宿泊コラム

2025年7月13日

【初心者向け】民泊とは？仕組みから開業まで簡単解説！

1.はじめに：民泊の概要とこの記事でわかること

近年、「民泊」という言葉をよく耳にするようになりました。空き家や自宅の一室などを活用して旅行者などに宿泊場所を提供するこのスタイルは、多様な旅のニーズに応える新しい宿泊形態として注目されています。しかし、「民泊とは具体的にどういうもの？」「開業するにはどうすればいいの？」といった疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

この記事では、民泊の基本的な仕組みから、開業に必要な手続き、さらには運営上の注意点までを、初心者の方にも分かりやすく解説します。

この記事を読むことで、以下のことが分かります。

民泊の定義と仕組み
開業に必要な大まかなステップ
開業・運営上の主な注意点

民泊開業にご興味のある方は、ぜひ最後までお読みください。

2.民泊とは？その基本的な仕組みを解説

(1)法律上の位置づけ（住宅宿泊事業法、特区民泊、旅館業法との関連）

民泊を始めるにあたっては、どの法律に基づいて運営するかが非常に重要です。主な選択肢は以下の3つです。

住宅宿泊事業法（新法民泊）
- 年間180日までの制限がありますが、届出のみで比較的始めやすい制度です。自宅の一部や空き家などを活用できます。
特区民泊
- 国家戦略特区内で認められる民泊で、自治体が定める条例に基づきます。滞在日数などの要件が地域によって異なります。
旅館業法
- ホテルや旅館などと同じく、宿泊事業として許可を得る必要があります。日数の制限はありませんが、施設基準などが厳しく、事業規模が大きい場合に向いています。

どの法律を選ぶかによって、必要な手続きや運営上のルールが大きく異なりますので、ご自身の事業計画に合ったものを選びましょう。

(2)家主居住型と家主不在型の違い

民泊には、大きく分けて「家主居住型」と「家主不在型」の2つの運営スタイルがあります。それぞれの特徴は以下の通りです。

運営スタイル	特徴
家主居住型	ホスト（家主）が同じ建物内に住みながら、宿泊サービスを提供します。ゲストとの交流が生まれやすく、トラブル発生時にも迅速に対応しやすいというメリットがあります。
家主不在型	ホストが物件から離れた場所に住んでおり、ゲストとは対面しないケースが多いスタイルです。清掃や鍵の受け渡しなどは外部の代行業者に委託することが一般的です。

住宅宿泊事業法（民泊新法）では、家主居住型か家主不在型かによって、住宅に人を宿泊させる日数の上限（年間180日）のカウント方法や、住宅の管理方法に関するルールが一部異なります。どちらのスタイルを選ぶかは、ご自身のライフスタイルや事業計画に合わせて検討することが重要です。

(3)民宿との違い

民泊と似た宿泊施設として「民宿」が挙げられますが、両者には主に法規制や運営形態に違いがあります。

項目	民泊	民宿
根拠法	住宅宿泊事業法（新法）、特区民泊、旅館業法	旅館業法
客室数	法令による制限あり（新法：年間180日上限）	法令による制限なし
食事	基本的に提供しない（提供する場合もある）	提供することが多い
運営者	個人、法人（自宅や所有物件を活用）	個人、家族（自宅の一部や専用施設）

民泊は自宅の一部やマンションの一室などを活用し、空き家対策や副業としても始めやすい側面があります。一方、民宿は旅館業法に基づき、より宿泊施設の専門性が求められる傾向にあります。

このように、民泊と民宿は宿泊施設という点は共通していますが、成り立ちや運営方法、適用される法律が異なります。ご自身の目的や所有物件に合わせて、どちらが良いか検討することが重要です。

3.民泊を開業するために必要なステップ

(1)どの法律に基づいて行うかを決める

民泊を開業するにあたり、まず最初に検討すべきは、どの法律に基づいて事業を行うかです。主に以下の3つの選択肢があります。

住宅宿泊事業法（民泊新法）
- 年間180日までの日数制限がありますが、比較的参入しやすい法律です。届出制で、都道府県知事等への届出が必要です。
特区民泊（国家戦略特別区域法）
- 特定の区域（大阪市、東京都大田区など）でのみ認められています。宿泊日数に制限はありませんが、最低宿泊日数などが定められている場合があります。自治体の認定が必要です。
旅館業法
- ホテルや旅館と同じ法律で、日数制限はありません。ですが、設備基準などが厳しく、許可制であるため他の法律に比べてハードルが高い傾向があります。

これらの法律によって、開業できるエリア、宿泊日数、必要な手続き、設備基準などが大きく異なります。ご自身の物件や事業計画に合った法律を選ぶことが、開業の第一歩となります。

法律名	日数制限	手続き	適用エリア
住宅宿泊事業法	年間180日	届出	全国（条例による制限あり）
特区民泊	制限なし	認定	特定の国家戦略特区
旅館業法	制限なし	許可	全国（条例による制限あり）

どの法律を選ぶかによって、その後の準備や手続きが大きく変わりますので、慎重に検討しましょう。

(2)事業計画の策定と資金の準備

民泊開業を決めたら、次に重要なのが事業計画の策定と資金の準備です。

事業計画のポイント

コンセプト設定: どのようなゲストをターゲットにするか、どのような体験を提供するかを明確にします。
収支シミュレーション: 初期費用、ランニングコスト、想定売上などを詳細に計算し、利益が出るかを予測します。

必要な資金

開業には、以下のような費用がかかります。

費用項目	内容例
初期費用	物件取得費（購入・賃貸）、リフォーム費、家具・家電購入費、申請費用
ランニングコスト	光熱費、水道費、通信費、清掃費、消耗品費、保険料、税金、OTA手数料

自己資金だけでなく、金融機関からの融資や、補助金・助成金の活用も検討しましょう。計画に基づいた資金準備が、安定した運営の鍵となります。

(3)必要な申請・届出の手続き

民泊を始めるには、どの法律に基づいて行うかによって必要な手続きが異なります。

住宅宿泊事業法（民泊新法）
都道府県知事等への「届出」が必要です。インターネット上の「民泊制度運営システム」または窓口での書面申請が可能です。
旅館業法（簡易宿所営業など）
保健所への「許可申請」が必要です。消防法令への適合なども求められ、手続きは比較的複雑になります。
特区民泊
各自治体への「認定申請」が必要です。対象エリアや要件は自治体によって異なります。

いずれの場合も、申請・届出書類の準備や添付書類（住民票、建物の登記事項証明書、賃貸借契約書など）が必要です。事前に自治体の担当窓口や専門家（行政書士など）に相談することをおすすめします。

法律区分	手続きの種類	申請・届出先
住宅宿泊事業法	届出	都道府県知事等
旅館業法	許可申請	保健所
特区民泊	認定申請	各自治体

(4)物件の準備と環境整備（リフォーム、設備、アメニティ）

物件が決まったら、ゲストが快適に過ごせるように環境を整えます。必要に応じてリフォームを行い、内装を整えましょう。

次に、基本的な設備を準備します。

寝具（ベッド、布団）
家具（テーブル、椅子、収納）
家電（エアコン、冷蔵庫、電子レンジ、洗濯機など）
インターネット環境（Wi-Fiは必須です）

また、アメニティも充実させるとゲストの満足度が向上します。

アメニティ例	内容例
バス・トイレタリー	シャンプー、コンディショナー、ボディソープ、タオル、歯ブラシなど
キッチン用品	調理器具、食器、カトラリーなど
その他	ドライヤー、ハンガー、スリッパなど

清掃やリネン交換の体制も事前に計画しておきましょう。清潔さは民泊運営において非常に重要です。

(5)集客方法の検討

物件の準備ができたら、いよいよ集客です。民泊の主な集客方法は、国内外の旅行者に物件情報を掲載するオンライン予約サイト（OTA）を活用することです。

代表的なOTAとしては、以下のようなサービスがあります。

Airbnb
Booking.com
Expedia
Rakuten Oyado
じゃらんnet

これらのサイトに物件情報、写真、料金、設備などを正確に掲載し、魅力的なPRを行うことが重要です。また、SNSを活用して情報を発信したり、地域の観光情報と連携したりすることも効果的な集客につながります。ターゲットとするゲスト層に合わせて、最適な集客チャネルを選びましょう。複数のOTAを併用することで、より多くのユーザーに物件を見てもらう機会が増えます。予約が入った際には、迅速かつ丁寧なコミュニケーションを心がけることが、良いレビューにつながり、次の予約獲得に繋がります。

4.民泊開業・運営における注意点

(1)物件選びと立地の重要性

民泊を始める上で、物件選びと立地は非常に重要な要素です。どのようなゲストをターゲットにするかによって、適した物件やエリアが変わってきます。

ターゲット層と立地の関係
- 観光客向け：駅近、観光地へのアクセスが良い場所
- ビジネス客向け：オフィス街や主要駅周辺
- ファミリー向け：公園や商業施設が近い住宅街

また、物件自体の条件も確認が必要です。

確認すべき物件条件
- 間取りや部屋数（収容人数に関わる）
- 建物の築年数や状態
- 騒音やプライバシーへの配慮
- 周辺環境（スーパー、コンビニ、飲食店など）

特に、住宅宿泊事業法に基づく民泊では、地域によっては住居専用地域でも開業が可能ですが、マンション規約などで禁止されている場合もあります。事前に確認が必要です。立地によって予約の入りやすさや単価も大きく変動するため、慎重に検討しましょう。

(2)消防設備等の安全対策

民泊施設では、ゲストの安全確保が最も重要です。特に消防法に基づいた対策は必須となります。

必要な主な消防設備は以下の通りです。

自動火災報知設備
消火器
誘導灯
避難器具（必要に応じて）

また、客室や廊下には避難経路図を掲示し、万が一の火災に備える必要があります。

対策内容	必要な措置
火災報知設備	設置基準に従った適切な設置
消火器	設置場所・数を確認し、定期的な点検を実施
避難経路図	見やすい位置に掲示し、避難経路を明確に示す
カーテン・じゅうたん等	防炎性能を有するものを使用する

これらの設備は、設置だけでなく定期的な点検・維持管理が義務付けられています。管轄の消防署に確認し、適切な安全対策を講じましょう。ゲストが安心して宿泊できる環境を提供することが、民泊運営の基本となります。

(3)近隣住民とのトラブル対策

民泊を運営する上で、近隣住民との良好な関係構築は非常に重要です。騒音やゴミ出し、不審者の出入りなど、トラブルが発生すると運営に支障をきたすだけでなく、最悪の場合、行政指導や事業停止につながる可能性もあります。

具体的な対策としては、以下のような点が挙げられます。

事前の挨拶: 開業前に、周辺住民の方々へ丁寧に挨拶に伺い、民泊を始めることを説明します。
ルールの周知: 宿泊者に対して、騒音やゴミ出しのルールなどを明確に伝え、遵守してもらうよう徹底します。
連絡体制の構築: 緊急時などに近隣住民から連絡を受けられるよう、連絡先などを提示しておきます。
苦情への迅速な対応: 苦情が入った場合は、真摯に受け止め、迅速かつ適切に対応します。

トラブル例	対策
騒音	室内での静粛を促す、深夜の騒音禁止
ゴミ出し	分別方法と排出場所・時間を伝える
不審者の出入り	防犯カメラ設置、セキュリティ強化

これらの対策を講じることで、近隣住民とのトラブルを未然に防ぎ、安心して民泊を運営することができます。

(4)外国人ゲストへの対応ポイント

民泊では、外国人ゲストをお迎えする機会が多くあります。快適に滞在していただくためには、以下のような点に配慮することが大切です。

多言語対応:
- チェックイン方法、設備利用方法、ゴミの分別方法などを多言語（英語、中国語、韓国語など）で記載したガイドブックを用意しましょう。
- 翻訳アプリの活用や、多言語対応可能な清掃・管理代行業者への委託も有効です。
文化・習慣への配慮:
- 日本の風呂文化（湯船に浸かる前のかけ湯など）や、靴を脱ぐ習慣などを丁寧に説明します。
- 食事制限（アレルギー、宗教上の理由など）についても、予約時やチェックイン時に確認できる仕組みがあると親切です。
コミュニケーションツール:
- メッセージアプリ（LINE, WhatsAppなど）を活用し、質問に迅速に答えられるように準備しておくと、ゲストは安心して滞在できます。

以下に、準備しておくと良いものをまとめました。

項目	具体例
説明資料	多言語ガイドブック、写真付き案内
コミュニケーション	翻訳アプリ、常用フレーズ集、メッセージツール
アメニティ	変圧器、変換プラグ、Wi-Fi

これらの準備をしておくことで、外国人ゲストに安心して快適な滞在を提供し、良いレビューに繋げることができます。

(5)確定申告と税金について

民泊で収入を得た場合、確定申告が必要です。民泊の所得は原則として「事業所得」または「雑所得」に区分されます。

所得の種類や規模、他の所得との合計額によって、課税される税金の種類や税率が変わります。主な税金は以下の通りです。

所得税：所得金額に応じて税率が変動します。
住民税：所得金額に対して一定の税率がかかります。
個人事業税（事業所得の場合）：一定以上の所得がある場合に課税されます。

経費を適切に計上することで、税負担を軽減できます。例えば、以下のような費用が経費として認められます。

物件の家賃（一部または全部）や減価償却費
光熱費、通信費
清掃費、リフォーム費用
アメニティ購入費
仲介サイト手数料

帳簿付けをしっかり行い、税理士に相談することも検討しましょう。適切な税務処理は、民泊運営の重要な要素です。

(6)無許可営業のリスク

民泊事業を行う際は、必ず法律に基づいた適切な手続きが必要です。無許可で営業を行った場合、以下のような重大なリスクがあります。

罰金・罰則：
- 住宅宿泊事業法違反の場合：1年以下の懲役または100万円以下の罰金
- 旅館業法違反の場合：6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金
事業停止命令：行政から営業停止や是正命令を受ける可能性があります。
信用の失墜：違法行為として報道されるなど、社会的な信用を失います。
トラブルの増加：保険の適用外となるなど、ゲストや近隣とのトラブルが発生しやすくなります。

無許可営業は絶対に避け、必ず事前に必要な申請や届出を行いましょう。合法的な運営こそが、安心して事業を続けるための基盤となります。