しむ宿： 函館山からの夜景が見える立地や、部屋から絶景を楽しめるように設計された施設。夜景鑑賞を旅のメインとする旅行者に特化したコンセプトです。

これらの事例は、単に宿泊を提供するだけでなく、函館ならではの魅力や体験を前面に押し出すことで、特定のターゲット層に深く刺さり、高い満足度と集客に繋がっています。コンセプト設計の際には、函館の多様な地域資源の中から、自身の民泊の立地や建物の特徴、ターゲットとする顧客層に最も響く要素を見極めることが重要です。

サービスや連携で差別化に成功した事例

函館の地域特性を活かし、サービスや地元との連携で差別化を図り成功している民泊事例は複数あります。

事例１：体験型民泊

• コンセプト: 函館の食文化体験
• 提供サービス:
  • 地元漁師さんとの魚釣り体験
  • 市場での仕入れ同行と料理教室
  • 地元の酒蔵見学と試飲
• 連携先: 漁業組合、市場の鮮魚店、料理教室講師、酒蔵

事例２：歴史・文化満喫型民泊

• コンセプト: 函館の歴史に触れる滞在
• 提供サービス:
  • 地元の歴史ガイドによる街歩きツアー企画
  • 着物や袴のレンタルと撮影サービス
  • 伝統工芸品作り体験の仲介
• 連携先: 観光ボランティアガイド、着物レンタル店、工芸体験施設

これらの事例のように、単なる宿泊提供にとどまらず、地域の事業者と連携して独自の体験プログラムを提供することで、ゲストにとって忘れられない特別な思い出となり、他の民泊との差別化に繋がっています。

差別化の要素	具体的な取り組み例
サービス	体験プログラム（釣り、料理、街歩き）、レンタルサービス
地元連携	漁師、飲食店、ガイド、工芸家などとの協業
提供価値	宿泊＋体験＋地元交流によるユニークな滞在

地域資源を活かしたサービスや連携は、ゲストの満足度向上とリピート促進に効果的です。

9.まとめ：函館ならではの民泊運営で成功するために

函館での民泊運営を成功させるには、この街が持つ歴史、食、自然といった豊かな地域特性を深く理解し、最大限に活かすことが鍵となります。

成功への道筋として、以下の点が重要です。

• 明確なコンセプト設定: 函館ならではの魅力（例：レトロモダン、漁師町体験など）を前面に出す。
• ターゲット層への最適化: どのような旅行者に泊まってほしいかを定め、施設やサービスを調整する。
• 地域連携: 地元の店舗や体験プログラムと連携し、ゲストに特別な価値を提供する。

成功の要素	具体例
コンセプト	異国情緒溢れる内装、漁港の暮らし体験
サービス	地元食材の朝食提供、夜景鑑賞ツアー手配
情報発信	地域の歴史や文化の紹介、穴場スポット案内

適切な法規制の理解と遵守はもちろん、近隣住民との良好な関係構築やリスク管理も怠ってはなりません。函館独自の魅力を体験として提供することで、ゲストに忘れられない思い出を提供し、リピーターや口コミへと繋げることが、持続的な成功に不可欠です。この素晴らしい街の特性を活かし、魅力あふれる民泊運営を目指しましょう。