宿泊コラム

1.はじめに：民泊で長期滞在客を獲得するメリット

民泊運営において、長期滞在客の獲得は安定した収益と運営効率の向上をもたらす重要な戦略です。短期滞在のゲストに比べ、長期滞在客は以下のような多岐にわたるメリットを運営者にもたらします。

メリット項目	内容
収益の安定化	稼働率が向上し、空室リスクを低減できます。
運営コストの削減	清掃やリネン交換の頻度が減り、人件費や消耗品費を抑制できます。また、ゲスト対応の頻度も減少します。
集客活動の効率化	短期予約を多数獲得するよりも、一度の集客で長期間の予約を得られるため、マーケティング費用や労力を削減できます。
ゲストとの関係構築	滞在期間が長いため、ゲストとの信頼関係を築きやすく、リピーター獲得や口コミによる拡散にも繋がりやすくなります。

本記事では、長期滞在客の特徴や、彼らのニーズに合致する民泊施設の選び方、そして効果的な集客方法について、具体的な戦略を交えながら詳しく解説していきます。安定した民泊経営を目指す方は、ぜひ最後までご一読ください。

2.長期滞在客とは？特徴とメリットを解説

(1)長期滞在客の具体的なニーズと行動パターン

長期滞在客は、一般的な短期旅行者とは異なる独自のニーズと行動パターンを持っています。彼らは単なる宿泊場所としてではなく、「暮らす」場所として施設を選びます。

主なニーズと行動パターンは以下の通りです。

• 生活機能の重視: 短期旅行者が観光や体験を重視するのに対し、長期滞在客は自炊、洗濯、仕事といった日常生活の機能性を求めます。外食ばかりでは費用がかさむため、キッチン設備は必須となります。
• プライバシーと居住性: ホテルのような画一的な空間よりも、自宅に近い感覚でリラックスできるプライベートな空間を好みます。
• 費用対効果: 滞在期間が長いため、日割り単価が割安になることを期待します。長期割引の有無は、予約の決め手となる重要な要素です。
• 周辺環境への関心: 滞在中の生活を想定し、スーパーマーケット、ドラッグストア、コンビニエンスストア、医療機関、公共交通機関など、生活利便施設の充実度を重視します。
• 行動パターン:
  • 平日昼間は仕事や活動に出かけ、夜は施設で過ごす傾向があります。
  • 週末は観光や外出もしますが、施設内でのんびり過ごす時間も大切にします。
  • 地域に溶け込み、地元の文化や生活を体験したいと考える方も少なくありません。

彼らの多くは、出張者、リモートワーカー、ワーケーション利用者、一時帰国者、移住の下見、長期治療や看病、留学準備など、特定の目的を持って滞在しています。

(2)長期滞在客を呼び込むことで得られる民泊運営の利点

民泊運営において長期滞在客を積極的に呼び込むことは、多くの安定的なメリットをもたらします。

まず、稼働率の安定化が挙げられます。短期滞在客の場合、予約が途切れる期間が発生しがちですが、長期滞在客は数週間から数ヶ月にわたり滞在するため、一度予約が入ればその間の空室リスクを大幅に低減できます。これにより、収益の見通しが立てやすくなり、運営計画も立てやすくなるでしょう。

次に、運営コストの削減にも繋がります。短期滞在客が頻繁に入れ替わる場合、その都度発生する清掃費やリネン交換費、消耗品補充のコスト、チェックイン・チェックアウト対応の手間などが積み重なります。長期滞在客であれば、これらの費用や手間が格段に減るため、結果として運営効率が向上し、利益率を高めることが期待できます。

また、長期滞在客は施設の使い方に慣れるため、設備トラブルのリスクが相対的に低くなる傾向があります。さらに、以下の表に示すようなメリットも享受できます。

メリット項目	詳細
収益の安定性	閑散期の影響を受けにくく、安定した収入が見込める
業務負担の軽減	頻繁な清掃やゲスト対応の回数が減り、運営側の手間が軽減される
リピーターの創出	快適な長期滞在を提供できれば、将来的な再利用や口コミによる新規顧客獲得に繋がりやすい

これらの利点から、長期滞在客は民泊運営にとって非常に魅力的なターゲットと言えるでしょう。

3.長期滞在に最適な民泊施設の特徴

(1)戸建て・マンション別の適性：広さ、間取り、プライバシー

長期滞在客のニーズに応えるためには、施設タイプに応じた適切な選択が重要です。

施設タイプ	長期滞在への適性	特徴
戸建て	高い	・広々とした空間で開放感がある ・プライベートな庭や駐車場が利用可能 ・家族やグループ滞在に適し、居住性が高い ・周囲への音の配慮が比較的容易
マンション	中〜高	・都心部や駅近に多く、利便性が高い ・セキュリティが確保されている物件が多い ・単身者やカップル、少人数での滞在に適している ・独立した寝室やリビングがある間取りが望ましい

戸建ては広さやプライバシーを重視する家族連れやグループ、あるいは長期のプロジェクト滞在者などに適しています。一方、マンションは立地や利便性を重視するビジネス出張者やリモートワーカー、カップルに人気です。

長期滞在では、ゲストが「暮らす」感覚を重視するため、ある程度の広さが必要です。単身者でも30㎡以上、複数名の場合は50㎡以上を目安に、寝室とリビングが分かれている1LDK以上の間取りが好まれます。これにより、仕事とプライベートの切り替えがしやすくなり、快適な滞在に繋がります。プライバシーの確保も重要な要素であり、独立した空間を提供できる物件が選ばれやすい傾向にあります。

(2)長期滞在客が求める設備・アメニティ：キッチン、洗濯機、ワークスペースなど

長期滞在客にとって、民泊施設は「暮らす場所」としての機能が重視されます。そのため、ホテルとは異なる設備・アメニティの充実が不可欠です。

特に以下の設備は、長期滞在の快適さを大きく左右します。

• キッチン・調理器具: 自炊ができる環境は必須です。冷蔵庫、電子レンジに加え、鍋、フライパン、食器類、基本的な調味料まで揃っていると喜ばれます。
• 洗濯機・乾燥機: 長期滞在では衣類の洗濯が頻繁に発生するため、洗濯機と乾燥機（または室内物干しスペース）は必須です。洗剤も常備しましょう。
• ワークスペース: リモートワークや学習を行う需要が高いため、安定したWi-Fi環境に加え、デスクとチェアが備わった専用のワークスペースがあると選ばれる理由になります。

その他、あると便利なアメニティは以下の通りです。

設備・アメニティ	補足
清掃用品	掃除機、フロアワイパーなど
収納スペース	クローゼット、引き出しなど
長期滞在用アメニティ	シャンプー・ボディソープの詰め替え用、予備のトイレットペーパーなど

これらの設備が揃っていることで、ゲストは荷物を減らせ、より自宅に近い感覚で過ごすことができます。

(3)滞在を快適にする環境と周辺情報：生活利便性、地域の魅力

長期滞在では、単なる宿泊ではなく「暮らす」感覚が重要になります。そのため、生活利便性の高い環境が求められます。

具体的には、以下のような情報提供や周辺環境が望ましいです。

• 生活利便性
  • スーパー、コンビニ、ドラッグストア、郵便局など、日常の買い物や手続きが可能な施設へのアクセス
  • 公共交通機関（駅、バス停）への近さ
  • 医療機関（病院、クリニック）の有無
  • 飲食店、カフェなど、外食の選択肢
• 地域の魅力
  • 周辺の公園や散策スポットなど、リフレッシュできる場所
  • 地域のイベントや祭り、文化施設などの情報
  • 地域の歴史や特産品など、その土地ならではの魅力

これらの情報は、事前に施設紹介ページで詳しく記載したり、チェックイン時に周辺地図やおすすめスポットをまとめたガイドブックを提供したりすることで、ゲストの滞在満足度を大きく向上させることができます。

周辺施設例	長期滞在客にとってのメリット
スーパー	自炊による食費節約、日用品調達
公園	散歩や運動、気分転換の場
郵便局	宅配便の発送、金融サービス

周辺環境の充実と情報提供は、ゲストが安心して長期滞在を計画し、快適に過ごすための重要な要素となります。

4.長期滞在客のための集客方法

(1)基本の集客チャネル

自社サイトの構築とSEO対策

長期滞在客の獲得において、自社サイトの構築は非常に重要です。手数料がかからないため収益性が向上するだけでなく、施設の魅力を最大限に伝え、信頼性を高めることができます。

【自社サイトのメリット】

• 詳細な情報提供： 写真や動画、周辺環境の情報を豊富に掲載し、物件の魅力を深く訴求できます。
• 独自のブランディング： 世界観を自由に表現し、ターゲット層に響くデザインやメッセージを発信できます。
• 柔軟な料金設定： 長期割引プランや特別オファーを自由に設定し、直接予約を促せます。

サイト構築後は、検索エンジン最適化（SEO）対策を徹底しましょう。「民泊 長期滞在 〇〇（地域名）」、「〇〇（地域名） ワーケーション 宿泊」といったキーワードで上位表示されるよう、以下の点に注力してください。

• キーワードの選定と配置： ターゲットが検索しそうなキーワードを本文や見出しに自然に盛り込みます。
• コンテンツの充実： 施設の特徴、設備、周辺情報、長期滞在のメリットなどを詳しく記述します。
• モバイルフレンドリー： スマートフォンでの閲覧に対応したデザインは必須です。
• 表示速度の改善： サイトの読み込み速度を最適化し、ユーザーの離脱を防ぎます。

これらの対策により、OTAに頼らずとも潜在的な長期滞在客へのリーチを拡大し、安定した集客に繋げることが可能になります。

主要OTA（Airbnb, Booking.comなど）の活用と長期割引設定

AirbnbやBooking.comといった主要なOTA（Online Travel Agent）は、国内外からの幅広いユーザーにリーチできる強力な集客ツールです。長期滞在客を獲得するためには、これらのプラットフォームを最大限に活用し、特に「長期割引」の設定が重要となります。

1. 長期割引の設定
多くのOTAでは、宿泊日数に応じた割引設定が可能です。

割引の種類	適用日数	特徴
週割引	7泊以上	短期滞在との差別化、気軽に試せる
月割引	28泊以上	大幅な割引で長期滞在の魅力を高める

月割引は特に、リモートワーカーや企業の出張者、ワーケーション目的のゲストにとって魅力的な選択肢となります。割引率を高く設定することで、検索結果で上位表示されやすくなり、予約獲得に繋がりやすくなります。

2. 掲載情報の最適化
長期滞在客は、単なる宿泊場所ではなく、生活拠点としての機能を求めます。そのため、リスティングには以下の情報を明確に記載しましょう。

• 設備・アメニティ: キッチン用品、洗濯機、乾燥機、Wi-Fi環境、ワークスペースの有無
• 周辺環境: スーパーマーケット、コンビニ、病院、公共交通機関へのアクセス
• 写真: 広さや間取りがわかる写真、明るく清潔感のある写真

長期滞在のニーズに合わせた情報提供を心がけることで、ターゲット層への訴求力を高めることができます。

(2)長期滞在客に特化した集客戦略

潜在顧客へのアプローチ：企業の出張、リモートワーカー、ワーケーション層

長期滞在客を獲得するには、一般的な旅行者とは異なる層に焦点を当てたアプローチが効果的です。特に、企業の出張者、リモートワーカー、ワーケーション層は、長期滞在のニーズが高く、安定した稼働を見込める潜在顧客です。

これらの層は、ホテルでは得られない「自宅のような快適さ」や「生活感」を重視します。具体的には、以下のようなニーズがあります。

• 企業の出張者：数週間から数ヶ月にわたるプロジェクトや研修での利用。交通の便が良い場所や、仕事に集中できる環境を求めます。
• リモートワーカー：自宅以外の場所での集中作業、気分転換を目的とした利用。高速Wi-Fi、デスク、適切な照明といったワークスペースが必須です。
• ワーケーション層：観光と仕事を両立させるための利用。仕事の環境に加え、周辺の魅力的な観光スポットや体験へのアクセスも重視します。

これらの層へアプローチするためには、それぞれのニーズに合わせた訴求が必要です。例えば、企業の総務担当者や福利厚生部門へ直接営業をかける、リモートワーク関連のコミュニティや情報サイトで紹介するといった方法が考えられます。また、施設紹介の際には、ワークスペースの快適性や周辺の生活利便性を具体的に提示することが重要です。

ニッチなプラットフォームの活用：マンスリーマンションサイト、企業向け福利厚生サービスなど

長期滞在客の獲得には、一般的なOTAや自社サイトに加えて、特定のニーズを持つ層にリーチできるニッチなプラットフォームの活用が有効です。

特に以下のようなサイトは、長期滞在を前提とした利用者や法人契約を求める企業が多く利用しています。

• マンスリーマンションサイト
  • 例：レオパレス21、アットホーム、SUUMO
  • 特徴：1ヶ月以上の滞在を前提とした物件が多く、契約手続きが簡素。出張者や単身赴任者、研修生などが主要ターゲットです。
  • 活用ポイント：家具家電付きの物件が好まれるため、設備の充実度をアピールしましょう。
• 企業向け福利厚生サービス
  • 例：ベネフィット・ワン、リロクラブ
  • 特徴：企業が従業員向けに契約する宿泊施設やサービス。出張や研修、福利厚生の一環として利用されます。
  • 活用ポイント：法人契約は安定した稼働に繋がりやすく、長期的な関係構築が期待できます。企業のニーズに合わせた柔軟な料金プランやサービス提供を検討しましょう。

これらのプラットフォームは、一般的な旅行者とは異なる目的で宿泊施設を探している層に直接アプローチできるため、長期滞在客の安定的な獲得に繋がる可能性が高まります。各プラットフォームの特性を理解し、物件の魅力を最大限に伝える工夫が重要です。

ソーシャルメディア（Instagram、TikTok等）での魅力発信：施設紹介、周辺環境、体験コンテンツ

長期滞在客へのアプローチには、視覚的な訴求力が高いソーシャルメディアが効果的です。特にInstagramやTikTokは、施設の魅力や周辺環境を動画や写真で具体的に伝えるのに適しています。

発信すべきコンテンツ例

• 施設紹介
  • 広いリビングや充実したキッチン、快適なワークスペースなど、長期滞在に特化した設備を動画で紹介
  • 収納スペースの豊富さや、Wi-Fi環境の快適性を強調
• 周辺環境
  • スーパーマーケットや病院、公園、公共交通機関へのアクセスなど、生活利便性が高いことを写真や短い動画でアピール
  • 地域のカフェやレストラン、散策スポットなど、長期滞在中の楽しみ方を提案
• 体験コンテンツ
  • 施設で快適に過ごす様子（料理、読書、仕事など）をイメージさせる動画
  • 地域での体験（例えば、地元の祭り、ハイキング、サイクリングなど）を通じて、その土地での暮らしを魅力的に提示

コンテンツ作成のポイント

プラットフォーム	特徴とコンテンツ例
Instagram	高品質な写真や短尺動画、ストーリーズで世界観を訴求
TikTok	音楽やエフェクトを活用したユニークな動画で拡散力UP

これらのプラットフォームを通じて、単なる宿泊施設ではなく、「暮らすように滞在できる場所」としての価値を伝え、長期滞在を検討している層の興味を引くことが重要です。

地域コミュニティとの連携：地元イベント、観光情報の発信

長期滞在客にとって、その土地での生活体験は非常に重要です。施設周辺の地域コミュニティと連携し、地元ならではの情報を積極的に提供することで、滞在の満足度を高め、リピートや口コミに繋げることが可能です。

具体的には、以下のような情報提供が有効です。

• 地元イベント情報：季節ごとの祭り、フリーマーケット、ワークショップなど、地域住民が参加するようなイベント情報を提供します。
• 観光スポット情報：定番の観光地だけでなく、地元の人だけが知るような穴場スポットや、自然豊かな散策コースなども紹介します。
• 生活情報：スーパー、病院、郵便局、公共交通機関の利用方法など、生活に密着した情報も提供すると喜ばれます。

これらの情報は、滞在中にゲストがすぐに確認できるよう、施設内に案内冊子を置いたり、デジタル情報として共有したりするのが良いでしょう。

情報提供例	内容
観光情報	地元の人気カフェ、隠れた名店、公園など
イベント情報	〇月〇日開催のマルシェ、地域の盆踊りなど
生活便利情報	最寄りのスーパー、病院の営業時間、緊急連絡先

地域との連携は、ゲストに「暮らすように旅する」体験を提供し、長期滞在の魅力をさらに高めます。

5.長期滞在客を獲得・維持するための運営のコツ

(1)料金設定と契約条件：長期割引、キャンセルポリシー

長期滞在客を獲得するためには、料金設定と契約条件を最適化することが重要です。特に長期割引の提供は、予約率向上に直結します。

1. 長期割引の設定
一般的なOTAでは、以下のような長期割引設定が可能です。

滞在期間	割引率の目安
7泊以上	10～20%
28泊以上	20～40%

割引率は、周辺の競合物件や施設の特性、空室状況を考慮し、柔軟に設定しましょう。連泊するほど割引率を高くすることで、より長期の滞在を促すことができます。

2. キャンセルポリシー
長期滞在の場合、ゲストの予約変更やキャンセルリスクも考慮し、以下のようなポリシーを検討してください。

• 柔軟なポリシーの提供: 早期予約の段階では、比較的柔軟なキャンセルを認めることで、予約への心理的ハードルを下げます。
• 長期滞在用ポリシーの設定: 28泊以上の予約に対しては、通常よりも厳しめのキャンセルポリシー（例：チェックイン30日前まで無料キャンセル、それ以降は一部返金なし）を適用するなど、特別な条件を設定できるOTAもあります。これにより、直前のキャンセルによる機会損失を最小限に抑えられます。

ゲストが安心して予約できるよう、料金と条件は明確に提示し、疑問点には迅速に回答することが信頼関係構築の第一歩となります。

(2)ゲストとのコミュニケーション：事前準備、滞在中のサポート

長期滞在のゲストにとって、ホストとの円滑なコミュニケーションは滞在の満足度を大きく左右します。

1. 事前準備と情報提供
チェックイン前には、以下の情報を事前に提供し、ゲストの不安を解消しましょう。

• 施設利用ガイド： Wi-Fiパスワード、家電の使い方、ゴミの分別方法など
• 周辺情報： 最寄りのスーパー、コンビニ、病院、公共交通機関の案内
• 緊急連絡先： ホストの連絡先、緊急時の対応方法

2. 滞在中のきめ細やかなサポート
長期滞在中は、ゲストの状況に合わせたサポートが重要です。

時期	コミュニケーション内容
チェックイン後	困りごとがないか確認（例：「何かお困りではありませんか？」）
定期的	必要に応じてメッセージを送る（例：「ご不便はありませんか？」）
問題発生時	迅速かつ丁寧に対応する

定期的なメッセージを通じて困りごとがないか確認したり、問題が発生した際には迅速に対応したりすることで、ゲストは安心して滞在を続けられます。単なる宿泊施設提供者ではなく、生活をサポートするパートナーとしての意識を持つことが、長期滞在客の満足度向上とリピートに繋がります。

(3)滞在中の清掃とメンテナンス：頻度、サービス提供

長期滞在では、ゲスト自身による日常清掃が基本となりますが、施設側からの適切なサポート提供が快適な滞在に不可欠です。

清掃頻度と提供サービス:

頻度	内容
週に1回程度	タオル・リネン交換、ごみ回収、簡単な水回り清掃
月に1回程度	浴室・トイレの本格清掃、床清掃、消耗品の補充

これらの清掃サービスは、ゲストのニーズに応じてオプションとして提供することも検討しましょう。例えば、追加料金で頻度を増やす、または特定の箇所のみ清掃を行うといった柔軟な対応です。

メンテナンス:

設備トラブルは、長期滞在の快適性を大きく損ねます。事前の点検はもちろん、滞在中の不具合には迅速に対応できる体制を整えておくことが重要です。緊急時の連絡先を明確にし、専門業者と連携しておくことで、ゲストのストレスを最小限に抑え、満足度を高めることができます。定期的な設備の保守点検も忘れずに行いましょう。

(4)リピーター獲得のための取り組み

長期滞在のゲストは、快適な滞在を経験すればリピーターや口コミの源となる可能性が高いです。以下の取り組みを通じて、良好な関係を築き、再訪を促しましょう。

• 個別のおもてなし:
  • 滞在中の誕生日や記念日に合わせたサプライズ
  • 手書きのメッセージや地元の特産品プレゼント
• フィードバックの積極的な収集:
  • 滞在中の不便点や改善要望をヒアリング
  • チェックアウト後にアンケートを実施し、次回のサービス改善に繋げる
• リピーター特典の提供:
  • 次回予約時の割引
  • 優先的な予約受付
  • 限定アメニティの提供
• ニュースレターやSNSでの情報発信:
  • 地域のイベント情報
  • 施設のアップデート
  • 季節ごとの魅力

項目	具体例
感謝の表現	手書きのメッセージ、ちょっとした贈り物
特別割引	リピーター限定の料金プラン
情報提供	季節のイベント、新しいお店の情報

これらの取り組みにより、ゲストは単なる宿泊客ではなく「大切にされている」と感じ、継続的な利用へと繋がります。

6.まとめ

民泊で長期滞在客を獲得することは、安定した稼働率と収益確保に繋がり、運営の安定化に大きく寄与します。

長期滞在客は、自宅のように快適に過ごせる環境を重視し、キッチンや洗濯機、ワークスペースといった生活に必要な設備を求めます。戸建てや広めのマンションなど、プライバシーが保たれ、ゆったりと過ごせる施設が特に適しています。

集客においては、自社サイトや主要OTAでの長期割引設定に加え、以下のような多角的なアプローチが有効です。

• ニッチなプラットフォーム活用：
  • マンスリーマンションサイト
  • 企業向け福利厚生サービス
• SNSでの魅力発信：TikTokでの施設紹介、周辺情報、体験コンテンツの発信
• 地域コミュニティとの連携：地元イベント情報の発信など

運営のコツ	具体例
料金設定	長期割引の適用、柔軟なキャンセルポリシー
コミュニケーション	事前準備の徹底、滞在中の迅速なサポート
メンテナンス	定期的な清掃と設備点検
リピーター戦略	快適な滞在を提供し、継続利用を促す

これらのポイントを押さえ、長期滞在客のニーズに応えることで、民泊運営はさらなる成功へと繋がるでしょう。