宿泊コラム

1.はじめに：民泊運営の資金調達方法

民泊事業を始めるにあたり、物件の取得や改修、備品の購入など、まとまった初期費用が必要となります。この資金をどのように調達するかは、事業の成否を左右する重要な要素です。

資金調達の方法は主に以下の2つが考えられます。

• ローン（借入）: 金融機関などから資金を借り入れる方法
• 購入（自己資金や出資）: 自己資金や出資を受けて物件を取得する方法

どちらの方法を選択するかによって、初期の負担や返済計画、事業の自由度などが大きく異なります。本記事では、それぞれのメリット・デメリットを詳しく比較し、あなたの状況に合わせた最適な資金調達方法を見つけるためのヒントを提供いたします。自身の資金状況や事業計画をしっかりと把握し、最適な選択をすることが成功への第一歩となります。

2.民泊運営におけるローンのメリット・デメリット

(1)ローンの種類と利用可能性

民泊運営を始めるにあたっては、いくつかの種類のローンが考えられます。まず、物件購入資金としては、一般的な住宅ローンを検討する方もいらっしゃいますが、民泊など収益目的での利用は原則として対象外となることが多いです。

ローンの種類	主な利用目的	民泊利用の可否
住宅ローン	居住用不動産の購入	難しい
不動産投資ローン	投資用不動産の購入	可能
事業用ローン	事業資金全般	可能
特定の民泊ローン	民泊事業に特化	可能性あり

民泊事業に特化したローンを提供する金融機関も一部に存在しますが、数はまだ多くありません。多くの場合、不動産投資ローンや事業用ローンを利用することになります。これらのローンは、事業計画や収益性、個人の信用力などを総合的に審査されます。自己資金の状況や事業規模によって、どのローンが利用可能か、また有利になるかが変わってきます。

(2)ローンで始めるメリット：初期費用の抑制と手元資金の確保

民泊運営をローンで始める最大のメリットは、初期費用を大幅に抑えられる点にあります。物件購入にかかる多額の資金を用意する必要がなく、頭金や諸費用のみで開始できるため、資金繰りの負担を軽減できます。

これにより、手元に資金を残せることも大きな利点です。残った資金は、家具や家電、内装リフォームなどの開業準備費用や、開業後の運転資金に充てることができます。

例えば、自己資金が限られている場合でも、ローンを利用することで早期に事業をスタートさせることが可能です。

以下にメリットをまとめます。

• 初期費用を抑えられる
• 手元資金を確保できる
• 事業開始を早められる可能性がある

特に、他の事業も手掛けている方や、不測の事態に備えたい方にとって、手元資金を厚く保てることは大きな安心材料となります。

(3)ローンで始めるデメリット：金利負担と返済リスク

ローンを利用する場合、最も大きなデメリットは金利負担が発生することです。借入額に応じて金利を支払う必要があり、長期にわたるとその総額は無視できません。これにより、毎月の返済額が増え、収益を圧迫する可能性があります。

また、想定していた収益が得られなかった場合など、返済が滞るリスクも考慮する必要があります。

デメリット	詳細	影響
金利負担	借入額に対する金利の支払いが発生する。	毎月の返済額が増加し、収益を圧迫する。
返済リスク	収益低下や予期せぬ出費で返済が困難になる。	信用情報に傷がつき、最悪の場合は自己破産も。

特に、民泊事業は景気変動や法規制の変更などの影響を受けやすいため、安定した収益が見込めない時期があることも考慮し、無理のない返済計画を立てることが重要です。金利上昇リスクも念頭に置く必要があります。

(4)住宅ローン利用の可否と注意点

民泊物件の購入に際し、居住を目的とする住宅ローンを利用できるか疑問に思う方もいらっしゃるかもしれません。

結論から申し上げますと、民泊運営を主目的とする物件購入に住宅ローンを利用することは原則としてできません。住宅ローンは「自己または親族が居住するための住宅」の取得を目的としたローンだからです。

もし住宅ローンを不正に利用して民泊運営を行った場合、契約違反となり、金融機関から一括返済を求められるリスクがあります。

ローンの種類	主な目的	民泊利用の可否
住宅ローン	自己または親族の居住	不可（原則）
事業用ローン	事業活動に必要な資金調達	可

したがって、民泊事業として物件を取得する場合は、事業用ローンや後述する民泊ローンなどを検討する必要があります。金融機関に正直に利用目的を伝え、適切なローンを選択することが重要です。

(5)事業用ローン・民泊ローンについて

民泊運営を事業として行う場合、事業用ローンや民泊専用ローンも選択肢となります。これらは住宅ローンと異なり、事業目的での利用が前提となるため、民泊運営の収益性や事業計画が審査の対象となります。

主な特徴は以下の通りです。

• 利用目的: 事業資金（物件購入費、改修費、運営費など）
• 審査基準: 事業計画、収益性、個人の信用情報など
• 金利: 住宅ローンと比較して高めになる傾向
• 担保: 物件や保証人が必要となる場合が多い

近年は、民泊事業に特化したローン商品を提供する金融機関も現れています。これらのローンは、民泊事業の特性を理解しているため、審査が比較的通りやすい可能性がありますが、提供金融機関は限られています。

事業用ローンや民泊ローンを利用する際は、金利や返済条件を複数の金融機関で比較検討し、自身の事業計画に合ったものを選ぶことが重要です。

3.民泊物件を購入するメリット・デメリット

(1)購入のメリット：資産形成と自由な運営

民泊物件を「購入」する最大のメリットは、何と言っても「資産形成」ができる点です。毎月のローン返済が、家賃のように消えてしまうのではなく、将来的に売却可能な「不動産」という形で手元に残ります。

また、購入した物件は完全に自分の所有物となるため、運営方法に大きな自由度があります。内装や設備を自由に改修したり、長期的な視点で投資を行ったりできます。

購入の主なメリットは以下の通りです。

• 資産価値の向上: 不動産価格の上昇や家賃収入による資産形成
• 運営の自由度: リフォームや設備投資、独自のサービス展開がしやすい
• 安定した収入: 継続的に宿泊収入を得られる

このように、長期的な視点で安定した事業運営と資産構築を目指す方にとって、購入は魅力的な選択肢と言えるでしょう。

(2)購入のデメリット：高額な初期費用と流動性の低さ

民泊物件を購入する場合、最も大きなデメリットは、やはり初期費用の高さです。物件価格だけでなく、登記費用、不動産取得税、仲介手数料なども含めると、数百万円から数千万円の自己資金が必要になるケースが少なくありません。

初期費用を抑えるためにローンを利用する場合でも、頭金としてまとまった資金が必要になることが一般的です。

また、不動産は流動性が低い資産です。

• 売却に時間がかかる
• 市場価格の変動リスクがある
• 売却時に手数料がかかる

という点がデメリットとして挙げられます。事業から撤退したい場合や、急に資金が必要になった場合でも、すぐに現金化できないリスクを考慮しておく必要があります。

4.民泊運営に最適な資金調達方法の選び方

(1)自己資金の状況を評価する

民泊運営の資金調達方法を選ぶ上で、まず最も重要なのが「自己資金」がどれだけあるかを正確に把握することです。自己資金とは、あなたが現時点で事業に投じられる手元の資金や貯蓄、親族からの援助など、返済義務のないお金のことです。

自己資金が潤沢にある場合は、物件の購入費用の一部または全額に充てたり、リフォーム費用や運営に必要な備品購入費に充当したりできます。これにより、借入額を減らし、金利負担や返済リスクを低減することが可能です。

一方、自己資金が少ない場合は、ローンを利用して初期費用を賄う必要性が高まります。この場合、借入額が大きくなるため、返済計画をより慎重に立てる必要があります。

自己資金の状況を把握する際は、以下の点を明確にしましょう。

• 現時点で利用可能な自己資金総額
• 事業開始後に必要となる運転資金（数ヶ月分）を考慮した上で、初期費用に充てられる金額
• 将来的に追加で準備できる可能性のある資金

自己資金の状況を正確に評価することで、無理のない資金計画の第一歩を踏み出せます。

(2)事業計画と収益性を考慮する

民泊事業の成功には、綿密な事業計画と収益性の見込みが不可欠です。ローンを利用する場合、毎月の返済額が発生するため、安定した収益が見込めるかが重要な判断基準となります。

• 収益予測の重要性：
  • 稼働率、宿泊料金、経費などを詳細に予測します。
  • 特に立ち上げ初期は収益が不安定になりがちです。
• 返済能力の評価：
  • 予測される収益でローン返済が可能かシミュレーションします。
  • 返済シミュレーション例：

項目	金額
月間売上	30万円
月間経費	10万円
月間利益	20万円
ローン返済	15万円
手元に残る	5万円

収益がローン返済額を下回る期間が長く続く場合は、資金繰りが厳しくなるリスクが高まります。事業計画において、現実的な収益予測とそれに耐えうる資金計画を立てることが、ローンを選択する上で非常に重要です。購入を選択する場合でも、初期投資の回収期間や将来的な売却益なども含めた収益性を評価する必要があります。

(3)リスク許容度を把握する

民泊運営には、空室リスクや予期せぬ修繕費用など、様々なリスクが伴います。ローンを利用する場合、これらのリスクに加えて返済義務が発生するため、さらに慎重な判断が必要です。

ご自身の「リスク許容度」を把握することが、ローンか購入かを選ぶ上で非常に重要になります。

• リスク許容度とは： 損失が発生した場合に、どれだけ精神的・経済的なダメージを受けずにいられるかを示す度合いです。

例えば、

リスク許容度	ローン利用の検討	購入の検討
高い（損失に強い）	前向きに検討可	前向きに検討可
低い（損失に弱い）	慎重な検討が必要	慎重な検討が必要

ご自身の財政状況や性格を踏まえ、リスク許容度を正確に見極めましょう。無理なローンは、事業の継続を困難にする可能性があります。最悪のシナリオも想定し、それでも対応できるかを検討することが大切です。

(4)専門家への相談を検討する

資金調達の方法を選ぶ際には、専門家への相談を検討することをおすすめします。特に、金融機関出身者や不動産に詳しい税理士、民泊運営に特化したコンサルタントなどは、あなたの状況に合わせた具体的なアドバイスを提供してくれます。

専門家に相談するメリットは以下の通りです。

• 最適な資金調達方法の提案: あなたの資金状況や事業計画に基づき、ローン、購入、その他の方法から最適な選択肢を一緒に検討できます。
• 複雑な手続きのサポート: ローン申請や物件購入に関する複雑な手続きについてサポートを受けられます。
• リスクの洗い出しと対策: 潜在的なリスクを事前に把握し、適切な対策を講じる手助けとなります。

例えば、

専門家タイプ	期待できるアドバイス内容
税理士（不動産特化）	税務上のメリット・デメリット、節税対策
金融機関出身者	各種ローンの比較、申請のポイント
民泊コンサルタント	事業計画の具体化、収益性のシミュレーション

専門家の知見を活用することで、失敗のリスクを減らし、よりスムーズに民泊事業を開始できるでしょう。複数の専門家に相談し、比較検討することも有効です。

5.ローン・購入以外の資金調達方法

(1)クラウドファンディング

ローンや自己資金、購入以外の資金調達方法として、クラウドファンディングも選択肢の一つです。これは、インターネットを通じて多くの人から少額ずつ資金を集める方法です。

民泊事業でクラウドファンディングを利用するメリット

• 資金調達の可能性: 銀行融資などが難しい場合でも、資金を集められる可能性があります。
• プロモーション効果: 支援者を募る過程で、民泊事業を知ってもらい、開業前のプロモーションにもつながります。
• 先行予約の獲得: 支援者へのリターンとして宿泊券などを設定することで、開業前の予約獲得や顧客リストの構築ができます。

クラウドファンディングの種類（民泊事業で主に利用されるもの）

種類	概要
購入型	支援額に応じてモノやサービスを提供
融資型（貸付型）	事業者への貸付として資金を集め、利息を付けて返済

ただし、目標金額を達成できないリスクや、プラットフォーム手数料、リターン準備のコストなども考慮が必要です。事業計画の魅力やリターン内容が重要になります。

(2)補助金・助成金

民泊運営の資金調達方法として、ローンや自己資金以外に補助金や助成金も選択肢の一つです。これらは返済の必要がないため、資金繰りの負担を軽減できるメリットがあります。

主に以下のようなものがあります。

• 国の補助金・助成金: 観光庁などが実施する事業者を支援する制度。
• 地方自治体の補助金・助成金: 地域活性化や空き家活用を目的とした制度。

例：

種類	目的
空き家改修補助金	民泊施設への改修費用の一部を補助
観光振興補助金	プロモーション費用や設備投資の一部を補助

ただし、募集期間や対象要件が限られている場合が多く、申請手続きに手間がかかることもあります。最新の情報を確認し、ご自身の事業計画に合う制度がないか調べてみる価値は十分にあるでしょう。積極的に情報収集を行い、活用を検討してみてください。

6.成功のための重要ポイント

(1)法令遵守と許認可

民泊運営において最も重要かつ基本的なのが、法令遵守と許認可です。これを怠ると、罰則の対象となるだけでなく、事業継続が不可能になるリスクがあります。

民泊を始める際は、以下のいずれかの方法で合法的に行う必要があります。

• 住宅宿泊事業法（民泊新法）：年間180日以内の運営が可能。届出が必要です。
• 特区民泊：国家戦略特区内で条例に基づき運営。認定が必要です。
• 旅館業法：ホテルや旅館と同様の許可を取得。日数制限はありません。

それぞれの方法には、建物の用途地域、設備基準、消防法への対応など、細かな要件があります。特に、住宅ローンで購入した物件で民泊を行う場合は、ローンの契約内容や金融機関の規約を確認し、事業利用が可能か必ず確認してください。無許可営業は絶対に避けるべきです。

自治体によっては独自の条例がある場合もありますので、事前に管轄の役所に相談し、必要な手続きを正確に行うことが、安心して運営するための第一歩となります。

(2)綿密な収支計画

民泊運営を成功させるためには、綿密な収支計画が不可欠です。これは、ローンで始める場合でも、購入して始める場合でも同様に重要です。

収支計画で考慮すべき項目:

• 収入:
  • 宿泊料収入（稼働率予測を含む）
  • 清掃料収入など
• 支出:
  • 物件関連費用（家賃/ローン返済、固定資産税など）
  • 光熱費、通信費
  • 清掃費、リネン代
  • 消耗品費
  • 集客プラットフォーム手数料
  • 保険料
  • 修繕費積立
  • 管理委託費（利用する場合）

これらの項目を具体的に数値化し、現実的な予測を立てることが重要です。特に、稼働率や突発的な支出（修繕など）は変動が大きいため、複数のシナリオ（楽観的、標準的、悲観的）を想定するとより安心です。

項目	予測収入/支出（月）	備考
宿泊料収入	〇〇円	稼働率XX%想定
ローン返済額	〇〇円	ローン利用の場合
光熱費	〇〇円	季節変動を考慮
清掃費	〇〇円	予約数に応じて変動

これにより、毎月の利益（または損失）が見え、資金繰りの見通しが立ちます。計画通りに進んでいるか定期的に確認し、必要に応じて計画を見直す柔軟性も持ちましょう。

(3)リスク管理とトラブル対策

民泊運営では、予期せぬリスクやトラブルへの対策が不可欠です。

主なリスクと対策は以下の通りです。

リスクの例	対策の例
ゲストによる器物損壊	損害保険への加入、ハウスルールの明確化
近隣住民との騒音トラブル	防音対策、夜間のルール徹底、事前の挨拶
予約キャンセルによる収益減	キャンセルポリシーの設定、複数の予約サイト活用
災害による営業停止	火災保険・地震保険への加入、避難計画の策定
法令違反による罰則	最新の法令情報の確認、専門家への相談

これらのリスクを事前に想定し、適切な保険への加入や規約の整備、緊急時の連絡体制構築などを行うことで、被害を最小限に抑え、安定した運営を目指すことができます。特に、ローンを利用する場合は返済義務があるため、リスク管理はより重要になります。購入の場合も、資産価値を守るために同様の対策が必要です。

7.まとめ：あなたの状況に合わせた最適な選択を

民泊運営のスタートにあたり、ローン利用と物件購入にはそれぞれ一長一短があります。どちらを選ぶべきかは、あなたの現在の状況や事業計画によって異なります。

• ローン利用：初期費用を抑えたい方、手元資金を確保したい方に向いています。ただし、金利負担や返済リスクを考慮する必要があります。
• 物件購入：長期的に資産形成を目指したい方、自由な運営をしたい方に向いています。しかし、高額な初期費用が必要です。

選択肢	メリット	デメリット	向いている人
ローン	初期費用抑制、手元資金確保	金利負担、返済リスク	自己資金が少ない、まずは小さく始めたい
購入	資産形成、自由な運営	高額な初期費用、流動性の低さ	自己資金が豊富、長期的な事業展開を考えている

ご自身の自己資金、事業計画の収益性、リスク許容度を総合的に評価し、最適な選択をすることが成功への第一歩です。必要であれば、専門家への相談も検討しましょう。