1.はじめに：アパートメントホテル投資とは？

アパートメントホテル投資は、近年注目を集めている不動産投資の一つです。従来の賃貸マンション投資とは異なり、家具家電付きで、ホテルライクなサービスを提供する宿泊施設としての側面も持ち合わせています。

アパートメントホテルは、以下のような特徴があります。

• 設備: キッチンやリビングスペースが充実しており、主に1ヶ月〜の中長期間の滞在に適しています。
• サービス: 清掃やフロントサービスなど、ホテルと同等のサービスを提供する物件もあります。
• ターゲット層: ビジネス出張者、観光客、単身赴任者など、多様なニーズに対応できます。

この投資形態は、安定した家賃収入が見込める賃貸事業としての側面と、宿泊施設としての高い稼働率による収益性向上が期待できるという二面性を持っています。そのため、不動産投資の中でも、より高い利回りを追求したい投資家にとって魅力的な選択肢となり得ます。しかし、その利回りを正しく理解し、将来的な収益を予測するためには、いくつかの計算方法や注意点を把握しておくことが不可欠です。次章からは、アパートメントホテル投資における利回りの計算方法について詳しく解説していきます。

2.アパートメントホテル投資の利回り計算方法

(1) 表面利回り（グロス利回り）の計算

アパートメントホテル投資における利回り計算の第一歩は、表面利回り（グロス利回り）の算出です。これは、物件から得られる年間の賃料収入を、物件の購入価格で割って算出されるもので、投資の初期段階で物件の収益性を把握するための基本的な指標となります。

表面利回りの計算式は以下の通りです。

表面利回り (%) = 年間賃料収入 ÷ 物件購入価格 × 100

例えば、年間賃料収入が120万円で、物件購入価格が2,000万円のアパートメントホテルがあった場合、表面利回りは以下のようになります。

計算項目	金額
年間賃料収入	120万円
物件購入価格	2,000万円

表面利回り (%) = 120万円 ÷ 2,000万円 × 100 = 6%

このように、表面利回りは、物件の「儲かる力」をシンプルに表すものですが、この数値だけで投資判断を行うのは早計です。なぜなら、この計算には物件を運営していく上で発生する様々なコストが含まれていないからです。次の項目では、より実態に近い実質利回りについて解説します。

(2) 実質利回り（ネット利回り）の計算

アパートメントホテル投資でより現実に近い収益性を把握するために重要なのが、実質利回り（ネット利回り）の計算です。これは、表面利回りから諸経費を差し引いて算出されます。

実質利回りを計算するには、まず年間の総収入を把握します。次に、その収入から運営にかかる費用を差し引きます。主な経費には以下のようなものが挙げられます。

• 管理費: 物件の清掃、メンテナンス、利用者の対応などにかかる費用
• 固定資産税・都市計画税: 物件を所有している限り毎年発生する税金
• 修繕費: 建物の維持・修繕のために積み立てる費用
• 火災保険料・地震保険料: 万が一の災害に備える保険料
• 減価償却費: 建物の経年劣化による価値減少を費用として計上

これらの経費の合計額を年間の総収入から差し引くことで、年間の純利益を算出できます。

【実質利回り（ネット利回り）の計算式】

実質利回り (%) = (年間収入 – 年間運営コスト) ÷ (物件購入価格 + 初期費用) × 100

この実質利回りを把握することで、投資した自己資金に対してどれだけの利益が見込めるのか、より正確な判断が可能となります。表面利回りだけでなく、必ず実質利回りも算出して、投資の収益性を評価することが不可欠です。

(3) 想定利回りとの違い

アパートメントホテル投資において、利回りにはいくつかの種類があり、それぞれ意味合いが異なります。「想定利回り」は、物件が満室になった場合や、将来的な家賃上昇を見込んだ、いわば「理想の状態」を基に算出される利回りです。

しかし、実際の投資では、この想定利回りだけを見て判断するのは危険です。なぜなら、想定利回りは以下の要素を考慮していない場合があるからです。

項目	想定利回りでの考慮	実質的な考慮
空室（稼働率）	満室を前提	実際の稼働率
運営コスト	考慮されない場合が多い	必須
諸経費	考慮されない場合が多い	必須

想定利回りは、あくまで物件のポテンシャルを示す指標の一つとして捉え、実際に投資を行う際には、後述する「表面利回り」や「実質利回り」といった、より現実的な数値を重視することが重要です。想定利回りが高くても、運営コストや空室リスクによって、実際に得られる利回りは大きく低下する可能性があることを理解しておきましょう。

(4) 自己資本利回りについて

アパートメントホテル投資においては、自己資金のみで投資した場合の収益性を示す「自己資本利回り」も重要な指標となります。これは、自己資金に対する年間収益額の割合を示すもので、投資家自身のキャッシュフローを把握するために不可欠です。

自己資本利回りは、以下の計算式で求められます。

計算式
自己資本利回り (%) = (年間収益額 ÷ 自己投資額) × 100

ここでいう「年間収益額」とは、実質利回り（ネット利回り）で算出される年間収益額を指します。また、「自己投資額」とは、自己資金として投じた元本を意味します。

例えば、年間収益額が200万円で、自己投資額が2,000万円の場合、自己資本利回りは以下のようになります。

(200万円 ÷ 2,000万円) × 100 = 10%

この自己資本利回りは、銀行預金や他の投資と比較して、アパートメントホテル投資がどれだけ効率的な資金運用であるかを判断する基準となります。借入を行った場合の「借入金利回り」と比較することで、レバレッジ効果の有無やその程度を把握することも可能です。自己資本利回りが高いほど、自己資金を効率的に活用できていると判断できます。

3.アパートメントホテル投資における利回りの目安と相場

(1) 一般的な利回りの水準

アパートメントホテル投資における利回りは、物件の条件や立地、運営状況によって大きく変動します。一般的に、投資利回りは物件の収益性を測る重要な指標として用いられます。

表面利回り（グロス利回り）は、年間家賃収入を物件購入価格で割って算出され、手軽に計算できるため、初期の目安としてよく使われます。一方、実質利回り（ネット利回り）は、年間家賃収入から運営にかかる経費を差し引いたものを物件購入価格で割って算出するため、より現実的な収益性を示します。

利回り種別	計算式
表面利回り	（年間家賃収入 ÷ 物件購入価格）× 100
実質利回り	（年間家賃収入 – 年間運営経費 ÷ 物件購入価格）× 100

一般的に、アパートメントホテル投資の表面利回りは、立地や物件の築年数にもよりますが、5%〜10%程度が目安とされることが多いです。しかし、これはあくまで平均的な水準であり、都心部の好立地で稼働率が高い物件ではこれ以上の利回りも期待できます。逆に、地方や稼働率の低い物件では、利回りが低下する傾向にあります。

新築物件は一般的に利回りがやや低めに設定される傾向がありますが、安定した稼働が見込めます。中古物件は、リノベーション次第で高い利回りを実現できる可能性がありますが、修繕費用などのリスクも考慮が必要です。

(2) 新築と中古物件の利回り比較

アパートメントホテルの投資においては、新築物件と中古物件で利回りに違いが見られます。一般的に、新築物件は物件価格が高くなる傾向があるため、表面利回りは中古物件に比べて低くなることが多いです。しかし、新築であることから、初期の修繕費用が抑えられる、高い稼働率が期待できるといったメリットがあります。

一方、中古物件は、新築に比べて物件価格が抑えられるため、表面利回りが高くなる傾向があります。しかし、築年数によっては、将来的な修繕費用がかさむ可能性や、稼働率を維持するための工夫が必要になる場合があります。

物件種別	一般的な表面利回り	メリット	デメリット
新築	低め	初期修繕費が少ない、稼働率が期待できる	物件価格が高い
中古	高め	物件価格が抑えられる	将来的な修繕費、稼働率維持の工夫が必要な場合

投資判断においては、表面利回りだけでなく、建物の状態、立地条件、想定される運営コストなどを総合的に考慮し、実質利回りで比較検討することが重要です。

(3) 地域別の利回り傾向

アパートメントホテルの利回りは、その立地する地域によって大きく異なります。一般的に、都市部や観光地など、需要の高いエリアほど高い利回りが期待できる傾向にあります。

地域区分	想定利回り（目安）	特徴
主要都市中心部	4%〜6%	高い稼働率が期待できる一方、物件価格も高騰しやすい。
観光地	5%〜7%	季節変動は大きいものの、繁忙期には高い収益が見込める。
地方都市	3%〜5%	物件価格は抑えられる傾向にあるが、稼働率の確保が課題となる場合がある。

例えば、東京や大阪といった大都市の中心部では、ビジネス需要やインバウンド需要の高さから、安定した稼働率とそれに伴う利回りが期待できます。一方、有名観光地では、年間を通して多くの観光客が見込まれるため、高い収益性を持つ可能性があります。

しかし、地方都市においては、物件価格が比較的安価であるため、表面利回りは高く見えることもありますが、稼働率の確保が鍵となります。地域ごとの人口動態、観光客数、競合物件の状況などを詳細に調査し、自身の投資目標に合致する地域を選ぶことが重要です。

4.アパートメントホテル投資の利回りに関わる要因

(1) 物件の立地条件

アパートメントホテルの投資利回りを大きく左右する最も重要な要素の一つが、物件の立地条件です。利回りを最大化するためには、ターゲットとなる顧客層が魅力を感じるエリアを選定することが不可欠となります。

具体的には、以下のような立地が投資対象として有利と考えられます。

立地条件	顧客層の例
主要駅からのアクセスが良い	ビジネス出張者、観光客、短期滞在者
都市中心部や繁華街に近い	レジャー目的の観光客、イベント参加者
観光名所やビジネス街周辺	特定の目的を持つ旅行者、長期滞在者
公共交通機関が充実している	広範囲からのアクセスを求める利用者

これらの立地は、需要の安定性や稼働率の向上に繋がりやすいため、高い利回りが期待できます。逆に、アクセスが悪く、周辺に商業施設や観光スポットが少ない立地では、空室リスクが高まり、利回りは低下する傾向にあります。物件選定においては、将来的な街の発展性や周辺環境の変化なども考慮に入れることが重要です。

(2) 稼働率（空室率）

アパートメントホテルの利回りを左右する重要な要素として、稼働率（空室率）が挙げられます。稼働率とは、物件が一定期間のうちにどれだけ利用されたかを示す割合であり、満室稼働率を100%とした場合の数値です。空室率が高いほど、当然ながら収益は低下し、利回りも悪化します。

指標	説明
稼働率	物件が利用された期間の割合（例：80%）
空室率	物件が利用されなかった期間の割合（例：20%）
稼働率 + 空室率 = 100%

アパートメントホテル投資においては、この稼働率をいかに高く維持できるかが、利回り最大化の鍵となります。

一般的に、アパートメントホテルでは、ビジネス利用や観光客の需要を取り込むことで高い稼働率を目指しますが、競合物件の状況、周辺環境の変化、季節変動など、稼働率に影響を与える要因は多岐にわたります。

そのため、過去の稼働率データや、周辺の競合物件の稼働状況を調査し、現実的な稼働率を想定した上で利回り計算を行うことが不可欠です。さらに、閑散期対策やプロモーション活動などを通じて、通年で安定した高い稼働率を維持するための運営戦略が求められます。

(3) 運営コスト（管理費、修繕費、人件費など）

アパートメントホテル投資で安定した利回りを維持するためには、運営にかかるコストを正確に把握し、管理することが不可欠です。主な運営コストには、以下のようなものが挙げられます。

• 管理費: 物件の清掃、メンテナンス、入居者対応などを外部委託する場合に発生します。
• 修繕費: 建物の老朽化に伴う定期的な修繕や、突発的な故障に対応するための費用です。長期的な視点で計画的に積み立てておくことが重要です。
• 人件費: フロント業務や清掃スタッフなどを自社で雇用する場合に発生します。
• その他: 光熱費、通信費、保険料、税金なども運営コストに含まれます。

これらのコストは、物件の立地や規模、運営形態によって大きく変動します。例えば、フルサービスを提供するアパートメントホテルでは、人件費やサービス関連費用がかさむ傾向があります。

コスト項目	内容
管理費	清掃、メンテナンス、入居者対応（外部委託費）
修繕費	定期修繕、突発的な故障修理、リフォーム費用
人件費	スタッフ給与（フロント、清掃など）
その他	光熱費、通信費、保険料、税金、消耗品費など

これらの運営コストを詳細に把握し、無駄な支出を削減することで、実質利回りの向上に繋がります。

(4) 金利変動の影響

アパートメントホテル投資における利回りは、金利変動の影響を大きく受けます。特に、ローンを組んで物件を購入する場合、金利の上昇は支払利息の増加につながり、実質利回りを低下させる要因となります。

金利上昇による影響	具体的な影響
借入金利の上昇	ローン返済額の増加、キャッシュフローの悪化
物件購入コストの増加	新規購入物件の利回り低下、投資回収期間の長期化
投資家心理への影響	不安感の増大、新規投資の抑制
家賃相場への間接的な影響	金利上昇による経済全体への影響で、需要が減退し家賃相場が下落する可能性

例えば、借入金利が1%上昇するだけで、年間数十万円単位の支払利息増加につながることもあります。これにより、当初想定していた利回りを達成できなくなるリスクが生じます。そのため、金利変動リスクを考慮した資金計画や、固定金利の活用、繰り上げ返済の検討などが重要となります。また、将来的な金利上昇を見越した上で、余裕を持った収支計画を立てることが不可欠です。

(5) 家賃相場の変動

アパートメントホテルの利回りを考える上で、家賃相場の変動は無視できない重要な要素です。家賃相場は、周辺の競合物件の動向や、地域全体の経済状況、さらにはインバウンド需要の増減など、様々な要因によって常に変動しています。

例えば、近隣に新たなアパートメントホテルが開業した場合、競争が激化し、家賃を引き下げる必要が出てくる可能性も考えられます。また、地域経済が活性化し、ホテル需要が高まれば、家賃相場が上昇し、結果として利回りの向上に繋がることもあります。

要因	家賃相場への影響	利回りへの影響
新規競合物件の開業	下落傾向	低下
地域経済の活性化	上昇傾向	向上
インバウンド需要増	上昇傾向	向上

このように、家賃相場の変動は、アパートメントホテルの収益性に直接影響を与えます。投資家は、物件取得時だけでなく、将来的な家賃相場の動向を予測し、そのリスクを考慮した上で、綿密な事業計画を立てることが求められます。定期的な市場調査を行い、最新の家賃相場を把握しておくことが、安定した利回りを維持するために不可欠と言えるでしょう。

5.アパートメントホテル投資で利回りを最大化するためのポイント

(1) 物件選定の重要性

アパートメントホテル投資で高い利回りを実現するためには、物件選定が極めて重要です。将来的な収益性を左右するため、慎重な検討が求められます。

物件選定においては、以下の点を重視しましょう。

• 立地条件:
  • 観光地やビジネス街へのアクセスが良いか。
  • 周辺に商業施設や公共交通機関が充実しているか。
  • 将来的な開発計画や街の発展性があるか。
• 物件の特性:
  • ターゲットとする顧客層（観光客、ビジネスマンなど）に合致した間取りや設備か。
  • 建物の築年数や構造、維持管理の状態は良好か。
  • 競合物件の状況はどうか。

これらの要素を総合的に評価し、安定した稼働が見込める物件を選ぶことが、利回り最大化の第一歩となります。特に、周辺の家賃相場や競合物件の稼働率などを事前に調査し、自社物件の優位性を確保できるかどうかが鍵となります。

評価項目	重要度	備考
アクセスの良さ	◎	主要駅・観光地からの距離、交通手段
周辺環境	〇	商業施設、飲食店の有無、治安
物件の状態	〇	築年数、設備の新しさ、管理状況
競合状況	〇	周辺の同業種物件の稼働率、価格設定
将来性	△	再開発計画、人口動態、地域経済の見通し

(2) 効果的な運営・管理戦略

アパートメントホテル投資で安定した利回りを実現するためには、効果的な運営・管理戦略が不可欠です。以下にそのポイントをまとめました。

戦略項目	内容
稼働率向上	・ダイナミックプライシング（需要に応じた価格設定） ・OTA（Online Travel Agent）や自社サイトでのプロモーション強化 ・リピーター獲得のための顧客満足度向上策
コスト削減	・清掃・メンテナンス業務の効率化 ・エネルギーコスト削減（LED照明導入、省エネ機器の活用など） ・無駄な管理費用の見直し
付加価値提供	・周辺施設との連携（レストラン割引、観光案内など） ・無料Wi-Fi、アメニティの充実 ・長期滞在者向けのサービス拡充

これらの戦略を継続的に実行・改善していくことで、物件の競争力を高め、収益性の向上につなげることが期待できます。特に、ターゲット顧客層のニーズを的確に捉え、それに合わせたサービスを提供することが重要となります。

(3) 差別化による競争力強化

アパートメントホテルの利回りを最大化するためには、競合物件との差別化が不可欠です。単に宿泊施設を提供するだけでなく、利用者のニーズを捉え、独自の価値を提供することで、高い稼働率と賃料設定の優位性を確保することが可能になります。

差別化戦略としては、以下のような点が挙げられます。

差別化のポイント	具体例
ターゲット層の明確化	ビジネス出張者向けに高速Wi-Fiやワークスペースを充実させる。ファミリー層向けにキッチン設備やキッズスペースを設ける。
付加価値サービスの提供	地域観光情報の発信、地元飲食店との提携、ランドリーサービス、コンシェルジュサービスなど。
ユニークなデザイン・コンセプト	特定のテーマに基づいた内装デザイン、アート作品の展示、地元の文化を取り入れた空間演出。
テクノロジーの活用	スマートロックによるチェックイン・アウトの簡略化、タブレット端末でのサービス提供、パーソナライズされた情報提供。

これらの差別化により、競合との価格競争に巻き込まれることを避け、より高い利回りの維持・向上を目指すことができます。差別化されたアパートメントホテルは、顧客満足度を高め、リピート率の向上にも繋がるため、長期的な収益安定化に貢献します。

6.アパートメントホテル投資における利回り以外で確認すべき注意点

(1) 物件価格に含まれる諸費用

アパートメントホテル投資を検討する際、物件価格以外にも様々な諸費用が発生します。これらを正確に把握することが、利回り計算の精度を高める上で非常に重要です。

物件購入時にかかる主な諸費用は以下の通りです。

• 仲介手数料: 不動産業者に支払う手数料です。
• 印紙税: 売買契約書に貼付する印紙にかかる税金です。
• 登録免許税: 物件の所有権移転登記や抵当権設定登記にかかる税金です。
• 不動産取得税: 物件を取得した際に課される税金です。
• 司法書士報酬: 登記手続きを依頼する司法書士への報酬です。
• ローン手数料・保証料: 金融機関から融資を受ける際に発生する費用です。

これらの諸費用は、物件価格の5%〜10%程度が目安とされています。

費用の種類	目安となる割合（物件価格比）
仲介手数料	3% + 6万円 + 消費税
登録免許税	2%（軽減措置あり）
不動産取得税	3%（軽減措置あり）
その他諸費用	1%〜2%程度

これらの諸費用を考慮せずに利回り計算を行うと、実際の収益性が大きく異なってしまうため、必ず初期費用として計上するようにしましょう。

(2) 将来的な修繕計画と費用

アパートメントホテル投資において、長期的な収益性を確保するためには、将来発生する修繕計画とその費用を事前に把握しておくことが不可欠です。建物の経年劣化は避けられず、定期的なメンテナンスや大規模修繕は、物件の価値維持だけでなく、入居者の満足度向上にも繋がります。

修繕計画を立てる際には、以下のような項目を考慮し、費用を積算していくことが重要です。

修繕項目例	周期（目安）	費用目安（例）
外壁塗装	10～15年	数十万～数百万円
屋上防水工事	10～15年	数十万～数百万円
給排水管更新	20～30年	数十万～数百万円
内装（クロス張替、床材）	10～15年	数十万円～
空調設備交換	10～15年	数十万円～

これらの費用は、物件の規模や築年数、建材の種類によって大きく変動します。計画段階でこれらの費用を正確に予測し、毎月の家賃収入から積み立てておくことで、突発的な出費に慌てることなく、安定した投資運営が可能となります。また、将来的な修繕費用を考慮せずに物件を購入した場合、想定していた利回りが大きく下回るリスクも生じます。

(3) 空室リスクへの備え

アパートメントホテル投資において、空室リスクは利回りに直結する重要な課題です。想定外の空室期間が続くと、予定していた収入が得られず、キャッシュフローが悪化してしまう可能性があります。そのため、事前に十分な備えをしておくことが不可欠です。

空室リスクへの備えとしては、主に以下の点が挙げられます。

備えの内容	具体的な対策
資金的な備え	・当面の運転資金（数ヶ月分）を確保しておく ・修繕費用や固定資産税などの支払いにも備える
収益源の多様化	・長期滞在者と短期滞在者のバランスを取る ・周辺施設との提携やイベント開催による集客強化
運営体制の強化	・集客力のある予約サイトの活用 ・ターゲット層に合わせた効果的なプロモーション戦略の実施 ・迅速なクレーム対応による顧客満足度向上とリピート率向上

これらの対策を講じることで、一時的な空室が発生した場合でも、経営への影響を最小限に抑え、安定した利回りを維持することが期待できます。

(4) 金利上昇リスクへの対応

アパートメントホテル投資においては、金利の動向が利回りに大きく影響します。特に、金融機関からの融資を受けて物件を購入した場合、金利が上昇すると返済額が増加し、実質利回りを圧迫する可能性があります。

金利上昇リスクへの対応策としては、以下の点が挙げられます。

対応策	具体的な内容
固定金利の活用	変動金利ではなく、契約時に金利を確定できる固定金利ローンを選択することで、将来的な金利上昇リスクを回避できます。
繰り上げ返済の検討	余裕資金がある場合に、積極的に繰り上げ返済を行うことで、借入元本を減らし、金利負担を軽減できます。
金利上昇に強い家賃設定	物件の立地や競合状況を考慮し、市場の賃料相場を上回らない範囲で、金利上昇分を吸収できるような家賃設定を検討します。
収支シミュレーションの精度向上	金利が数パーセント上昇した場合でも、安定した収支を維持できるような、より現実的な収支計画を立てることが重要です。

これらの対策を事前に講じておくことで、金利上昇による収支悪化のリスクを最小限に抑え、アパートメントホテル投資の安定性を高めることができます。

(5) 家賃下落リスクへの対応

アパートメントホテル投資において、家賃下落リスクへの対応は、利回りを安定させる上で非常に重要です。市場の需要や競合物件の動向によっては、当初想定していた家賃収入が得られなくなる可能性があります。

家賃下落リスクに備えるためには、以下の対応策が考えられます。

• 市場調査の徹底:
  • 周辺の類似物件の家賃相場を常に把握し、適正な賃料設定を行います。
  • 地域経済の動向や観光客数の増減なども注視し、将来的な家賃相場の変動を予測します。
• 物件の魅力を維持・向上:
  • 定期的なリフォームやリノベーションを行い、物件の陳腐化を防ぎます。
  • ターゲット層に合わせたアメニティの充実や、清掃・サービスの質を高めることで、競合との差別化を図ります。
• 契約内容の見直し:
  • 賃貸契約の更新時には、市場動向を踏まえた家賃の見直しを検討します。
  • 長期契約の割引率などを調整し、柔軟な賃料設定を行います。

対応策	具体的な内容
市場調査	家賃相場、地域経済、観光動向の把握
物件の魅力維持・向上	リフォーム、リノベーション、サービス向上
契約内容の見直し	更新時の家賃見直し、契約期間に応じた割引率調整

これらの対策を講じることで、家賃下落リスクを軽減し、アパートメントホテル投資の利回りを長期的に安定させることが期待できます。

7.まとめ

アパートメントホテル投資における利回りは、投資判断の重要な指標となります。表面利回りだけでなく、運営コストを考慮した実質利回りを正確に把握することが不可欠です。

利回り種類	計算方法
表面利回り	年間収入 ÷ 物件購入価格 × 100
実質利回り	(年間収入 – 年間運営コスト) ÷ (物件購入価格 + 初期費用) × 100

利回りの目安は、新築・中古、立地条件、稼働率、運営コストなど、様々な要因によって変動します。想定利回りだけでなく、実際の収益性をシミュレーションし、無理のない投資計画を立てることが重要です。

また、利回りだけでなく、以下の点も十分に確認しておく必要があります。

• 物件価格に含まれる諸費用: 不動産取得税、仲介手数料など
• 将来的な修繕計画と費用: 定期的なメンテナンス費用
• 空室リスクへの備え: 予備費の確保、集客戦略の検討
• 金利上昇・家賃下落リスクへの対応: シミュレーションと対策

これらのリスクを考慮し、物件選定や運営・管理戦略を慎重に進めることで、アパートメントホテル投資における利回りの最大化と安定的な収益確保を目指しましょう。