宿泊コラム

1.はじめに：東向島エリアで民泊を開業する魅力と可能性

東京都墨田区に位置する東向島エリアは、民泊事業にとって大きな可能性を秘めた地域です。都心へのアクセスが良い利便性と、古き良き下町の雰囲気が共存しており、国内外からの旅行者にとって魅力的な滞在先となり得ます。

特に、近年増加傾向にある「コト消費」を求める旅行者にとって、東向島ならではの地域資源を活かしたユニークな体験を提供できる点は大きな強みです。単なる宿泊施設としてだけでなく、地域の文化や暮らしに触れることができる拠点としての価値を提供することで、他のエリアとの差別化を図り、高い集客力と顧客満足度を実現できる可能性があります。

このエリアでの民泊開業は、単に空き物件を有効活用するだけでなく、地域の活性化にも貢献できる意義深い事業と言えるでしょう。

エリアの魅力	提供できる価値
都心への好アクセス	旅行の拠点としての利便性
下町情緒	独自の文化体験の提供
地域資源の豊富さ	差別化された滞在体験の創出

東向島エリアで民泊事業を成功させるためには、その地域特性を深く理解し、ターゲットとする層に響く独自の戦略を立てることが重要です。本記事では、その具体的なアプローチについて詳しく掘り下げていきます。

2.東向島の地域特性と民泊需要

(1)浅草・スカイツリーへの良好なアクセス

東向島は、東京都墨田区に位置し、国内外からの観光客に人気の高い浅草や東京スカイツリーへのアクセスが非常に良好な点が大きな魅力です。

• 電車でのアクセス
  • 東武スカイツリーラインを利用すれば、浅草駅やとうきょうスカイツリー駅へ短時間で移動できます。
  • 特にスカイツリーへは、隣駅という近さです。
• 観光の拠点として最適
  • 浅草寺や仲見世通りといった歴史的観光地、最新の商業施設である東京スカイツリータウン®への観光を目的とする旅行者にとって、東向島は便利な宿泊拠点となります。

目的地	所要時間（目安）	交通手段
浅草	5分未満	東武スカイツリーライン
東京スカイツリー	3分未満	東武スカイツリーライン

このように、主要観光スポットへのアクセスの良さは、特に初めて東京を訪れるインバウンド旅行者などにとって、宿泊先を選ぶ上で重要な要素となります。この利便性をアピールすることで、幅広い層の旅行者からの需要を取り込むことが期待できます。

(2)下町情緒あふれる街並みと文化

東向島は、古き良き東京の下町情緒が色濃く残る魅力的なエリアです。高層ビルが立ち並ぶ都心とは異なり、昔ながらの商店街、銭湯、長屋などが点在し、独特の温かい雰囲気を醸し出しています。

この地域特性は、民泊においてユニークな価値を提供できます。例えば、

• 街歩き: 懐かしい風景を楽しみながら、地域に根差したお店を発見する。
• 文化体験: 伝統的な和菓子店や銭湯で、地元の人々と触れ合う機会を得る。

といった体験は、マニュアル化された観光地巡りでは味わえない、旅の思い出となるでしょう。

特徴	具体例	民泊での訴求ポイント
下町情緒	昔ながらの商店街、長屋	タイムスリップしたような街並み体験
地域文化	銭湯、伝統的なお店	地元住民との交流、生活文化への触れ合い
温かい雰囲気	人情味あふれる住民の暮らし	都会の喧騒を離れた安らぎの空間提供

このような街並みや文化は、特に日本のローカルな暮らしや文化に興味を持つ旅行者にとって、非常に魅力的な要素となります。民泊のコンセプトに「下町での暮らし体験」を取り入れることで、他エリアにはない独自の魅力を打ち出すことができます。

(3)周辺の観光資源（墨田区内の博物館、公園など）

東向島エリアは、墨田区内に点在する多様な観光資源へのアクセスも魅力の一つです。例えば、相撲の歴史に触れられる「すみだ北斎美術館」や、江戸時代からの文化を感じられる「江戸東京博物館」（※現在休館中、移転予定）、タバコと塩の歴史がわかる「たばこと塩の博物館」など、個性豊かな博物館が多数あります。

また、自然を感じられる公園も整備されています。

• 隅田公園：春には桜が美しい隅田川沿いの公園
• 東白鬚公園：防災拠点としての機能も持つ広大な公園

これらの施設や公園は、宿泊者に地域の歴史や文化、自然に触れる機会を提供できます。

例えば、以下のような情報を提供すると喜ばれるでしょう。

施設名	特徴
すみだ北斎美術館	葛飾北斎の作品を中心に展示
たばこと塩の博物館	たばこと塩の歴史・文化を紹介
隅田公園	隅田川沿いの景観、桜の名所

これらの周辺資源を活用し、宿泊プランや情報提供を工夫することで、滞在価値を高めることが可能です。

(4)ターゲット層の検討（インバウンド旅行者、国内旅行者、ビジネス客など）

東向島エリアで民泊を開業するにあたり、どのような旅行者をターゲットにするかを明確にすることが重要です。地域特性や提供したい体験内容によって適したターゲット層は異なります。

考えられる主なターゲット層は以下の通りです。

• インバウンド旅行者: 浅草やスカイツリーへのアクセスが良い点を活かし、日本文化や下町体験に興味のある層。
• 国内旅行者: 都心からアクセスしやすく、のんびりとした下町散策やグルメを楽しみたい層。
• ビジネス客: 都内へのアクセスが必要なビジネスパーソン（長期滞在の可能性も）。

例えば、以下のようにターゲットを絞り込むことで、提供するサービスやプロモーションの方向性が定まります。

ターゲット層	特徴	提供サービスの例
文化体験重視のインバウンド	日本の伝統や下町生活に触れたい	和菓子作り体験、着物レンタル、銭湯入浴体験
週末リフレッシュの国内旅行者	日常から離れてゆったり過ごしたい	地元商店街グルメマップ提供、静かな環境の提供
長期滞在のビジネス客	都心へのアクセス、快適な作業環境が必要	高速Wi-Fi完備、デスクスペース、ランドリー設備

ターゲット層を明確にすることで、設備投資や体験プログラムの開発、料金設定などを効果的に進めることができます。

3.東向島ならではの独特な民泊体験戦略

(1)下町文化体験の提供（和菓子作り、銭湯体験など）

東向島エリアでの民泊開業において、宿泊客に地域ならではの「体験」を提供することは、他エリアとの差別化を図る上で非常に有効な戦略となります。特に、この地域が持つ下町文化を前面に出した体験プログラムは、旅行者に強い印象を与え、思い出に残る滞在を演出できます。

提供できる体験の例としては、以下のようなものがあります。

• 食文化体験:
  • 地元の老舗和菓子店での和菓子作り体験
  • もんじゃ焼きやお好み焼きなど、下町グルメの調理・試食体験
• 生活文化体験:
  • 昔ながらの銭湯での入浴体験（近隣の銭湯情報を紹介・割引券提供など）
  • 地域の伝統工芸（例えば墨田区であれば江戸切子など）の体験工房の紹介
• 歴史・散策体験:
  • 地域に詳しいガイドによる下町散策ツアー（寺社仏閣、歴史的建造物巡りなど）
  • 隅田川沿いの遊歩道や公園を巡るサイクリング・ウォーキングツアー

これらの体験は、単に場所を提供するだけでなく、地域の生活や文化に深く触れる機会となります。地元の事業者と連携することで、より本格的で質の高い体験を提供することが可能になります。体験プログラムを充実させることで、リピーター獲得や口コミによる集客にも繋がるでしょう。

(2)地元商店街との連携（飲食店割引、お土産提供など）

東向島エリアで民泊を運営する上で、地元商店街との連携は、ゲストに地域ならではの体験を提供し、集客力を高める重要な戦略となります。単に宿泊施設を提供するだけでなく、地域に根差した体験を付加することで、他のエリアの民泊との差別化を図ることができます。

具体的な連携方法としては、以下のような例が考えられます。

• 飲食店との提携：
  • 宿泊者限定の割引クーポンの提供
  • おすすめメニューや隠れた名店の紹介マップ作成
• 店舗での体験企画：
  • 昔ながらの和菓子店での和菓子作り体験
  • 老舗の漬物店での試食・販売会
• お土産提供：
  • 地元の特産品や商店街オリジナルグッズの販売委託・提供
  • チェックイン時のウェルカムギフトとして地元銘菓を用意

これらの連携により、ゲストは単なる観光地の訪問にとどまらず、地域の温かさや人情に触れることができます。また、商店街にとっても新たな顧客獲得の機会となり、地域経済の活性化にも繋がります。

連携先例	提供できる体験・メリット
飲食店	宿泊者向け割引、地元グルメ体験
和菓子店	和菓子作り体験、地元銘菓の提供
雑貨店・土産物店	地元グッズ販売、オリジナル商品の共同開発

積極的に商店街へアプローチし、共に魅力的な滞在プランを作り上げましょう。

(3)隅田川に関連するアクティビティ提案（水上バス、周辺散策など）

東向島エリアの大きな魅力の一つは、徒歩圏内に流れる隅田川の存在です。この地域特性を活かしたアクティビティ提案は、宿泊客に特別な体験を提供し、民泊の差別化につながります。

提案できるアクティビティ例：

• 水上バスの利用:
  • 最寄りの乗り場（例: 牛島神社近く）から浅草やお台場方面への移動手段として提案。
  • 川からのスカイツリーや下町景観を楽しむクルーズとして紹介。
• 隅田川沿いの散策:
  • 整備された遊歩道を歩きながら、川風を感じる散歩コースを提案。
  • 桜の季節にはお花見スポットとして案内。
  • 周辺の公園や歴史的な場所へのアクセス方法を示す。

これらのアクティビティは、単なる移動や散歩に留まらず、隅田川という地域の自然と歴史に触れる貴重な機会となります。

アクティビティ	提案ポイント
水上バス	観光地へのユニークな移動手段、景観
川沿い散策	自然、リラックス、季節の景観

宿泊施設に簡単な案内マップや時刻表を置いたり、デジタルで情報を提供したりすることで、宿泊客が気軽に利用できるようサポートすることが重要です。

(4)地域の歴史や伝統に触れる機会の創出

東向島エリアには、墨田区ならではの豊かな歴史と伝統が息づいています。民泊滞在中に、ゲストがこれらの地域文化に触れる機会を提供することは、他エリアとの差別化につながります。

具体的には、以下のような方法が考えられます。

• 情報提供:
  • 周辺の寺社仏閣（例えば弘福寺、長命寺など）や歴史的建造物に関する資料やマップを室内に置く。
  • 墨田区郷土資料館やたばこと塩の博物館など、地域の歴史を学べる施設のパンフレットを用意する。
• 体験提案:
  • 伝統工芸（例えば江戸切子、江戸扇子など）の体験工房を紹介する。
  • 季節ごとの地域のお祭りや伝統行事の情報を事前に案内する。
  • 地元の語り部や歴史愛好家との交流機会を設定する（有料オプションなど）。

提供方法	具体例
資料・マップ	寺社仏閣、郷土資料館の紹介
体験紹介	伝統工芸体験、地域イベント情報
交流機会設定	語り部との交流（オプション）

これらの取り組みを通じて、単なる宿泊ではない、「学び」や「発見」のある深い滞在体験を提供することで、ゲストの満足度を高めることができます。地域の歴史や伝統への敬意を示すことは、近隣住民との良好な関係構築にも寄与するでしょう。

(5)ターゲット層に合わせた体験プログラムの開発

東向島での民泊運営を成功させるためには、想定するターゲット層に合わせた体験プログラムの開発が非常に重要です。

• インバウンド旅行者向け:
  • 日本の伝統文化（茶道、書道など）体験の手配
  • 周辺の歴史的建造物や食文化を紹介するウォーキングツアー
  • 着物レンタルと浅草散策の組み合わせ
• 国内旅行者向け:
  • 「昭和レトロ」を感じさせる銭湯や喫茶店巡り
  • 地元の隠れた名店を紹介するグルメマップ提供
  • 墨田区ならではのモノづくり体験（江戸切子見学など）
• ビジネス客向け:
  • ワーケーション利用を意識した静かで快適な作業環境の提供
  • 周辺の飲食店やコンビニエンスストアの情報提供
  • 短時間で気軽に楽しめるリフレッシュ体験（近隣公園での散歩コース紹介など）

このように、ターゲット層が何を求めているかを深く理解し、東向島の地域資源を活かした独自の体験プログラムを提供することで、他施設との差別化を図り、顧客満足度を高めることができます。滞在目的や興味関心に合わせたきめ細やかなプログラム開発がリピートや口コミにも繋がります。

4.開業にあたっての具体的な注意点

(1)法規制と条例の確認（住宅宿泊事業法、特区民泊など）

東向島で民泊を開業するにあたり、まず最も重要なのは、関連する法規制や自治体の条例を正確に理解し、遵守することです。主に以下の法律や制度が関わってきます。

• 住宅宿泊事業法（民泊新法）
  • 年間提供日数の上限（180日）
  • 都道府県知事等への届出
  • 住宅宿泊管理業への委託（家主不在型の場合）
• 旅館業法
  • 簡易宿所としての許可取得
  • 日数の上限なし
• 国家戦略特別区域法（特区民泊）
  • 墨田区は対象外のため、東向島では利用できません。

特に、民泊新法では、消防設備や衛生基準、近隣への説明義務などが定められています。また、墨田区独自の条例やガイドラインが存在する可能性もありますので、事前に区の担当窓口に相談し、必要な手続きや要件を必ず確認してください。違法な営業は、罰則の対象となるだけでなく、地域からの信頼を失うことにもつながります。開業準備の初期段階で、専門家（行政書士など）に相談することも検討する価値があります。

(2)近隣住民とのコミュニケーションと騒音対策

東向島で民泊を運営する上で、周辺環境との調和は非常に重要です。特に、長年その地域にお住まいの方々との良好な関係構築は欠かせません。開業前に挨拶に伺うことはもちろん、日頃から地域イベントへの参加などを通じて顔の見える関係を築くよう努めましょう。

また、宿泊者による騒音は近隣トラブルの主な原因となります。以下の対策を徹底することが求められます。

• 事前の注意喚起: チェックイン時に騒音に関するルールを明確に伝え、ハウスルールとして書面で提示する。
• 連絡先の共有: 近隣住民の方が何か問題があった際にすぐに連絡できるよう、緊急連絡先を共有する。
• 設備対策: 必要に応じて防音対策（窓の二重サッシ化など）を検討する。

具体的な対策例としては、以下の表のような対応が考えられます。

対策内容	具体例
ハウスルール	夜間（22時以降）の静粛義務、パーティー禁止
連絡体制	緊急連絡先（電話番号）の共有
物理的対策（検討）	カーテンやマットによる吸音効果

これらの対策を講じることで、地域社会と共存しながら円滑な民泊運営が可能となります。

(3)清掃・衛生管理体制の構築

民泊事業において、ゲストに快適かつ安全な滞在を提供するためには、徹底した清掃と衛生管理が不可欠です。特に、不特定多数のゲストを受け入れる性質上、感染症対策を含めた高い衛生基準を維持する必要があります。

具体的な体制構築のポイントは以下の通りです。

• 清掃手順の標準化: チェックアウト後の清掃項目、使用する洗剤・消毒剤、所要時間などを明確にしたマニュアルを作成します。
• 頻繁な消毒: ドアノブ、リモコン、スイッチ類など、多くの人が触れる場所は特に丁寧に消毒を行います。リネン類は毎回交換し、高温での洗浄を推奨します。
• 委託先の選定または内部体制の構築:
  • 委託: 専門の清掃業者に委託する場合、実績や信頼性、料金体系を確認します。
  • 内部: 自身で行う場合やスタッフを雇用する場合は、適切な研修を実施します。
• 備品の補充と管理: ゲスト用のアメニティや消耗品（トイレットペーパー、ティッシュなど）を常に十分な量で補充し、清潔に保ちます。

管理項目	内容
日常清掃	チェックアウトごとの室内全体清掃・消毒
定期清掃	エアコンフィルター、換気扇などの清掃
衛生用品の設置	手指消毒液、予備マスクなどの設置

これらの体制をしっかりと整えることで、ゲストからの信頼を得て、良い評価につながります。

(4)緊急時対応体制の整備

民泊運営においては、ゲストが安心して滞在できるよう、緊急時の対応体制を整えることが不可欠です。東向島エリアの特性も踏まえ、以下のような点を準備しましょう。

• 連絡先リストの作成:
  • 最寄りの警察署・消防署
  • 病院・夜間救急
  • 緊急連絡先（オーナー、管理会社など）
• 緊急時の対応マニュアル:
  • 火災発生時の避難経路、初期消火方法
  • 地震発生時の行動、避難場所
  • 急病人の対応
  • 設備の故障（水漏れ、停電など）
• ゲストへの周知:
  • 緊急連絡先リスト、マニュアルの設置場所を明記する。
  • 口頭やメッセージで、緊急時の対応について説明する。

緊急内容	主な対応
火災	避難誘導、初期消火、消防への通報
地震	安全確保、避難場所への誘導
急病	救急搬送手配、病院への連絡
設備の故障	応急処置、専門業者への連絡、代替案提示

特に下町エリアは細い道なども多いため、事前に避難経路や最寄りの広域避難場所などを確認し、ゲストに分かりやすく提示することが重要です。迅速かつ適切な対応ができるよう、体制を整備しておきましょう。

(5)料金設定と収支計画

東向島エリアでの民泊開業にあたっては、適切な料金設定と実現可能な収支計画の策定が不可欠です。周辺の宿泊施設や競合物件の料金帯を調査し、提供する「体験」の付加価値を考慮した価格設定を行いましょう。

収支計画では、以下の項目を具体的に見積もることが重要です。

• 収入：宿泊料金、追加オプション収入（体験プログラム参加費など）
• 支出：
  • 物件関連費用（家賃orローン、固定資産税など）
  • 運営費用（光熱費、水道費、通信費）
  • 清掃・リネン費用
  • 修繕・備品購入費
  • 予約サイト手数料
  • 税金・保険料

特に、地域ならではの体験提供や地元連携にかかる費用も忘れずに計上し、安定した運営を目指すための現実的な計画を立ててください。これにより、東向島の魅力的な地域特性を活かしつつ、事業としての継続性を確保できます。

5.集客・プロモーションにおける考慮点

(1)主要OTAサイトへの掲載

東向島での民泊事業の集客において、主要なオンライン旅行会社（OTA）サイトへの掲載は非常に重要です。国内外の旅行者の多くが、宿泊先を探す際にこれらのプラットフォームを利用するため、掲載することで幅広い層にアプローチできます。

具体的には、以下のOTAサイトへの登録を検討しましょう。

• Booking.com
• Airbnb
• Agoda

各サイトによって利用者の属性や手数料体系が異なります。施設の特徴やターゲット層に合わせて、最適なサイトを選定し、複数のサイトに掲載することで露出機会を増やすことができます。

掲載にあたっては、物件の魅力（立地、設備、清潔さなど）はもちろん、東向島ならではの地域特性や提供できる体験内容を具体的に記載し、質の高い写真や動画を多く掲載することが求められます。特に、前述した下町文化体験や地元連携などの独自性を強調することで、他の宿泊施設との差別化を図り、予約につながりやすくすることができます。

サイト名	主な特徴
Booking.com	幅広い層に利用されるグローバル大手
Airbnb	個性的な宿泊施設や体験を探す層に強い
Agoda	アジア市場に強く、比較的安価な物件が多い

サイト上でのレビュー管理も重要です。良いレビューを増やすことで信頼性が向上し、さらなる集客につながります。

(2)地域特化型情報サイトとの連携

東向島エリアで民泊の認知度を高めるためには、地域に根ざした情報発信が非常に有効です。特に、墨田区や東向島エリアに特化した地域情報サイトやブログは、地元住民や地域に関心を持つ層が頻繁に利用しています。

こうしたサイト運営者やブロガーに、民泊の開業情報や提供する体験プログラムについて積極的に情報提供を行い、掲載を依頼することで、ターゲット層への効果的なアプローチが可能となります。

連携の方法としては、以下のようなものが考えられます。

• 記事掲載: 民泊の特徴や体験内容を紹介する記事を執筆・掲載してもらう。
• バナー広告: サイト内の目立つ場所にバナー広告を掲載する。
• イベント情報: 体験プログラムを地域のイベントとして紹介してもらう。

連携対象例	期待される効果
墨田区観光協会の公式サイト	幅広い層への認知度向上
東向島商店街連合会のHP	地元住民や商店街利用客へのアピール
地域特化型ブログ/SNS	特定の関心層（歴史、グルメなど）への訴求力強化

地域特化型情報サイトとの連携は、大手OTAサイトとは異なる層にアプローチし、地域との結びつきを強調した魅力発信につながります。

(3)SNS活用（Instagram, X, TikTokなどでの地域魅力発信）

SNSは、東向島の隠れた魅力を視覚的・体験的に発信し、特定のターゲット層にリーチするために有効なツールです。

• Instagram: 美しい街並みや提供する体験、周辺グルメの写真を投稿し、視覚に訴求します。ストーリーズやリールでリアルな滞在風景や体験の様子を伝えることも効果的です。ハッシュタグを工夫し、地域や興味関心を持つユーザーに情報を届けます。
• X (旧Twitter): 最新の空室情報や周辺のイベント情報、地域に関する豆知識などをタイムリーに発信します。ユーザーとのインタラクションを通じて、親近感を醸成できます。
• TikTok: 短い動画で、下町体験のアクティビティの様子や、施設の特徴、周辺の面白いスポットなどをテンポ良く紹介します。特に若年層や海外からの旅行者へのアプローチに適しています。

SNS	主な発信内容	期待される効果
Instagram	写真・動画（街並み、体験、グルメ）	視覚的魅力伝達、ブランディング
X	最新情報、地域豆知識	タイムリーな情報提供、エンゲージメント
TikTok	体験動画、スポット紹介	幅広い層へのリーチ、動画による訴求

各プラットフォームの特性を理解し、ターゲット層に合わせて使い分けることで、効果的な集客につなげることができます。

(4)体験内容を前面に出した情報発信

東向島での民泊成功には、単なる宿泊場所ではなく「ここでしかできない体験」を前面に出した情報発信が非常に重要です。予約サイトや自社ウェブサイトにおいて、設備や料金だけでなく、提供する体験プログラムの詳細を具体的に紹介しましょう。

例えば、以下のような要素を盛り込むことが効果的です。

• 体験メニュー例:
  • 地元和菓子店での和菓子作り体験
  • 昔ながらの銭湯での入浴体験
  • 隅田川沿いの歴史散策ツアー

写真や動画を多く使用し、ゲストが体験を通じてどのように東向島の文化や魅力を感じられるかを視覚的に伝えることが大切です。

伝えるべき内容	具体例
体験の魅力	なぜこの体験が特別なのか、得られる感動
参加方法・料金	予約のステップ、必要な費用
ゲストの声	体験者のレビューや感想

これにより、東向島ならではのユニークな滞在を求めるゲストに強くアピールし、予約へと繋げることができます。

6.まとめ：東向島での民泊成功に向けた展望

東向島エリアでの民泊開業は、下町情緒と都心へのアクセスの良さを活かすことで大きな可能性を秘めています。

成功のためには、単なる宿泊施設の提供に留まらず、地域ならではのユニークな「体験」を核とした戦略が重要です。具体的には、

• 地元文化に触れる体験プログラムの提供
• 商店街や地域住民との連携強化

などを通じて、ゲストに忘れられない思い出を提供することが差別化に繋がります。

法規制遵守や近隣配慮といった基本的な注意点を踏まえつつ、地域の魅力を最大限に引き出す企画力と実行力が求められます。適切な情報発信と組み合わせることで、東向島での民泊は地域活性化にも貢献し、持続的な成功を収めることができるでしょう。

成功の鍵	具体的な取り組み例
体験価値の向上	和菓子作り、銭湯体験、商店街連携
地域との共生	近隣配慮、地域資源の活用
適切な運営管理	法令遵守、清掃、緊急時対応
効果的な情報発信	OTA、地域情報サイト、SNS（Instagram, X等）

地域の温かさと独特の文化を伝え、ゲストにとって特別な滞在となるよう努めることが、東向島民泊の未来を拓く鍵となります。