宿泊コラム

1. 遊休不動産とは何か？

1-1. 遊休不動産の定義

遊休不動産とは、使用されていない、または使用される見込みがない土地や建物のことを指します。具体的には、長期間にわたり空き家状態の住宅や、閉店後そのまま放置されている商業施設、さらには倒産などにより放置されている工場やオフィスビルなどが挙げられます。

以下の表は遊休不動産の具体的な例を示しています。

種類	例
住宅	空き家、放置された別荘
商業施設	閉店後の店舗、シャッター街
産業施設	未使用の工場、倒産後のオフィスビル

遊休不動産の存在は、所有者だけでなく地域全体にとっても大きな負担となります。その有効活用が求められています。

1-2. 遊休不動産が増加する原因

遊休不動産が増加する原因は主に以下の3つに大別されます。

1.「過疎化・高齢化」 我が国が直面している過疎化や高齢化の問題。地方では特に深刻で、一人暮らしの高齢者が亡くなったあと、その不動産が誰も管理できずに放置されるケースが増えています。

2.「相続放棄」 相続税や管理費など、適切に管理するためのコスト負担から相続を放棄する人が増え、結果として遊休不動産が増えています。

3.「コロナ禍」 新型コロナウイルスの影響で閉業やテレワーク化が進み、特に都市部でのオフィスビルや商業施設の遊休化が進んでいます。

これらの問題は、地域や物件の状況により異なりますが、全国的に見て遊休不動産の増加につながっています。

2. 遊休不動産が抱える問題

2-1. 犯罪の温床となるリスク

遊休不動産、特に空き家や空き地は、管理が行き届かず、犯罪の温床となるリスクがあります。ここでは具体的な犯罪の種類とそのリスクを表にまとめてみました。

【表1：遊休不動産における犯罪リスクの例】

犯罪の種類	リスク
侵入・不法占拠	不審者が侵入し、住み着くリスクがあります。長期間放置されていると、排除が困難となる場合も。
盗難	建物内の設備や資材が盗難の対象となることがあります。
放火	無人の建物は放火の対象となりやすく、大規模な火災につながる恐れも。

これらの犯罪は、遊休不動産自体の価値だけでなく、周囲の生活環境や地域全体の安全性に影響を及ぼします。適切な管理と活用が求められています。

2-2. 空き店舗が増えることで地域の活気消失

遊休不動産の一つに「空き店舗」があります。この増加は地域の活気を奪う一因となります。特に、商店街などの集積地で空き店舗が目立つと、地元住民や観光客に対する魅力が低下し、その地域のイメージダウンにつながります。

具体的な影響は以下のようになります。

〔表1〕空き店舗増加による影響

メリット	デメリット
低価格での賃貸が可能	地域の活気の低下
新たな事業展開のチャンス	地域イメージの低下

このように、空き店舗の増加は一見すると新たなチャンスを生み出すように見えますが、その影響は地域全体に波及します。次章ではこの問題を改善するための有効活用方法について解説します。

2-3. 自然災害によるリスク

遊休不動産は、所有者がいない状態や管理が不十分なため、自然災害によるリスクが増大します。特に老朽化した建物では、地震や台風などの自然災害時に倒壊する可能性が高く、周囲の人々や近隣の建物に被害を及ぼす危険性があります。また、放置されたままの土地も、豪雨時の土砂崩れのリスクがあるため注意が必要です。

自然災害の種類	リスク事例
地震	建物の倒壊、地盤沈下
台風	屋根や壁の飛散
豪雨	土砂崩れ、浸水

これらのリスクを避けるためにも、遊休不動産の有効活用は必要不可欠です。活用方法としては、再開発やリノベーションなどが考えられます。これらを行うことで、不動産の価値向上だけでなく、地域の安全性を保つことにも繋がります。

2-4. マイナスの財産となる問題

遊休不動産が「マイナスの財産」となってしまう要因はいくつかあります。

まず、適切な管理がなされていない遊休不動産は、そのまま放置することにより建物の老朽化が進行します。これは、将来的に修繕費用や解体費用が発生するという経済的な負担を生む要素となります。さらに、固定資産税や都市計画税などの公租公課も年々発生し、所有者にとっては重大な出費となり得ます。

次に、遊休不動産が近隣の景観を損なうことで、地域全体の価値が下がるという問題もあります。これは、地元経済や住民の生活環境にもマイナスの影響を及ぼしてしまう可能性があります。

遊休不動産は、財産価値だけでなく、社会的な価値もマイナスにする可能性があることを認識し、対策を考えることが重要です。

3. 遊休不動産を有効活用する方法

3-1. 売却・賃貸に出す方法

遊休不動産の最も直接的な活用方法の一つが、売却または賃貸に出すという手法です。

まず、売却を検討する場合、不動産価値を評価する必要があります。適正な価格設定により、早期の売却につながることが期待できます。また、売却て得た資金を他の投資に回すことで財産価値の維持、あるいは増大を図ることも可能です。

一方、賃貸に出す場合、空室リスクを考慮しながら適正な賃料を設定することが求められます。また、賃貸物件としての魅力を高めるためにも、施設の改修やリノベーションを検討することも重要です。

以下に具体的な手順を表形式で示します。

ステップ	説明
1.適正価格の設定	不動産の価値を評価し、適正な売却価格・賃料を設定します。
2.物件の魅力向上	施設の改修やリノベーションを行い、賃貸物件としての魅力を高めます。
3.売却・賃貸の実行	売却ならば販売活動を、賃貸ならば募集活動を行います。

これらの方法を用いて、遊休不動産を有効活用しましょう。

3-2. コワーキングスペースや宿泊施設としての活用

遊休不動産をコワーキングスペースや宿泊施設として活用する方法についてご説明します。

近年、リモートワークの普及により、コワーキングスペースへのニーズが急速に高まっています。都心や地方都市にある遊休不動産をリノベーションし、フレキシブルな作業空間を提供すれば、多様な働き方を支えるとともに、建物の有効利用につながります。

また、観光地や自然豊かな地域に位置する遊休不動産は、宿泊施設としての再生が期待できます。一般的なホテルとは一線を画す、ユニークで個性的な宿泊体験を提供することで、新たな観光資源となる可能性があります。

以下はその一例です。

活用例	内容	効果
コワーキングスペース	働き方の自由度を高めるスペース提供	ニーズの拡大と建物の有効利用
宿泊施設	独自性のある宿泊体験の提供	新たな観光資源として地域活性化

このように、遊休不動産は様々な形で活用が可能です。

3-3. 複合施設としての活用

遊休不動産を複合施設として活用する方法は、一つの建物内で複数の用途を兼ね備えることで、多角的な収益化を実現します。例えば、1階部分をカフェやレストランとして開放し、2階以上を賃貸住宅やコワーキングスペースにするといった形です。 また、地域のニーズに応じて小規模な商業施設や公共施設と併設することにより、地域貢献も果たします。

活用の例	メリット
1階をカフェやレストラン、2階以上を賃貸物件	ビル全体の稼働率向上
商業施設や公共施設と併設	地域貢献と収益向上

このように、建物全体を有効に使い、複数の収益源を持つことで運用リスクの分散と収益の安定化を図ります。また、地域に必要な施設の提供により、地域の活性化にも寄与します。

3-4. 不動産M&Aを活用した活性化策

遊休不動産の活用策として、近年注目を集めているのが不動産M&Aです。不動産M&Aとは、企業が他社の不動産を買収することで、遊休不動産を活性化させる手法です。具体的には、取得した不動産を自社のビジネスに活用する、または改修・リノベーションを行い賃貸・販売するなどして利益を生むことが可能です。

以下に代表的な手法を列挙します。

手法	具体的内容
自社活用	自社のオフィスや店舗などに利用し、経費削減
賃貸・販売	改修後にテナントを募集し、賃料収入獲得
リノベーション販売	リノベーション後に販売し、売却利益獲得

このように、不動産M&Aは遊休不動産活用の新たな選択肢となっています。

4. コロナ禍による遊休不動産増加の影響と対策

4-1. コロナ禍による遊休不動産増加の影響

新型コロナウイルスの影響により、私たちの生活様式は大きく変わりました。特に商業不動産は深刻な影響を受けています。

以下にその具体的な影響を表形式で示します。

種類	影響
オフィスビル	リモートワークの普及により、需要が減少
商業施設	消費者の行動変化により、フットトラフィックの減少
ホテル・宿泊施設	観光需要の減少

これらはいずれも遊休不動産数の増加に直結しています。これまで人々が集まり活動していたスペースが利用されなくなると、その地域の活気が損なわれます。

しかし、これらの遊休不動産を有効活用することで、地域の活性化や新たなビジネスチャンスにつながる可能性があります。次節ではそのような取り組みについて詳しく解説します。

4-2. 財産価値向上を目指す企業の取り組み

コロナ禍により遊休不動産が増える中で、その有効活用と財産価値向上を目指す企業の取り組みが活発化しています。

例えば、「A社」では、遊休になった商業施設をリノベーションし、複合施設として再生。地域の新たな活動拠点とすることで、物件価値を高めています。

一方で、「B社」は、遊休不動産をリモートワーク対応のコワーキングスペースとして活用。社会的ニーズに応えつつ、不動産価値を上昇させる戦略を展開しています。

また、「C社」は空き家を活用したレンタルスペース事業を開始。遊休不動産の有効利用による収益化により、財産価値を維持・向上させています。

これらの事例からわかるように、遊休不動産をただ放置するのでなく、有効活用し、その価値を向上させるための取り組みが求められています。

5. 遊休不動産活用の最新事例

5-1. 宿泊だけでなく遊べる施設の事例

遊休不動産を活用した施設として注目されているのが、「宿泊＋遊び」の複合施設です。その一例として兵庫県にある「あそびの学校」をご紹介します。

「あそびの学校」は、元々遊休状態だった旧小学校を改装し、宿泊施設と共に体験型アクティビティを提供する場として運営しています。子供たちは授業形式で自然と触れ合いながら楽しく学べますし、大人も子供心に戻って自然と触れ合えます。

施設名	活用方法
あそびの学校	宿泊施設＋体験型アクティビティ

遊休不動産を活用することで、地域資源を有効活用しながら地元経済の活性化にも寄与しています。このように宿泊だけでなく遊びの要素を取り入れた施設は、地方創生や観光振興にも一役買う有効な活用事例です。

5-2. 複合施設の事例

以下に「5-2. 複合施設の事例」という小見出しについて記述します。

遊休不動産を複合施設として活用する成功例としては、古い商業ビルをリノベーションした「〇〇複合施設」が挙げられます。

1階にはカフェや雑貨店、2階にはシェアオフィスやワーキングスペースが設けられており、地域住民だけでなく観光客たちにも利用されています。

また、地元の農産物を利用したレストランを設けることで、地域資源の活用と地域経済の活性化にも貢献しています。

表１：〇〇複合施設の概要

階層	利用施設
1階	カフェ・雑貨店
2階	シェアオフィス・ワーキングスペース
特筆項目	地元の農産物を活用したレストラン

遊休不動産の複合施設化は、一つの建物で複数の機能を持たせることで、地域のニーズに応え、多様な人々を集めることが可能となります。

5-3. コワーキングスペースとして活用した事例

コワーキングスペースへの遊休不動産の転用は、その柔軟性と拡張性から注目を浴びています。

例えば、東京都心部の大手企業が所有するビルの一部が、遊休化に悩む中で、新たにコワーキングスペースとして生まれ変わりました。空間は、自由にレイアウトを変更でき、共有スペース、プライベートオフィス、会議室など多機能に対応。フリーランスや小規模企業にとって、コストを抑えつつもプロフェッショナルな環境を手に入れられる場所となりました。

また、地方都市では、閉鎖された学校が地域活性化の一環としてコワーキングスペースへと生まれ変わる事例も出ています。在宅勤務や地域コミュニティの拠点として利用され、地元住民だけでなく移住者からも好評を得ています。

これらは遊休不動産の活用により、新たな価値と役割を見つけ出す一例です。

6. まとめ

6-1. 遊休不動産活用の重要性

遊休不動産活用の重要性は、社会的、経済的な観点からも無視できないものとなっています。まず、社会的観点から見ると、放置された遊休不動産は犯罪の温床になるリスクや、地域の風景を損ねる等、地域の活気を損なう要因となります。

また、経済的観点から見ると、適切に活用することで新たな収益源となり、地域の経済活性化につながる可能性もあります。特に、賃貸や売却、コワーキングスペースや複合施設への転用等、多岐にわたる活用方法があります。

以下の表は、遊休不動産の活用方法とそれぞれのメリットをまとめたものです。

活用方法	メリット
賃貸・売却	新たな収益源となる
コワーキングスペース	地域の交流拠点となる
複合施設	地域の活性化に貢献

これらを踏まえると、遊休不動産を有効活用することの重要性は明らかで、それぞれの地域や所有者の状況に応じた活用方法を模索することが求められます。

6-2. 今後の遊休不動産活用の展望

遊休不動産の活用は、これからの社会における重要な課題となります。特に、人口減少や空き家問題が深刻化する中で、適切な運用は地域の活性化や犯罪防止にも繋がります。

また、働き方の変化やリモートワークの普及に伴い、住環境やオフィスの需要が大きく変わることが予想されます。このような状況下で、遊休不動産をコワーキングスペースや分散型のオフィス、さらには地方移住を促進する宿泊施設などとして活用することで、新たな価値を創出する可能性があります。

さらに、エコロジーの観点からも、既存の建物を活用することはリソースの有効活用となり、持続可能な社会に貢献します。

これらの観点から、遊休不動産の有効活用は多角的な視点で進めていく必要があり、その展望は非常に広がっています。