宿泊コラム

1.はじめに：現代の投資として注目される「別荘投資」

近年、投資の一環として「別荘投資」が注目を集めています。なぜなら、別荘投資は一般的な不動産投資とは異なり、個人のライフスタイルに合わせた運用が可能だからです。休暇中に自分自身で利用しつつ、空き期間には貸別荘として賃貸し、収益を上げることができます。

また、別荘を事業として運営することで得られる節税効果や、新たな資産運用形態としての魅力も人気の理由です。しかし、一方で維持管理費や地方特有のリスクなども存在します。

本稿では、別荘投資のメリット・デメリットを深堀りし、成功へのポイントを探ります。これから別荘投資を考えている方はもちろん、既に別荘を所有している方も必見です。

2.別荘投資のメリット

(1)不在期間でも有効活用可能：貸別荘にすることで賃貸収入を得られる

別荘投資の一番の魅力は、所有者が利用していない期間でも貸別荘として提供することで、賃貸収入を得られる点です。たとえば、長期休暇のみ利用する別荘を、空いている期間に旅行者や休暇者に貸し出すことで、被動的な収入を得ることが可能となります。

例：

• 利用しない期間：300日
• 1日あたりの賃料：20,000円
• 年間賃貸収入：300日 × 20,000円 = 6,000,000円

このように、自身が使用していない期間を有効活用し、安定した賃貸収入を得ることが可能です。所有するだけでなく、運用を行うことで別荘から得られるメリットは大きく広がります。

(2)節税効果：事業として運営することで得られる税制上のメリット

別荘投資を事業として運営することには、税制上のメリットがあります。

具体的には、購入費用や維持管理費用、広告費など運営に必要な費用を経費として計上することが可能です。これらの経費は、事業所得から差し引かれるため、税金を節約することが可能です。

また、固定資産税の軽減措置も利用できます。一定の条件を満たす場合、固定資産税が軽減される制度があります。

詳しくは以下の表をご覧ください。

項目	税制上のメリット
購入費用	経費計上可能
維持管理費	経費計上可能
広告費	経費計上可能
固定資産税	軽減措置あり

ただし、このような節税効果を期待する場合は、事業としての運営が必要となります。そのため、税法などの知識を身につけるか、専門家の意見を求めることが必要です。

(3)新たな資産運用の形：伝統的な投資手段から一歩踏み出した形式

別荘投資は、株式や不動産などの伝統的な投資手段から一歩踏み出した新たな資産運用の形です。これまでは手元に残る物質的な資産と収益の両方を得る投資手段は少なかったですが、別荘投資ならばその両方を手に入れることが可能です。

以下に別荘投資のポイントを表形式でまとめてみました。

別荘投資の特徴	内容
物質的な資産	自分の所有する建物、土地がある
収益性	賃貸収入、地価の上昇による資産価値の増加

これらを考慮に入れると、伝統的な投資手段とは一線を画した新たな資産運用の形と言えます。ただし、新たな形式ゆえに独自のリスクも存在しますので、その点もしっかり理解した上で投資を検討しましょう。

(4)独自性と多様性：ペット可や特定のエリアなど、自身のライフスタイルにあわせた別荘選びが可能

別荘投資は、自身のライフスタイルや好みに合わせて独自性と多様性を追求することが可能です。例えば、ペットと一緒に過ごすための別荘を求める人々は増加傾向にあります。ペット可の物件は、需要が高まりつつあるため、投資としても魅力的です。

また、特定のエリアへの投資も可能です。海辺のリゾート地や山間部の自然豊かな地域など、自身が好きな場所や休暇を過ごしたい地域に別荘を所有することで、投資と個人的な楽しみを兼ねることが可能となります。

エリア選びの参考として以下に人気エリアを挙げます。

エリア	特徴
軽井沢	自然豊かでアクセスが良好
熱海	温泉地で冬季でも暖かい
北海道	スキーシーズンの需要が高い

これらの要素を活かした選択は、別荘投資における独自性と多様性を追求する一助となります。

3.別荘投資のデメリット

(1)自由な使用に制限：貸別荘として運営する場合、自分の都合で利用するのが難しいケースも

別荘投資の一つの魅力は、所有者自身が利用できる点です。しかし、貸別荘として運営する場合、自由な使用には制限がつきます。

まず、予約が入っている期間中は自身の利用が難しいでしょう。また、急な予定変更に対応するのが難しい場合もあります。

次に、清掃やメンテナンスのための時間を確保する必要があります。適切な清掃と維持管理は、ゲストからの評価に直結するため、重要な要素です。

以下の表で具体的な制限を見てみましょう。

制限の内容	具体的な例
使用期間の制限	予約が入っている期間や清掃・メンテナンスのため
急な予定変更の対応	ゲストのキャンセルや延長による影響

以上を考慮して、自身の利用と貸別荘運営を両立させる計画を立てることが重要です。

(2)維持費用：建物の維持管理費用や固定資産税など、ランニングコストがかかる

別荘投資のデメリットとして、避けて通れないのが「維持費用」です。具体的には、建物の維持管理費用や固定資産税など、継続的に発生するコストが存在します。例えば、定期的な清掃やリフォーム、そして予測できない修繕費用などが建物の維持管理費用として必要となります。

また、固定資産税も大きな負担となります。これは別荘物件の価値に応じて年間で請求される税金で、所有者である限り避けることはできません。

【ランニングコストの一例】

• 建物維持管理費：年間100万円〜
• 固定資産税：物件価格の1.4%程度

上記は一例ですが、これらのコストを把握し、初期投資だけでなくランニングコストまで計画に含めることが別荘投資成功の一つのカギとなります。

(3)リスク管理：地方特有のリスク（地震、洪水など）やコロナ禍による影響など

別荘投資においては、一般的な不動産投資とは異なるリスクを考慮する必要があります。特に地方特有のリスクとしては、地震や洪水などの自然災害が挙げられます。例えば、別荘が位置するエリアが自然災害のリスクが高い地域であれば、物件への被害や運用停止による収入損失の可能性があります。物件選びの際には、過去の災害データや地理的な条件をしっかりと把握することが大切です。

また、最近では新型コロナウイルスの影響により、観光需要が大きく変動しています。一時的に需要が落ち込む可能性もありますので、その影響を最小限に抑えるための対策も考えることが求められます。例えば、非接触型のチェックインシステムの導入や清掃の徹底など、新しいライフスタイルに対応した運用方法を考えるべきです。

これらのリスク管理は、安定した別荘投資を行うために欠かせない要素と言えます。

4.成功する別荘投資のポイント

(1)立地選び：アクセスや観光地の近さなど、需要を見込めるエリアを選ぶ

別荘投資で重要な要素の一つが立地です。立地選びには大きく分けて、アクセスの良さ、観光地の近さ、自然環境の豊かさなど、数々のポイントが存在します。

まずアクセスの良さは必須な条件です。都市部からのアクセスが容易なエリアは、利用者が多くなりやすいため、賃貸利用の機会も増えます。また、離れた場所であってもアクセスが良ければ、リピーターを増やすことも可能です。

次に観光地の近さも考慮すると良いでしょう。名所や観光地が近い別荘は、観光客の宿泊施設としての需要も見込めます。加えて、季節ごとのイベントなども情報収集の対象になります。

最後に、豊かな自然環境も魅力的なポイントです。美しい海や山が近く、四季折々の風情を楽しめるエリアは、リラクゼーションやリフレッシュを求める人々にとって魅力的な選択肢となります。

これらのポイントを踏まえて、最適な立地を選びましょう。

(2)賃貸運用の計画：定額家賃システムや清掃業者との契約など、運用の手間を減らす工夫

別荘投資を成功させるためには、賃貸運用の計画を立てることが重要です。具体的には、まず定額家賃システムを導入することを検討してみてください。これは一定の収入を確保しながら、入居者にとっても安心感を提供できる方法です。

【定額家賃システムの利点】 ・投資家：一定の収入確保 ・入居者：家賃の安定性

さらに、清掃業者との契約も運用の手間を減らす有効な手段です。貸別荘では常に清潔な状態を保つ必要がありますが、専門の清掃業者に委託することで、その負担を軽減できます。

要点をまとめると以下の通りです。

【運用手間の軽減策】

1. 定額家賃システムの導入
2. 清掃業者との契約

これらの工夫により、別荘投資の運用をスムーズかつ効果的に行うことが可能となります。

(3)対象客層の分析：ペット可やファミリー向けなど、ターゲットとなる客層を明確にする

別荘投資における成功の鍵は、対象となる客層を明確に把握し、そのニーズに合ったサービスを提供することです。たとえば、ペットと一緒に過ごしたいと考える方々に向けて、ペット可の別荘を提供すれば新たな需要を見込むことができます。

また、子連れのファミリー層に対しては、周囲に観光地や遊び場が豊富な地域の別荘や、子ども向けのアメニティを提供するなど、ターゲットとなる客層のライフスタイルを考慮した提案が求められます。

以下に例を示します。

客層	ニーズ	提供サービス
ペット派	ペットとの旅行	ペット可の別荘
ファミリー	子どもの遊び場所	観光地近くの別荘

これらを踏まえた上で、顧客が求める価値を提供できる別荘投資を行うことが成功へと導きます。

5.別荘投資を成功させるための具体的なステップ

(1)目的の明確化：リゾート利用、資産運用、節税など別荘投資の目的を明らかにする

別荘投資を成功させるための重要な一歩は、その目的を明確にすることです。目的は主に３つに分けられます。

1. リゾート利用
2. 資産運用
3. 節税

まず、「リゾート利用」は家族や友人とのリラクゼーションの場として別荘を活用する考え方です。この場合、自分たちが過ごしやすい設備や環境を重視することが多くなります。

一方、「資産運用」は賃貸収入を目指して別荘を運営するケースです。ここでは、需要が見込める立地や、管理がしやすい物件選びが重要となります。

最後に「節税」は、事業として別荘を運営し、それによる節税効果を期待する視点です。専門家との相談を経て、適切な運営計画を立てることが求められます。

以上のように、目的によって取るべき戦略は大きく変わります。そのため、投資の目的を明確にすることが成功への第一歩と言えるでしょう。

(2)予算の設定：購入費用だけでなく維持管理費も考慮に入れた予算計画を立てる

別荘投資を行う際には、予算の設定が至要です。まず、購入費用を設定します。これには物件価格、仲介手数料、登記費用などが含まれます。また、ローンを組む場合にはその返済費用も考慮に入れます。

次に維持管理費を計画します。これには固定資産税や都市計画税、管理費や修繕費、保険料などが含まれます。また、別荘を貸し出す計画がある場合は清掃費や広告費も考慮に入れる必要があります。

以下に一例を示します。

【予算計画表】

• 購入費用：物件価格、仲介手数料、登記費用
• ローン返済費（必要な場合）
• 維持管理費：固定資産税・都市計画税、管理費・修繕費、保険料
• 運用費：清掃費、広告費（貸別荘を運用する場合）

以上の要素を考慮し、予算計画を立てることで、別荘投資を安定的に行うことが可能となります。

(3)物件選び：自身のライフスタイルや投資目的に合った物件を選ぶ

物件選びは、別荘投資を成功させるうえで重要なポイントです。重視すべきは自身のライフスタイルと投資目的に合った物件を選ぶことです。

例えば、リゾート利用が目的であれば、好きなエリアや観光地の近くの物件がおすすめです。一方で、資産運用が目的なら、集客力が見込める立地や将来性が期待できるエリアの物件が良いでしょう。

また、自身のライフスタイルに合わせた物件選びも忘れてはいけません。ペットと一緒に過ごすことが多いのであれば、ペット可の物件を。家族や友人との利用を考えているなら、多人数でも快適に過ごせる広めの物件を選びましょう。

以下は物件選びの際に考慮すべきポイントをまとめたものです。

物件選びのポイント	説明
立地	観光地の近く、アクセス良好など
設備	キッチン、バスルーム、寝室の数や広さ
ペット可否	ペットとの利用を考えるなら必須
物件の広さ	家族や友人との利用を考える場合は重要

以上を踏まえて、自分だけの理想の別荘を見つけてください。

(4)運用計画の策定：賃貸運用の具体的な計画を作る（価格設定、清掃体制、広告戦略など）

別荘投資を成功させるためには、具体的な運用計画の策定が必要です。

まず、価格設定です。季節や需要に応じた柔軟な価格設定が求められます。例えば、ピーク時期は高めに設定し、オフシーズンは割引を適用するなどの工夫が必要です。

次に、清掃体制の構築です。利用者にとって清潔な環境は重要なポイントです。常に一定の品質を保つためにも、清掃業者との契約を考えることが重要となります。

最後に、広告戦略です。SNSや専用ウェブサイトを活用し、魅力的な写真や情報を提供することで利用者の関心を引きます。また、口コミや評価による宣伝効果も視野に入れ、質の高いサービスを提供することが求められます。

以上、価格設定、清掃体制、広告戦略の3つが運用計画の要点となります。

6.まとめ：別荘投資で得られるメリット・デメリットと成功のポイント

別荘投資は、有効活用や節税効果、新たな資産運用の形といったメリットがあります。一方で、使用制限や維持費用、さまざまなリスク管理も必要となります。

具体的には以下の表の通りです。

【別荘投資のメリット・デメリットと成功のポイント】

メリット	不在期間の有効活用、節税効果、新たな資産運用、独自性と多様性
デメリット	使用制限、維持費用、リスク管理
成功のポイント	立地選び、賃貸運用の計画、対象客層の分析

成功するためには、立地選びや賃貸運用の計画、対象客層の分析が重要です。このように別荘投資は多面的な視点から考察を要します。しかし、しっかりと計画を立てれば、それぞれのメリットを最大限に引き出すことが可能です。