1. はじめに：ホテル事業の運営形態の重要性

ホテル事業の成功には、建物の所有者（オーナー）がどのようにホテルを運営していくかが非常に重要になります。近年、ホテル業界は目まぐるしく変化しており、多様化するニーズや競争の激化に対応するため、最適な運営形態を選択することが不可欠です。

ホテル事業の委託運営形態は、大きく分けて以下の二つが考えられます。

• 運営委託契約（マネジメントコントラクト）： オーナーがホテル運営の専門会社に運営を委託する形態です。
• 賃貸借契約： オーナーがホテルを第三者に貸し出し、借主が自らの責任で運営する形態です。

どちらの契約形態を選択するかによって、オーナーが得られる収益や、ホテル事業におけるリスク、関与の度合いが大きく変わってきます。本記事では、これらの運営形態について、貸主（オーナー）と借主（運営受託会社・テナント）の双方の視点から、それぞれのメリット・デメリットを分かりやすく解説し、皆様の意思決定の一助となることを目指します。

2. ホテル運営委託契約（マネジメントコントラクト）とは？

(1) 契約の基本的な仕組み

ホテル事業の運営形態には、主に「運営委託契約（マネジメントコントラクト）」と「賃貸借契約」の2種類があります。それぞれ、貸主（オーナー）と借主（運営者）の関係性や、収益の分配方法、リスク負担のあり方が異なります。

• 運営委託契約（マネジメントコントラクト）
  • 貸主（オーナー）がホテルの所有権を持ち、運営ノウハウを持つ借主（運営受託会社）にホテルの運営・管理を委託する契約です。
  • 借主は、委託された範囲内でホテルを運営し、その対価として手数料や一定の収益分配を受け取ります。
  • 貸主は経営の最終的な決定権を持ちますが、日々の運営は借主に任せます。
• 賃貸借契約
  • 貸主（オーナー）が所有するホテル施設を、借主（テナント）に一定期間貸し出し、借主は毎月、または定期的に貸主に賃料を支払う契約です。
  • 借主は、賃料を支払う義務を負う代わりに、ホテルの運営に関する全ての権限を持ち、その運営によって得られた収益は原則として借主のものとなります。

契約形態	貸主（オーナー）の立場	借主（運営者）の立場
運営委託契約	ホテル所有権維持、運営ノウハウ活用、リスク軽減	専門知識・ノウハウ活用、安定した運営収入
賃貸借契約	安定した賃料収入、資産活用	自由な経営戦略、高収益追求、経営リスク負担

(2) 貸主（オーナー）の立場から見た運営委託

ホテル運営委託契約（マネジメントコントラクト）では、貸主（オーナー）はホテルを所有しながら、運営の専門知識を持つ会社に経営・運営を委託します。これにより、オーナーは経営権と運営権を分離し、専門家による効率的なホテル運営を期待できます。

• 委託手数料と収益の構造
  • オーナーは、運営会社に支払う「委託手数料」が発生します。
  • ホテルの総収入から運営費や手数料を差し引いたものが、オーナーの最終的な収益となります。
• メリット
  • 専門知識・ノウハウの活用: 経験豊富な運営会社が、最新の市場動向を踏まえた効果的な運営を行います。
  • リスク軽減: 運営上の日常的なリスクや、専門知識が必要な業務負担を運営会社に移転できます。
• デメリット
  • 収益性の変動: ホテルの稼働率や収益は市場環境に左右されるため、安定した収益が見込めない場合があります。
  • コントロールの限界: 運営の細部については運営会社に委ねるため、オーナーご自身で直接的なコントロールが難しくなることがあります。

項目	内容
経営権	オーナーが保持
運営権	運営会社に委託
主な収益	ホテル総収入から経費・手数料等を差し引いたもの
メリット	専門知識活用、リスク軽減
デメリット	収益変動、コントロールの限界

(3) 借主（運営受託会社）の立場から見た運営委託

運営受託会社にとって、運営委託契約（マネジメントコントラクト）は、自社の専門知識やノウハウを活かしてホテルを運営し、収益を得るための重要な選択肢となります。

• 1. 専門性を活かしたホテル運営
  自社の持つホテル運営の専門知識、ブランド力、マーケティングノウハウなどを駆使し、オーナーの資産価値向上に貢献します。
• 2. 収益分配と手数料収入
  運営委託契約では、主に運営手数料や、契約によっては売上や利益に応じたインセンティブ（成功報酬）を受け取ることができます。収入源内容運営手数料基本的な運営業務に対する固定報酬インセンティブ売上や利益目標達成に応じた変動報酬（契約による）
• 3. メリット
  • 安定した収益: 基本的な運営手数料により、一定の収益が見込めます。
  • ブランド展開: 自社ブランドのホテルを効率的に展開・拡大できます。
  • 初期投資の抑制: 物件の所有権を持たないため、大規模な初期投資を抑えられます。
• 4. デメリット
  • 経営責任: オーナーからの委託とはいえ、ホテル運営の責任を負います。
  • 市場変動リスク: 観光客の減少や競合の出現など、外部環境の変化による影響を受けます。
  • 収益の限界: 契約内容によっては、最大限の収益を上げにくい場合があります。

3. ホテル賃貸借契約とは？

(1) 契約の基本的な仕組み

ホテル事業の運営形態を検討する上で、運営委託契約（マネジメントコントラクト）と賃貸借契約は、それぞれ異なる仕組みを持っています。どちらの契約形態を選択するかによって、オーナー（貸主）と運営会社（借主）双方のリスクとリターン、そしてホテル経営への関与度が大きく変わってきます。

契約形態	オーナー（貸主）	運営会社（借主）
運営委託	ホテルの所有権を保持し、運営ノウハウを持つ会社に運営を委託。	オーナーから運営権を委託され、専門知識を活かしてホテルを運営。
賃貸借	ホテルを第三者に貸し出し、一定の賃料収入を得る。	オーナーからホテルを借り受け、自己の責任でホテルを運営。

運営委託契約では、オーナーはホテルを所有したまま、専門的な運営ノウハウを持つ会社に経営を委ねます。運営会社は、その専門性を活かしてホテルを運営し、オーナーに収益の一部や委託手数料を支払う形となります。

一方、賃貸借契約では、オーナーはホテルを運営会社（テナント）に貸し出し、毎月一定の賃料を受け取ります。運営会社は、借り受けたホテルを自己の責任と裁量で運営し、その運営によって得られた収益は原則として運営会社のものとなります。

(2) 貸主（オーナー）の立場から見た賃貸借

ホテル賃貸借契約における貸主（オーナー）は、主に安定した賃料収入を得ることを目的とします。物件を借主（テナント）に貸し出し、毎月一定額の賃料を受け取ることで、事業収益を確保します。

項目	内容
収入源	借主からの毎月定額の賃料収入
経営への関与	比較的少ない（日常的な運営・経営は借主が行う）
リスク	借主の経営不振による賃料不払いリスク、物件の維持管理に関する責任（契約による）
メリット	安定したキャッシュフローが見込める、物件の資産活用がしやすい。
デメリット	借主の運営能力に収益性が左右される、物件の価値維持・向上には借主の努力が必要。

オーナーは、物件の所有権を維持したまま、専門的なホテル運営ノウハウを持たない場合でも、安定した収益を期待できる点が大きなメリットと言えます。一方で、物件の稼働率や収益性は、借主の経営手腕に大きく依存するため、信頼できる借主を選定することが重要となります。

(3) 借主（テナント）の立場から見た賃貸借

ホテル事業における賃貸借契約は、借主（テナント）にとって、自らの経営手腕を最大限に発揮し、高い収益を目指せる魅力的な選択肢となります。

賃貸借契約における借主（テナント）のメリット・デメリット

メリット	デメリット
自由な経営戦略の実行	経営リスクを全て負う
収益を直接得る可能性	高額な初期投資が必要
ブランド確立・成長の機会	市場変動リスクに直接さらされる
資産を自社でコントロールできる	賃料支払いの義務

賃貸借契約では、オーナーからホテル施設を借り受け、テナント自身が運営会社を設立してホテル事業を行います。そのため、ホテルのコンセプト立案からマーケティング、オペレーション、人材育成に至るまで、あらゆる経営判断を自社で行うことが可能です。

この自由度の高さは、独自のブランドイメージを追求したり、ターゲット顧客層に合わせたサービスを徹底したりすることを可能にし、成功すれば高い収益を直接得られる可能性があります。しかしその反面、ホテルの稼働率が低迷したり、予期せぬコストが発生したりした場合の経営リスクは全てテナントが負うことになります。また、初期投資も運営委託契約に比べて大きくなる傾向があります。

4. 運営委託と賃貸借の比較検討

(1) 貸主（オーナー）の視点での比較

ホテル事業の運営形態を選択する際、貸主（オーナー）はご自身の状況に照らし合わせて、どちらの契約形態がより適しているかを慎重に検討する必要があります。主に、「リスク許容度」「求める安定性 vs 収益性」「経営への関与度」の3つの観点から比較検討することが重要です。

比較項目	運営委託（マネジメントコントラクト）	賃貸借契約
リスク許容度	比較的低い（運営上のリスクは運営受託会社が負う傾向）	比較的高い（借主の経営状況に収益が左右される）
安定性 vs 収益性	安定した委託手数料収入を目指す一方、収益性は運営受託会社の業績に依存	安定した賃料収入を確保できるが、空室リスクや賃料変動のリスクあり
経営への関与度	低い（運営の専門性は受託会社に委ねる）	高い（自社の経営判断が直接的に物件の収益に影響）

ご自身の事業への関与度や、どれだけリスクを許容できるか、また、安定した収入を重視するのか、それともより高い収益性を追求したいのかによって、最適な選択肢は異なります。

(2) 借主（運営受託会社/テナント）の視点での比較

ホテル事業において、運営委託契約（マネジメントコントラクト）と賃貸借契約では、借主側の立場も大きく異なります。それぞれのリスク許容度や目指す収益構造によって、どちらの契約形態が適しているかが変わってきます。

契約形態	経営ノウハウ・リソース	リスクテイクの意欲	求める収益構造
運営委託	専門知識・運営ノウハウを活かし、オーナーの資産を運用	運営責任は負うが、経営の最終決定権はオーナーにある	安定した運営手数料収入、成果報酬（場合による）
賃貸借	自身のブランド力や経営戦略を最大限に発揮	経営全般のリスクとリターンを直接引き受ける	賃料を差し引いた後の、事業全体の利益すべて

運営委託の場合、運営受託会社は自身の専門性を活かしてホテルを運営し、その対価として手数料を得ます。経営の最終的な責任はオーナーにあるため、経営リスクを直接負う度合いは低くなります。

一方、賃貸借契約の場合、テナント（借主）はオーナーからホテル施設を借り受け、自身でホテル経営を行います。経営戦略の自由度が高い反面、事業の成否はすべてテナントの責任となり、初期投資や市場変動リスクなども直接引き受けることになります。その分、成功すれば大きな収益を得られる可能性があります。

5. どちらの契約形態が適しているか？

(1) 運営委託が適しているケース

ホテル事業において、運営委託契約（マネジメントコントラクト）が適しているケースは、主にオーナー（貸主）が経営リスクを抑えつつ、専門的なホテル運営ノウハウを活用したい場合です。

具体的には、以下のような状況が挙げられます。

• 専門知識・ノウハウの不足:
  オーナー自身がホテル運営に関する専門知識や経験を持っていない場合、経験豊富な運営会社に委託することで、質の高いサービス提供と効率的な運営が期待できます。
• リスク軽減の重視:
  ホテル事業は市場変動や競争激化など、様々なリスクを伴います。運営委託契約では、運営会社が日々のオペレーションリスクを負うため、オーナーにとってはリスクを軽減できるメリットがあります。
• 安定した収益の追求:
  運営委託契約では、委託手数料が一定割合で支払われることが多く、ホテルの稼働率や収益が大きく変動した場合でも、オーナーには一定の収入が確保されやすい構造になっています。
• 本業への集中:
  オーナーが不動産投資や他の事業を本業としており、ホテル運営に多くの時間を割けない場合、運営を専門会社に任せることで、本業に集中できます。

契約形態	オーナーの主な関与	収益構造
運営委託	経営方針の決定、最終的な意思決定	委託手数料（固定費＋変動費）、場合により収益分配
賃貸借	運営会社への物件貸付、賃料の受領	固定賃料、場合により変動賃料（歩合）

このように、オーナーが「経営リスクは抑えつつ、専門家に運営を任せたい」と考える場合に、運営委託契約は有力な選択肢となります。

(2) 賃貸借が適しているケース

ホテル賃貸借契約は、オーナーがホテル施設をテナントに貸し出し、テナントがその施設でホテル運営を行う形態です。この契約形態が適しているのは、以下のようなケースが考えられます。

オーナーの視点

• 安定した賃料収入を最優先したい場合: テナントが運営の全責任を負うため、オーナーは事業の成功・失敗に関わらず、毎月固定の賃料収入を得られます。
• ホテル運営の実務やリスクから距離を置きたい場合: 運営ノウハウや人材、市場変動リスクなどは全てテナントが負担するため、オーナーは本業に集中したり、他の資産運用に時間を割いたりできます。
• 賃料収入に加えて、物件の価値上昇によるキャピタルゲインも期待したい場合: テナントが積極的に投資を行い、ホテルのブランド価値や収益性を高めることで、将来的な物件売却時の資産価値向上につながる可能性があります。

テナントの視点

• 自社の経営戦略やブランドイメージを自由に展開したい場合: テナントはオーナーからの制約を受けにくく、独自のサービスやマーケティング戦略を実行して、収益最大化を目指せます。
• ホテル運営のノウハウやリソースが豊富で、高い収益追求意欲がある場合: 運営が成功すれば、支払う賃料以上の利益を得られる可能性があり、大きなリターンを期待できます。

契約形態	オーナーの主なメリット	テナントの主なメリット
賃貸借	安定した賃料収入、運営リスクの軽減、資産価値上昇への期待	自由な経営戦略、収益最大化の可能性、ブランド確立

(3) 意思決定のためのチェックリスト

ホテル事業の運営形態を選ぶにあたり、貸主（オーナー）、借主（運営受託会社/テナント）それぞれが、ご自身の状況に照らし合わせて意思決定するためのチェックリストをご用意しました。

【貸主（オーナー）向け】

項目	運営委託が有利な場合	賃貸借が有利な場合
リスク許容度	低い（運営リスクを避けたい）	高い（収益最大化を目指したい）
求める収入	安定した委託手数料収入	固定賃料収入＋α（収益性向上による上乗せ）
経営への関与度	低い（専門家へ任せたい）	高い（自社で経営戦略を練りたい）
専門知識・ノウハウ	不十分（外部の専門知識を活用したい）	十分（自社で活用できるノウハウがある）

【借主（運営受託会社/テナント）向け】

項目	運営委託が有利な場合	賃貸借が有利な場合
初期投資	抑えたい	積極的に投資できる
経営の自由度	委託契約の範囲内で十分	高い自由度で独自戦略を実行したい
収益構造	安定した手数料収入を重視	収益を最大化し、リスクを負ってでも高収益を目指したい
リスクテイク	避けたい	積極的にリスクを負ってでもリターンを追求したい

このチェックリストはあくまで基本的な指標です。個別の状況に応じて、専門家とも相談しながら最適な契約形態をご検討ください。

6. まとめ：自社に最適な運営形態の見極め方

ホテル事業の運営形態として、運営委託（マネジメントコントラクト）と賃貸借はそれぞれ異なる特徴を持っています。どちらの契約形態が最適かは、貸主（オーナー）、借主（運営受託会社またはテナント）の状況や意向によって大きく変わってきます。

比較項目	運営委託（マネジメントコントラクト）	賃貸借
貸主（オーナー）	経営権は維持しつつ、専門会社に運営を委託。リスクは比較的低減。	賃料収入は安定するが、借主の経営能力に依存。空室リスクや賃料交渉の可能性。
借主（運営受託会社/テナント）	委託手数料が主な収入源。ブランド力やノウハウが活かせる。	賃料を支払ってホテルを運営。成功すれば高収益だが、経営リスクも負う。
求めるもの	安定した収益、専門知識の活用、リスク軽減。	安定収入、資産の有効活用。
求めるもの	専門性を活かした運営、ブランド展開。	自由な経営戦略、高収益の追求。

ご自身の事業におけるリスク許容度、求める収益性、経営への関与度などを総合的に判断し、最適な形態を選択することが重要です。専門家への相談も有効な手段となります。