宿泊コラム

2025年7月26日

民泊経営初心者必見！一括借り上げ vs 個別運営、あなたに最適なのはどっち？

1. はじめに：民泊運営の選択肢、一括借り上げと個別運営

近年、多様な働き方やライフスタイルの変化に伴い、民泊運営は副業や本業として注目を集めています。空き家や遊休不動産を活用し、国内外からの旅行者に宿泊体験を提供するこのビジネスは、収益化の新たな道として多くの可能性を秘めています。しかし、民泊運営を始めるにあたっては、様々な選択肢があり、それぞれに異なる特徴と注意点が存在します。

特に、物件の確保と運営方式においては、大きく分けて以下の2つの方法が主流です。

一括借り上げ方式：マンションやアパートの一棟・複数部屋をまとめて借り上げ、民泊として運用する方式です。
個別運営（一部屋など小規模）方式：自宅の空き部屋や所有する一部屋などを民泊として運用する方式です。

これらの方式は、初期費用、運営の手間、収益の安定性、リスク許容度など、多岐にわたる側面で違いがあります。本記事では、それぞれの方式のメリットと注意点を詳しく解説し、あなたの状況に最適な民泊運営の形を見つけるための具体的な情報を提供します。最終的には、成功する民泊経営のために何が重要なのかを総合的に考察します。

2. 民泊運営の主要な形式を理解する

(1) 一括借り上げ方式とは？

民泊運営における「一括借り上げ方式」とは、オーナー様がマンションやアパートなどの物件全体を、民泊運営会社や管理会社に一括で賃貸契約する運営形態です。この契約に基づき、運営会社が物件内の複数の部屋を民泊施設として運用します。

この方式の特徴は以下の通りです。

物件の一括契約: 建物全体またはフロア単位で借り上げ、その中の複数部屋を民泊として提供します。
運営業務の委託: 運営会社が、清掃、ゲスト対応、集客、トラブル対応など、民泊運営に関わる全ての業務を代行します。
安定した収益: オーナー様には、実際の稼働率に関わらず、運営会社から毎月一定の賃料が支払われることが一般的です。

特徴	概要
契約主体	オーナー様 ⇔ 運営会社
対象物件	マンション・アパートの複数部屋、または建物全体
収益モデル	運営会社からの固定賃料

これにより、オーナー様は民泊運営の手間から解放され、安定した収入を得られるメリットがあります。

(2) 個別運営（一部屋など小規模）方式とは？

個別運営方式は、ご自身で所有または賃貸しているマンションやアパートの一室、あるいは戸建て住宅の一部を民泊として利用する運営形態です。主に、以下のいずれかの方法で運営されます。

賃貸物件の一部を転貸するケース:
- 賃貸契約で民泊運営が許可されている場合。
- 家主の同意を得て、住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づき運営。
自己所有物件の一部を利用するケース:
- 自宅の一部を宿泊施設として提供。
- 独立したスペースを民泊として活用。

この方式の最大の特徴は、文字通り「一部屋から」始められる手軽さにあります。初期投資を抑えつつ、ご自身のペースで運営を始めたい方に適しています。清掃やゲスト対応、集客活動などもご自身で行うことが多く、運営の自由度が高い点が魅力です。

特徴	内容
規模	1部屋、または戸建ての一部など小規模
運営主体	オーナー自身が実施
初期費用	比較的低く抑えられる

ただし、運営に関する全ての業務を自分で行うため、時間や労力が多くかかる点も考慮する必要があります。

3. 一括借り上げ方式のメリットと注意点

(1) 一括借り上げのメリット：安定運営と効率化

民泊運営においてマンションやアパートなどを一括で借り上げる方式は、運営の安定性と効率化において大きなメリットをもたらします。

まず、最大の利点は「安定した収益確保」です。空室リスクを運営会社が負うため、オーナー様は毎月一定の賃料収入を得ることができます。これにより、繁忙期・閑散期による収益の変動を気にせず、経営計画を立てやすくなります。

次に「運営業務の負担軽減」が挙げられます。契約した運営会社が以下の業務を代行するため、オーナー様は民泊運営に関する手間を大幅に削減できます。

集客・予約管理：国内外のゲストからの予約対応、問い合わせ
清掃・メンテナンス：滞在中の清掃、設備トラブル対応
法的遵守：旅館業法や住宅宿泊事業法の対応、許認可更新
緊急時対応：ゲストからの緊急連絡、トラブル解決

メリット項目	詳細
収益の安定	空室に関わらず定額収入
業務の効率化	運営会社への業務委託

これにより、民泊経営に不慣れな初心者の方でも、安心して事業を始めることが可能です。複数の部屋を一括で任せることで、個別の部屋を運営するよりも効率的に事業を展開できます。

(2) 一括借り上げの注意点：契約内容とリスク管理

一括借り上げ方式は安定性が魅力ですが、契約内容を十分に確認し、リスク管理を徹底することが重要です。

特に注意すべきは以下の点です。

契約期間と解除条件:
長期契約が一般的ですが、途中で解約する場合の違約金や条件を必ず確認しましょう。事業計画と照らし合わせ、柔軟性があるかどうかがポイントです。
収益保証の範囲:
固定賃料が保証される場合でも、運営会社の倒産や業績悪化によって支払いが滞るリスクがあります。保証の有無、上限額、支払いサイトなどを明確に把握することが不可欠です。
運営会社のリスク:
運営会社が倒産した場合、賃料収入が途絶えるだけでなく、物件の管理やゲスト対応に支障が生じる可能性があります。運営会社の経営状況や実績を事前にリサーチし、信頼性を確認しましょう。

確認事項	詳細
契約解除	違約金、通知期間
収益保証	保証額、支払い遅延時の対応
運営実績	会社概要、過去の実績

災害や感染症拡大など、予期せぬ事態が発生した場合の契約上の取り決めも確認し、リスクヘッジを検討してください。

4. 個別運営（一部屋など小規模）方式のメリットと注意点

(1) 個別運営のメリット：柔軟性と初期費用の抑え方

個別運営、特に一部屋からの小規模な民泊経営は、資金や経験が少ない方にとって非常に魅力的な選択肢です。主なメリットは以下の2点です。

初期費用を抑えられる点：
- 一括借り上げのように複数部屋の賃料や改修費を一度に負担する必要がないため、初期投資を大幅に抑えることができます。手持ちの空き部屋や、比較的安価な一部屋を借りて始めることが可能です。
- これにより、リスクを最小限に抑えつつ民泊運営をスタートでき、市場の反応を見ながら徐々に規模を拡大していく戦略も立てやすくなります。
運営の柔軟性が高い点：
- 特定の物件に縛られることなく、自身のライフスタイルや他の仕事との兼ね合いで運営規模や稼働日数を調整しやすいのが特徴です。
- 例えば、季節によって需要が変動するエリアでは、繁忙期に集中して運営し、閑散期は別の用途で部屋を活用するなど、柔軟な運営が可能です。
- また、物件の選定から内装、サービス内容に至るまで、自身のこだわりや個性を反映させやすい点も魅力と言えるでしょう。

メリット項目	詳細
初期費用抑制	一括借り上げに比べ、大幅に初期投資を抑えられる
運営の柔軟性	稼働日数や運営規模を自身の裁量で調整可能

(2) 個別運営の注意点：運営の手間と収益の不安定さ

個別運営は自由度が高い反面、運営に関する多くの手間と収益の不安定さが課題となります。主な注意点は以下の通りです。

運営の手間

項目	内容
ゲスト対応	予約管理、問い合わせ対応、チェックイン・アウト対応など24時間体制での対応が求められます。
清掃・管理	ゲスト退室後の清掃、リネン交換、備品補充などを毎回自身で行うか、業者に依頼する手配が必要です。
法令遵守	常に最新の民泊関連法規や条例を把握し、適切に届出や運営を行う必要があります。
トラブル対応	鍵の紛失、設備故障、近隣トラブルなど、予期せぬ事態への迅速な対応が求められます。

収益の不安定さ

稼働率や宿泊単価は、季節変動、競合状況、レビュー評価などに大きく左右されます。特に観光シーズンオフや緊急事態宣言など予期せぬ事態が発生した場合、収益が大幅に落ち込むリスクがあります。安定した収益を得るためには、効果的な集客戦略と柔軟な価格設定が不可欠です。また、清掃費や消耗品費などのランニングコストも考慮に入れる必要があります。

5. 共通して考慮すべき民泊運営のポイント

(1) 法律・規制と許可申請

民泊運営を始める上で、最も重要なのが法律・規制の理解と適切な許可申請です。日本における民泊は「住宅宿泊事業法（民泊新法）」、「旅館業法」、「国家戦略特別区域法（特区民泊）」のいずれかの枠組みに則って行う必要があります。

特に住宅宿泊事業法に基づく民泊は、年間営業日数が180日以内と定められており、それ以上の営業を行う場合は旅館業法の許可が必要となります。また、自治体によっては、さらに独自の条例（上乗せ条例・横出し条例）を設けている場合があり、これには営業可能区域の制限や、営業日数の短縮などが含まれることがあります。

許可の種類	主な特徴
住宅宿泊事業法	年間180日以内。届出制。
旅館業法	営業日数の制限なし。許可制。
特区民泊	地域限定。条例で日数制限。

これらの法律や条例は、物件の所在地によって異なるため、事前に管轄の自治体への確認が不可欠です。無許可で運営を行った場合、罰則の対象となるだけでなく、営業停止命令を受ける可能性もあります。円滑な運営のためにも、専門家への相談も検討し、確実に許可を取得しましょう。

(2) 近隣住民との関係構築とトラブル対策

民泊運営において、近隣住民との良好な関係は不可欠です。騒音やゴミ出し、不審者問題など、住民トラブルは民泊事業者にとって大きなリスクとなります。特にマンションやアパートの一室を民泊として利用する場合、集合住宅特有のルールやマナーを厳守し、住民への配慮を怠らないことが重要です。

トラブルを未然に防ぎ、迅速に対応するためには、以下の対策が有効です。

事前の周知と説明:
- 民泊開始前に、管理組合や近隣住民へ丁寧に説明し、理解を得る努力をしましょう。
- 緊急連絡先を提示し、万が一の際の連絡体制を明確にします。
騒音対策:
- ゲストに夜間の騒音に対する注意喚起を徹底します。
- 深夜・早朝の出入りの際は静かにするよう促します。
ゴミ出しルール:
- 地域のゴミ出しルールをゲストに明確に伝え、厳守させます。
- 分別方法や収集日などを案内板に掲示することも有効です。
緊急時の連絡体制:
- トラブル発生時にゲストが連絡できる窓口を24時間体制で確保します。
- 必要に応じて、現場に駆けつけられる体制を整えましょう。

良好な関係を築くことで、住民からの理解を得られ、円滑な運営に繋がります。

(3) 消防法と安全対策

民泊を運営する上で、消防法に基づく安全対策は非常に重要です。ゲストの安全を確保し、万が一の事態に備えることは、運営者の義務であり信頼にも繋がります。

【主な対策事項】

消防設備の設置:
- 自動火災報知設備（宿泊施設の規模による）
- 消火器
- 誘導灯
- 非常用照明器具
- 防炎物品（カーテン、じゅうたんなど）の使用
避難経路の確保:
- 避難経路図の掲示
- 非常口の明確化と障害物の排除
定期的な点検:
- 消防用設備の点検・報告の実施

特に、マンションやアパートの一室を民泊として利用する場合、共同住宅全体としての消防設備に加え、民泊部分に求められる追加の設備があるかを確認する必要があります。

対策項目	具体例
避難経路の明示	室内への避難経路図の設置、非常口の表示
報知器の設置	煙感知器、熱感知器の設置（設置義務は自治体や規模で異なる）

消防署への事前相談を通じて、物件の構造や規模に応じた具体的な指導を受けることを強く推奨いたします。これにより、法規制を遵守し、安心して運営できる環境を整えることができます。

(4) 清掃・メンテナンスとゲスト対応

民泊運営において、ゲストに快適な滞在を提供し、高評価を得るためには、清掃・メンテナンスとゲスト対応が非常に重要です。これらはリピーター獲得や集客にも直結します。

項目	内容
清掃・メンテナンス	ゲストがチェックアウトした後には、プロレベルの清掃が必須です。水回り、寝具、アメニティの補充はもちろん、細部のホコリや汚れも見逃さない徹底さが求められます。また、定期的な設備点検や修理も欠かせません。
ゲスト対応	予約受付からチェックイン・アウト、滞在中の問い合わせ対応まで、迅速かつ丁寧なコミュニケーションが求められます。緊急時のトラブル対応も含まれるため、24時間体制での対応が必要となる場合もあります。多言語対応も考慮すると良いでしょう。

これらの業務は、運営の規模や形式によって対応方法が変わります。一括借り上げの場合は、運営会社がこれらの業務を代行してくれることが一般的です。一方、個別運営では、自身で清掃業者を手配したり、緊急時対応フローを構築したりする必要があります。どちらの形式を選ぶにしても、ゲストの期待を超える質の高いサービスを提供できるよう、計画的に準備を進めることが成功の鍵となります。

(5) 集客とマーケティング戦略

民泊の成功には、効果的な集客とマーケティング戦略が不可欠です。物件の魅力を最大限に伝え、ターゲットとなるゲスト層にアプローチすることが重要になります。

【主な集客チャネル】

OTA（オンライン旅行代理店）： Airbnb, Booking.com, Agodaなど、国内外の主要プラットフォームへの登録は必須です。これらは最も効果的な集客源となります。
自社サイト/SNS： 独自性を出し、リピーター獲得や手数料削減を目指す場合は、自社サイトやInstagramなどのSNSを活用した情報発信も有効です。
地域連携： 地域の観光協会やイベントと連携し、特定層へのプロモーションを行うことも検討しましょう。

【マーケティングのポイント】

ポイント	具体例
魅力的な写真	プロのカメラマンによる写真で物件の良さを伝える。
詳細な説明文	設備、周辺情報、コンセプトなどを具体的に記述。
価格戦略	シーズンや競合状況に応じた柔軟な価格設定。
レビュー管理	ゲストからの高評価を獲得し、信頼性を高める。

ターゲット層（例：ビジネス出張、観光客、ファミリーなど）を明確にし、彼らが求める情報や体験を提供できるよう、戦略的にアピールしていくことが肝要です。

6. あなたに最適なのはどっち？状況別選択ガイド

(1) 資金力とリスク許容度から考える

民泊運営の形式を選ぶ上で、資金力とリスク許容度は重要な判断基準です。

一括借り上げ方式は、まとまった初期費用が不要で、物件の空室リスクを運営会社が負うため、運営者側のリスクは低減されます。しかし、収益は固定されるため、高収益が見込める物件でも上限がある点に注意が必要です。

個別運営（一部屋など小規模）方式は、物件取得費や賃料、リフォーム費用などが初期費用として必要となります。運営が成功すれば高い収益性が期待できますが、空室リスクや運営の手間はすべて運営者自身が負うことになります。

資金力とリスク許容度を比較すると、以下のようになります。

運営方式	初期費用	空室リスク	収益の上限
一括借り上げ	低い	運営会社負担	固定報酬
個別運営	高い	運営者負担	高い可能性

資金に余裕があり、高いリターンを求める方は個別運営が、初期投資を抑え、リスクを避けたい方は一括借り上げが適していると言えるでしょう。ご自身の財務状況とリスクへの考え方を明確にして選択することが大切です。

(2) 運営にかけられる時間と労力から考える

民泊運営に割ける時間や労力は、一括借り上げと個別運営のどちらを選ぶかにおいて重要な判断基準となります。

運営形式	運営にかかる時間・労力	向いている人
一括借り上げ	少ない（管理会社に委託するため）	・本業があり、副業として民泊を始めたい方
		・運営の手間をかけずに安定収入を得たい方
個別運営	多い（清掃、ゲスト対応、集客など）	・時間に余裕があり、自ら運営したい方
		・運営ノウハウを蓄積したい方

一括借り上げは、管理会社が物件の清掃、ゲスト対応、予約管理、トラブル対応など、運営業務のほとんどを代行してくれるため、オーナーが費やす時間や労力は大幅に削減されます。本業を持ちながら民泊経営を始めたい方や、手間をかけずに安定した収入を目指したい方には適した選択肢です。

一方、個別運営では、これらの業務をオーナー自身が行うか、個別に外部に委託する必要があります。そのため、運営にかかる時間や労力は格段に増えます。しかし、その分、収益性が高まる可能性があり、また、自身の裁量で運営方針を決定できる自由度があります。民泊運営に情熱を注ぎたい方や、きめ細やかなサービスを提供したい方には魅力的な選択肢となるでしょう。

(3) 物件の立地と特性から考える

民泊運営の成功は、物件の立地と特性に大きく左右されます。特に、一括借り上げと個別運営のどちらを選ぶかは、物件が持つ潜在能力を最大限に引き出す上で重要です。

立地・特性の例	一括借り上げ向き	個別運営向き
観光地・駅近	高稼働が見込めるため、多数の部屋を一括で借り上げて収益を最大化しやすいでしょう。	高単価設定が可能で、少数でも高い収益性を期待できます。
住宅地・郊外	安定した需要が見込みにくいため、一括借り上げではリスクが高まる可能性があります。	ニッチな需要（ビジネス利用、長期滞在など）に特化し、特定の顧客層をターゲットにする場合に適しています。

また、物件の広さや設備も考慮点です。例えば、大人数に対応できる広い物件や、ユニークなコンセプトを持つ物件は、個別運営で独自性をアピールしやすいでしょう。一方で、標準的なワンルームが多数ある物件は、一括借り上げで効率的な運営を目指すのが有効な場合があります。地域の特性やターゲット層を見極め、物件のポテンシャルを最大限に活かす選択が求められます。