宿泊コラム

1.はじめに：民泊開業の申請手続きについて

近年、訪日外国人観光客の増加などを背景に、個人が所有する物件などを活用して宿泊サービスを提供する「民泊」が注目されています。

しかし、民泊を合法的に運営するためには、適切な申請手続きを行うことが不可欠です。無許可や無届での営業は違法行為となり、罰則の対象となります。

民泊事業には、主に以下の3つの制度があります。

• 住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出
• 旅館業法に基づく許可
• 国家戦略特別区域法に基づく認定

これらの制度によって、申請手続きや運営上のルールが異なります。本記事では、それぞれの制度について詳しく解説し、民泊開業に必要な申請手続きの概要や注意点、必要書類などを分かりやすくご紹介いたします。適切な手続きを踏んで、安心して民泊事業をスタートさせましょう。

2.民泊事業の種類と必要な手続き

住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出

民泊開業を検討される方の多くが選択されるのが、この「住宅宿泊事業法（民泊新法）」に基づく届出です。年間提供日数に上限（180日）があるものの、比較的容易に始められるのが特徴です。

手続きは、国土交通大臣への届出となります。具体的には、観光庁が運営する「民泊制度運営システム」を通じてオンラインで行うのが一般的です。

主な手続きの流れは以下の通りです。

• 必要書類の準備
• 民泊制度運営システムへの情報入力・書類アップロード
• 届出完了通知書の受領

届出にあたっては、物件の要件（台所、浴室、トイレ、洗面設備があることなど）や、管理体制（家主居住型か家主不在型か）などが問われます。家主不在型の場合は、住宅宿泊管理業者への委託が義務付けられていますのでご注意ください。

手続きの種類	根拠法令	年間提供日数上限	管理体制
住宅宿泊事業（届出）	住宅宿泊事業法	180日	家主居住型 または 住宅宿泊管理業者への委託

旅館業法に基づく許可

旅館業法は、ホテルや旅館、簡易宿所、下宿といった宿泊施設を規制する法律です。民泊も、運営実態によってはこの旅館業法の許可が必要となります。特に、年間180日を超える営業を行う場合や、宿泊者に対し提供するサービスの内容によっては、旅館業法の許可を検討する必要があります。

旅館業法上の施設種別には、主に以下のものがあります。

• ホテル営業
• 旅館営業
• 簡易宿所営業（カプセルホテルやゲストハウスなど、構造設備の基準が緩和されたもの）
• 下宿営業

民泊として運営する場合、簡易宿所営業の許可を取得するケースが多く見られます。

申請手続きは、各自治体の保健所が窓口となります。

申請先	管轄
保健所など	各自治体

必要な基準（構造設備基準や衛生基準など）は自治体によって異なる場合があるため、事前に確認が必要です。また、建築基準法や消防法への適合も厳しく求められます。申請には時間を要することが多いため、余裕を持って準備を進めることが重要です。

国家戦略特別区域法に基づく認定

国家戦略特別区域法に基づく民泊（特区民泊）は、特定の区域において旅館業法の特例として認められる制度です。この制度は、外国人滞在者の利便増進などを目的としています。

【主な特徴】

• 対象区域: 国家戦略特別区域として指定された区域のみで実施可能です。
• 最低滞在日数: 2泊3日以上の滞在が原則必要です。
• 手続き: 都道府県知事等による認定が必要です。

【申請の流れ（概要）】

1. 区域確認: 事業を行う場所が特区に指定されているか確認します。
2. 事前相談: 自治体へ事前に相談を行います。
3. 認定申請: 必要な書類を揃え、自治体に申請します。
4. 審査: 施設の基準や事業計画などが審査されます。
5. 認定: 基準を満たしていれば認定されます。

必要書類例	内容
認定申請書	所定の様式
施設の図面	間取り図、換気設備図など
申請者の住民票または法人登記簿	申請者の情報確認
周辺住民への説明状況報告書	近隣住民への周知状況を報告します
賃貸借契約書等	施設の使用権限を示す書類

この制度を利用するには、物件が所在する区域が特区に指定されていること、また、自治体の条例で定める基準を満たすことが必須となります。詳細な手続きや必要書類は、該当する自治体にご確認ください。

3.各手続きの概要と申請の流れ

住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出

民泊新法に基づく届出は、最も一般的な民泊の形態です。年間提供日数の上限が180日という制限がありますが、比較的手続きが簡便で、個人でも始めやすいのが特徴です。

届出の主な流れ

1. 事前確認:
   • 自治体の条例（上乗せ・横出し規制）を確認します。
   • マンション規約なども確認します。
   • 消防法、建築基準法への適合を確認します。
2. 書類準備:
   • 必要な書類を揃えます。（詳細は別項で解説します）
3. 届出:
   • 住宅宿泊事業届出書を、住宅所在地を管轄する都道府県知事等（保健所設置市や特別区では市長または区長）に提出します。
   • 原則としてオンラインでの届出となります。
4. 受理:
   • 届出が受理されると、届出番号が付与されます。

主な要件（一部）

要件	内容
提供日数上限	年間180日以内
住宅の定義	生活の本拠として使用されている住宅等
管理体制	住宅宿泊管理業者への委託義務（家主不在型）
消防設備等	基準への適合が必要

この届出を行うことで、合法的に民泊事業を開始できます。ただし、自治体ごとの条例でさらに厳しい要件が課される場合があるため、事前に確認することが非常に重要です。

旅館業法の許可

旅館業法に基づく許可は、簡易宿所、旅館・ホテル、下宿の3種類に分かれます。民泊として一般的なのは簡易宿所営業の許可です。

簡易宿所営業の許可について

• 対象: 宿泊料を受けて人を宿泊させる施設のうち、客室を多数人で共用する構造および設備を設けた施設（ドミトリー形式など）や、カプセルホテルなどが該当しますが、個室を複数設けて簡易宿所として許可を取得するケースも増えています。
• 特徴:
  • 年間365日営業が可能です。
  • 住宅宿泊事業法（民泊新法）や特区民泊に比べて、施設の構造や設備に関する基準が厳格です。
  • 消防法への適合基準もより詳細に定められています。
• 申請先: 各自治体の保健所（生活衛生課など）

申請の大まかな流れ

1. 事前相談: 物件所在地を管轄する保健所に相談します。
2. 申請書類の提出: 必要書類（後述）を提出します。
3. 施設検査: 保健所の担当者による施設検査が行われます。
4. 許可書の交付: 基準を満たしていれば許可書が交付されます。

簡易宿所営業の許可を取得する場合、建築基準法や消防法など、関連法令への適合が非常に重要になります。事前に専門家や自治体と十分に協議することをおすすめします。

国家戦略特別区域法に基づく認定

国家戦略特別区域法に基づく民泊（特区民泊）は、国家戦略特別区域内で認められる制度です。主に「滞在日数の下限」が住宅宿泊事業法や旅館業法と異なる点が特徴です。

制度名	滞在日数
特区民泊（国家戦略特区法）	2泊3日以上
民泊新法（住宅宿泊事業法）	1泊以上
旅館業法	1泊以上

この制度を利用するには、各特区を管轄する自治体（知事など）の認定が必要です。

申請にあたっては、以下の点が特に重要となります。

• 物件要件: 特区内の条例で定められた構造や設備基準を満たす必要があります。
• 滞在日数: 宿泊者が2泊3日以上の滞在であることが条件です。
• 認定基準: 各自治体が定める詳細な基準に適合する必要があります。

申請書類や手続きの流れは、特区ごとに異なる場合があるため、必ず事業を予定している特区の自治体のウェブサイトなどで確認してください。特区民泊は、特定のエリアで長期滞在者を受け入れたい場合に有効な選択肢となります。

4.民泊開業に必要な主な書類

共通して必要となる可能性のある書類

民泊開業にあたっては、どの制度を選択する場合でも共通して準備が必要となる可能性のある書類がいくつかあります。これらの書類は、主に事業主や物件に関する基本的な情報を証明するために用いられます。

具体的には、以下のような書類が挙げられます。

• 事業主に関する書類
  • 住民票または法人の登記事項証明書
  • 身分証明書（運転免許証、マイナンバーカードなど）
• 物件に関する書類
  • 建物の登記事項証明書
  • 賃貸物件の場合は賃貸借契約書の写し
  • 区分所有建物（マンションなど）の場合は、管理規約や使用細則
  • 建物の図面（案内図、平面図、立面図など）

また、申請・届出先の自治体によっては、上記以外の書類の提出を求められることもあります。事前に窓口やウェブサイトで確認しておくことが重要です。

以下に一般的な書類をまとめます。

書類の種類	主な内容
事業主の証明	住民票、登記事項証明書、身分証明書など
物件の登記簿	建物の所有者、構造などの情報
賃貸借契約書（写し）	賃貸物件の場合の契約内容
管理規約・使用細則	マンションなどの利用ルール
建物の図面	物件の構造や間取り、位置などを図示したもの

これらの書類を漏れなく準備することで、申請手続きをスムーズに進めることができます。

各制度固有の必要書類

民泊事業の種類によって、申請・届出に必要な書類は異なります。

住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出

• 住宅宿泊事業届出書
• 登記事項証明書（法人の場合）
• 定款または寄附行為（法人の場合）
• 役員名簿（法人の場合）
• 誓約書
• その他、自治体独自の書類（例：事業計画書、周辺住民への説明状況報告書など）

旅館業法の許可

• 旅館業営業許可申請書
• 施設の構造設備の概要を示す書類・図面
• 施設の平面図
• 申請者が法人の場合は、定款、登記事項証明書、役員名簿
• その他、自治体独自の書類（例：消防法令適合証明書など）

国家戦略特別区域法に基づく認定

• 特定認定申請書
• 事業計画書
• 施設の構造設備の概要を示す書類・図面
• 施設の平面図
• 申請者が法人の場合は、定款、登記事項証明書、役員名簿
• その他、自治体独自の書類

詳細は、各制度を所管する行政庁や自治体にご確認ください。制度や地域によって求められる書類が異なりますので、事前に確認することが重要です。

5.申請手続きにおける注意点

物件選びと法令制限（用途地域、建築基準法、消防法など）

民泊開業において、物件選びは非常に重要ですが、それ以上にその物件が法的に民泊運営が可能かを確認することが不可欠です。特に以下の法令には十分な注意が必要です。

• 用途地域：都市計画法で定められた用途地域によっては、民泊営業が制限または禁止されている場合があります。
• 建築基準法：建物の構造や規模に関する規定です。既存不適格建築物の場合、改修が必要になることがあります。
• 消防法：宿泊施設として、火災報知設備や消火設備などの設置基準が厳しく定められています。
• その他：自治体独自の条例で、運営日数や施設の構造などに制限が設けられていることもあります。

これらの法令に適合しない物件を選んでしまうと、そもそも申請ができなかったり、多額の改修費用が発生したりするリスクがあります。物件契約前に必ず専門家や自治体の窓口に相談し、詳細な調査を行うことを強くお勧めします。

確認事項	関連法令	影響
営業可能エリアか	都市計画法（用途地域）、自治体条例	申請の可否
建物構造・設備	建築基準法、消防法	改修費用、安全確保
条例による制限有無	自治体条例	運営方法の制約

これらの法令確認は、民泊事業を適法かつ安全に運営するための最初のステップとなります。

近隣住民への配慮

民泊開業にあたっては、近隣住民への配慮が非常に重要です。トラブルを未然に防ぎ、良好な関係を築くことが、安定した運営につながります。

具体的には、以下のような点に注意が必要です。

• 事前の説明と同意:
  • 開業前に事業内容や宿泊者の利用ルールなどを説明する
  • 不安や懸念点がないか丁寧に聞き取り、理解を得る
• 騒音やゴミ出し:
  • 宿泊者に対し、夜間の騒音や早朝の出入りに注意を促す
  • ゴミ出しのルールを明確に伝え、地域のルールを遵守させる
• 緊急連絡体制:
  • トラブル発生時に近隣住民が連絡できる窓口を設ける

特に、マンションなど集合住宅の場合は、管理組合の規約を確認し、承認を得る必要がある場合が多いです。

配慮事項	具体的な対応例
説明と同意	説明会の実施、書面での通知
騒音対策	防音対策の検討、宿泊者への注意喚起
ゴミ出しルール	分別方法の周知、指定場所・時間の徹底
緊急連絡体制	24時間対応可能な連絡先の提供（管理業者など）

地域の良好な住環境を維持するため、誠実な対応を心がけましょう。

管理体制の構築（住宅宿泊管理業者への委託など）

民泊事業を適切に運営するためには、しっかりとした管理体制の構築が不可欠です。特に、住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出を行う場合、家主が不在型（宿泊施設に生活の本拠を有しない場合）であれば、国土交通大臣の登録を受けた「住宅宿泊管理業者」への管理委託が義務付けられています。

管理業者は、主に以下の業務を行います。

• 宿泊者名簿の作成・備蓄
• 周辺地域の生活環境への悪影響の防止（騒音、ゴミ出しなど）
• 宿泊者からの苦情への対応
• 緊急時の対応（火災、事故など）

管理業務例	内容
宿泊者対応	予約確認、チェックイン・アウト、問い合わせ
施設管理	清掃、リネン交換、備品の補充
緊急時対応	24時間体制での連絡、駆けつけ

家主居住型の場合でも、これらの管理業務を適切に行う体制を整えることが重要です。管理業者に委託することで、法令遵守はもちろん、宿泊者の満足度向上や近隣トラブルの防止につながります。信頼できる管理業者を選定し、円滑な運営を目指しましょう。

税務関連の手続き（開業届など）

民泊事業を開始するにあたっては、税務に関する手続きも非常に重要です。事業として収益が発生するため、適切に税務署へ届け出る必要があります。

主な手続きとしては、以下のものがあります。

• 個人事業の開業・廃業等届出書（開業届）
  • 事業開始から1ヶ月以内に税務署へ提出します。
  • 提出することで、青色申告承認申請書の提出が可能になり、税制上のメリット（青色申告特別控除など）を受けられる場合があります。
• 青色申告承認申請書
  • 開業届と同時に提出することが一般的です。
  • 複式簿記での記帳が必要になりますが、節税効果が期待できます。
• 所得税の確定申告
  • 年間の所得（売上から経費を差し引いたもの）を計算し、翌年の2月16日から3月15日までに税務署へ申告・納税します。
  • 売上によっては消費税の申告も必要になる場合があります。

これらの手続きを怠ると、無申告加算税や延滞税といったペナルティが課される可能性があります。正確な帳簿付けを行い、期限内に適切な申告を行うようにしましょう。税務に関する不安がある場合は、税理士などの専門家に相談することも検討してください。

違法営業のリスク

民泊事業を無許可・無届出で行うことは、法的に認められていません。違法営業を行った場合、以下のようなリスクが発生します。

• 罰則の適用:
  • 住宅宿泊事業法違反：1年以下の懲役または100万円以下の罰金
  • 旅館業法違反：6ヶ月以下の懲役または30万円以下の罰金
  • 国家戦略特別区域法違反：罰金の対象となる場合があります
• 事業の停止命令: 行政から事業の停止を命じられる可能性があります。
• 信用失墜: 摘発された場合、事業者としての信用を失い、今後の事業継続が困難になります。
• 賠償責任: 近隣住民とのトラブルが発生した場合、損害賠償を請求されるリスクもあります。

合法的に民泊を運営するためには、必ず事前に適切な申請手続きを行うことが重要です。

制度	主な罰則（違反時）
住宅宿泊事業法	1年以下の懲役または100万円以下の罰金
旅館業法	6ヶ月以下の懲役または30万円以下の罰金
国家戦略特別区域法	罰金等

これらのリスクを避けるためにも、必ずご自身の民泊事業がどの制度に該当するかを確認し、定められた手続きを遵守してください。

6.民泊開業のステップ

事前準備（事業計画、物件選定、資金調達など）

民泊開業の第一歩として、しっかりとした事前準備が非常に重要です。まずは、どのような民泊事業を展開したいのか、具体的な事業計画を立てましょう。ターゲット顧客層、提供サービス、料金設定などを明確にします。

次に、事業計画に基づいた物件選定を行います。

• 立地
• 物件の規模や状態
• 法令（建築基準法、消防法など）への適合性

などを考慮して慎重に選びます。特に、用途地域によっては民泊営業が制限される場合がありますので、事前に確認が必要です。

また、開業には内装工事費、設備購入費、申請費用、当面の運転資金など、まとまった資金が必要となります。自己資金だけでなく、金融機関からの融資なども検討し、資金計画をしっかりと立てておくことが成功への鍵となります。

準備事項	内容
事業計画策定	コンセプト、ターゲット、サービス内容など
物件選定	立地、規模、法令適合性などを確認
資金計画策定	開業費、運転資金の確保、資金調達方法の検討

これらの準備を丁寧に行うことで、その後の手続きや運営がスムーズに進みます。

法令に準拠した申請・届出

民泊事業を開始するためには、事業の種類に応じた法令に基づき、適切な申請や届出を行う必要があります。主な手続きは以下の3つです。

制度名	主な対象物件	手続きの種類
住宅宿泊事業法（民泊新法）	年間180日以内の簡易な宿泊提供	届出
旅館業法	ホテル・旅館、簡易宿所など	許可
国家戦略特別区域法（特区民泊）	条例で定める区域内の宿泊提供（2泊3日以上）	認定

これらの手続きには、物件の情報、申請者の情報、管理体制に関する情報など、様々な書類提出が必要です。また、消防法令適合通知書など、他の法令に基づく手続きも関連してきます。

申請先は、住宅宿泊事業は観光庁への届出（民泊制度運営システムを利用）、旅館業法は自治体への許可申請、特区民泊は自治体への認定申請となります。

手続きをスムーズに進めるためには、事前に必要書類を確認し、不備がないように準備することが重要です。また、自治体によっては独自の条例が定められている場合もあるため、事前に担当部署に相談することをおすすめします。

開業準備（内装、設備、集客など）

申請・届出が完了したら、いよいよ開業に向けた具体的な準備を進めます。宿泊者が快適に過ごせるよう、内装や設備の準備は非常に重要です。

• 内装・設備:
  • 清潔感があり、テーマ性のある内装を心がけましょう。
  • 必要な家具・家電（ベッド、テーブル、冷蔵庫、エアコンなど）を揃えます。
  • Wi-Fi環境の整備は必須です。
  • アメニティ（タオル、シャンプーなど）も用意します。
• 集客:
  • OTA（オンライン・トラベル・エージェント）への登録が一般的です。（例：Airbnb, Booking.comなど）
  • 魅力的な物件写真や詳細な情報を掲載しましょう。
  • SNSを活用した情報発信も効果的です。

準備項目	具体的な内容
宿泊者名簿	宿泊者情報を記載するための名簿を用意します。
鍵の受け渡し	非対面システムやスマートロックの導入も検討。

これらの準備を着実に進めることで、スムーズな運営開始と顧客満足度向上につながります。

運営開始

申請・届出が無事に完了し、開業準備が整ったら、いよいよ民泊事業の運営を開始します。

運営開始にあたっては、以下の点に注意が必要です。

• 宿泊者の受け入れ体制
  • チェックイン・チェックアウト方法の確立
  • 鍵の受け渡し方法（対面、スマートロックなど）
  • 緊急時の連絡体制
• 清掃・リネン交換
  • 宿泊者ごとの徹底した清掃
  • 清潔なリネン類の提供
• 消耗品の補充
  • トイレットペーパー、アメニティなどの補充
• 集客・予約管理
  • 予約サイト（OTA）への掲載
  • 料金設定、プロモーション
  • 予約状況の管理
• 宿泊者からの問い合わせ対応
  • 施設利用方法、周辺情報などへの迅速な対応

特に、清掃やゲスト対応はゲスト満足度に直結するため、質の高いサービス提供を心がけましょう。住宅宿泊管理業者に管理を委託している場合は、委託契約に基づき適切な管理が行われているか確認が必要です。

以下のような表で業務を整理すると良いでしょう。

業務内容	担当者（または委託先）	実施頻度	備考
チェックイン対応	自身/管理業者	宿泊者ごと	自動化も検討
清掃	自身/清掃業者/管理業者	宿泊者ごと	質の維持が重要
問い合わせ対応	自身/管理業者	随時	迅速さが鍵

これらの業務をスムーズに行うことで、快適な宿泊体験を提供し、良いレビューに繋がります。

7.まとめ：成功する民泊開業に向けて

民泊開業を成功させるためには、事前の綿密な準備と、適切な法制度に基づいた申請・届出が不可欠です。

主な法制度として、以下の3つがありました。

• 住宅宿泊事業法（民泊新法）: 年間180日上限の届出制度
• 旅館業法: 宿泊日数に制限のない許可制度
• 国家戦略特別区域法: 特区における認定制度

それぞれの制度で申請要件や手続き、提出書類が異なりますので、ご自身の計画に合った制度を選択し、正確な情報を収集することが重要です。

また、物件選びにおける法令制限の確認や、近隣住民への配慮、適切な管理体制の構築といった注意点を押さえることも、トラブルなく事業を継続するために欠かせません。

チェック項目	内容
法令順守	適切な制度選択と申請・届出の完了
物件の適法性	用途地域、建築基準法、消防法などの確認
近隣対策	事前説明や苦情対応体制の構築
管理体制	住宅宿泊管理業者への委託検討など
税務手続き	開業届、確定申告などの準備

これらのステップを踏まえ、計画的に準備を進めることが、安心・安全な民泊運営、ひいては事業成功への鍵となります。