宿泊コラム

2025年7月7日

今さら聞けない！民泊新法Q&A｜届け出方法からトラブル対策まで徹底解説

1.はじめに：民泊新法（住宅宿泊事業法）とは何か？

近年、旅行者の多様な宿泊ニーズに応える形で、「民泊」が広く普及してきました。しかし、その一方で、騒音問題や衛生管理の不徹底など、様々な課題も顕在化しています。

こうした状況を踏まえ、民泊を健全に発展させ、適正なルールのもとで運営されるようにするために制定されたのが、2018年6月15日に施行された「住宅宿泊事業法」です。一般的には「民泊新法」と呼ばれています。

法律名	略称	施行日
住宅宿泊事業法	民泊新法	2018年6月15日

この法律は、それまで曖昧だった民泊の定義やルールを明確にし、届け出制度を導入することで、事業の透明性を高めることを目的としています。

民泊新法を理解することは、これから民泊事業を始めたい方だけでなく、すでに運営されている方にとっても非常に重要です。本記事では、民泊新法の基本的な内容から、届け出方法、トラブル対策まで、分かりやすく解説していきます。

2.民泊新法が施行された背景と目的

以前の民泊を取り巻く課題

民泊新法（住宅宿泊事業法）が施行される以前は、いわゆる「ヤミ民泊」が横行し、さまざまな問題が発生していました。

主な課題としては、以下のような点が挙げられます。

安全性の問題: 消防設備や避難経路が不十分な施設が多く、宿泊者の安全が確保されていないケースがありました。
衛生管理の不徹底: 清掃が行き届かず、不衛生な環境で宿泊者を迎えている施設が見受けられました。
近隣トラブル: 騒音、ゴミ出しルールの無視、不審者の出入りなどにより、近隣住民との摩擦が増加していました。
無許可営業: 旅館業法の許可を得ずに営業している施設が多く、行政による実態把握や指導が困難でした。

課題項目	具体的な問題点
安全性	消防設備不足、避難経路不明
衛生管理	不十分な清掃、不衛生な環境
近隣トラブル	騒音、ゴミ問題、不審者出入り
法令遵守	無許可営業、行政による監督困難

これらの課題により、地域住民の不安が高まり、健全な民泊の普及が妨げられていました。新法は、こうした状況を改善し、民泊を適正に運営するためのルールを整備することを目的としています。

3.民泊新法の主な内容とポイント

届け出の義務化

民泊新法（住宅宿泊事業法）の施行により、住宅を宿泊施設として提供する事業を行う場合、都道府県知事等への届け出が義務付けられました。これは、民泊事業の適正な実施と、ヤミ民泊の排除を目的としています。

届け出を行わずに民泊事業を行った場合、法律違反となり、罰則の対象となります。

違反内容	罰則例
無届け営業	6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金
虚偽の届け出	30万円以下の罰金
業務改善命令違反など	6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金

届け出は、民泊制度運営システムを通じてオンラインで行うことが原則です。事前の準備をしっかり行い、法令を遵守した上で事業を開始することが重要です。届け出が受理されることで、初めて合法的に民泊事業を行うことができるようになります。

住宅の要件

民泊新法に基づき、住宅として届け出ができる物件にはいくつかの要件があります。これは、利用者の安全確保や衛生管理を目的としています。

主な要件は以下の通りです。

現に人の生活の本拠として使用されている家屋、または家屋のうち人の生活の本拠として使用されている部分
台所、浴室、便所、洗面設備が備わっていること
一定の広さ（床面積）があること

設備	要件
台所	必須
浴室	必須
便所	必須
洗面設備	必須
広さ	宿泊者の生活に必要な広さとして、1人当たり3.3平方メートル以上（寝具スペースを除く）

これらの要件を満たす物件であれば、戸建て住宅やマンションの一室など、様々な形態の住宅が民泊として活用可能です。ただし、建築基準法や消防法などに適合している必要もあります。物件がこれらの要件を満たしているか、事前にしっかり確認することが重要です。

営業日数（180日ルール）の上限

民泊新法では、健全な民泊事業の普及と既存の宿泊施設とのバランスを考慮し、年間の営業日数に上限が設けられています。これが「180日ルール」と呼ばれるものです。

年間の上限日数: 180日を超えて宿泊者を宿泊させることはできません。
日数カウント方法: 宿泊者がチェックインした日を1日としてカウントします。
計算期間: 毎年4月1日から翌年3月31日までの1年間です。

この180日ルールは、届け出た住宅ごとに適用されます。例えば、複数の住宅で民泊を行う場合、それぞれの住宅で年間180日まで営業可能です。

項目	上限日数	計算期間
営業可能日数	年間180日	4月1日～翌年3月31日

この日数を守ることは、民泊新法で事業者に課せられた重要な義務の一つです。営業日数の管理は、国土交通大臣が指定する「住宅宿泊管理情報システム」を通じて行う必要があります。適切な日数管理を行わない場合、指導や罰則の対象となる可能性がありますのでご注意ください。

事業者の義務と責任（騒音・ゴミ問題への対応策など）

民泊新法では、住宅宿泊事業者にはいくつかの義務が課されています。特に近隣住民とのトラブルを防ぐため、騒音やゴミに関する適切な対応が求められます。

主な義務は以下の通りです。

宿泊者への説明義務: 騒音防止、ゴミの分別・排出ルール、火災報知機の場所などを宿泊者に周知する必要があります。
苦情への対応: 近隣住民からの苦情には、迅速かつ適切に対応しなければなりません。連絡先を明確に表示することも重要です。
衛生管理: 宿泊施設の清潔を保ち、衛生上問題がないように管理する義務があります。

具体的な対策としては、以下のようなものが考えられます。

対策内容	具体例
周知徹底	ハウスルールの掲示（多言語対応）、チェックイン時の説明
緊急連絡体制の整備	24時間対応可能な連絡先の設置
ゴミ捨て場の明確化・管理	分別方法の案内、定期的な清掃

これらの義務を怠ると、罰則の対象となる場合があります。適正な運営のため、これらの責任を理解し、対策を講じることが重要です。

管理業者への業務委託

民泊新法では、事業者が適切な管理を行うためのルールが定められています。特に「家主不在型」の民泊を行う場合、住宅宿泊管理業者への管理業務の委託が義務付けられています。

管理業者は、以下の業務を適切に行う必要があります。

宿泊者への対応（本人確認、緊急時対応など）
鍵の管理
近隣住民からの苦情への対応
施設の維持管理・清掃
標識の掲示

管理業務の内容	委託義務
家主居住型	任意
家主不在型	必須

これにより、事業者の負担を軽減しつつ、宿泊者や近隣住民とのトラブルを防止し、安全・安心な民泊運営が期待されています。管理業者を選ぶ際は、その実績や対応能力などをしっかりと確認することが重要です。

4.民泊新法で定められる関係者

住宅宿泊事業者（家主居住型・家主不在型）

民泊新法において、住宅宿泊事業を行う者は「住宅宿泊事業者」と呼ばれます。住宅宿泊事業者には、大きく分けて二つのタイプがあります。

家主居住型
事業者が、自ら居住する住宅に人を宿泊させる形態です。
宿泊者が滞在中、事業者が一緒に住んでいるため、宿泊者への対応やトラブル対応などを自ら行うことが可能です。
家主不在型
事業者が居住しない住宅に人を宿泊させる形態です。
この場合、事業者は必ず住宅宿泊管理業者に住宅の管理を委託する必要があります。家主不在型の事業者は、管理業者を通じて住宅の維持管理や宿泊者対応を行います。

どちらのタイプも、新法に基づき都道府県知事等への届け出が義務付けられています。

タイプ	特徴	管理業務
家主居住型	自ら居住する住宅で事業を行う	事業者自身が行う（任意で委託も可能）
家主不在型	事業者が居住しない住宅で事業を行う	必ず住宅宿泊管理業者に委託しなければならない

事業を始める際は、ご自身の状況に合わせてどちらのタイプに該当するかを確認し、必要な手続きを進めることが重要です。

住宅宿泊管理業者

民泊新法では、家主が不在の状態で民泊を運営する場合（家主不在型）には、住宅宿泊管理業者に住宅の維持管理や宿泊者への対応を委託することが義務付けられています。

住宅宿泊管理業者は、国土交通大臣の登録を受けた専門業者です。その主な役割は以下の通りです。

宿泊者への対応: チェックイン・チェックアウト、トラブル発生時の対応など
建物の維持管理: 清掃、設備の点検・修繕など
周辺環境への配慮: 騒音防止、ゴミ出しルールの周知徹底など

管理業者への委託は、適切な運営と宿泊者の安全確保、そして近隣住民とのトラブル防止のために非常に重要です。家主不在型で民泊を行う場合は、信頼できる管理業者を選定する必要があります。

区分	義務の有無
家主居住型	義務なし
家主不在型	義務あり

管理業者に委託することで、オーナーは日常的な管理業務から解放され、事業運営に集中できます。

住宅宿泊仲介業者

住宅宿泊仲介業者は、宿泊者と住宅宿泊事業者との間の宿泊契約の締結を仲介する役割を担います。具体的には、AirbnbやBooking.comといったOTA（Online Travel Agent）などがこれにあたります。

仲介業者は、民泊新法に基づき観光庁長官への登録が必要です。登録された仲介業者は、以下の義務などを負います。

登録番号の表示義務: 広告やウェブサイトに登録番号を表示する必要があります。
宿泊者への情報提供: 宿泊者に対し、宿泊施設の情報やルールなどを正確に伝える必要があります。
違法民泊の排除: 届け出をしていない違法な施設を仲介しない義務があります。

登録先	観光庁長官
主な業務	宿泊契約の仲介、情報提供
義務の例	登録番号表示、違法施設排除、情報提供義務

仲介業者は、民泊事業者がより多くの宿泊者とつながるための重要な存在と言えます。

5.民泊事業を始めるための手続きと流れ

事前準備（住宅要件の確認、管理業者の選定など）

民泊事業を始める前に、いくつかの重要な事前準備が必要です。

まず、提供しようとする住宅が、民泊新法で定められた要件を満たしているかを確認します。例えば、以下のような基準があります。

台所、浴室、便所、洗面設備が備わっていること
一定の広さがあること（原則として床面積25平方メートル以上）
消防法などの建築関連法令に適合していること

次に、事業の運営体制を検討します。特に「家主不在型」の場合は、住宅宿泊管理業者への業務委託が義務付けられています。信頼できる管理業者を選定し、委託契約を結ぶ必要があります。

また、事業計画を具体化し、収支シミュレーションを行うことも大切です。初期費用や運営費用、見込まれる収益などを事前に把握しておくことで、より現実的な事業運営が可能になります。

これらの準備をしっかりと行うことで、その後の届け出や運営がスムーズに進みます。

届け出書類の準備と提出

民泊新法に基づき民泊事業を行うためには、都道府県知事等への届け出が必要です。届け出は、原則として民泊制度運営システムを通じてオンラインで行います。

主な届け出書類

書類名	概要
住宅宿泊事業届出書	事業者の情報、物件情報、事業計画などを記載します。
添付書類	– 住民票の写し（法人の場合は登記事項証明書） – 登記事項証明書（申請者が法人である場合） – 建物・土地の登記事項証明書または賃貸借契約書の写し – 建築基準法に関する書類（検査済証など） – 消防法令適合通知書（所轄消防署が発行） – 管理委託契約書の写し（管理業者に委託する場合） – その他、都道府県等が定める書類

書類名

概要

住宅宿泊事業届出書

事業者の情報、物件情報、事業計画などを記載します。

添付書類

– 住民票の写し（法人の場合は登記事項証明書）
– 登記事項証明書（申請者が法人である場合）
– 建物・土地の登記事項証明書または賃貸借契約書の写し
– 建築基準法に関する書類（検査済証など）
– 消防法令適合通知書（所轄消防署が発行）
– 管理委託契約書の写し（管理業者に委託する場合）
– その他、都道府県等が定める書類

これらの書類に加え、旅館業法や建築基準法に適合していることを証明する書類や、消防法令上の手続きを完了したことを示す書類が必要となります。特に消防法令適合通知書は、事前に所轄消防署へ相談・申請し、交付を受ける必要があります。

書類に不備があると受理されないため、各自治体のウェブサイトなどで最新の提出書類リストを確認し、抜け漏れがないように準備を進めることが重要です。

届け出後の手続き

住宅宿泊事業の届け出が受理され、届け出番号が付与されたら、事業を開始することができます。しかし、届け出後もいくつかの手続きや遵守事項があります。

まず、事業を開始したことを自治体に報告する必要がある場合があります。また、届け出内容に変更があった場合は、速やかに変更の届け出を行わなければなりません。

事業開始後は、以下の義務を遵守する必要があります。

宿泊者名簿の作成・備え付け
宿泊者への説明（騒音防止、ゴミの分別など）
安全確保（非常用照明器具の設置、避難経路の表示など）
衛生管理（清掃、換気など）

特に、住宅宿泊管理業者に管理を委託している場合は、管理業者との連携が重要になります。届け出後も、これらの手続きや義務をしっかりと履行し、適正な事業運営を心がけましょう。

6.民泊新法におけるトラブルと対策

近隣住民とのトラブル（騒音、ゴミ、マナー）

民泊運営において、最も多いトラブルの一つが近隣住民との問題です。特に騒音、ゴミ出しのルール違反、夜間の出入りのマナーなどが挙げられます。

これらのトラブルは、地域住民との関係悪化を招き、運営継続が困難になる可能性もあります。未然に防ぐためには、以下のような対策が重要です。

事前の周知と説明:
- 近隣住民へ民泊を開始することを事前に説明し、理解を得る努力をする。
- 緊急連絡先などを共有する。
宿泊者への徹底した注意喚起:
- チェックイン時や室内に、騒音に関する注意、ゴミの分別・排出方法、共有部分でのマナーなどに関する明確なルールを記載した注意書きを設置する。
- 多言語対応も検討する。
迅速な対応体制の構築:
- 苦情があった場合にすぐに対応できるよう、連絡体制を整える。
- 管理業者に委託している場合は、管理業者との連携を密にする。

トラブルの種類	主な原因	対策の例
騒音	夜間の話し声、音楽、出入り	宿泊者への注意喚起、騒音計の設置検討
ゴミ	分別ミス、収集日無視	正しい分別方法・収集日の明確な指示（多言語）
マナー	路上での騒ぎ、共有部の私物	注意書きの設置、巡回（管理業者委託の場合）

これらの対策を講じることで、近隣住民との良好な関係を維持し、安心して民泊事業を運営することができます。

宿泊者とのトラブル

民泊運営においては、宿泊者との間で様々なトラブルが発生する可能性があります。主なものとしては、以下のようなケースが考えられます。

設備・備品の破損や紛失
- 家具や家電、食器などが故意または不注意により壊されたり、持ち去られたりするケースです。
利用ルールの無視
- 喫煙禁止場所での喫煙、騒音、定員オーバーなど、事業者が定めたハウスルールを守らないケースです。
鍵の紛失や無断複製
- 物理的な鍵の場合、紛失や複製によるセキュリティリスクが生じます。
清掃に関する問題
- チェックアウト時のゴミの分別が不適切であったり、部屋をひどく汚したりするケースです。

これらのトラブルを防ぐためには、事前の対策が重要です。具体的には、

明確なハウスルールの提示: 予約時やチェックイン時に、日本語と外国語で分かりやすくルールを伝える。
チェックアウト時の確認: 必要に応じて、簡単なチェックアウト時の確認項目を設ける。
損害保険への加入: 設備・備品の破損などに備え、民泊向けの保険に加入しておく。
緊急連絡先の共有: 宿泊者が困った際にすぐに連絡できる体制を整える。

特に家主不在型の場合、管理業者と連携し、迅速な対応ができる体制を構築することが重要です。万が一トラブルが発生した場合に備え、対応フローを事前に決めておきましょう。

違法民泊のリスク

民泊新法に則らず、無届けで民泊事業を行うことは「違法民泊」となります。違法民泊には、事業者にとって様々なリスクが伴います。

主なリスクは以下の通りです。

罰金・罰則: 無届け営業や虚偽の届け出は、最大100万円以下の罰金の対象となります。
事業停止命令: 行政指導や業務改善命令に従わない場合、事業停止命令が出されることがあります。
社会的信用の失墜: 違法行為が発覚すると、事業者としての信用を失い、今後の事業展開が困難になります。
トラブル発生時の対応困難: 違法な状態では、近隣住民とのトラブルや宿泊者からのクレームが発生した場合に、適切な法的保護や行政のサポートを受けられません。

リスク項目	具体的な内容
法令違反	無届け営業、虚偽の届け出など
罰則	罰金（最大100万円以下）、事業停止命令
社会的信用	失墜、今後の事業展開への影響
トラブル対応	困難化（法的保護、行政サポートなし）

違法民泊は、短期的な利益を追求する行為のように見えるかもしれませんが、上記のような重大なリスクを伴います。適正な手続きを踏み、民泊新法を遵守することが、安全で継続可能な事業運営の基盤となります。

7.民泊事業の成功に向けた運用戦略

180日制限を考慮した運営方法（他事業との組み合わせなど）

民泊新法では、年間180日という営業日数上限が設けられています。この制限の中で収益を最大化するためには、単に宿泊施設として運営するだけでなく、様々な運営方法を検討することが重要です。

例えば、以下のような方法が考えられます。

他の事業との組み合わせ:
- 利用しない期間をマンスリーマンションや短期賃貸として活用する。
- イベントスペース、撮影スタジオ、レンタルオフィスとして貸し出す。
- 地域の体験プログラムやサービスと連携し、付加価値を高める。
ターゲット層の工夫:
- 長期滞在を希望するビジネスパーソンや旅行者向けにアピールする。
- 特定の趣味や目的を持つニッチな層に特化し、高単価での提供を目指す。
集客チャネルの多様化:
- OTA（オンライン旅行会社）だけでなく、自社サイトやSNSを活用する。
- 地域の観光協会や企業と連携し、新たな顧客層を開拓する。

運営方法	特徴
マンスリー賃貸	安定した収益が見込める
イベントスペース	高単価での収益化が可能（利用頻度に依存）
地域連携型	リピーター獲得や満足度向上に繋がる

180日という制限をネガティブに捉えるのではなく、様々な収益機会を生み出すための戦略的な視点を持つことが成功の鍵となります。

集客・予約獲得のポイント

民泊事業で収益を上げるためには、効果的な集客が不可欠です。主な集客・予約獲得の方法としては、以下の点が挙げられます。

OTA（オンライン旅行会社）の活用:
- Airbnb、Booking.com、Expediaなどの主要なプラットフォームに物件情報を登録します。
- 魅力的な写真、詳細な設備情報、周辺情報を掲載することが重要です。
- 料金設定は、競合や需要に応じて柔軟に調整します。
自社ウェブサイト/SNSの活用:
- 独自のウェブサイトを持つことで、ブランドイメージを構築し、直接予約を促すことができます。
- InstagramやFacebookなどのSNSで、物件の魅力や地域の情報を発信し、潜在顧客とのエンゲージメントを高めます。
リピーター獲得と口コミの促進:
- 快適な滞在を提供し、良いレビューを書いてもらうことが、信頼性向上と新規顧客獲得につながります。
- リピーター向けの割引や特典を用意するのも有効です。

集客チャネル	特徴
OTA	幅広い顧客層にアプローチ可能
自社サイト	ブランド構築、手数料削減
SNS	視覚的訴求、コミュニティ形成
口コミ	信頼性向上、自然な集客効果

これらの方法を組み合わせることで、効率的に予約を獲得し、稼働率を高めることが期待できます。特にOTAでは、物件の質だけでなく、レスポンスの速さやレビュー評価が予約に大きく影響します。

収益性を高めるための工夫

民泊事業で収益性を高めるためには、いくつかの工夫が必要です。単に宿泊を提供するだけでなく、付加価値を高める戦略を検討しましょう。

主な工夫としては、以下のようなものがあります。

価格設定の最適化: 閑散期と繁忙期で料金を変えるダイナミックプライシングを導入したり、連泊割引を提供したりすることで、収益を最大化できます。
ターゲット層に合わせたサービス提供: 例えば、ビジネス利用者が多い場合は高速Wi-Fiやデスク環境を整え、観光客が多い場合は周辺情報の提供や体験プログラムを企画するなど、ニーズに合わせた設備やサービスを用意します。
清掃やアメニティの質向上: 清潔感や快適性は、宿泊者の満足度や口コミ評価に直結します。質の高い清掃やこだわりのアメニティは、リピーター獲得にも繋がります。
体験型コンテンツの提供: 地域ならではの文化体験やアクティビティを提供することで、他の宿泊施設との差別化を図り、単価アップや稼働率向上に繋がります。

また、経費削減も重要です。光熱費の見直しや、ITツールを活用した予約・清掃管理の効率化なども検討すると良いでしょう。

収益向上策	具体例
価格戦略	ダイナミックプライシング、連泊割引
付加価値サービス	高速Wi-Fi、体験プログラム
顧客満足度向上	高品質な清掃、こだわりのアメニティ
経費削減・効率化	光熱費見直し、ITツール活用

これらの工夫を組み合わせることで、収益性の高い民泊運営が可能になります。

8.地域ごとの条例による制限について

条例が新法に上乗せされるケース

民泊新法（住宅宿泊事業法）は全国一律のルールですが、これに加えて、各自治体が条例を制定し、独自の規制を設けることができます。これは、地域の実情に合わせたきめ細やかな対応を可能にするためです。

条例による主な上乗せ規制としては、以下のようなものがあります。

実施可能な地域・期間の制限:
- 住居専用地域での民泊を制限
- 学校周辺など特定のエリアでの実施を制限
- 実施できる曜日（例：平日のみ不可）や期間を制限
最低宿泊日数の設定:
- 新法では1泊から可能ですが、条例で2泊以上とする自治体もあります。
住民説明会の義務化:
- 事業開始前に近隣住民への説明を義務付ける場合があります。

具体的な条例の内容は自治体によって大きく異なります。事業を検討している地域の条例を必ず確認することが重要です。

例えば、東京都内でも区によって条例の内容が異なります。

自治体（例）	主な条例規制
千代田区	住居専用地域での平日営業不可
新宿区	一部の住居専用地域で土曜日午前から日曜日の営業のみ可
大田区	特区民泊が中心だが、新法にも独自の制限あり

このように、新法だけではなく、所在地の条例を十分に確認し、遵守することが適正な民泊運営には不可欠です。

9.民泊新法以外の選択肢（簡易宿所、特区民泊など）

民泊事業は、住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届け出だけが唯一の選択肢ではありません。事業の規模や形態によっては、旅館業法や国家戦略特別区域法に基づく民泊も検討できます。

主な選択肢は以下の通りです。

旅館業法（簡易宿所営業）:
- 施設基準を満たせば、年間を通して営業可能です。
- フロント設置義務など、住宅宿泊事業法よりも厳しい要件があります。
国家戦略特別区域法（特区民泊）:
- 特定の区域でのみ認められる民泊です。
- 滞在日数の下限（原則3泊4日以上など）が定められています。
- 東京都大田区や大阪府などが該当します。

区分	根拠法	営業日数上限	主な特徴
住宅宿泊事業	住宅宿泊事業法	年間180日	一般住宅を活用、届け出制
簡易宿所営業	旅館業法	なし	施設基準あり、許可制
特区民泊	国家戦略特別区域法	なし	特定区域のみ、滞在日数下限あり、認定制

ご自身の物件や事業計画に最適な形態を選ぶことが重要です。

10.まとめ：民泊新法を理解し、適正な運営を

民泊事業は、適切な知識と準備があれば、新たな収益源となり得ます。成功の鍵は、住宅宿泊事業法（民泊新法）を正しく理解し、法令を遵守した適正な運営を行うことです。

特に重要なポイントは以下の通りです。

届け出義務の遵守: 事業開始前に必ず届け出を行いましょう。
180日ルール: 年間の営業日数を守る計画が必要です。
トラブル対策: 事前の準備と迅速な対応が信頼に繋がります。

民泊新法は、健全な民泊市場の発展を目指すものです。条例による制限など、地域ごとのルールも確認し、周辺環境にも配慮した運営を心がけることが、事業を継続させる上で不可欠です。

確認事項	内容
法令遵守	住宅宿泊事業法の届け出・義務履行
地域条例への対応	各自治体の条例内容を確認・遵守
近隣住民への配慮	騒音・ゴミ等、トラブル防止策の実施

民泊新法を理解し、ルールに則った運営を行うことで、宿泊者にとっても地域にとっても良い民泊事業を目指しましょう。