宿泊コラム

1. はじめに：民泊運営と法規制の選択肢

近年、増加傾向にある民泊事業ですが、運営にあたっては日本の法律に基づいた許認可が必要です。主な選択肢として「民泊新法（住宅宿泊事業法）」が広く知られています。

しかし、民泊新法以外にも、旅館業法に基づいて民泊事業を行う方法があることをご存知でしょうか。

どの法律を選択するかによって、運営できる日数や必要な設備、手続きなどが大きく異なります。事業の規模や形態、立地などに合わせて最適な法規制を選択することが、安定した運営と事業拡大には不可欠です。

本記事では、「旅館業法で民泊は可能なのか？」という疑問にお答えしつつ、両法律の違いや旅館業法で許可を取得するための要件、手続きについて詳しく解説していきます。

民泊運営を検討されている方や、現在の運営方法を見直したい方は、ぜひ参考にしてください。

2. 結論：旅館業法による民泊運営は可能

民泊新法（住宅宿泊事業法）以外の選択肢

民泊を始めたいと考えたとき、まず「民泊新法（住宅宿泊事業法）」を思い浮かべる方が多いかもしれません。しかし、実は民泊新法だけが唯一の選択肢ではありません。

民泊運営は、条件を満たせば既存の「旅館業法」の許可を取得して行うことも可能です。旅館業法には、主に以下の区分があります。

• ホテル営業
• 旅館営業
• 簡易宿所営業
• 下宿営業

一般的に、民泊として利用されるのは「簡易宿所営業」に該当する場合が多いです。

つまり、民泊事業を行う上での法的な選択肢としては、主に以下の二つがあると言えます。

法令	主な特徴
民泊新法	年間180日までの日数制限あり
旅館業法	原則として日数制限なし（簡易宿所など）

どちらの法律を選択するかは、事業計画や物件の状況によって異なります。旅館業法での許可取得は、民泊新法とは異なる要件や手続きが必要です。

要件を満たせば旅館業法で許可を取得できる

民泊の運営にあたっては、一般的に「民泊新法」（住宅宿泊事業法）に基づく届出制度が知られています。しかし、民泊新法だけが唯一の選択肢ではありません。

実は、旅館業法に基づく許可を取得することでも、民泊事業を行うことが可能です。旅館業法はホテルや旅館などの宿泊施設を対象とする法律ですが、特定の要件を満たせば、いわゆる「民泊」として利用される施設も旅館業法の許可対象となり得ます。

具体的には、以下のいずれかの営業許可を取得することで、民泊と同様の宿泊サービスを提供できます。

• 旅館・ホテル営業
• 簡易宿所営業

特に「簡易宿所営業」は、比較的規模の小さい施設やゲストハウス型の施設に適しており、民泊新法とは異なるメリット（例：年間営業が可能）があります。

ただし、旅館業法に基づく許可を取得するためには、民泊新法とは異なる、より厳しい設備や構造、運営体制に関する要件を満たす必要があります。

許可区分	主な対象施設	営業日数制限
民泊新法	住宅を転用した施設（年間180日上限）	年間180日
旅館業法（簡易宿所）	ゲストハウス、カプセルホテルなど（要件満たせば民泊施設も）	制限なし

これらの要件や手続きについては、次章以降で詳しく解説していきます。

3. 旅館業法と民泊新法（住宅宿泊事業法）の主な違い

営業可能な日数制限

民泊運営を検討される際、どの法律に基づいて行うかによって、営業できる日数に大きな違いがあります。これは、旅館業法と民泊新法（住宅宿泊事業法）の最も分かりやすい違いの一つです。

• 民泊新法（住宅宿泊事業法）の場合:
  • 年間の営業日数は180日以内と定められています。これは、民泊を「副業」や「一時的な活用」として位置づける側面が強いためです。
• 旅館業法の場合:
  • 旅館業法に基づく許可を取得すれば、年間を通じた営業が可能です。日数制限はありません。

この日数制限の違いは、収益性や事業計画に大きく影響します。より安定した収益を見込みたい場合や、本業として民泊事業を行いたい場合は、旅館業法を検討する大きな理由となります。

設置が求められる設備（フロントや消防設備など）

旅館業法と民泊新法では、求められる設備基準に大きな違いがあります。

旅館業法では、宿泊者の安全確保やサービス提供のため、以下のような設備の設置が必須となる場合が多いです。

• 玄関帳場（フロント）: 宿泊者の受付や鍵の受け渡し、緊急時の対応などを行う場所が必要です。
• 消防設備: 建物の規模や構造に応じた、スプリンクラー、自動火災報知設備、誘導灯などの設置が厳しく求められます。
• その他: 浴室、洗面設備、トイレなど、衛生的な設備も基準を満たす必要があります。

一方、民泊新法では、これらの設備の設置義務が緩和されるケースが多く、既存の住宅設備を活用しやすい点が特徴です。

設備項目	旅館業法	民泊新法（住宅宿泊事業法）
玄関帳場	原則必要	不要な場合が多い
消防設備	厳格な基準（規模等による）	比較的緩和（既存住宅基準）
浴室・トイレ	基準あり	既存住宅設備で可

旅館業法で民泊を行う場合は、これらの設備投資が必要になる点を考慮しましょう。

開業できる建物の種類と立地の条件

旅館業法で民泊を運営する場合、建物の種類や立地には旅館業法独自の条件があります。

• 用途地域の制限:
  • 住居専用地域など、建築基準法上の制限によって旅館・ホテルの建築が許可されない地域があります。
  • 商業地域や近隣商業地域、一部の準工業地域など、原則として旅館業が可能な地域を選ぶ必要があります。
• 建物の用途変更:
  • 既存の建物を使用する場合、建築基準法上の「用途」が「旅館・ホテル」になっているか確認が必要です。
  • 以前は住居だった建物などを旅館業として使用するには、用途変更の確認申請（または届出）が必要になる場合があります。
• 接道義務・避難経路:
  • 建築基準法に基づく接道義務や、火災発生時の避難経路の確保など、安全に関する基準を満たす必要があります。

このように、旅館業法での民泊運営は、建物の物理的な構造だけでなく、法律上の用途や立地条件が厳しく定められています。

許可・届出の手続き方法

旅館業法と民泊新法では、事業を開始するための手続きが大きく異なります。

区分	旅館業法	民泊新法（住宅宿泊事業法）
手続きの種類	許可申請	届出
審査の有無	許可基準を満たしているかの審査がある	書類確認が中心となる
申請先	都道府県知事（保健所設置市等は市長）など	観光庁長官へ届出（民泊制度運営システムを利用）

旅館業法の場合、自治体への申請後、施設の構造や設備、衛生管理体制などが法令に適合しているかの厳格な審査や検査を経て許可が下ります。一方、民泊新法は、主に必要書類を提出する「届出」制となります。この手続きの違いは、事業開始までの期間や準備に影響します。旅館業法での許可取得は、一般的に民泊新法の届出よりも時間と手間がかかる傾向があります。

客室の最低面積基準

旅館業法で民泊を運営する場合、客室には最低限の面積基準が定められています。これは、旅館業法が宿泊者の衛生や安全を確保することを目的としているためです。

具体的な基準は以下の通りです。

• 旅館・ホテル営業の場合:
  • 洋室：1室9平方メートル以上
  • 和室：1室6畳以上
• 簡易宿所営業の場合:
  • 宿泊者1人あたり3.3平方メートル以上

一方、民泊新法（住宅宿泊事業法）には、客室単体での最低面積基準は明確に規定されていません。しかし、旅館業法では上記の基準を満たす必要があるため、現在運営している施設やこれから開業する施設がこの基準を満たせるか確認が必要です。面積が不足している場合は、改修等の対応が必要になる可能性があります。

4. 旅館業法で民泊を行うメリットと考慮事項

年間通じた営業の可能性

旅館業法の許可を取得して民泊を運営する場合、最大のメリットの一つは、年間を通じて日数制限なく営業できる点です。

民泊新法（住宅宿泊事業法）では、年間の営業日数が180日までに制限されていますが、旅館業法にはこのような日数制限がありません。これにより、閑散期や繁忙期に関わらず、需要に応じて柔軟に宿泊者を受け入れることが可能になります。

この年間を通じた営業は、以下のような利点をもたらします。

• 収益の安定化: 稼働率を高めることで、より安定した収益を見込めます。
• 事業計画の立てやすさ: 日数制限がないため、長期的な事業戦略や投資計画を立てやすくなります。
• 多様なニーズへの対応: 長期滞在やビジネス利用など、幅広い宿泊ニーズに対応しやすくなります。

ただし、年間を通じた営業には、設備の維持管理や清掃、人員確保など、継続的な運営体制の構築が不可欠です。また、繁忙期だけでなく閑散期も運営するため、集客戦略もより重要になります。

法令区分	営業日数制限
旅館業法	なし
民泊新法	年間180日まで

このように、旅館業法での運営は、年間を通じた収益最大化を目指す事業者にとって魅力的な選択肢となります。

設備投資や運営体制に関する要件

旅館業法で民泊を行う場合、民泊新法に比べて設備投資や運営体制に関する要件が厳しくなります。

具体的には、以下の点に注意が必要です。

• 設備面:
  • 玄関帳場（フロント）の設置義務
  • 適切な換気、採光、照明、防湿、排水設備
  • 消防法に基づいた消火設備や避難設備
  • 必要に応じて浴場やトイレの数、構造に関する基準
• 運営体制:
  • 衛生管理責任者や防火管理者の配置
  • 宿泊者名簿の正確な記載・保存義務
  • 近隣からの苦情等への対応体制

これらの要件を満たすためには、初期の設備投資や、継続的な運営コストがかかる場合があります。特に、既存の住宅を旅館業として利用する場合、大幅な改修が必要となることも少なくありません。しかし、これらの設備や体制は、宿泊者の安全と快適性を確保し、事業の信頼性を高める上で重要な要素となります。

事業拡大や信頼性への影響

旅館業法に基づく許可を取得することで、事業の拡大や対外的な信頼性の向上につながる可能性があります。民泊新法には年間180日という営業日数の上限がありますが、旅館業法にはこの制限がありません。これにより、年間を通じて安定した収益を見込むことができ、事業規模を拡大しやすくなります。

また、旅館業法は民泊新法よりも厳しい要件（設備基準や運営体制など）を満たす必要があるため、許可を取得していることは、利用者や周辺住民、金融機関などに対して高い信頼性を示すことになります。

具体的な影響は以下の通りです。

• 事業拡大：年間営業日数の制限がないため、閑散期・繁忙期を問わず運営可能。
• 金融機関からの評価：安定した事業運営が見込まれるため、融資を受けやすくなる可能性。
• 利用者からの信頼：法的な許可を受けた施設として、安心感を提供。
• 地域との関係：法令を遵守した正規の施設として、地域からの理解を得やすくなる。

これらの要素は、長期的な事業の継続と発展において重要な役割を果たします。

5. 旅館業法の許可取得に必要な主な要件

建築基準法上の建物の用途

旅館業法で許可を取得して民泊を運営する場合、建築基準法上の建物の用途を確認することが非常に重要です。旅館業の用途として許可を受けるためには、原則として「旅館・ホテル」としての用途地域や建築基準を満たしている必要があります。

既存の建物を活用する場合、現在の建築確認における用途が「住宅」や「事務所」などになっていると、そのままでは旅館業の許可は取得できません。用途を「旅館・ホテル」に変更するための手続き（用途変更の確認申請）が必要になる場合があります。

用途変更には、建築基準法や関係法令に基づいた改修工事が必要になることもあります。特に、耐火性能や避難経路、採光・換気などの基準を満たす必要があり、これには大きなコストがかかる可能性があります。

現在の用途例	必要な手続き（原則）
住宅	用途変更の確認申請
事務所	用途変更の確認申請
店舗	用途変更の確認申請
旅館・ホテル	不要（既に適合）

事前に建築士などの専門家と相談し、建物の現状と必要な手続き、改修内容について確認することをおすすめします。

営業場所の用途地域

旅館業法で民泊を行う場合、建物の所在地である「用途地域」によって営業の可否や条件が異なります。これは、都市計画法に基づき、地域ごとに建てられる建物の種類や用途が定められているためです。

一般的に、以下の用途地域では旅館業が認められやすい傾向があります。

• 商業地域
• 近隣商業地域

一方、住居系の用途地域では、条例によって旅館業の設置が制限されている場合があります。特に第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域など、良好な住環境の保護を目的とする地域では、原則として旅館業の営業は認められません。

用途地域区分	旅館業の可否（一般的な傾向）
商業地域、近隣商業地域	可能
住居系地域	制限される場合が多い

したがって、旅館業法での許可を目指す際は、まず物件が所在する用途地域を確認し、自治体の条例も併せて確認することが非常に重要です。事前の確認を怠ると、許可が得られない可能性があります。

満たすべき消防法上の基準

旅館業法で民泊を運営する場合、消防法上の厳しい基準を満たす必要があります。これは宿泊者の安全を確保するために非常に重要です。

主な基準は以下の通りです。

• 消防用設備:
  • 自動火災報知設備
  • 消火器
  • 誘導灯
  • 避難器具（建物の構造による）
• 防火構造:
  • 内装制限（燃えにくい材料の使用）
  • 防火区画（火災の延焼を防ぐ構造）

設備の種類	設置義務の例
自動火災報知設備	一定規模以上の建物に設置義務あり
誘導灯	避難経路に設置義務あり
防火戸・防火シャッター	防火区画に設置義務あり

建物の規模や構造、収容人数によって必要な設備や基準が異なります。事前に消防署に相談し、適合しているか確認することが不可欠です。基準を満たさない場合、許可は取得できませんし、運営中に違反が発覚すれば罰則の対象となります。

必要な設備（玄関帳場など）

旅館業法で民泊を運営する場合、旅館業の種類（ホテル、旅館、簡易宿所など）に応じて、満たすべき設備基準が定められています。特に、簡易宿所として許可を取得する場合でも、以下の設備が必要となります。

• 玄関帳場（フロント）: 宿泊者の確認や鍵の受け渡し、料金収受などを行うための場所が必要です。
• 宿泊室: 各宿泊室には、適切な広さや構造が求められます。簡易宿所の場合、客室の合計面積が33平方メートル以上であることや、適切な換気・採光設備が必要です。
• 調理場（必要な場合）: 食事を提供する場合は調理場が必要です。
• トイレ、浴室: 宿泊者用の適切な数と衛生設備が必要です。

これらの設備基準は、建物の構造や規模によって詳細が異なります。事前に自治体の担当部署や専門家にご確認いただくことをお勧めします。

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簡易宿所許可の主な必要設備例

設備名	概要
玄関帳場	宿泊者の対応を行う場所
宿泊室	客室面積基準等あり
トイレ	宿泊者用
浴室・シャワー	宿泊者用
換気設備	適切な換気機能
消防設備	消防法に基づいた消火器、警報設備など

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これらの設備を適切に設けることが、旅館業法に基づく許可取得の重要な条件となります。

6. 旅館業法における許可申請のステップ

申請から検査、許可までの一般的な流れ

旅館業法の許可を取得するための一般的な流れは以下の通りです。

1. 事前相談: 計画段階で保健所などに相談し、要件などを確認します。
2. 申請書類提出: 必要書類を揃え、自治体に提出します。
3. 書類審査: 提出された書類が法令に適合しているか審査されます。
4. 施設検査: 建築基準法や消防法などの基準を満たしているか、現地で確認検査が行われます。
5. 許可証交付: 検査に合格すれば、許可証が交付され、営業を開始できます。

申請から許可までには、自治体や物件の状況により数週間から数ヶ月かかる場合があります。

ステップ	内容
事前相談	計画の適合性確認
申請書類提出	必要書類の提出
書類審査・施設検査	法令基準への適合確認
許可証交付	営業開始の許可

この流れを経て、旅館業法に基づいた適法な民泊運営が可能となります。

提出が必要な主な書類

旅館業法に基づき民泊として宿泊施設を運営する場合、許可申請には様々な書類の提出が必要です。申請書類は自治体によって異なる場合がありますが、一般的に以下の書類が求められます。

• 申請書: 旅館業営業許可申請書
• 建物の図面:
  • 配置図
  • 各階平面図
  • 立面図
  • 断面図
  • 換気・照明・給排水設備の図面など
• 登記事項証明書: 申請者が法人の場合
• 賃貸借契約書等: 建物を使用する権原を証する書類
• 構造設備に関する書類:
  • 建築確認済証、検査済証
  • 消防法令適合通知書
  • 建築基準法、消防法等への適合を証明する書類
• その他: 敷地内における建物の位置、周囲の見取図、申請者の住民票（個人の場合）、定款（法人の場合）など

書類の種類	概要
申請書類・添付書類	許可申請の基本となる書類一式
建物・設備の図面	施設の構造や設備を示す詳細な図面
権利関係を証する書類	建物を使用する正当な権原があることを示す
法令適合を証する書類	建築基準法や消防法等に適合している証明

これらの書類に加え、施設の所在地を管轄する保健所や自治体が必要とする書類があるため、事前に確認することが重要です。書類に不備があると審査が進まないため、正確かつ漏れなく準備を進めましょう。

7. 法令遵守の重要性と無許可運営のリスク

無許可で運営した場合の罰則

旅館業法の許可を得ずに民泊を運営した場合、法令違反となり厳しい罰則が科せられます。これは、施設の安全基準や衛生基準を満たさない無許可営業が、宿泊客の安全や地域住民の生活環境に悪影響を与える可能性があるためです。

具体的な罰則内容は以下の通りです。

違反内容	罰則
無許可営業	6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金
虚偽の申請	同上
改善命令違反	同上

これらの罰則は、事業継続を不可能にするだけでなく、社会的な信頼を失うことにもつながります。法令を遵守した適切な手続きを経て事業を行うことが極めて重要です。

事業継続や信頼性への悪影響

無許可で民泊を運営することは、事業の継続性や社会的な信頼性に深刻な影響を与えます。

• 事業停止命令のリスク: 無許可営業が発覚した場合、行政からの指導や改善命令、さらには事業停止命令を受ける可能性があります。これにより、予約キャンセルや収益の途絶といった直接的な損害が発生します。
• 社会的な信用の失墜: 法令違反は、地域住民からの苦情増加や行政による指導・罰則といった形で表面化し、運営者としての信用を大きく損ないます。一度失われた信用を取り戻すのは非常に困難です。
• 金融機関からの評価低下: 法令違反の経歴は、将来的な事業拡大のための資金調達（融資など）を行う際に、金融機関からの評価を下げる要因となります。

法令を遵守し、適切な許可を取得して運営することは、事業を安定的に継続し、将来的な発展を目指す上で不可欠です。

影響の種類	具体的な内容
事業継続への影響	行政指導、事業停止命令、収益の途絶
信頼性への影響	社会的信用の失墜、風評被害、地域との関係悪化
資金調達への影響	金融機関からの評価低下、融資の困難化

8. まとめ：最適な法規制を選択するためのポイント

民泊運営にあたっては、事業計画に最適な法令を選択することが重要です。

検討事項	民泊新法	旅館業法
営業日数	年間180日上限	上限なし
求められる設備	比較的少ない（家屋に付随）	フロント、消防設備など一定基準を満たす必要あり
建築・立地	一定の要件あり	用途地域、建築基準法上の用途確認が必須
手続き	届出	許可
主なメリット	開業のハードルが比較的低い	通年営業可能、事業としての安定性
主な考慮事項	営業日数制限、地域条例	初期投資、設備・運営体制、許可取得の難易度

ご自身の物件や事業規模、目指す運営スタイルを考慮し、それぞれの法制度のメリット・デメリットを比較検討しましょう。専門家への相談も有効です。適切な法制度を選択し、法令を遵守した安心・安全な民泊運営を目指してください。