宿泊コラム

2025年8月14日

家主不在型民泊：成功への最短ルート！管理業者委託と注意点まとめ

1.はじめに：家主不在型民泊とは？基本の「き」

家主不在型民泊とは、文字通り、家主（オーナー）が物件に居住せずに民泊施設を運営する形態を指します。ご自身が所有する空き家や別荘などを活用し、宿泊客に提供するイメージです。

この運営形態の最大の特徴は、オーナー自身が現地に常駐する必要がない点です。そのため、遠隔地からの運営や、複数の物件を管理したいといったニーズに応えることができます。

家主不在型民泊の運営にあたっては、主に以下の2つのパターンが考えられます。

運営パターン	特徴
直接運営	オーナー自身が清掃や鍵の受け渡し、宿泊客対応などを行う
管理業者委託	専門の管理業者に運営業務を委託する

近年、民泊新法（住宅宿泊事業法）の施行により、家主不在型民泊の運営には、一定の要件が課せられています。特に、住宅宿泊管理業者への委託が義務付けられるケースが多いため、この点を理解しておくことが成功への第一歩となります。次の章では、この住宅宿泊管理業者への委託について詳しく解説していきます。

2.家主不在型民泊運営の必須事項：住宅宿泊管理業者への委託

(1)なぜ家主不在型では管理業者の委託が必須なのか

家主不在型民泊の運営において、住宅宿泊管理業者の委託は、民泊新法（住宅宿泊事業法）により義務付けられています。これは、宿泊者が安全かつ快適に滞在できる環境を整備し、地域住民との良好な関係を維持するために不可欠な措置です。

具体的には、不在の家主様に代わり、以下の重要な役割を担う必要があるためです。

法令遵守の徹底: 消防法や建築基準法、自治体の条例など、複雑な法規制を遵守した運営が求められます。
宿泊者への安全確保: 緊急時の対応や、施設・設備の安全管理は、不在の家主様だけでは迅速かつ適切に行うことが困難です。
地域住民への配慮: 騒音やゴミ問題など、地域住民への迷惑行為を防ぎ、円滑な関係を築くための管理体制が必要です。

項目	家主不在型民泊における重要度
法令遵守	必須
宿泊者の安全確保	必須
地域住民との関係維持	必須
施設・設備の維持管理	必須
予約管理・清掃・消耗品補充	必須

これらの業務を、専門知識と経験を持つ住宅宿泊管理業者に委託することで、家主様は安心して民泊運営を行うことができます。

(2)住宅宿泊管理業者が担う業務内容

予約受付・集客・宿泊客対応

家主不在型民泊を成功させるためには、効果的な予約受付・集客、そして丁寧な宿泊客対応が不可欠です。特に、宿泊客の満足度を左右する重要な要素となります。

予約受付・集客のポイント
- オンラインプラットフォームの活用: Airbnb、Booking.comなどの主要なOTA（Online Travel Agent）に物件情報を掲載し、露出を最大化します。
- 魅力的な物件写真と説明: 清潔感のある写真と、物件の魅力を伝える詳細な説明文で、宿泊希望者の関心を惹きつけます。
- ダイナミックプライシング: 季節や曜日、イベントの有無によって宿泊料金を変動させ、稼働率と収益の最大化を図ります。
宿泊客対応
- 迅速かつ丁寧なコミュニケーション: 問い合わせには迅速かつ丁寧に対応し、信頼関係を築きます。
- 多言語対応: 外国人観光客も多いため、多言語での対応ができる体制を整えることが望ましいです。
- チェックイン・チェックアウトの円滑化: スマートロックの導入や、分かりやすい案内でスムーズな手続きを実現します。

対応内容	詳細
問い合わせ対応	予約前後の質問、現地での困りごとなど、迅速かつ丁寧に対応する
現地案内・情報提供	最寄り駅からのアクセス、周辺の観光情報、施設利用方法などを案内する
緊急時対応	設備トラブルや急病発生時など、速やかに対応できる体制を構築する

これらの対応を適切に行うことで、リピーターの獲得や口コミによる集客効果も期待できます。

清掃・衛生管理

家主不在型民泊を成功させるためには、ゲストが快適に過ごせる清潔な空間の維持が不可欠です。住宅宿泊管理業者は、この清掃・衛生管理を専門的に行います。

業務内容	詳細
客室清掃	ベッドメイキング、床の清掃、ゴミの回収・処理、備品補充など
水回り清掃	バスルーム、トイレ、キッチンなどの清掃・消毒、カビ対策
共有スペース清掃	エントランス、廊下、階段などの清掃・整理整頓
衛生管理の徹底	感染症対策としての消毒、消臭、換気の実施
リネン類の交換・洗濯	清潔なタオルやシーツの交換、専門業者による洗濯・乾燥
備品・消耗品の補充	トイレットペーパー、タオル、アメニティなどの補充

特に、複数のお客様が利用する民泊施設では、徹底した衛生管理がゲスト満足度に直結します。管理業者は、プロの視点で迅速かつ丁寧な清掃・衛生管理を実施し、ゲストに安心・安全な宿泊体験を提供します。これにより、リピート率の向上や口コミ評価の改善にも繋がるでしょう。

法的手続き・事務作業

家主不在型民泊の運営においては、住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づいた様々な法的手続きや事務作業が不可欠となります。これらの業務は、物件の安全確保や近隣住民との良好な関係維持のために非常に重要です。

住宅宿泊管理業者に委託することで、これらの煩雑な業務を専門家に任せることができ、運営者の負担を軽減し、法令遵守を徹底することが可能になります。

届出・許可申請: 宿泊事業を開始するための届出や、地域によっては許認可申請が必要となります。
消防法関連: 消防設備設置基準の遵守や、消防署への届出・検査対応が求められます。
衛生管理: 適切な清掃計画の策定・実行、感染症対策などが含まれます。
苦情対応: 近隣住民からの騒音やマナーに関する苦情への対応体制構築が必要です。

業務内容	概要
届出・許認可関連	宿泊事業開始前の届出、旅館業法との兼ね合い、用途地域確認、条例確認など、複雑な法規制への対応。
安全基準の遵守	消防設備（消火器、火災報知器、誘導灯等）の設置・点検、避難経路の確保、建築基準法・都市計画法等関連法規の確認。
衛生管理・事故対応	定期的な清掃・消毒、備品交換、宿泊客の安全確保、緊急時の対応マニュアル作成、近隣トラブルへの対応。
情報管理・報告	宿泊者名簿の作成・保管、特定掻き入れ時戸別訪問への対応、都道府県知事等への定期的な事業報告。
その他事務作業	契約書作成・管理、各種保険加入、税務処理、予約システム管理、集客サイトとの連携など、多岐にわたります。

これらの業務は専門知識を要するため、信頼できる住宅宿泊管理業者への委託が、家主不在型民泊を成功させるための鍵となります。

売上・稼働率管理

家主不在型民泊を成功させるためには、物件の売上と稼働率を正確に把握し、戦略的に管理することが不可欠です。住宅宿泊管理業者は、これらの重要な指標をデータに基づいて分析し、収益最大化に向けた提案を行います。

具体的には、以下のような管理業務を通じて、物件のパフォーマンスを向上させます。

稼働率の分析と予測:
- 過去の予約データや競合物件の状況を分析し、最適な宿泊料金を設定。
- 閑散期や繁忙期を見据えたプロモーション戦略を立案。
売上データの集計と報告:
- 日々の予約状況、売上高をリアルタイムで集計。
- 月次・年次の収支報告書を作成し、オーナーに提出。

管理項目	具体的な内容
稼働率	予約状況、キャンセル率、平均滞在日数
売上	宿泊料金、オプション収入、総売上高、純利益
分析・報告	競合比較、収益性改善提案、次期戦略立案サポート

これらのデータを活用することで、家主様は客観的な根拠に基づいた経営判断が可能となり、より効率的で収益性の高い民泊運営を実現できます。

(3)委託費用の相場と適正価格の見極め方

家主不在型民泊の運営において、住宅宿泊管理業者への委託費用は重要な検討事項です。委託費用は、管理業者の提供するサービス内容や物件の立地、稼働状況などによって変動しますが、一般的には以下のような相場感で捉えることができます。

サービス内容	費用相場（月額）
予約管理・集客・宿泊客対応・清掃・消耗品補充	15%〜20%（売上対比）
法的手続き・事務作業・トラブル対応	固定費 + 売上対比

適正価格を見極めるためには、複数の管理業者から見積もりを取り、提供されるサービス内容を詳細に比較検討することが重要です。単に安価な業者を選ぶのではなく、物件の稼働率向上や収益最大化に貢献してくれるか、信頼できるパートナーとなれるかという視点で評価しましょう。

特に、物件の状況やオーナー様の希望に応じて、柔軟な料金体系を提示してくれる業者を選ぶと良いでしょう。例えば、閑散期は固定費を抑え、繁忙期は売上に応じた料率にするなど、コストパフォーマンスの高い契約を目指すことが成功への近道となります。

(4)管理業者への委託方法：完全委託と部分委託の選択肢

各委託パターンのメリット・デメリット

家主不在型民泊の運営において、住宅宿泊管理業者への委託は必須となります。委託方法には「完全委託」と「部分委託」があり、それぞれにメリット・デメリットが存在します。

委託パターン	メリット	デメリット
完全委託	運営全般を業者に任せられるため、手間がほとんどかかりません。集客、予約管理、清掃、宿泊客対応、トラブル対応まで一貫してプロに任せたい場合に最適です。専門知識や経験がなくても、安心して運営を開始・継続できます。	委託費用が高くなる傾向があります。運営の自由度が低くなる可能性もあり、業者の方針に沿った運営となります。
部分委託	予約管理や集客など、特定の業務のみを委託し、清掃や鍵の受け渡しなどは自身で行うことで、運営コストを抑えられます。自分の得意な部分や時間をかけられる部分を活かし、効率的な運営が可能です。	自身で対応する業務が発生するため、ある程度の時間と労力が必要となります。特に、宿泊客との直接的なコミュニケーションや緊急時の対応などは、自身で行う必要があります。

どちらのパターンが最適かは、ご自身の状況や運営にかけられる時間、コストなどを考慮して判断することが重要です。

(5)「再委託型」管理業者のメリット：コストパフォーマンスと運営の自由度

再委託型業者の選び方のポイント（価格、実績、アドバイス能力）

家主不在型民泊の運営において、再委託型管理業者の選択は成功を左右する重要な要素です。業者選びでは、以下の3つのポイントを重視しましょう。

1. 価格:
まず、提供されるサービス内容と料金体系を比較検討します。単に安いだけでなく、自社の物件規模や想定される稼働率に見合った適正価格であるかを確認することが重要です。

2. 実績:
候補となる業者が、過去にどのような物件で、どれくらいの稼働率を達成してきたのか、具体的な実績を確認しましょう。特に、自社の物件と似たような立地や規模の物件での経験が豊富であれば、より信頼性が高まります。

3. アドバイス能力:
管理業務だけでなく、収益向上や法令遵守に関する的確なアドバイスを提供してくれる業者を選ぶことも大切です。物件の特性や市場の動向を踏まえた提案力は、長期的な視点での成功に繋がります。

ポイント	確認すべき項目
価格	料金体系、サービス内容とのバランス
実績	類似物件での稼働率、運営経験
アドバイス能力	収益向上・法令遵守に関する提案力、市場分析力

これらの点を総合的に評価し、自社の民泊運営を成功に導くパートナーとなる業者を見つけましょう。

3.成功への最短ルート！家主不在型民泊運営の注意点とポイント

(1)民泊物件近くの業者である必要はない：全国対応業者の活用

家主不在型の民泊運営において、物件の所在地と管理業者の所在地が一致している必要はありません。むしろ、全国にネットワークを持つ、またはオンラインでの対応が充実している業者を選ぶことで、より多くの選択肢の中から最適なパートナーを見つけることが可能です。

近年では、全国対応を謳う住宅宿泊管理業者も増加しており、以下のようなメリットがあります。

選択肢の広がり: 物件の近くに適切な管理業者がなくても、全国から質の高い業者を選べます。
コスト効率: 地域によっては、管理費用が競合の多い都市部よりも抑えられる場合があります。
専門性の高さ: 広範囲で多くの物件を管理している業者は、ノウハウが豊富で、多様なケースに対応できる可能性があります。

メリット	詳細
選択肢の増加	物件所在地に縛られず、最適な業者を選べる
コストパフォーマンス	地域による価格差で、より安価な業者が見つかる可能性
専門知識・ノウハウの豊富さ	多くの物件管理実績から、多様な問題解決能力が期待できる

物件の立地にとらわれず、信頼できる全国対応の管理業者を積極的に探しましょう。

(2)管理業者選びの重要ポイント

対応エリアと多言語対応

家主不在型民泊の運営においては、遠隔地でも安心して運営できる全国対応の管理業者を選ぶことが重要です。

管理業者選びのポイント：対応エリアと多言語対応

対応エリア:
- 物件所在地に縛られず、全国どこでも対応可能な業者を選びましょう。
- これにより、物件の場所に関わらず、最適な管理業者を選択できます。
多言語対応:
- 外国人観光客の増加に伴い、多言語でのコミュニケーション能力は必須です。
- 予約受付、問い合わせ対応、現地でのトラブルシューティングなど、様々な場面で外国人ゲストの満足度を高めるために不可欠となります。

対応項目	重要度	備考
予約受付	◎	複数言語での対応が望ましい
問い合わせ対応	◎	FAQの多言語化、チャットボット導入など
現地トラブル	◎	緊急時対応の多言語マニュアル、通訳支援
清掃・点検	○	指示書の多言語化

これらの点を考慮することで、より多くのゲストに快適な滞在を提供し、収益性の向上に繋げることができます。

提供されるサービス内容の精査

家主不在型民泊の運営を成功させるためには、住宅宿泊管理業者が提供するサービス内容をしっかりと精査することが不可欠です。管理業者に委託する業務は多岐にわたるため、自社のニーズに合ったサービスを提供してくれる業者を選ぶことが重要となります。

具体的には、以下の項目について、各管理業者がどのようなサービスを提供しているのかを比較検討しましょう。

サービス項目	提供内容の確認ポイント
予約受付・集客	複数のOTA（Online Travel Agent）への掲載、自社サイトでの集客
宿泊客対応	多言語対応（英語、中国語など）、緊急時の連絡体制、ゲストサポート
清掃・衛生管理	清掃頻度、使用する洗剤・備品、リネン交換の体制
法的手続き・事務作業	宿泊者名簿の作成・保管、自治体への届出代行、税務関連サポート
売上・稼働率管理	レポーティングの頻度と内容、収支管理、改善提案
その他	修繕対応、近隣トラブル対応、損害保険の加入状況

これらのサービス内容を具体的に確認し、自社の物件の特性や目標とする収益性に合わせて、最適な管理業者を選定することが、家主不在型民泊運営を成功させるための近道となります。

自治体の管理実績や適切なアドバイスの有無

家主不在型民泊を成功させるためには、信頼できる管理業者の選定が不可欠です。特に、その業者が「自治体の管理実績」を持っているか、そして「適切なアドバイス」を提供してくれるかどうかが、物件の収益性やコンプライアンス遵守に大きく関わってきます。

自治体の管理実績とは？

これは、その管理業者が過去に特定の自治体で民泊物件の管理を請け負い、問題なく運営してきた実績があるかということです。地域によって民泊に関する条例や規制が異なるため、その自治体のルールを熟知している業者は、スムーズな運営をサポートしてくれます。

適切なアドバイスの有無

物件の立地条件や周辺環境を踏まえ、以下のような具体的なアドバイスができる業者は信頼できます。

集客戦略: どのようなターゲット層に、どのようなアピールが効果的か。
料金設定: 競合物件の料金を考慮した、適正な価格設定のアドバイス。
法規制: 最新の民泊新法や関連法規に関する正確な情報提供と、それに基づいた運営方法の提案。
トラブル対応: 宿泊客からのクレームや緊急時の対応策に関する具体的なアドバイス。

管理業者の選定にあたっては、これらの点をしっかりと確認することで、安心して家主不在型民泊を運営できるでしょう。

(3)民泊新法（住宅宿泊事業法）の基本ルールと安全基準

消防設備など安全基準の確認

家主不在型民泊を運営する上で、宿泊客の安全確保は最重要課題です。民泊新法（住宅宿泊事業法）では、宿泊施設の安全基準が厳格に定められています。特に消防設備については、物件の規模や構造に応じて設置が義務付けられています。

設備名	設置義務の目安
火災報知機	全ての居室、共用部分に設置
消火器	延べ面積150㎡以上の物件、または各階に1本以上
非常口表示灯・誘導灯	避難経路となる箇所に設置
漏電遮断器	感電防止のため必須

これらの設備が適切に設置され、正常に機能しているか定期的な点検が不可欠です。また、換気設備や避難経路の確保も重要となります。これらの安全基準を満たしているか、専門家による確認や、住宅宿泊管理業者との連携を通じて、万全の体制を構築しましょう。安全基準を満たしていない場合、行政指導や罰則の対象となるだけでなく、宿泊客の生命に関わる重大な事故につながる恐れもあります。

緊急時の対応体制

家主不在型民泊を運営する上で、宿泊客の安全確保は最重要課題です。万が一、火災や急病、その他のトラブルが発生した場合に、迅速かつ適切に対応できる体制を整えることが不可欠となります。

住宅宿泊管理業者は、このような緊急事態に備えて、宿泊客が安心して滞在できるような対応策を講じる必要があります。具体的には、以下のような体制が考えられます。

対応内容	具体的な実施内容
緊急連絡体制の構築	24時間対応可能な連絡窓口の設置、緊急連絡網の整備、関係機関（警察、消防、救急）への連絡手順の明確化。
宿泊客への周知徹底	緊急時の連絡先、避難経路、非常口の場所などを記載した案内を客室内に設置、チェックイン時の説明。
事故・災害への対応	従業員による初期消火訓練の実施、 AEDの設置、救急用品の常備、避難訓練の定期的な実施、災害時の情報収集と伝達方法の確立。

特に、家主不在型の場合は、オーナー様が物件の近くにいないことが多いため、管理業者がこれらの対応を代行することが、宿泊客の安全を守る上で極めて重要となります。信頼できる管理業者を選定し、万全な緊急時対応体制を構築することで、安心して民泊運営を行うことが可能になります。

(4)収益性を高める運営のコツ

家主不在型民泊で収益を最大化するためには、物件の特性に合わせた戦略的な運営が不可欠です。以下に、収益性向上に繋がる運営のコツをご紹介します。

価格設定の最適化:
- 競合物件の料金や地域のイベント、季節変動などを考慮し、ダイナミックプライシング（需要に応じた価格変動）を導入します。
- 平日と週末、連休などで料金に差をつけることも効果的です。
稼働率の向上:
- 魅力的な物件写真と詳細な説明で、予約サイトでの露出を高めます。
- OTA（Online Travel Agent）の複数活用や、SNSでの情報発信も重要です。
- 連泊割引や早期予約割引などを設定し、長期滞在や計画的な予約を促進します。
顧客満足度の向上:
- 清潔で快適な空間提供はもちろん、アメニティの充実や地域情報の発信で、ゲストの満足度を高めます。
- 丁寧なコミュニケーションと迅速な対応は、リピート予約や高評価レビューに繋がります。

項目	具体的な施策
価格設定	ダイナミックプライシング、曜日・季節別料金
稼働率向上	写真・説明の最適化、複数OTA活用、SNS連携
顧客満足度向上	清潔さ、アメニティ、地域情報、丁寧な対応

これらの施策を継続的に実施・改善していくことが、家主不在型民泊の成功への鍵となります。

4.まとめ

家主不在型民泊の成功には、住宅宿泊管理業者の適切な選択と委託が不可欠です。全国対応の業者も多く、物件の所在地に縛られずに最適なパートナーを見つけることが可能です。

管理業者選定のポイントは以下の通りです。

選定ポイント	詳細
対応エリア	全国対応か、多言語対応か
サービス内容	予約受付、清掃、事務作業など、網羅性を確認
実績・アドバイス	自治体の管理実績、専門的なアドバイス能力

特に「再委託型」の管理業者は、コストパフォーマンスに優れ、運営の自由度も高いため、検討する価値があります。

民泊新法（住宅宿泊事業法）の安全基準を満たすことも重要です。消防設備などの確認や、緊急時の対応体制を整えましょう。これらの基本を抑え、収益性を高める運営のコツを実践することで、家主不在型民泊を成功に導くことができます。