宿泊コラム

1. はじめに：民泊運営を丸投げしたいけど、業者選びに迷っていませんか？

近年、急増する訪日外国人観光客の増加に伴い、Airbnbをはじめとする民泊ビジネスが注目されています。 「空いている物件を有効活用して収入を得たいけど、本業が忙しくてなかなか手が回らない…」 「民泊運営に興味はあるけど、どんな手続きや準備が必要なのかわからない…」 そんな悩みをお持ちのオーナー様も多いのではないでしょうか？

そこで選択肢に上がるのが、民泊運営を専門業者に委託することです。 しかし、いざ業者に依頼しようと思っても、

選ぶ基準	具体的な内容
料金体系	月額固定？成果報酬？初期費用は？
サービス内容	集客代行、清掃、ゲスト対応などどこまでしてくれるの？
対応エリア	所有物件のエリアに対応している？
運営実績	満足いく実績はあるの？

など、様々な疑問が浮かび、どの業者を選べば良いか迷ってしまう方も多いはずです。 この章では、民泊運営を丸投げしたいオーナー様に、最適な業者選びのポイントをわかりやすく解説していきます。

2. 民泊管理委託とは？メリット・デメリットを解説

(1)委託って具体的に何をするの？

民泊管理を業者に委託する場合、具体的にどのような業務を代行してもらえるのでしょうか？ 主な業務内容は以下の通りです。

業務内容	説明
物件の清掃・リネン交換	ゲストのチェックアウト後、室内の清掃やシーツなどのリネン類の交換を行います。
アメニティの補充	消耗品の補充など、ゲストが快適に過ごせる空間を提供するための準備を行います。
ゲストとのコミュニケーション	問い合わせ対応、予約管理、チェックイン・チェックアウトの案内などを行います。
トラブル対応	設備の故障や近隣住民とのトラブルなど、滞在中に発生した問題に対応します。
料金設定・集客	需要予測に基づいた最適な料金設定や、様々な広告媒体を用いた集客活動を行います。
収支管理	売上や費用の管理、オーナー様へのレポート作成などを行います。

これらの業務を全て、もしくは一部を代行することで、オーナー様は時間と手間を大幅に削減できます。

(2)委託するメリット

民泊運営を管理会社に委託するメリットは、大きく分けて３つあります。

メリット	説明
時間的余裕の確保	集客から清掃、ゲスト対応まで、時間のかかる業務をすべて委託することで、本来の業務やプライベートの時間にあてられます。
専門知識やノウハウの活用	法律や言語、ゲスト対応など、専門的な知識や経験が必要な業務をプロに任せることで、安心して運営できます。
安定収入の可能性向上	管理会社の集客力やノウハウを活用することで、稼働率が向上し、安定した収入を得られる可能性が高まります。

これらのメリットを享受することで、本業が忙しい方や、海外在住など物件から離れている方でも、効率的かつ効果的に民泊運営を行うことが可能になります。

(3)委託するデメリット

委託にはメリットがある一方、デメリットも存在します。主なデメリットをまとめると以下の通りです。

デメリット	説明
収益減の可能性	管理手数料が発生するため、自分で運営する場合と比べて収益が減ってしまう可能性があります。手数料は業者や契約内容によって異なるため、事前にしっかり確認することが重要です。
自由度の低下	運営方針やルールを業者に委ねることになるため、自分で自由に決められる範囲が狭まります。
業者依存のリスク	委託した業者にトラブルや経営不振などが起こった場合、民泊運営に支障が生じる可能性があります。
コミュニケーション不足	業者とのコミュニケーションが不足すると、自分の意図が伝わらず、思い通りの運営ができない場合があります。こまめな連絡や報告を心がけ、信頼関係を築くことが大切です。

これらのデメリットを踏まえた上で、委託するかどうかを判断する必要があります。

3. 管理委託の失敗談！こんな業者は要注意！

(1)対応エリアや物件タイプを確認せずに契約

民泊管理を委託する場合、業者が対応しているエリアや物件タイプを確認することが重要です。

業者によって、対応エリアや専門とする物件タイプが異なります。

項目	説明
対応エリア	東京都内、大阪市内など、業者によって対応エリアが限定されている場合があります。
物件タイプ	一軒家、マンション、アパートなど、得意な物件タイプは業者によって異なります。

例えば、都市部のマンションに特化した管理会社に、郊外の一軒家の管理を依頼しても、適切なサービスを受けられない可能性があります。

契約前に、必ず対応エリアや物件タイプを確認しましょう。

(2)料金体系が不透明で追加費用が発生

民泊管理委託の料金体系は業者によって様々です。 中には、一見安い手数料を提示しておきながら、実際には様々な名目で追加費用を請求してくるところも存在します。

例えば、下記のような費用が追加で発生するケースがあります。

費用項目	内容
リネン交換費用	シーツやタオルの交換にかかる費用
消耗品補充費用	シャンプーやトイレットペーパーなどの補充にかかる費用
緊急対応費用	夜間や休日のトラブル対応にかかる費用
広告宣伝費	宿泊者獲得のための広告掲載にかかる費用

契約前に料金体系についてしっかり確認せずに契約してしまうと、予想外の出費がかさみ、収益を圧迫してしまう可能性があります。 後々のトラブルを防ぐためにも、契約前に必ず料金に含まれるサービスと含まれないサービスを確認し、追加費用が発生する可能性についても明確にしておくことが重要です。 不明な点は遠慮なく質問し、納得した上で契約するようにしましょう。

(3)集客力・実績が乏しく、空室が目立つ

せっかく民泊運営を委託しても、集客がうまくいかず空室が目立ってしまうケースがあります。 集客力は、民泊経営の成功に直結する重要な要素です。

要素	チェックポイント
掲載サイト・媒体	多くの宿泊予約サイトに掲載しているか、自社サイトを持っているか
写真・動画の質	魅力的な写真や動画で物件の魅力を効果的に伝えているか
多言語対応	外国人観光客向けに多言語対応のWebサイトや案内を提供しているか
プロモーション活動	季節やイベントに合わせたキャンペーンなどを実施しているか
口コミ・評価	過去のゲストからの口コミ評価が高く、信頼できる内容か

上記のようなポイントを参考にしながら、管理会社の集客力・実績をしっかり見極めましょう。 空室が多い状態が続くと、収益が減ってしまうだけでなく、物件の維持費や管理費などの負担が大きくなってしまいます。

(4)トラブル対応が遅く、ゲストとの関係が悪化

トラブル発生時の対応の遅さは、ゲストの宿泊体験に直結し、評価を大きく左右する要因となります。

トラブル発生時の対応速度	ゲストのストレス
迅速	低い
普通	普通
遅い	高い

例えば、設備の故障や近隣住民との騒音トラブルなど、民泊運営には予期せぬトラブルがつきものです。 管理会社によっては、連絡がなかなかつかなかったり、対応が後回しになったりすることがあります。

迅速な対応を怠ると、ゲストの不満が大きくなり、低評価につながったり、最悪の場合、トラブルがエスカレートしてしまったりする可能性も。

そのため、トラブル対応の体制が整っているかどうかも、管理会社を選ぶ上で重要なポイントになります。

4. 成功のカギはここ！失敗しない業者選びの5つのポイント

(1)運営実績・実績数で選ぶ

実績数の多さは、それだけ多くのオーナー様から信頼されてきた証です。 管理戸数が多い業者は、それだけ豊富なノウハウやデータを持っています。

判断基準	具体的な内容
管理戸数	単純な数だけでなく、増加傾向にあるかどうかも重要なポイントです。
運営実績（年数）	長期にわたって運営している業者は、安定した経営基盤を持っていると期待できます。
口コミ・評判	実際に利用したオーナー様の生の声を聞くことで、サービスの質や信頼性を客観的に判断できます。
運営事例	どのような物件で、どのような成果をあげているのかを確認しましょう。
専門部署の有無	清掃、集客、顧客対応など、専門の部署を設けている業者は、より質の高いサービスを提供できる可能性があります。

実績数が多いということは、それだけ多くの課題を解決してきた経験があるということ。 安心して任せられる業者を見つけるために、実績数は重要な指標の一つと言えるでしょう。

(2)対応エリア・物件タイプで選ぶ

民泊管理業者は、得意とするエリアや物件タイプが異なります。 せっかく良い業者と契約できても、対応エリア外だったり、物件タイプに合っていなかったりすると、十分なサポートを受けられない可能性があります。

例えば、下記のようなケースが考えられます。

エリア	物件タイプ	特徴
都心部	ワンルームマンション	インバウンド需要が高く、回転率重視の運営が求められる
観光地	一軒家	家族旅行などの長期滞在需要が多く、清掃やアメニティなどきめ細やかなサービスが求められる
地方都市	アパート	国内旅行者向けに、地域の魅力を体験できるような宿泊プランを提供するなど、独自の工夫が必要になる

契約前に、必ず対応エリアや物件タイプを確認しましょう。 希望するエリアや物件タイプに精通している業者を選ぶことで、より的確なアドバイスやサポートを受けられます。

(3)料金体系の透明性で選ぶ

管理委託を検討する上で、料金体系の透明性は非常に重要です。業者によって料金体系は大きく異なるため、契約前にしっかりと確認しましょう。

項目	内容
初期費用	物件登録料、写真撮影費用など
月額費用	管理手数料、清掃費用など
成功報酬	売上の〇%など
その他費用	トラブル対応費用、消耗品購入費用など

上記はあくまで一例です。上記以外にも費用が発生するケースもあるため、事前に確認しておきましょう。口約束ではなく、契約書に明記することが重要です。

不明瞭な点や疑問点は、契約前に必ず解消しておきましょう。料金体系をしっかりと比較検討することで、後々のトラブルを防ぎ、安心して民泊運営を任せることができます。

(4)集客力・マーケティング力で選ぶ

安定した収益を得るためには、空室を減らし、多くのゲストに宿泊してもらうことが重要です。 そのため、管理会社の集客力・マーケティング力は非常に重要な選定基準となります。 集客力を見極めるポイントは以下の点が挙げられます。

項目	内容
掲載サイト数	自社サイトだけでなく、Airbnb、Booking.comなど、複数の宿泊予約サイトに掲載しているか
多言語対応	Webサイトやリスティングページを多言語化し、外国人観光客への訴求を強化しているか
写真・動画撮影	物件の魅力を最大限に引き出す、高品質な写真や動画を撮影し掲載しているか
プロモーション	SNSなどを活用した効果的なプロモーション活動を行っているか
価格設定	需要予測に基づいた適切な価格設定を行っているか

これらの項目を参考に、積極的に集客に取り組んでいる業者を選びましょう。

(5)サポート体制の充実度で選ぶ

いざという時に頼りになる、充実したサポート体制は、民泊運営を成功させる上で重要な要素です。 サポート体制の充実度は、管理会社によって大きく異なります。 契約前に、どのようなサポート体制が整っているのか、しっかりと確認しましょう。

具体的には、以下の項目を確認しておくと安心です。

項目	内容
問い合わせ対応	電話、メールなど、どのような方法で問い合わせできるのか、対応時間帯はいつなのか
緊急時対応	設備の故障やトラブル発生時、24時間365日対応してもらえるのか
言語対応	外国人ゲストへの対応は可能か、多言語対応は可能か
定期的な報告	運営状況の報告頻度や方法は？

これらのサポート体制が充実している業者を選ぶことで、安心して民泊運営を任せることができます。

5.【目的別】あなたにぴったりの民泊管理業者の選び方

(1)とにかく収益を最大化したいオーナー様

収益最大化を第一に考えるオーナー様には、集客力が高く、柔軟な料金設定や清掃の効率化など、きめ細やかなサービスを提供してくれる業者がおすすめです。

項目	説明
集客力	複数の宿泊予約サイトへの掲載や効果的なプロモーションの実施など、空室を最小限に抑えるための積極的な戦略が必要です。
料金設定	需要変動に合わせた柔軟な価格設定や、長期滞在者への割引など、収益を最大化する戦略を提案してくれる業者を選びましょう。
清掃効率化	清掃を効率的に行い、回転率を高めることで収益向上に繋がります。宿泊予約と連携した清掃サービスを提供してくれる業者もおすすめです。

これらの要素を考慮することで、収益を最大限に高めることが期待できます。

(2)手間をかけずに安定収入を得たいオーナー様

民泊運営に手間をかけたくない、けれど安定した収入も確保したい、というオーナー様には、代行サービスを幅広く提供している管理業者がおすすめです。

サービス内容	メリット
清掃・リネン交換	清潔な状態を保つことで、ゲストの満足度を高め、高評価・リピーター獲得に繋がります。
ゲスト対応（24時間体制など）	言語対応など、オーナー様に代わってゲストからの問い合わせやトラブル対応を行います。
価格設定・予約管理	需要変動を踏まえた最適な価格設定や、複数サイトへの掲載による予約管理業務を代行します。

これらのサービスをまとめて委託することで、オーナー様は物件の管理にほとんど手間をかけることなく、安定した収入を得ることが期待できます。空室リスクの軽減にも繋がり、より安心して民泊運営に取り組めるでしょう。

(3)外国人観光客向けに特化したいオーナー様

訪日外国人旅行客の増加を見込み、インバウンド需要を取り込みたいオーナー様には、外国人対応に強みを持つ管理業者がおすすめです。

ポイント	詳細
多言語対応	英語・中国語など、複数言語に対応できるスタッフがいるか、翻訳サービスを導入しているか
決済方法	支付宝（アリペイ）やWeChat Payなど、外国人観光客に利用者の多い決済方法に対応しているか
文化理解	各国の文化や習慣に配慮したサービスを提供できる体制があるか
販路	海外OTAとの連携や外国人向けのプロモーション実績があるか

上記のようなポイントを参考に、外国人観光客の誘致に積極的な業者を選びましょう。 外国人旅行客への豊富な対応実績は、安定した集客に繋がりやすいため、収益増加も見込めます。

6. まとめ：自分に合った業者を選んで、民泊運営を成功させよう！

民泊運営を成功させるためには、あなた自身のニーズや物件の特性に最適な管理業者を選ぶことが重要です。

料金体系やサポート体制はもちろん、集客力や実績、対応エリアなども業者によって大きく異なります。

「業者選びに迷ってしまう…」という方は、ぜひ以下の表を参考にしてみてください。

目的	ポイント
とにかく収益を最大化したい！	– 集客力・実績数 – 料金体系の透明性 – マーケティング力
手間をかけずに安定収入を得たい！	– サポート体制の充実度 – 運営実績 – 料金体系の透明性
外国人観光客向けに特化したい！	– 外国語対応 – 集客力（インバウンド向け） – 対応エリア

上記を参考に、複数の業者を比較検討し、無料相談などを活用しながら、あなたにとって最適なパートナーを見つけ、民泊運営を成功させましょう！