宿泊コラム

1. はじめに：静岡での民泊開業を成功させるために

豊かな自然、歴史、そして温暖な気候に恵まれた静岡県は、国内外から多くの観光客が訪れる魅力的な地域です。近年、多様な宿泊ニーズに応える形で「民泊」への関心が高まっています。

静岡県で民泊事業を成功させるためには、単に物件を提供するだけでなく、地域の特性を深く理解し、それを活かした戦略を立てることが不可欠です。本ガイドでは、静岡県ならではの地域性や特徴を考慮した民泊開業のステップ、必要な知識、そして成功への鍵となるポイントを簡潔にご紹介します。

民泊は、宿泊者にとって特別な体験を提供できる一方で、適切な準備と運営が求められます。

成功の鍵	要素
地域理解	静岡の魅力、ターゲット層の把握
法令遵守	住宅宿泊事業法の正確な理解と適用
戦略構築	地域特性を活かした差別化

このガイドが、静岡県での民泊開業を目指す皆様にとって、実践的な一歩を踏み出すための一助となれば幸いです。地域に根ざした、価値ある民泊事業の実現を目指しましょう。

2. 静岡県における民泊事業の基本と現状

県内の民泊を取り巻く状況と動向

静岡県では、多様な観光資源を背景に民泊への関心が高まっています。富士山、伊豆、温泉地、豊かな自然など、様々な目的で訪れる観光客の受け皿として民泊のニーズが増加傾向にあります。

特に、ホテルや旅館が少ない地域や、長期滞在を希望する旅行者にとって、民泊は魅力的な選択肢となっています。

近年の動向としては、以下のような点が挙げられます。

• 届出件数の増加: 観光需要の回復に伴い、住宅宿泊事業法に基づく届出件数は増加傾向にあります。
• 多様な物件タイプ: 都市部のアパートメントから、地方の古民家や一軒家まで、様々なタイプの物件が活用されています。
• 地域分散: 特定の観光地に集中せず、県内各地に民泊が広がりつつあります。

エリア	主な特徴	ターゲット例
東部（富士山周辺）	景勝地、アウトドア	登山客、自然愛好家
伊豆	温泉、海岸、リゾート	温泉客、ファミリー
中部（静岡市周辺）	都市観光、歴史、グルメ	ビジネス客、町歩き観光客
西部（浜松市周辺）	歴史、産業、レジャー	家族旅行、歴史ファン

このように、静岡県では民泊事業が着実に広がりを見せており、地域ごとの特性を理解することが成功の鍵となります。

住宅宿泊事業法の概要と静岡県における適用

静岡県で民泊を開業するにあたり、まずは住宅宿泊事業法（民泊新法）の理解が不可欠です。この法律は、健全な民泊の普及を目的としており、届出制度や年間営業日数上限などのルールを定めています。

項目	内容
根拠法	住宅宿泊事業法（民泊新法）
営業日数上限	年間180日（泊）
義務付けられること	届出、標識掲示、宿泊者名簿作成・保存など

静岡県においても、この法律に基づき事業を行う必要があります。県や市町村によっては、条例で独自のルールが追加されている場合もあります。

例えば、特定の地域で民泊の営業日や時間帯に制限を設けている自治体が存在します。また、住居専用地域での営業について、より厳しい条件を設けているケースもあります。

開業を検討する際は、まず物件所在地の自治体の条例を確認することが重要です。静岡県庁や各市町村の窓口で詳細を確認できます。

これらの基本ルールを遵守することが、合法かつ安全な民泊運営の第一歩となります。

3. 静岡県での開業に向けた準備と手続き

開業可能な物件の条件と確認事項

静岡県で民泊を開業するには、住宅宿泊事業法に基づく「住宅」である必要があります。これは、台所、浴室、便所、洗面設備が揃っており、日本人の生活慣習に合った構造の建築物を指します。

開業を検討する際は、以下の点を必ず確認してください。

• 建築基準法や消防法に適合しているか
• 都市計画法上の用途地域規制（民泊が可能な地域か）
• マンション規約で民泊が禁止されていないか（マンションの場合）
• 賃貸物件の場合は、オーナーの許可が得られるか

特に用途地域は重要です。自治体によっては、住居専用地域などで制限がある場合があります。事前に自治体の建築指導課や民泊担当窓口に確認することをお勧めします。

確認事項	内容
法適合	建築基準法、消防法に適合しているか
用途地域	民泊開業が可能な地域か
マンション規約	民泊禁止規定がないか（マンション）
オーナー許可	賃貸物件の場合

これらの条件を満たしているか、物件の内外を詳細に確認することが不可欠です。

必要な届出書類と手続きの流れ

静岡県で住宅宿泊事業（民泊）を開始するためには、住宅宿泊事業法に基づき、県への届出が必要です。手続きは以下の流れで進めます。

1. 事前準備:
   • 消防法令適合通知書の取得（所轄の消防署に申請）
   • 住宅宿泊事業の用に供する建物の登記事項証明書または賃貸借契約書などの準備
   • 本人確認書類
2. 届出書類の作成:
   • 住宅宿泊事業届出書（様式第一号）
   • 添付書類（住民票、建物に関する書類、消防法令適合通知書など）
3. 届出:
   • 管轄の保健所へ書類を提出します。郵送やオンラインでの手続きが可能な場合もあります。
4. 受理・標識の掲示:
   • 届出が受理されると、届出番号が発行されます。
   • 事業所に標識を掲示する必要があります。

主な添付書類は以下の通りです。

書類名	備考
住宅宿泊事業届出書	様式第一号を使用
住民票の写し	個人の場合
法人の登記事項証明書	法人の場合
建物の登記事項証明書など	建築確認済証、検査済証なども含まれる
消防法令適合通知書	所轄の消防署が発行
誓約書	法令遵守に関するもの
その他	必要に応じて追加書類あり

手続きの詳細や最新の情報は、静岡県の公式ウェブサイトや管轄の保健所にご確認ください。不明な点は事前に相談することをおすすめします。

届け出窓口と相談先

民泊の届け出は、主に以下の窓口で行います。

• 主たる窓口： 施設所在地を管轄する保健所
• その他： 消防署、税務署など関連機関

具体的な届け出窓口や必要な手続きの詳細は、施設が所在する市町によって異なる場合があります。必ず事前に確認しましょう。

相談先としては、以下の機関が挙げられます。

• 行政機関：
  • 静岡県庁 建築住宅局建築指導課（住宅宿泊事業担当）
  • 各市町の民泊担当部署
  • 管轄の保健所
• 専門家：
  • 行政書士（手続き代行など）
  • 税理士（税務相談）
  • 弁護士（法的な相談）

特に法令や手続きに不安がある場合は、専門家や行政の相談窓口を積極的に活用することをおすすめします。地域の状況に詳しい窓口で相談することで、スムーズな開業準備につながります。

相談内容	主な相談先
法令・手続き	保健所、県・市町担当部署、行政書士
税務	税務署、税理士
消防	消防署
近隣トラブル	市町担当部署、弁護士

事前に情報収集し、不明点は必ず確認するようにしましょう。

4. 地域特性を活かした民泊戦略

静岡県内の主要エリア別（東部、中部、西部、伊豆など）の魅力とターゲット設定

静岡県はエリアごとに異なる魅力があり、それぞれの特性を活かしたターゲット設定が重要です。

• 伊豆エリア：温泉、海、景勝地が豊富で、リゾート滞在やカップル、家族旅行に人気です。ターゲットは癒しや非日常を求める国内外の観光客です。
• 東部エリア（富士山周辺含む）：富士山や箱根へのアクセスが良く、自然景観やアウトドア体験が魅力です。登山客や自然愛好家、近隣県からの旅行者が主なターゲットとなります。
• 中部エリア（静岡市周辺）：都市機能と自然が調和し、ビジネス客や観光客の拠点となります。駿河湾の幸や歴史散策を楽しむ層もターゲットです。
• 西部エリア（浜松市周辺）：産業観光や歴史、グルメが特徴です。ビジネス利用や、家族連れ、歴史・文化に関心のある層にアピールできます。

エリア	主な魅力	想定ターゲット層
伊豆	温泉、海、景勝地	カップル、ファミリー、リゾート志向の旅行者
東部	富士山、自然、アウトドア	登山客、自然愛好家、インバウンド客
中部	都市機能、駿河湾、歴史	ビジネス客、観光客、グルメ・歴史好き
西部	産業観光、歴史、グルメ	ビジネス客、ファミリー、歴史・文化に関心ある層

各エリアの特色を把握し、提供する体験内容や宿泊プランを工夫することで、より効果的な集客が期待できます。

自然、歴史、食文化など、静岡ならではの体験提供

静岡県での民泊では、その豊かな地域資源を活かした体験提供が重要です。ゲストに忘れられない滞在を提供することで、高い満足度とリピートに繋がります。

具体的な体験としては、以下のようなものが考えられます。

• 自然体験:
  • 富士山周辺でのトレッキングやアクティビティ
  • 伊豆や駿河湾での海のレジャー（ダイビング、釣りなど）
  • 茶畑での茶摘み体験
• 歴史・文化体験:
  • 徳川家康ゆかりの地巡り（静岡市、浜松市など）
  • 城下町の散策や伝統工芸体験
  • 温泉地での湯治体験
• 食文化体験:
  • 地元の新鮮な海の幸や山の幸を味わうBBQ
  • わさび田の見学やわさび漬け体験
  • 地酒やクラフトビールのテイスティング

エリア	自然	歴史・文化	食
東部	富士山、箱根	三島大社	わさび、海の幸
中部	日本平、寸又峡	静岡城、久能山東照宮	お茶、桜えび
西部	浜名湖、天竜	浜松城、遠州の祭り	うなぎ、みかん
伊豆	海岸線、温泉	修善寺、伊豆の踊子	金目鯛、温泉まんじゅう

これらの地域資源を活かした体験プログラムを用意したり、地元の体験ツアーと連携したりすることで、民泊の付加価値を高めることができます。

観光シーズンやイベントに合わせた集客と価格設定

静岡県は年間を通じて多様な観光資源があり、季節や地域ごとにイベントも豊富です。これらのピークに合わせて集客を図り、適切な価格設定を行うことが収益最大化の鍵となります。

主な観光シーズンとイベント例

• 春: 河津桜、静岡まつり、富士芝桜まつり
• 夏: 海水浴、花火大会（熱海、沼津など）、富士登山
• 秋: 紅葉狩り、収穫祭、大道芸ワールドカップin静岡
• 冬: 温泉、イルミネーション、ウィンタースポーツ（富士山周辺）

集客・価格設定のポイント

• イベント連携: 地域のイベント情報を事前に把握し、参加者向けの宿泊プランを企画します。
• ピーク料金: 観光シーズンや大型イベント開催期間は、周辺の宿泊施設や過去の予約状況を参考に、通常より高めの価格設定を行います。
• 閑散期対策: 閑散期は、割引プランや体験オプションを付けて集客を促します。
• 柔軟な対応: 予約状況を見ながら、価格や最低宿泊日数を調整します。

時期	特徴	集客戦略例	価格設定例
ピークシーズン	需要高	イベントチケット付きプランなど	通常より高め
閑散期	需要低	連泊割引、体験付きプランなど	通常価格または割引

地域のカレンダーを意識し、戦略的に集客と価格を調整することで、安定した運営を目指しましょう。

5. 成功のための運営ポイント

効果的な集客方法とプラットフォーム活用

静岡での民泊事業成功には、効果的な集客が不可欠です。主な集客方法としては、以下のプラットフォーム活用が挙げられます。

• 主要民泊プラットフォーム
  • Airbnb
  • Booking.com
  • Rakuten Oyadoなど

これらのプラットフォームは国内外からの旅行者に広く利用されており、物件情報を掲載することで多くの潜在顧客にリーチできます。物件の魅力が伝わる高品質な写真や、ターゲット層に合わせた詳細な説明文を掲載することが重要です。

また、SNS（Instagram, Xなど）を活用した情報発信も有効です。地域の観光情報や民泊での体験などを共有することで、フォロワーの獲得や予約への誘導が期待できます。

料金設定は、周辺相場や時期、提供サービスなどを考慮し、柔軟に調整することをおすすめします。早期予約割引や連泊割引なども集客促進に繋がります。

集客方法	特徴
民泊プラットフォーム	国内外の旅行者へのリーチ力が高い
SNS	視覚的なアピールや情報発信に有効
自社ウェブサイト	物件のブランディングや直接予約に繋がる

複数のチャネルを組み合わせることで、より多くの予約を獲得し、安定した運営を目指しましょう。

ゲストとのコミュニケーションと満足度向上

ゲストの満足度を高めるには、丁寧なコミュニケーションが不可欠です。予約確定後のサンキューメッセージから始まり、チェックイン方法、ハウスルール、周辺情報などを事前に明確に伝えましょう。

滞在中も何か困ったことがないか、適宜メッセージを送ることで安心感を提供できます。迅速な返信を心がけ、問い合わせには誠実に対応することが重要です。

チェックアウト後には、感謝のメッセージとともにフィードバックをお願いすることで、サービスの改善に繋がります。ポジティブなレビューは、次のゲスト獲得にも繋がる貴重な財産です。

以下のようなツールや方法を活用しましょう。

• メッセージアプリ: 予約サイトのメッセージ機能、LINEなど
• ウェルカムブック: ハウスルール、Wi-Fi情報、おすすめスポットなどをまとめる
• アンケート: チェックアウト後に簡単な満足度調査を行う

コミュニケーションのタイミング	内容例
予約確定後	予約感謝、チェックイン方法の案内
チェックイン前日〜当日	到着時間確認、最終案内
滞在中	困りごとがないかの確認、おすすめ情報提供
チェックアウト後	感謝のメッセージ、フィードバックのお願い

ゲスト一人ひとりに寄り添った対応を心がけ、快適な滞在を演出することが、リピーター獲得や高評価に繋がります。

清掃・メンテナンス体制の構築とトラブル対応

民泊運営において、清潔さと快適さはゲスト満足度に直結します。チェックアウト後の清掃は丁寧に行い、次のゲストを気持ちよく迎えられる体制を整えましょう。自ら行うか、専門の清掃業者に委託するかを検討し、定期的なメンテナンス計画も立てることが重要です。

また、運営中には予期せぬトラブルが発生する可能性があります。

• 設備の故障
• 騒音に関する近隣からの苦情
• ゲストからの緊急連絡

これらのトラブルに迅速かつ適切に対応できるよう、緊急連絡体制を構築しておく必要があります。対応マニュアルを作成したり、管理業者と連携したりすることで、スムーズな問題解決を目指しましょう。

以下に清掃・トラブル対応のポイントをまとめます。

項目	具体的な対応
清掃	チェックリスト作成、定期清掃、プロ委託検討
メンテナンス	設備点検、消耗品補充、修繕計画
トラブル対応	緊急連絡先周知、対応マニュアル作成、業者連携

常にゲストの安全と快適性を最優先に考えた運営を心がけましょう。

安全対策と法令遵守

民泊運営において、安全対策と法令遵守は最も重要です。ゲストが安心して滞在できるよう、以下の点を徹底しましょう。

• 消防法への対応:
  • 消火器の設置
  • 火災報知機の設置
  • 避難経路の確保と表示
• 建築基準法への対応:
  • 構造安全性、換気、採光などの基準適合
• 旅館業法、住宅宿泊事業法などの遵守:
  • 年間営業日数の制限（180日）
  • 宿泊者名簿の作成・備え付け
  • 標識の掲示

その他、以下の対策も不可欠です。

対策項目	具体的な内容
衛生管理	清掃、消毒の徹底、害虫対策
防犯対策	鍵の管理、防犯カメラの設置検討
賠償責任保険への加入	万が一の事故やトラブルに備える
緊急連絡体制の整備	ゲストからの緊急連絡への迅速な対応

これらの安全対策と法令遵守を怠ると、営業停止処分や罰則の対象となるだけでなく、ゲストの安全を脅かし、信用を失うことにもつながります。常に最新の情報を確認し、適切に対応することが、安定した民泊経営の基盤となります。

6. 開業後の運営と事業拡大

収益管理と改善策

民泊事業の継続には、正確な収益管理が不可欠です。収入だけでなく、運営にかかる経費（清掃費、光熱費、消耗品費、プラットフォーム手数料、管理費など）を詳細に把握し、利益率を常に意識することが重要です。

収益改善のためには、以下の点を検討しましょう。

• 価格設定の見直し: 競合施設や需要に応じて、宿泊料金や清掃料金を柔軟に調整します。ハイシーズンやイベント時には強気の価格設定も有効です。
• 稼働率向上: 空室期間を減らすために、SNSでの発信強化や、新たな予約プラットフォームの活用、長期滞在プランの導入などを検討します。
• コスト削減: 無駄な経費がないか見直し、可能な範囲で削減を図ります。例えば、消耗品の仕入れ方法を見直したり、自分でできる清掃を増やしたりといった方法があります。
• 付加価値の提供: 地域ならではの体験プログラムや、こだわりのアメニティなど、ゲストが喜ぶサービスを提供することで、単価アップやリピーター獲得を目指します。

項目	内容	改善策例
収入	宿泊料、清掃料	シーズンに応じた価格設定、付加価値提供
経費	清掃費、光熱費、手数料など	コスト見直し、効率的な運営体制構築
稼働率	予約状況	集客チャネル拡大、魅力的なプラン提供

住宅宿泊管理業者との連携

民泊事業の運営を円滑に進める上で、住宅宿泊管理業者との連携は非常に重要です。特に、家主不在型で運営する場合や、日常の管理業務に手が回らない場合に有効な選択肢となります。

住宅宿泊管理業者は、以下の業務を代行してくれます。

• 宿泊者の対応（チェックイン・アウト、問い合わせ対応など）
• 物件の清掃・メンテナンス
• 緊急時の対応
• 近隣からの苦情対応

また、法令で義務付けられている業務の一部を委託することも可能です。

業務内容	委託可否
宿泊者への説明	可
宿泊者名簿の作成・備付け	可
周辺住民からの苦情への対応	可
衛生確保	可
安全確保	可

管理業者に委託することで、オーナー様は集客や収益改善などの戦略的な業務に集中できます。信頼できる管理業者を選び、しっかりと連携体制を構築することが、安定した民泊運営の鍵となります。費用やサービス内容を比較検討し、ご自身の運営スタイルに合った業者を選びましょう。

事業報告と行政への対応

民泊事業者は、年に一度、事業報告を行う義務があります。これは、住宅宿泊事業法に基づき、事業の実態を行政が把握するために必要な手続きです。報告内容は以下の通りです。

• 宿泊日数
• 宿泊者数（外国人観光客数を含む）
• 稼働日数
• 周辺地域の生活環境への影響に関する事項

報告は、年に一度、都道府県知事等に対して行います。具体的な報告時期や方法については、各自治体によって異なる場合がありますので、静岡県のウェブサイトなどでご確認ください。

また、行政からの立ち入り検査や質問に対応する必要がある場合もあります。常に法令を遵守し、誠実に対応することが重要です。事業報告を適切に行い、行政との良好な関係を保つことは、事業の継続にとって不可欠と言えます。

報告事項	頻度	提出先
事業報告	年1回	都道府県知事
行政からの要請	都度	行政当局

適切な報告と対応は、信頼できる事業者としての評価を高めることにも繋がります。

7. 静岡県で民泊開業する上での注意点

法令遵守の重要性

静岡県で民泊事業を行う上で、法令遵守は最も重要です。住宅宿泊事業法はもちろん、消防法、建築基準法、旅館業法など、関連する多くの法律や条例があります。これらを正しく理解し、遵守しなければ、行政指導や罰則の対象となる可能性があります。

特に以下の点に注意が必要です。

• 届出義務: 事業開始前に必ず自治体への届出が必要です。
• 年間営業日数: 180日上限などの規定を守る必要があります。
• 安全基準: 消防設備や避難経路の確保が義務付けられています。
• 衛生管理: 清潔な環境維持と適切な清掃が求められます。

法令違反は、事業停止命令につながるだけでなく、地域住民からの信頼を失う原因にもなります。常に最新の情報を確認し、不明な点は専門家や行政窓口に相談するなど、適正な運営を心がけましょう。

遵守すべき主な法律等	内容例
住宅宿泊事業法	届出、年間日数制限、安全・衛生基準など
消防法	消防設備、避難経路
建築基準法	建物の構造、用途
静岡県条例	追加規定など（あれば）

法令遵守を徹底することが、安全で持続可能な民泊経営の基盤となります。

近隣住民との関係構築

民泊経営において、近隣住民との良好な関係構築は非常に重要です。騒音トラブルやゴミ出しルールの違いなど、ゲストによる意図しない行動が近隣住民との摩擦を生む可能性があります。

開業前に、自治会へのあいさつや、民泊を始めることの説明を行うことで、理解を得やすくなります。また、以下のような具体的な対策を講じ、トラブルを未然に防ぐことが大切です。

• 事前の説明と協力依頼:
  • 開業の周知と、協力のお願い
  • 連絡先の共有（緊急時対応のため）
• ゲストへの注意喚起:
  • 騒音に関する注意（夜間の話し声、音楽など）
  • ゴミ出しルールの徹底（分別、収集日、場所）
  • 共用部でのマナー順守
• 迅速なトラブル対応:
  • 苦情があった場合の誠実かつ迅速な対応
  • 再発防止策の検討と実行

トラブルが発生した場合も、誠意をもって対応し、再発防止策を明確に伝えることが信頼関係の維持につながります。地域の一員として受け入れてもらえるよう、日頃からのコミュニケーションを心がけましょう。

想定されるリスクとその対策

静岡県で民泊を運営するにあたっては、いくつかのリスクを想定し、適切な対策を講じることが重要です。

主なリスクと対策は以下の通りです。

リスク項目	想定される内容	対策
ゲストとのトラブル	騒音、設備破損、近隣住民との摩擦など	事前ルールの明確化、緊急連絡体制の整備、保険への加入
物件・設備の不具合	水道・電気トラブル、設備の故障、災害による損傷など	定期的な点検・メンテナンス、修繕業者の確保、火災保険・地震保険への加入
法改正や規制強化	住宅宿泊事業法や関連条例の改正、地域による規制強化	最新情報の継続的な確認、行政や専門家への相談
近隣住民との関係悪化	騒音、ゴミ問題、不特定多数の出入りによる不安など	事前の説明会実施、緊急連絡先の共有、ルール徹底、挨拶などの日頃からの配慮
集客の低迷	競合の増加、観光需要の変動、口コミの悪化など	魅力的な情報発信、価格設定の見直し、サービスの向上、リピーター獲得の努力

これらのリスクに備え、事前の準備と日頃からの丁寧な運営を心がけることが、安定した民泊経営につながります。特に近隣住民との良好な関係構築は、円滑な事業運営の基盤となりますので、十分に配慮しましょう。

8. まとめ：地域に根ざした民泊経営を目指して

静岡県での民泊開業は、豊かな地域特性を活かすことが成功の鍵となります。

• 重要なポイント
  • 地域に根ざした体験価値の提供
  • 法令遵守と近隣住民との良好な関係構築
  • 適切なリスク管理と対策

静岡ならではの自然、食、文化を前面に出し、ゲストに特別な体験を提供することで、リピーターや口コミによる集客が期待できます。

また、民泊は地域の一員となる事業です。

成功への要素	具体例
法令遵守	正しい届出、運営ルールの順守
近隣との連携	事前の説明、騒音対策、地域行事への参加
安全・衛生管理	清掃徹底、緊急連絡体制の整備

これらの要素を丁寧に実践し、地域に貢献する視点を持つことが、持続可能な民泊経営につながります。静岡の魅力を最大限に活かし、ゲストにも地域にも愛される民泊を目指しましょう。