宿泊コラム

1.はじめに：賃貸物件で民泊運営を検討する方へ

近年、多様なライフスタイルの広がりとともに、民泊への注目が高まっています。所有する不動産だけでなく、賃貸物件での民泊運営を検討されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、賃貸物件での民泊運営は、通常の賃貸経営とは異なり、特有のメリットとリスクが存在します。

検討にあたっては、

• 法的な側面（民泊新法、賃貸借契約など）
• 実際の運営における注意点
• 収益性や初期費用

などをしっかりと理解しておくことが不可欠です。

本記事では、賃貸物件での民泊運営を始めるにあたり、知っておくべき重要なポイントを分かりやすく解説していきます。ご自身の状況と照らし合わせながら、慎重に検討を進めるための一助となれば幸いです。

2.賃貸物件での民泊運営は法的に可能か？

民泊新法（住宅宿泊事業法）の概要

賃貸物件を含む一般住宅で合法的に民泊を運営するためには、2018年に施行された「民泊新法（住宅宿泊事業法）」に基づいた届け出が必要です。

この法律は、健全な民泊サービスの普及と、利用者・近隣住民の安全・安心確保を目的としています。主な概要は以下の通りです。

• 届出制: 都道府県知事等への事業届け出が義務付けられています。
• 年間営業日数: 年間180日（泊）の上限規制があります。
• 管理規定: 住宅宿泊管理業者への委託義務が生じる場合があります。
• 最低限の設備: 消防設備や衛生基準などが定められています。

項目	概要
根拠法	住宅宿泊事業法
制度	届出制
営業日数上限	年間180日（泊）
管理	住宅宿泊管理業者への委託義務などあり

この法律を遵守することが、合法的な民泊運営の第一歩となります。ただし、物件が所在する自治体によっては、これとは別に条例による規制（上乗せ条例）が存在する場合もありますので注意が必要です。必ず事前に自治体のウェブサイトなどで確認するようにしてください。

賃貸借契約における「転貸」の原則と注意点

賃貸物件を借りて、それをさらに第三者（宿泊者）に利用させる民泊運営は、法律上「転貸（また貸し）」にあたります。

日本の民法では、賃借人が賃貸人の承諾なしに賃借物を転貸することを原則として禁止しています（民法第612条）。

これは、賃貸物件の利用方法や、賃貸人が信頼して物件を貸した相手（賃借人）以外の人物が物件を使用することによるリスクを防ぐためです。

【無断転貸のリスク】

• 契約解除： 貸主は賃貸借契約を解除できます。
• 損害賠償請求： 無断転貸によって発生した損害について賠償を求められる可能性があります。

民泊運営を検討する際は、ご自身の賃貸借契約書を必ず確認してください。多くの契約書には転貸禁止の条項が明記されています。貸主の承諾を得ずに民泊運営を行うことは、契約違反となり、物件を失うだけでなく、法的なトラブルに発展する可能性が非常に高い点に十分ご注意ください。

貸主（オーナー）の承諾を得る重要性

賃貸物件で民泊運営を行う上で、最も重要かつ必須となるのが、貸主（オーナー）からの正式な承諾を得ることです。

なぜなら、賃貸借契約では通常、借りた物件を又貸し（転貸）することは禁止されているからです。民泊運営は、宿泊者という第三者に物件を使用させる行為であり、これは実質的に「転貸」にあたると解釈される可能性が高いです。

貸主の承諾を得ずに無断で民泊運営を行った場合、以下のような非常に大きなリスクが発生します。

• 契約解除のリスク: 賃貸借契約違反となり、貸主から一方的に契約を解除される可能性があります。
• 損害賠償請求: 貸主や管理会社から、発生した損害に対する賠償を請求されることがあります。
• 立ち退き請求: 最悪の場合、物件からの立ち退きを求められる事態になりかねません。

これらのリスクを避けるためには、必ず事前に貸主と十分に話し合い、民泊運営の目的や方法を明確に伝え、書面での承諾を得るようにしましょう。口頭での約束だけでは不十分です。承諾の条件として、特定のルールや収益の一部を求めるケースもあります。

確認事項	詳細
事前相談	運営計画を具体的に説明
書面での承諾	契約書への特約追記など
条件確認	承諾料、運営ルール、報告義務など

無断で民泊運営を行った場合のリスク

賃貸物件の貸主（オーナー）や管理会社の承諾を得ずに、無断で民泊運営を行った場合、非常に大きなリスクが伴います。

主なリスクは以下の通りです。

• 契約解除のリスク：
  賃貸借契約では、通常、物件を居住目的以外に使用することや、第三者に又貸し（転貸）することを禁じています。無断での民泊運営はこれらの契約違反にあたり、貸主は契約解除を求めることができます。場合によっては、即時解除や損害賠償請求に発展する可能性もあります。
• 損害賠償請求のリスク：
  無断運営により、物件が傷んだり、近隣住民とのトラブルが発生したりした場合、貸主や近隣住民から損害賠償を請求される可能性があります。
• 立ち退き請求のリスク：
  契約解除となった場合、物件からの立ち退きを求められます。これに応じない場合、法的手続きによる強制執行が行われることもあります。
• 法的罰則のリスク：
  民泊新法に基づかない無許可・無届出の民泊運営は、法律違反となります。行政指導の対象となるほか、罰金などの罰則が科される可能性もあります。

リスクの種類	具体的な影響
契約解除	物件の喪失、住居・事業場所の確保が困難になる
損害賠償請求	多額の金銭的負担が発生する可能性
立ち退き請求	強制的な退去、引っ越し費用などが発生
法的罰則	罰金、社会的な信用の失墜

これらのリスクを避けるためには、必ず事前に貸主の承諾を得ることが不可欠です。

賃貸借契約書や管理規約で確認すべき事項

賃貸物件で民泊を運営する上で、最も重要かつ最初に確認すべきは、締結している賃貸借契約書と、物件の管理規約です。これらの内容によって、民泊運営の可否や条件が大きく左右されます。

具体的に確認すべきポイントは以下の通りです。

• 契約の目的：居住用か、事業用か。
• 転貸（又貸し）の可否：無断転貸を禁止する条項がないか。
• 使用目的の制限：住居以外の用途（宿泊事業など）を禁止していないか。
• 管理規約：マンション等の場合、民泊や不特定多数の出入りに関する規定がないか。

特に「居住用」として契約している場合や、転貸を明確に禁止している場合は、貸主の承諾なしに民泊運営を行うことは契約違反となります。

確認事項	確認内容
賃貸借契約書	転貸禁止、使用目的の制限など
物件の管理規約	民泊禁止、用途制限、共用部分の使用制限など

これらの規定に違反した場合、契約解除や損害賠償請求などのリスクがありますので、必ず事前に詳細を確認し、必要であれば貸主へ相談しましょう。

3.賃貸物件で民泊を始めるメリット

事業開始のハードルが比較的低い

賃貸物件で民泊を始める大きなメリットの一つは、事業開始のハードルが比較的低い点にあります。

• 初期費用の抑制:
  • 物件の購入費用が不要です。
  • 内装工事も、大きな変更は不要な場合が多いです。
• 既存の設備活用:
  • キッチン、バスルーム、トイレなどの基本的な設備が既に備わっています。
  • 家具や家電が残っている物件であれば、そのまま活用できる可能性もあります。

これにより、新たに物件を購入してゼロから始めるよりも、資金的な負担を抑えて民泊事業に参入しやすくなります。

項目	賃貸物件の場合	購入物件の場合
物件取得費用	不要	多額の資金が必要
初期内装	軽微な改修で済むことも	大規模なリフォームが必要な場合も

ただし、家具やアメニティなど、民泊運営に必要な備品は別途準備が必要です。また、貸主の承諾や行政への届出など、手続き面での準備は必要となります。

初期投資を抑えられる可能性

賃貸物件で民泊を始める場合、自分で一から物件を購入・建築する場合に比べて、初期投資を大幅に抑えられる可能性があります。これは、既に建物が存在しており、基本的なインフラ（電気、ガス、水道など）が整備されているためです。

具体的に抑えられる費用としては、以下が挙げられます。

• 物件取得費用: 購入代金や仲介手数料などが不要です。
• 大規模なリフォーム費用: 構造に関わる工事が不要な場合が多いです。

内装や家具、家電などの準備費用は必要ですが、物件自体のコストがかからないため、比較的少ない資金で事業を開始できるのがメリットです。ただし、物件の状態によっては改修が必要な場合もありますので、事前の確認は重要です。

費用項目	購入・建築の場合	賃貸の場合
物件取得費用	高額	不要
大規模リフォーム	必要になることも	不要な場合が多い
内装・備品	必要	必要

このように、賃貸物件を活用することで、資金面のハードルを下げて民泊事業に参入しやすくなります。

高い収益性を期待できるケース

賃貸物件での民泊運営は、特定の条件下で高い収益性を期待できます。

• 立地による需要:
  • 観光地やビジネス街、主要駅周辺など、国内外からの旅行者や出張者が多く訪れるエリアの物件は、高い稼働率と宿泊単価を見込める可能性があります。
  • イベント会場やコンベンションセンターの近くなども、特定期間に需要が集中し、高単価での予約が期待できます。
• 物件の魅力:
  • 一般的なホテルとは異なる個性的な内装やデザイン、充実した設備（キッチン、洗濯機など）を備えた物件は、差別化により高い評価を得やすく、リピーターや新規顧客の獲得につながります。
  • ファミリー層やグループ旅行に適した広い間取りや複数ベッドの物件も、まとめて予約が入るため収益性が高まる傾向があります。
• 適切な運用戦略:
  • 清掃・管理体制の徹底、迅速かつ丁寧なゲスト対応は、レビュー評価の向上に繋がり、予約数増加や宿泊単価の上昇に貢献します。
  • 閑散期には割引を提供する、長期滞在プランを用意するなど、柔軟な価格設定やプロモーションを行うことで、年間を通じた収益の最大化を目指せます。

これらの要因が組み合わさることで、賃貸物件でも通常の賃貸経営を上回る収益を実現できる可能性が高まります。

要因	収益への影響
良い立地	高い稼働率、高単価
魅力的な物件	高評価、リピーター獲得、差別化
適切な運用	レビュー向上、予約数増加、単価上昇、収益最大化

空室対策としての活用

賃貸物件の空室に悩んでいる場合、民泊運営は有効な対策となり得ます。特に、以下のような物件では、長期の入居者を見つけるのが難しいことがあります。

• 駅から遠い物件
• 築年数が経過した物件
• 特殊な間取りの物件

こうした物件を民泊として活用することで、短期間でも利用者を獲得し、収益を生み出すことが期待できます。

例えば、以下のような形で収益化を目指せます。

対策の種類	メリット
短期貸し	高い稼働率で収益アップを目指す
中期滞在向け	数週間～数ヶ月の滞在で安定収入を図る
イベント時活用	特定期間の需要増を狙い高単価で貸し出す

ただし、民泊運営を開始するには、貸主の承諾や法的な手続きが必要となります。また、空室対策として始める場合でも、通常の賃貸経営とは異なる管理業務が発生する点に留意が必要です。適切な準備と管理を行うことで、空室を収益物件に変える可能性が生まれます。

事業撤退・転換のしやすさ

賃貸物件で民泊を始めることには、事業を撤退したり、別の用途に転換したりしやすいというメリットがあります。

• 初期投資の回収リスクが低い:
  • 自社物件を購入・建築する場合に比べて、初期投資額が抑えられる傾向にあります。
  • そのため、事業がうまくいかなかった場合でも、投資した資金を回収できないリスクが比較的低くなります。
• 契約期間満了での撤退:
  • 賃貸借契約の期間満了に合わせて、民泊事業から撤退することが可能です。
  • 物件を売却するなどの手間がかからず、比較的スムーズに事業を終了させられます。
• 用途変更の柔軟性:
  • オーナーの承諾や契約内容によりますが、民泊として使用しなくなった場合、再び通常の賃貸物件として貸し出す、あるいはご自身の居住用に戻すといった用途変更も比較的容易です。

メリット	具体例
初期投資リスクの軽減	物件購入費が不要
撤退プロセスの簡略化	契約期間満了による終了
用途変更の選択肢拡大	通常賃貸、自己利用への切り替え

ただし、契約内容によっては原状回復義務などが生じる場合があるため、事前の確認が必要です。

4.賃貸物件での民泊運営における注意点と課題

通常の賃貸経営とは異なる管理業務の発生

賃貸物件で民泊を運営する場合、通常の賃貸経営とは大きく異なる管理業務が発生します。一般的な賃貸では入居者が決まれば日常的な管理は少ないですが、民泊では宿泊者ごとに清掃やリネン交換、アメニティ補充が必要です。

主な管理業務は以下の通りです。

• 清掃・リネン交換: 宿泊者退出ごとの徹底した清掃とリネンの交換
• アメニティ補充: シャンプー、タオル、歯ブラシなどの補充
• チェックイン・チェックアウト対応: 鍵の受け渡しや利用方法の説明
• 問い合わせ対応: 宿泊者からの質問やトラブルへの24時間対応（緊急時）
• 設備のメンテナンス: 家電や備品の定期的な点検・修理

これらの業務は、自身で行うか、専門の代行業者に委託する必要があります。特に清掃やゲスト対応は宿泊者の満足度に直結するため、品質の維持が重要です。

業務内容	通常の賃貸	民泊
日常的な管理頻度	低い	高い（宿泊ごと）
ゲスト対応	ほぼなし	宿泊中の問い合わせ
清掃・アメニティ等	入居者負担	事業者負担

これらの管理業務を理解し、体制を整えることが賃貸民泊成功の鍵となります。

年間の営業日数に制限がある場合

賃貸物件で民泊（住宅宿泊事業）を運営する場合、住宅宿泊事業法（民泊新法）により、年間の営業日数が180日以内と定められています。これは、旅館業法の許可を得た施設とは異なり、あくまで「住宅」としての利用を前提としているためです。

この日数制限は、事業計画を立てる上で非常に重要な要素となります。

• 収益計画への影響: 稼働できる日数が限られるため、売上予測や収益目標を設定する際には、この上限を考慮に入れる必要があります。
• 予約管理の工夫: 180日を効率的に使い切るために、需要の高い時期に集中して稼働させるなど、予約管理の戦略が求められます。

例えば、以下のような点が考慮されます。

項目	注意点
営業可能日数	年間180日以内
計画の重要性	収益性維持のため、効率的な稼働計画が必要
管理	日数上限を超えないよう厳密な管理が必要

日数上限を超えて営業した場合、罰則の対象となる可能性がありますので、運営日数の管理は徹底して行う必要があります。また、自治体によっては条例によりさらに厳しい制限が設けられている場合もありますので、事前に確認が必要です。

近隣住民との騒音・ゴミ問題などのトラブルリスク

賃貸物件での民泊運営において、最も注意が必要な点の一つが、近隣住民とのトラブルです。宿泊客の行動によっては、以下のような問題が発生する可能性があります。

• 騒音: 深夜の話し声、音楽、荷物の出し入れ音など
• ゴミ: 分別ルール違反、指定場所以外への投棄、収集日以外への排出
• その他: 共用部分の利用マナー違反、不審者と思われたりする可能性

これらのトラブルは、近隣住民からの苦情や、場合によっては貸主からの契約解除にもつながりかねません。トラブルを防ぐためには、宿泊客へのマナー周知徹底や、緊急時の連絡体制構築が不可欠です。

具体的な対策例としては、

対策項目	内容
マニュアル作成	ゴミの分別方法、騒音に関する注意喚起
緊急連絡先提示	宿泊中に問題が発生した場合の連絡先
近隣への事前説明	民泊運営の開始、緊急連絡先の周知（任意）

などが挙げられます。事前の準備と丁寧な対応を心がけましょう。

法改正や市場環境の変化への対応

賃貸物件で民泊を運営する際は、法改正や市場環境の変化に常に注意を払う必要があります。特に民泊関連法規は比較的新しく、状況に応じて改正される可能性があります。

例えば、以下のような変化が考えられます。

• 法規制の強化または緩和：
  • 営業日数制限の変更
  • 許可・届出要件の見直し
  • 税制の変更
• 自治体独自の条例の追加・変更：
  • 運営ルールの細分化
  • 特定のエリアにおける制限

また、旅行トレンドの変化や競合の増加など、市場環境も常に変動します。

変化の種類	影響の例
旅行トレンドの変化	特定の設備や体験への需要増減
競合の増加	料金設定や集客戦略の見直しが必要に

これらの変化に対応できるよう、最新情報の収集を怠らず、柔軟な運営体制を整えることが重要です。変化への対応が遅れると、事業継続が困難になるリスクもあります。

物件に必要な設備基準（消防法など）への対応

賃貸物件で民泊を運営する際は、住宅としての基準だけでなく、民泊施設としての安全基準を満たす必要があります。特に重要なのが消防法への対応です。

• 主な基準の例
  • 消火器の設置
  • 自動火災報知設備の設置（延床面積による）
  • 誘導灯の設置（構造による）
  • 避難経路の確保・表示

これらの設備設置は、物件の構造や規模、宿泊人数によって詳細な基準が異なります。所轄の消防署への確認や、必要に応じて専門業者への相談が必要です。

また、民泊新法（住宅宿泊事業法）に基づく届出の際には、これらの安全基準を満たしていることの証明が求められます。基準を満たさないまま運営すると、罰則の対象となるだけでなく、宿泊者の安全に関わる重大な問題に発展するリスクがあります。

オーナーや管理会社との協議の上、必要な改修や設備設置を計画的に進めることが重要です。

5.まとめ：賃貸物件での民泊運営を成功に導くポイント

賃貸物件で民泊を運営するためには、いくつかの重要なポイントを押さえる必要があります。まず何よりも、貸主（オーナー）から必ず承諾を得ることが不可欠です。無断での運営は契約違反となり、大きなリスクを伴います。

また、民泊新法（住宅宿泊事業法）や消防法など、関連法令を正確に理解し、遵守することも重要です。物件の設備基準を満たしているか、営業日数制限など、法的な要件を確認しましょう。

成功のためには、事前の計画と準備が鍵となります。

• 物件選定: 立地や設備が民泊に適しているか。
• 収支計画: 予想される収入と支出を把握する。
• 管理体制: ゲスト対応、清掃、トラブル対応などをどう行うか。

特に、近隣住民との良好な関係維持も大切です。騒音対策やゴミ出しルールの徹底など、具体的な対策を講じましょう。これらの準備を怠らずに進めることで、賃貸物件での民泊運営を成功に導く可能性が高まります。