宿泊コラム

2025年7月15日

一軒家を民泊に！許可を取るには？失敗しないための全知識

1.はじめに：一軒家を民泊にするための許可制度とは

一軒家を民泊として運営するには、法律に基づいた許可や届出が必要です。無許可での営業は違法行為となり、罰則の対象となります。

主な許可制度は以下の3つです。

住宅宿泊事業法（民泊新法）：年間180日以内の運営制限あり。届出制。
旅館業法（簡易宿所）：運営日数に制限なし。許可制。
特区民泊（国家戦略特区法）：特定の地域で利用可能。条例で定められた日数以上の滞在が要件。認定制。

どの制度を利用するかは、物件の条件や希望する運営スタイルによって異なります。適切な許可を取得することが、合法的に安心して民泊を運営するための第一歩となります。次の章では、これらの制度について詳しく解説します。

2.一軒家民泊で利用できる主な許可の種類と比較

住宅宿泊事業法（民泊新法）

一軒家を民泊として運営する際に最も一般的なのが、2018年に施行された住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく許可です。

この法律の大きな特徴は、以下の点です。

年間運営日数制限: 180日（約6ヶ月）までという上限があります。
家主不在型: 家主が物件に常駐しない場合でも運営可能です。その際は、住宅宿泊管理業者への管理委託が義務付けられます。
届出制: 旅館業法のような「許可」ではなく、「届出」という形式で手続きを行います。ただし、実質的には行政の審査があり、要件を満たす必要があります。
最低床面積: 宿泊者が利用する部分の床面積を3.3㎡で割った数が、宿泊定員の上限となります。

特徴	内容
運営日数	年間180日まで
家主形態	家主居住型、家主不在型（管理委託必須）
手続き	届出制
定員計算	宿泊者利用部分の床面積 ÷ 3.3㎡

この制度は比較的取り組みやすい反面、運営日数に制限があるため、収益計画には注意が必要です。届出は自治体によって必要な手続きや書類が異なる場合がありますので、事前に確認することが重要です。

旅館業法（簡易宿所）

一軒家を民泊として運営する際、旅館業法に基づく「簡易宿所」の許可を取得する方法があります。これは、宿泊施設として比較的歴史のある許可形態です。

特徴

比較的長期の宿泊にも対応可能
宿泊者名簿の作成・管理義務あり
建築基準法や消防法など、より厳格な基準が適用される場合が多い

申請プロセス

事前相談: 保健所など管轄の行政機関に相談します。
必要書類準備: 申請書、施設の構造図、消防設備図など多岐にわたります。
申請: 必要書類を提出します。
検査: 施設の構造や設備などが基準に適合しているか検査が行われます。
許可: 基準適合が確認されれば許可されます。

簡易宿所として運営する場合、建物の構造や設備に関する基準が民泊新法よりも厳しい傾向があります。また、地域によっては条例で独自の基準が定められている場合もありますので、事前にしっかりと確認することが重要です。

特区民泊（国家戦略特区法）

国家戦略特別区域法に基づく「特定認定」を受けた事業です。主に大都市圏など、国が指定した国家戦略特区内で認められています。

特徴	内容
宿泊日数制限	最低2泊3日以上（条例により異なる場合あり）
事業実施期間	年間を通して可能
申請先	特区を管轄する自治体
対象となる建物	構造や設備に関する基準あり

特区民泊の大きな特徴は、年間の宿泊日数制限がないこと、そして最低宿泊日数が条例で定められている点です。例えば、東京都大田区では「2泊3日以上」が基本となります。

申請には、建物の構造や設備が基準を満たしているかの確認が必要です。また、旅館業法の許可に近い基準が適用される地域もあります。特区ごとに条例が異なりますので、事前に該当自治体へ確認することが重要です。比較的長期の滞在を想定した運営に適しています。

3.民泊許可取得に向けた準備ステップ

運営物件の確認（建築基準法、消防法など）

一軒家を民泊として運営する第一歩として、物件自体が各種法令に適合しているかを確認することが非常に重要です。特に建築基準法と消防法への適合は必須となります。

建築基準法: 構造耐力、避難経路、採光、換気などが基準を満たしているかを確認します。増改築を行っている場合は、適法に工事されているかも確認が必要です。
消防法: 火災報知設備、消火器、誘導灯などの設置基準や、避難経路の確保が求められます。運営規模や建物の構造によって必要な設備が異なります。

その他、自治体独自の条例で定められた基準がある場合もあります。これらの確認を怠ると、後の申請プロセスで大きな問題となる可能性があります。事前に専門家や関係機関に相談し、物件の現状が民泊用途として適法であるか、または改修が必要かを確認しておきましょう。

関係法令・条例の確認（地域特有のルールなど）

民泊運営を検討するにあたり、国が定める法律だけでなく、自治体独自の条例やルールも非常に重要です。特に「民泊新法」に基づく届出の場合、自治体によっては以下のような制限を設けていることがあります。

営業日数制限の強化： 国の年間180日上限に加え、特定の期間（例：学校の長期休暇中）のみの営業を許可する、または特定の地域での営業を制限するなど。
最低床面積： 1人あたりの最低床面積を条例で定めている場合。
届出に必要な添付書類の追加： 国の要件に加え、地域独自の書類提出を求める場合。

これらの条例は自治体によって内容が大きく異なります。

確認先	確認内容例
自治体のホームページ	民泊関連の条例、ガイドライン
担当部署	建築指導課、保健所、観光課など（自治体による）

必ず事前に、物件所在地の自治体のウェブサイトを確認したり、担当部署に問い合わせたりして、適用される条例やルールを把握することが不可欠です。これにより、後々の手続きをスムーズに進め、トラブルを避けることができます。

近隣住民への説明

一軒家を民泊として運営する場合、近隣住民の方々への事前の説明は非常に重要です。これは、許可申請の要件となっている場合や、円滑な運営のために強く推奨されているためです。

説明では、以下の点について丁寧にお伝えすることをおすすめします。

民泊を始めること: どのような事業を行うのか概要を説明します。
運営方法: 宿泊者の管理方法、騒音・ゴミ出し対策、緊急時の連絡先などを具体的に伝えます。
連絡体制: トラブル発生時の連絡先や対応体制を明確にします。

地域のルールや条例によっては、説明会の開催や同意書の取得が義務付けられていることもあります。事前に管轄の自治体に確認し、必要な手続きを行いましょう。良好な近隣関係を築くことが、民泊運営を成功させる鍵となります。

4.民泊許可申請の具体的な流れ

事前相談・確認（保健所、消防署など）

民泊許可申請をスムーズに進めるために、申請前に管轄の行政庁へ事前相談を行うことが非常に重要です。特に以下の窓口への確認をおすすめします。

保健所（または自治体の民泊担当窓口）:
- 申請に必要な書類や手続きの詳細
- 対象物件が条例や構造設備基準に適合するか
- 近隣住民への説明義務の有無や方法
消防署:
- 住宅用火災警報器や消火器の設置基準
- 誘導灯や避難経路の確保
- 消防法令適合の証明に必要な手続き
建築指導課:
- 建築基準法上の問題がないか
- 用途地域による制限の確認

事前に相談することで、必要な準備やクリアすべき課題が明確になり、申請書類の不備や申請後の手戻りを減らすことができます。

相談先	主な確認内容
保健所等	必要書類、基準適合性、条例
消防署	消防設備、避難経路、証明手続き
建築指導課	建築基準法、用途地域

これらの事前確認を丁寧に行うことが、円滑な許可取得への第一歩となります。

必要書類の準備と作成

民泊許可申請には、多くの書類が必要となります。スムーズな申請のためには、事前の準備が非常に重要です。まず、申請先の行政庁（保健所等）のウェブサイトや窓口で、必要書類のリストを確認しましょう。

主な必要書類は以下の通りです。

申請書
建物の登記事項証明書
構造設備図面（平面図、立面図など）
消防法令適合に関する書類（消防検査済証など）
管理委託契約書の写し（管理者を置く場合）
住民票または法人登記簿謄本

書類の種類	提出先（例）	注意点
消防法令適合に関する書類	消防署	事前に消防署への相談・検査が必要な場合あり
構造設備を明らかにする書類	建築士など	専門家への作成依頼が必要な場合あり

これらの書類は、物件の状況や申請する許可の種類、自治体によって異なります。不備があると審査が遅れるため、一つずつ丁寧に準備・作成を進めてください。不明な点は、必ず管轄行政庁に確認しましょう。

管轄行政庁への申請手続き

必要書類が全て揃ったら、管轄の行政庁へ申請を行います。申請先は、民泊新法の場合は都道府県知事等（多くは保健所）、旅館業法（簡易宿所）の場合は保健所、特区民泊の場合は特区を管轄する自治体となります。

申請は主に以下の方法で行います。

窓口での直接申請
郵送での申請
オンライン申請（対応している場合）

申請手数料が必要な場合がほとんどです。手数料額は自治体や申請する制度によって異なりますので、事前に確認が必要です。

申請制度	主な申請先
住宅宿泊事業法	都道府県知事等（保健所）
旅館業法（簡易宿所）	保健所
特区民泊	特区を管轄する自治体

申請書類に不備があると受け付けてもらえない場合や、審査が遅れる原因となりますので、提出前に再度確認することが大切です。また、自治体によっては事前予約が必要な場合もありますので、申請前に確認しておきましょう。

申請後の現地調査・審査

申請書類を提出した後、管轄の行政庁（保健所など）による現地調査が行われます。これは、申請書類に記載された内容と実際の建物の状態が一致しているか、建築基準法や消防法、その他の関連法令や条例に適合しているかなどを確認するためです。

主な確認事項:

建物の構造、設備（換気、照明など）
消防設備（消火器、警報器、避難経路表示など）の設置状況
間取りや面積が申請書類通りか
その他、条例で定められた基準への適合状況

調査の結果、改善が必要な箇所が見つかった場合は、指摘事項に基づき改修を行い、再調査を受ける必要があります。全ての基準を満たしていることが確認されれば、審査が進み、許可（または届出受理）へと至ります。審査期間は行政庁によって異なりますが、通常数週間から数ヶ月かかる場合があります。不備があるとさらに時間がかかるため、事前にしっかりと準備することが重要です。

許可証の交付

申請書類の提出、現地調査、審査を経て、無事に法令や条例の基準を満たしていると判断された場合、行政庁から許可証が交付されます。この許可証を受け取れば、晴れて一軒家を民泊として合法的に運営を開始することができます。

許可証には、以下の情報が記載されていることが一般的です。

許可番号
事業者の氏名または名称
施設の名称および所在地
許可の有効期間（旅館業法の場合）

許可証の交付は、申請手続きの最終段階であり、運営開始に向けた重要なステップです。交付された許可証は大切に保管し、必要に応じて提示できるよう準備しておきましょう。許可内容や運営にあたっての注意事項を行政庁から指示される場合もありますので、しっかりと確認してください。

申請から交付までの期間は、申請先の行政庁や申請内容、混雑状況によって異なりますが、一般的には数週間から数ヶ月程度かかることがあります。早めの準備と計画が重要です。

5.民泊許可申請に必要な主な書類

申請書

民泊許可申請において、まず必要となるのが「申請書」です。これは、これからどのような民泊事業を行うのか、物件情報や申請者の情報を正式に届け出るための非常に重要な書類です。

申請書の種類は、どの法律に基づいて申請するか（民泊新法、旅館業法、特区民泊）によって異なります。一般的に、以下の内容を記載します。

申請者（氏名、住所、連絡先など）
施設の名称、所在地
施設の構造、規模
施設の管理方法

申請法	主な提出先
住宅宿泊事業法	観光庁（届出）
旅館業法	保健所（許可申請）
特区民泊	自治体（認定申請）

申請書は、各管轄行政庁のウェブサイトからダウンロードできる場合が多いですが、最新の様式を使用することが重要です。記入例や記載要領を確認しながら、正確に漏れなく記載しましょう。不備があると審査が滞る原因となります。

建物の登記事項証明書

民泊の許可申請を行う際には、対象となる一軒家が申請者自身の所有物であることを証明する必要があります。そのために必要となる書類の一つが「建物の登記事項証明書」です。

この書類は、法務局が管理する登記簿に記録されている建物の情報（所在、構造、床面積、所有者に関する事項など）を証明するものです。

申請時に必要となる登記事項証明書には、主に以下の情報が記載されています。

表題部: 建物の所在、家屋番号、種類、構造、床面積などが記されています。
権利部（甲区）: 所有者に関する事項が記されています。申請者名が所有者として記載されているか確認が必要です。
権利部（乙区）: 所有権以外の権利（抵当権など）に関する事項が記されています。

登記事項証明書は、管轄の法務局で取得できます。オンラインでの請求も可能です。申請の際には、発行から3ヶ月以内など、有効期限が定められている場合がありますので、事前に確認しておきましょう。

この書類は、申請者が物件を適切に管理・運営する権利を有していることを証明する重要な書類となります。

構造設備を明らかにする書類（図面など）

構造設備を明らかにする書類は、申請する一軒家が民泊として適切に使用できる構造や設備を有していることを証明するために提出します。主に以下のような書類が含まれます。

建物の平面図：各部屋の用途、出入口、窓の位置、寸法などがわかるように記載します。宿泊室として使用する部屋の広さや定員も明記が必要です。
建物の立面図・断面図：建物の高さや構造を把握するために必要です。
設備の配置図：浴室、トイレ、キッチンなどの水回り設備、換気設備、冷暖房設備などの配置を示します。

これらの図面は、建築士などの専門家が作成することが一般的です。特に、旅館業法や特区民泊で申請する場合、建築基準法への適合が厳しく求められるため、詳細かつ正確な図面が不可欠となります。民泊新法の場合も、一定の要件を満たす必要があります。

申請する許可の種類や自治体の条例によって、求められる図面の種類や詳細さが異なる場合がありますので、事前に管轄行政庁に確認することをおすすめします。

消防法令適合を証明する書類

民泊として一軒家を運営するには、消防法に適合していることを証明する書類が必要です。これは、宿泊者の安全確保のために非常に重要な項目です。

具体的には、以下のような書類が求められることが多いです。

消防法令適合通知書
防火対象物使用開始届
消防用設備等の設置届出書（消火器、火災警報器、誘導灯など）
消防用設備等の点検結果報告書（既存の建物の場合）

これらの書類は、管轄の消防署へ申請し、建物の状況を確認してもらうことで発行されます。例えば、住宅用火災警報器の設置場所や、誘導灯の設置状況などがチェックされます。

必要な書類や手続きは、建物の構造や規模、自治体の条例によって異なる場合があります。事前に必ず管轄の消防署に相談し、必要な設備や書類を確認しておくことが、スムーズな申請のために不可欠です。

主な確認事項	具体例
避難経路の確保	避難口の表示、障害物の有無など
消防設備の設置状況	消火器、火災警報器、誘導灯などの設置場所
防火管理体制	消防計画の作成、避難訓練など（規模による）

これらの書類が適切に準備・提出できない場合、許可が得られない原因となるため、しっかり確認しましょう。

その他、地域条例で定められた書類

民泊の許可申請においては、法律で定められた共通の書類以外にも、自治体の条例によって独自の書類提出が求められる場合があります。

これは、各自治体が地域の実情に合わせて、民泊のルールを詳細に定めているためです。例えば、以下のような書類が必要となることがあります。

誓約書: 法令遵守や近隣への配慮を誓約するもの。
管理体制に関する書類: 住宅宿泊管理業者に委託する場合の契約書など。
近隣住民への説明状況を報告する書類: 説明会の議事録や参加者リストなど。

自治体によっては、特定の地域での営業を制限するために、追加の基準や書類を設けていることもあります。申請前に必ず、物件所在地の自治体の条例やホームページを確認し、必要な書類を漏れなく準備することが重要です。不明な点は、管轄の行政庁に事前に相談することをおすすめします。

6.民泊許可申請で注意すべき点・許可が出ない主な原因

法令（建築基準法、消防法など）への不適合

民泊の許可が得られない主な原因の一つに、建築基準法や消防法などの法令に適合していないケースがあります。

特に注意が必要な点は以下の通りです。

建築基準法: 違法建築や増改築部分がある場合、既存不適格建築物である場合など、建物そのものが現行の建築基準法に適合していないと、許可が下りません。
消防法: 適切な消火設備（消火器、自動火災報知設備など）や避難経路が確保されていない場合、消防法令に適合しないと判断されます。

これらの法令遵守は、宿泊者の安全確保のために必須です。許可申請の前に、必ず専門家（建築士、消防設備士など）に相談し、物件が法令に適合しているか確認することが重要です。不適合箇所がある場合は、改修が必要となります。

確認すべき主な法令	確認内容例
建築基準法	建物の構造、耐火性能、換気設備など
消防法	消火設備、警報設備、避難設備、防炎物品の使用など

これらの法令への不適合は、単に許可が下りないだけでなく、運営開始後の行政指導や罰則の対象となる可能性もあります。

用途地域の制限

民泊の許可が出ない主な原因の一つに、「用途地域の制限」があります。

都市計画法に基づき、土地の用途は13種類の用途地域に分けられています。地域によっては、良好な住環境を守るため、民泊事業（特に旅館業法に基づくもの）の営業が制限または禁止されている場合があります。

用途地域例	民泊（旅館業法）の可否（一般的な傾向）
第一種低層住居専用地域	不可
第二種低層住居専用地域	不可
第一種中高層住居専用地域	条件付きで可能な場合あり
商業地域	可

ご自身の所有する一軒家がどの用途地域にあるか、そしてその地域で希望する民泊運営（民泊新法か旅館業法かなど）が可能かどうかを、事前に役所の都市計画課などで確認することが非常に重要です。知らずに申請を進めると、不許可となる可能性が高まります。必ず事前に確認しましょう。

近隣住民とのトラブル

民泊運営において、近隣住民との良好な関係は非常に重要です。騒音やゴミ出しルールなど、生活習慣の違いからトラブルに発展し、近隣住民からの苦情が行政庁に寄せられることがあります。

許可申請の審査や、その後の運営において、近隣住民とのトラブルは許可が取り消される原因となる可能性もあります。

トラブルを避けるためには、以下のような点に配慮することが大切です。

事前の説明と理解：民泊を始める前に、近隣住民に事業内容や連絡先などを丁寧に説明し、理解を求めることが推奨されます。
運営ルールの周知：宿泊客に対して、騒音やゴミ出しのルールなどを明確に伝え、遵守してもらう仕組みが必要です。
苦情対応体制：苦情があった場合に、迅速かつ適切に対応できる体制を整えておくことが重要です。

行政庁によっては、条例で事前の近隣説明会などを義務付けている場合もありますので、必ず確認しましょう。

書類不備や手続きの不備

民泊許可申請において、意外と見落としがちなのが書類の不備や手続きのミスです。これらが原因で審査がストップしたり、最悪の場合は許可が下りなかったりすることもあります。

主な不備の例は以下の通りです。

申請書への記入漏れや誤り
必要書類の不足（例：登記事項証明書の添付忘れ）
添付書類の内容と申請内容の不一致
図面等の記載が不明瞭、または現況と異なる
申請書の捺印漏れ

特に、初めて申請される方は、どのような書類が必要なのか、どのように記載すれば良いのか迷うことが多いでしょう。

不備の種類	対策
書類不足	事前に必要書類リストをしっかり確認する
記載ミス・漏れ	申請前に複数人でチェックする
書類の内容不一致	申請内容と添付書類を照合する

自治体によっては、申請前に事前相談を受け付けている場合がありますので、積極的に活用することをおすすめします。また、専門家（行政書士など）に依頼することも、書類不備を防ぐ有効な手段です。正確な情報に基づいた丁寧な書類作成と、指定された手続きを漏れなく行うことが、スムーズな許可取得につながります。