宿泊コラム

1.はじめに：下呂で民泊経営を考えるあなたへ

日本三名泉の一つである下呂温泉。その豊かな自然と温泉文化に魅せられ、この地での民泊経営に興味をお持ちの方も多いのではないでしょうか。下呂エリアは、国内外からの観光客で賑わう一方で、地域ならではの特性や課題も存在します。

民泊事業を成功させるためには、単に施設を提供するだけでなく、この地域の魅力を最大限に活かす戦略が不可欠です。

本記事では、下呂温泉地域の特性を踏まえ、民泊経営における

• 成功のポイント
• 差別化戦略
• 運営上の注意点

などを詳しく解説していきます。

これから下呂で民泊を開業しようとお考えの皆様にとって、具体的なステップを踏み出すための一助となれば幸いです。地域の特性を深く理解し、持続可能な民泊経営を目指しましょう。

2.下呂温泉地域の特性と民泊の現状

温泉観光地としての魅力と課題

日本三名泉の一つとして名高い下呂温泉は、その泉質の良さから多くの観光客を魅了しています。

魅力：

• 肌触りの良いアルカリ性単純温泉
• 年間を通じて安定した観光客数
• 多様な宿泊施設や観光資源

しかし、一方で以下のような課題も存在します。

課題：

• 老舗旅館中心の宿泊形態
• 個人旅行者や若年層向け施設の不足
• 長期滞在や体験型ニーズへの対応不足

課題点	影響
施設タイプの偏り	顧客層の限定化
体験コンテンツの少なさ	滞在日数の短期化
新規参入へのハードル感	競争の硬直化

こうした現状を踏まえ、民泊は既存の宿泊施設とは異なる魅力やサービスを提供し、新たな顧客層を取り込む可能性を秘めています。魅力である温泉を核としつつ、課題に対してどのようなアプローチができるかを考えることが重要です。

周辺の自然・文化資源

下呂温泉は、日本三名泉の一つとして有名ですが、その魅力は温泉だけにとどまりません。周辺には豊かな自然や独自の文化資源が点在しており、これらを民泊の付加価値として活用できます。

主な自然資源としては、以下のようなものがあります。

• 飛騨川の清流: 川沿いの散策や釣りなどが楽しめます。
• 豊かな森林: 森林セラピーやハイキングに適した場所があります。
• 四季折々の景観: 春の新緑、夏の清流、秋の紅葉、冬の雪景色など、年間を通じて美しい風景が広がります。

また、文化資源としては、

• 合掌村: 飛騨の古い民家を移築・復元した集落で、郷土文化に触れられます。
• 温泉寺: 温泉の発見にまつわる伝説を持つ歴史ある寺院です。
• 地元の食文化: 鶏ちゃん（けいちゃん）など、素朴ながらも魅力的な郷土料理があります。

資源タイプ	具体例	活用例
自然	飛騨川、森林、四季の景観	自然体験ツアー、景観を楽しめる部屋
文化	合掌村、温泉寺、郷土料理	文化体験プログラム、食事提供

これらの資源を民泊のコンセプトに取り入れることで、多様なニーズを持つ旅行者に魅力的な滞在を提供することが可能です。地域の自然や文化を体験できる機会を提供することで、単なる宿泊施設ではない、記憶に残る旅の拠点となり得ます。

アクセス環境と利用者の動向

下呂温泉へのアクセスは、名古屋方面からのJR特急「ひだ」が主要な手段の一つです。車の場合、東海北陸自動車道や中央自動車道を利用し、各ICから国道を経由してアクセスできます。

主なアクセス手段：

• 電車： JR名古屋駅から特急「ひだ」で約1時間40分
• 車： 東海環状自動車道 富加関IC、中央自動車道 中津川ICなどから約1時間～1時間半

利用者の層としては、温泉目的の国内旅行客が中心ですが、近年は自然体験やアウトドア、文化体験などを求める層も増加傾向にあります。また、インバウンド需要も回復しつつあり、特にアジア圏からの観光客も見られます。

利用者層の傾向	特徴
国内旅行客	温泉、リラックス、グルメ志向
アウトドア層	自然体験、アクティビティ志向
インバウンド	日本文化、自然、温泉への関心が高い

民泊の利用者は、旅館やホテルとは異なる滞在スタイルを求める傾向があり、グループ旅行や長期滞在、自炊希望者などが含まれます。これらの動向を踏まえ、ターゲット層に合わせた施設やサービスを提供することが重要です。

エリア内の競合状況と供給バランス

下呂温泉エリアでは、伝統的な旅館やホテルが長年にわたり主要な宿泊施設として存在しています。これらに加え、近年は民泊施設の開業も増えてきており、競争環境は変化しています。

現状の供給バランスとしては、以下のような傾向が見られます。

• 旅館・ホテル: 団体客や長期滞在に対応できる大型施設が多い。
• 民泊: 比較的小規模で、多様なコンセプトを持つ施設が増加傾向。

特に、特定の観光シーズンや週末には稼働率が高まる一方で、平日の需要は施設によってばらつきがあります。競合施設の種類や価格帯、提供しているサービス内容などを把握し、ご自身の民泊がどのようなポジションを目指すのかを明確にすることが重要です。周辺施設の予約状況なども参考に、需給バランスを見極める視点を持つことが求められます。

3.下呂で差別化を図るための戦略

ターゲット顧客層の明確化

下呂での民泊経営を成功させるためには、どのようなお客様に宿泊していただきたいのか、ターゲット顧客層を明確にすることが非常に重要です。下呂温泉には様々な魅力があるため、誰に向けて提供するサービスなのかによって、施設のコンセプトや提供する体験内容が大きく変わってきます。

考えられるターゲット層の例としては、以下のようなものが挙げられます。

• ファミリー層: 子連れ旅行、温泉と自然体験を重視
• カップル・夫婦: ロマンチックな滞在、温泉と美食、特別な記念日
• 友人同士: グループ旅行、温泉街散策、アクティビティ
• 外国人観光客: 日本文化体験、温泉、自然美

ターゲット層によって、施設の設備（キッチン、広いリビング、露天風呂など）や提供する情報（周辺観光情報、体験プログラム、アクセス方法など）を最適化できます。例えば、ファミリー層向けなら子供向けアメニティや安全対策、外国人観光客向けなら多言語対応などが考えられます。

ターゲットを絞り込むことで、物件探しから内装、プロモーションまで一貫した戦略を立てやすくなり、お客様の満足度向上にも繋がります。

ターゲット層	重視するポイント例
ファミリー層	広さ、キッチン、子供向け設備、周辺の遊び場
カップル・夫婦	プライベート感、雰囲気、特別な体験
友人同士	グループで楽しめる空間、アクセスの良さ
外国人観光客	日本らしさ、多言語対応、体験プログラム

このように、どのようなお客様に来てほしいのかを具体的にイメージし、その層に響く魅力づくりを心がけましょう。

地域性を活かした宿泊体験の提供（温泉利用、地元食、体験プログラムなど）

下呂での民泊経営では、地域の魅力を最大限に活かした体験提供が重要です。単なる宿泊施設ではなく、「下呂らしさ」を五感で感じられるような工夫を取り入れましょう。

• 温泉利用の提案:
  • 提携可能な外湯情報提供
  • 温泉成分を含む入浴剤の設置
  • 温泉街散策マップの提供
• 地元食材を活かした食体験:
  • 朝食に地元の野菜や米を使用
  • 飛騨牛や鶏ちゃんなどの郷土料理体験（調理スペース提供や提携飲食店紹介）
  • 地酒や特産品（トマトジュースなど）の提供・販売
• 体験プログラムの企画・紹介:
  • 陶芸体験、食品サンプル作りなどのワークショップ紹介
  • 周辺散策、ハイキングコースの情報提供
  • 地元イベント（田の神祭り、花火大会など）への参加促進

体験内容	具体例	提供方法
温泉	外湯、足湯、温泉成分入浴剤	情報提供、マップ設置、アメニティ
食	地元食材の料理、飛騨牛、鶏ちゃん	食材提供、調理スペース、提携店紹介
体験プログラム	陶芸、散策、イベント参加	情報提供、予約代行、ワークショップ紹介

これらの地域性を活かした体験は、ゲストにとって忘れられない思い出となり、口コミやリピート利用につながります。

施設のコンセプトとデザイン

下呂での民泊経営において、施設のコンセプトとデザインは差別化の重要な要素となります。温泉地としての魅力を最大限に活かしつつ、ターゲットとする顧客層のニーズに応える空間づくりが必要です。

例えば、以下のようなコンセプトが考えられます。

• 温泉旅館風モダン: 伝統的な和の要素にモダンな快適さを加えたデザイン。露天風呂付き客室など、温泉をよりプライベートに楽しめる設備があると魅力的です。
• 古民家再生: 下呂の歴史を感じさせる古民家を改修し、趣のある空間を提供。地元の食材を使った食事提供と組み合わせるのも良いでしょう。
• アクティビティ拠点: 自然散策やサイクリングなどを楽しむ層向けに、必要な設備（自転車置き場、乾燥室など）を備えた機能的なデザイン。

デザインにおいては、下呂の自然景観や地域文化に調和させることが大切です。室内の装飾に地元産の木材を使用したり、飛騨の伝統工芸品を取り入れたりすることで、ゲストに特別な体験を提供できます。

デザイン要素	具体例	期待される効果
地域素材の活用	飛騨木材、美濃焼	地域色・特別感の演出
自然光の取り入れ	大きな窓、テラス	開放感、リラックス効果
温泉設備の充実	専用露天風呂、源泉かけ流し	付加価値向上、顧客満足度向上

コンセプトとデザインを明確にすることで、他の宿泊施設との差別化を図り、ターゲット顧客に響く魅力的な施設を作り上げることができます。

独自の強みを生かした価格設定

下呂での民泊経営において、価格設定は重要な戦略の一つです。単に周辺相場に合わせるだけでなく、ご自身の民泊の独自の強みを価格に反映させることが成功の鍵となります。

例えば、以下のような要素を考慮して価格を設定できます。

• 立地: 温泉街中心部、自然の中、アクセスしやすい場所など、立地による付加価値を考慮します。
• 設備・サービス: 露天風呂付き、最新設備、地元食材を使った朝食提供など、他にはない設備やサービスは価格に反映させられます。
• 体験プログラム: 温泉巡りガイド、農業体験、工芸体験など、独自の体験を提供する場合、その価値を含めて設定します。

また、ターゲット顧客層に合わせた価格帯を設定することも重要です。高級志向のゲストには高めの価格で特別な体験を、ファミリー層には人数に応じた柔軟な料金プランを提供するなど、工夫次第で収益性を高められます。

価格設定にあたっては、以下の点を意識しましょう。

• 競合施設の価格帯を調査する
• 独自の価値を明確にする
• ターゲット顧客が納得する価格にする

このように、ご自身の民泊ならではの「強み」を最大限に活かした価格設定を行うことで、収益の安定化と顧客満足度の向上を目指すことが可能です。

4.集客とプロモーションの重要性

オンライン予約サイトの活用

下呂での民泊経営において、多くの旅行者はインターネットで宿泊先を探します。そのため、オンライン予約サイト（OTA）の活用は集客に不可欠です。主要なサイトに登録し、魅力的な写真や詳細な設備情報を掲載することで、国内外からの予約を取り込むことができます。

主要なオンライン予約サイトとしては、以下のようなものが挙げられます。

• Booking.com
• Expedia
• Airbnb
• Rakuten Oyado
• じゃらんnet

複数のサイトに登録することで露出を増やし、予約機会を最大化できます。各サイトの特性や手数料、利用者の層を理解し、自身の民泊に合ったサイトを選ぶことが重要です。

サイト上での情報更新をこまめに行い、プロモーション施策（割引キャンペーンなど）を活用することも効果的です。また、迅速かつ丁寧な問い合わせ対応は、予約率向上につながります。

サイト名	特徴
Booking.com	海外からの利用者が多い
Rakuten Oyado	日本国内の利用者が多い
Airbnb	ユニークな宿泊体験を求める層が多い

これらのプラットフォームを戦略的に利用し、下呂の民泊を多くの旅行者に見つけてもらうことが、成功への第一歩となります。

SNSや地域情報サイトでの発信

集客において、オンラインでの積極的な発信は欠かせません。特にSNSは、写真映えする施設の魅力や下呂での体験を視覚的に伝えるのに効果的です。

• 発信内容の例
  • 施設の最新情報や空室状況
  • 下呂温泉周辺のイベントや旬の見どころ
  • おすすめの飲食店や体験プログラム
  • 宿泊者の声や写真（許可を得て）

地域の観光協会や地元メディアが運営する情報サイト、観光系インフルエンサーとの連携も有効です。これらのチャネルは地元に関心を持つ層へのリーチが期待できます。

発信チャネル	特徴
Instagram/X (旧Twitter)	写真・動画で魅力を視覚的に訴求
TikTok	詳細情報やイベント告知
地域情報サイト	地元に関心のある層へリーチ
観光協会HP/SNS	公式情報としての信頼性

定期的に情報更新を行い、読者の興味を引く工夫をすることで、予約へと繋がる可能性が高まります。一方的な情報提供だけでなく、コメントへの返信など交流も心がけましょう。

地元の観光協会や事業者との連携

下呂での民泊経営において、地域との連携は非常に重要です。地元の観光協会や他の事業者と協力することで、集客やゲスト満足度向上につながる様々なメリットが得られます。

具体的には、以下のような連携が考えられます。

• 情報交換と共有:
  • 地域のイベント情報や最新の観光情報を共有する。
  • 観光協会を通じて、民泊施設の情報を発信する機会を得る。
• 送客・送迎サービス:
  • 地元の飲食店や体験施設と提携し、ゲストを紹介する。
  • タクシー会社などと連携し、送迎サービスを提供する。
• 共同プロモーション:
  • 地域全体の観光促進キャンペーンに協力する。
  • 他の宿泊施設や店舗と連携した宿泊プランを開発する。

連携先	連携内容例
観光協会	情報発信、イベント連携
飲食店	割引提携、送客
体験施設	割引提携、送客
交通事業者	送迎サービス
他の宿泊施設	情報交換、災害時連携（可能性）

地域の一員として積極的に関わることで、信頼関係を築き、より安定した運営が可能になります。地域全体で下呂の魅力を高める一助となるよう努めましょう。

口コミを増やすための工夫

民泊の集客において、利用者のリアルな声である口コミは非常に重要です。良い口コミが増えることで、新規顧客からの信頼を得やすくなります。積極的に口コミを促すための工夫をいくつかご紹介します。

まず、宿泊中にゲストが満足できるよう、高品質なサービスを提供することが大前提です。期待を上回るようなおもてなしを心がけましょう。

口コミ投稿を促す具体的な方法としては、以下のようなものがあります。

• チェックアウト時に口コミサイトへの投稿をお願いするメッセージを渡す
• サンキューメールに口コミ投稿ページのリンクを記載する
• 施設内に口コミ投稿方法を示した案内を設置する
• 投稿してくれたゲストに次回割引などの特典を検討する（ただし、プラットフォームの規約を確認すること）

また、投稿された口コミには丁寧に返信することが大切です。良い口コミには感謝を伝え、改善点に関する口コミには真摯に対応する姿勢を示すことで、他の利用者にも誠実さが伝わります。

工夫内容	期待される効果
高品質なサービスの提供	良い口コミの増加、リピート
口コミ投稿の依頼	投稿数の増加
口コミへの丁寧な返信	信頼感の向上

これらの工夫を継続することで、口コミ数を増やし、集客力アップにつなげることができます。

5.運営で注意すべきポイント

法規制と条例の遵守（特区、旅館業法、民泊新法など）

下呂市で民泊を運営するには、まず法規制を正しく理解し遵守することが不可欠です。主な法律・制度としては以下が挙げられます。

• 民泊新法（住宅宿泊事業法）：年間180日以内の営業制限があります。
• 旅館業法：民泊新法の年間日数を超えて営業する場合に適用される可能性があります。
• 特区民泊（国家戦略特別区域法）：下呂市が特区に指定されれば、要件を満たすことで日数制限の緩和などが考えられますが、現在の状況を確認する必要があります。

また、下呂市独自の条例や、建築基準法、消防法なども関係します。

確認すべき事項	内容
事前申請・届出	法律に基づいた手続きが必要です。
消防設備	適切な設備の設置が義務付けられています。
近隣への説明義務	トラブル防止のため重要です。
衛生管理・安全確保	宿泊者の安全と健康を守る責任があります。

これらの法規制や条例は常に最新情報を確認し、不明な点は専門家や下呂市役所にご相談ください。適切な手続きを踏むことが、安心して事業を継続するための基盤となります。

近隣住民との良好な関係維持

民泊運営において、近隣住民との関係は非常に重要です。地域に受け入れられ、長く運営を続けるためには、配慮が欠かせません。

具体的には、以下のような点に注意しましょう。

• 騒音対策: 深夜の騒音や話し声に配慮し、ゲストへの注意喚起を徹底します。
• ゴミ出しルール: 地域のゴミ出しルールを順守し、ゲストにも周知します。
• 駐車場: 路上駐車などを避け、指定の駐車場を利用してもらうようにします。

事前の挨拶や、何かあった際の連絡体制を確立することも有効です。問題が発生した場合、迅速かつ丁寧に対応することで、信頼関係を築くことができます。

項目	具体的な配慮例
騒音	深夜の静粛依頼、施設の防音対策
ゴミ	分別方法の明示、収集場所・時間の厳守
駐車場	指定場所の確保、路上駐車禁止の徹底
コミュニティ	事前の挨拶、地域行事への参加検討（任意）

地域の一員として認識されるよう努める姿勢が、円滑な運営につながります。

清掃・メンテナンス体制の確立

お客様に快適な滞在を提供し、良い口コミを得るためには、清掃とメンテナンスが非常に重要です。特に温泉地である下呂では、清潔感が求められます。

• 清掃体制:
  • プロの清掃業者への委託
  • 自身での実施またはスタッフ雇用
  • 清掃チェックリストの作成と徹底
  • リネン類の衛生管理（洗濯・乾燥）
• メンテナンス:
  • 定期的な設備点検（給湯器、エアコン、照明など）
  • 建物の修繕計画（外壁、屋根など）
  • 消耗品（トイレットペーパー、アメニティなど）の補充基準

作業内容	頻度	担当者/業者	備考
客室清掃	チェックアウト毎	〇〇業者	チェックリスト確認
設備点検（簡易）	週1回	オーナー	問題があれば業者へ
庭の手入れ	月1回	外部委託	季節に応じた作業

常に清潔で不備のない状態を保つことで、リピーター獲得にも繋がります。事前の計画と実行が成功の鍵となります。

災害対策と安全管理

下呂地域での民泊運営において、安全管理は非常に重要です。特に、自然災害への備えは不可欠となります。

• ハザードマップの確認: 浸水や土砂災害などのリスクを事前に確認し、避難経路や避難場所を明確にしておく必要があります。
• ゲストへの情報提供: 緊急時の連絡先や避難方法を、多言語対応も含めて分かりやすく掲示・説明します。

項目	対策
避難計画	事前周知（多言語対応）
緊急連絡先	地域の消防署、警察、医療機関、自治体等
備蓄品	食料、水、懐中電灯、簡易トイレなど

また、施設自体の安全管理も怠れません。火災報知器や消火器の設置、定期的な点検、適切な避難誘導表示などが必要です。ゲストが安心して滞在できるよう、万全の対策を講じましょう。

トラブル発生時の対応フロー

民泊運営では、予期せぬトラブルが発生する可能性があります。ゲストとの円滑なコミュニケーションと迅速な対応が重要です。

主なトラブルと対応例を以下に示します。

トラブル例	主な対応フロー
設備の故障	ゲストからの連絡を受け、状況を確認。修理業者を手配または代替案を提示。
騒音クレーム（近隣から）	ゲストに静かに過ごすよう丁寧にお願いする。再発防止策を検討。
ゲスト間の問題	中立的な立場で状況を聞き取り、解決に向けてサポート。必要に応じて警察等へ連絡。
鍵の紛失・盗難	予備の鍵を提供する。状況に応じてシリンダー交換も検討。

連絡体制を事前に構築しておくことが不可欠です。緊急連絡先をゲストに明確に伝え、いつでも連絡が取れるようにしておきましょう。また、保険加入や専門家（弁護士等）との連携も検討し、万が一の事態に備えることが、ゲストやご自身の安心につながります。

6.まとめ：地域に根差した民泊経営を目指して

下呂での民泊経営を成功させるためには、この土地ならではの魅力を深く理解し、それを宿泊体験に反映させることが重要です。単に宿泊施設を提供するだけでなく、温泉、自然、文化といった地域資源を活かした独自のサービスを展開することで、競合との差別化を図ることができます。

成功へのカギは、以下の点に集約されます。

• 地域特性の活用: 温泉、自然、食、体験など、下呂ならではの強みを最大限に生かす。
• ターゲットの明確化: 誰にどんな体験を提供したいのかを明確にする。
• 地域との連携: 観光協会や地元事業者と協力し、情報発信や送客につなげる。
• 法令遵守と安全管理: 適正な運営は信頼の基盤です。

要素	重要性	具体例
地域資源活用	高	温泉パス付きプラン、地元食材BBQ、体験アクティビティ
法令遵守	最重要	民泊新法・条例の確認、消防設備の設置
地域連携	高	観光協会サイト掲載、近隣店舗との連携割引

地域に根差した運営を心がけ、訪れるゲストにとって忘れられない下呂体験を提供することが、長期的な成功につながるでしょう。