宿泊コラム

1.はじめに：民泊運営における日数制限の重要性

民泊ビジネスは、手軽に始められる宿泊事業として注目を集めています。しかし、運営にあたっては、法律で定められた様々なルールを守る必要があります。中でも特に重要となるのが、年間で営業できる日数に上限が設けられている「180日規制」です。

この日数制限は、単に「何日まで営業して良いか」というルールであるだけでなく、民泊事業の根幹に関わる重要な要素です。

• 法令遵守: 法律で定められた義務であり、違反すると罰則の対象となります。
• 事業継続性: 適切に日数を管理しないと、事業の継続が困難になる可能性があります。
• 地域社会との調和: 宿泊施設の過剰な供給を防ぎ、近隣住民とのトラブルを避ける目的もあります。

民泊事業を成功させ、安定的に運営していくためには、この180日規制を正しく理解し、適切な管理を行うことが不可欠です。本記事では、この規制の詳しい内容や、違反した場合の罰則、そして適切な管理方法について詳しく解説していきます。

2.民泊の年間営業日数制限とは？

住宅宿泊事業法（民泊新法）による上限

民泊事業を住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づいて運営する場合、年間で営業できる日数には上限が設けられています。

具体的には、1年間の営業日数は180日を超えてはならないと定められています。この「1年」は、毎年4月1日から翌年3月31日までの期間を指します。

この上限は、民泊が周辺環境に与える影響などを考慮して設けられたものであり、住宅宿泊事業者が必ず守らなければならない重要なルールです。

区分	上限日数
住宅宿泊事業（民泊新法）	年間180日

この日数制限は、届け出を行った住宅ごとに適用されます。例えば、複数の物件で民泊事業を行っている場合、それぞれの物件で年間180日という上限が適用されることになります。

届け出住宅ごとに正確な営業日数を把握し、上限を超えないように適切に管理することが、法令遵守の観点から非常に重要です。

営業日数としてカウントされる期間の定義

住宅宿泊事業法における「営業日数」は、旅館業法における宿泊日数のカウント方法とは異なります。民泊新法では、宿泊者がチェックインした日を1日としてカウントし、年間180泊（180日）までという上限が定められています。具体的には、以下のようになります。

項目	カウント方法
宿泊日数のカウント	宿泊者がチェックインした日を1日と数える
年間の上限日数	180日（泊）まで
適用期間	毎年4月1日から翌年3月31日までの1年間

例えば、4月1日にチェックインし、4月3日にチェックアウトした場合、この宿泊では3日間（4月1日、2日、3日）としてカウントされます。この日数が年間で180日を超えないように管理する必要があります。たとえ宿泊者が1泊であっても、チェックイン日を含むため、その日は営業日数としてカウントされます。また、予約が入っていても実際に宿泊者がいなかった場合は、原則として営業日数にはカウントされません。

なぜ日数制限が設けられているのか（背景・目的）

民泊の年間営業日数に上限が設けられている背景には、近隣住民とのトラブル防止や、既存の旅館業とのバランス調整といった目的があります。

具体的には、以下のような点が挙げられます。

• 住環境の保全:
  • 不特定多数の人が頻繁に出入りすることによる騒音やゴミの問題
  • 治安への懸念
• 既存宿泊施設との公平性:
  • 旅館業法に基づく施設と比較して、比較的緩やかな規制で営業できる民泊に対し、日数制限を設けることで競争条件のバランスを図る
• 旅館業法との線引き:
  • 年間を通して宿泊サービスを提供する場合は、旅館業法に基づく許可を取得する必要があるという明確な区分け

こうした目的から、住宅宿泊事業法では「家主居住型」「家主不在型」に関わらず、年間の上限日数が180日までと定められています。これにより、民泊が地域社会に溶け込み、周辺環境に配慮した形で運営されることが期待されています。

3.定められた日数を超えた場合の罰則

法律違反となる行為

住宅宿泊事業法（民泊新法）では、年間180日を超える宿泊提供を禁止しています。この日数制限を超えて営業を続けた場合、法律違反となります。具体的には、以下のような行為が該当します。

• 180日を超えて宿泊者を受け入れる行為: 暦年（1月1日～12月31日）で計算し、180泊以上を提供した場合です。
• 虚偽の届け出: 届け出た営業日数よりも実際には多く営業していたにも関わらず、少なく報告する行為も含まれます。
• 行政からの停止命令等に従わない行為: 営業停止命令などが出されたにも関わらず、営業を継続した場合です。

違反行為	概要
日数超過営業	年間180日を超えて宿泊提供を行う
虚偽報告	届け出た日数と実際の営業日数が異なる
行政命令不遵守	営業停止命令などに従わない

これらの行為は、法律に定められたルールを守らない悪質なケースと見なされ、次項で説明する罰則の対象となります。健全な民泊運営のためには、定められた日数制限を厳守することが不可欠です。

罰金や懲役の可能性

民泊新法に定められた年間180日の上限を超えて営業した場合、法律違反となります。この法律違反に対する罰則は、以下の通り定められています。

• 罰金：100万円以下の罰金
• 懲役：6ヶ月以下の懲役（またはこれらの両方）

特に、都道府県知事からの業務停止命令や是正命令に従わない場合、罰則が科される可能性が高まります。

また、罰則が科されるだけでなく、住宅宿泊事業の登録を取り消される可能性もあります。登録が取り消されると、当然ながら合法的に民泊事業を継続することはできなくなります。

さらに、罰則を受けた事業者の氏名や住所などが公表されるケースもあり、社会的な信用を失うことにもつながります。

違反行為の例	罰則の可能性
180日を超えた営業	100万円以下の罰金または6ヶ月以下の懲役
都道府県知事の命令違反	100万円以下の罰金または6ヶ月以下の懲役
虚偽の届出・報告	100万円以下の罰金または6ヶ月以下の懲役
登録取り消し後の営業	100万円以下の罰金または6ヶ月以下の懲役

これらの罰則は、民泊事業を継続する上で非常に大きなリスクとなります。法令を遵守し、適切に営業日数を管理することが極めて重要です。

その他の不利益（氏名公表など）

年間180日の営業日数を守らなかった場合、罰金や懲役といった直接的な罰則以外にも、いくつかの不利益を被る可能性があります。

まず、住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づき、違反した事業者や家主の氏名、住所などが公表されることがあります。これは、インターネットなどを通じて広く知られることになり、社会的信用を大きく損なうことにつながります。

また、罰則の適用や氏名公表に至らなくても、行政指導や改善命令を受ける可能性があります。これにより、事業の一時停止や、今後の運営に対する厳しい監視を受けることも考えられます。

さらに、法令違反の履歴は、将来的に新たな事業を始める際や、金融機関からの融資を受ける際などに不利に働く可能性もあります。

これらの不利益は、事業継続そのものを困難にするだけでなく、地域住民や関係者からの信頼を失うことにもつながります。

不利益の種類	内容
氏名等の公表	インターネット等で事業者情報が公表される
行政指導・改善命令	事業の一時停止や運営の制限
社会的信用の失墜	地域住民や関係者からの信頼喪失
将来的な事業への影響	新規事業の立ち上げや融資等で不利になる可能性

したがって、法令を遵守し、定められた営業日数を守ることが、安定した民泊運営には不可欠と言えます。

4.営業日数を適切に管理する方法

予約システムの活用

民泊運営における180日の営業日数の管理は、法令遵守のために非常に重要です。この日数を適切に管理するための最も効果的な方法の一つが、予約システムの活用です。

多くの予約システムには、年間の予約日数や稼働日数を自動的に集計・表示する機能が備わっています。これにより、現在の利用状況と残り日数、そして今後の予約状況を視覚的に把握することが可能になります。

主な機能例：

• 年間予約日数の自動集計
• 日数超過アラート機能
• 複数OTA（Online Travel Agent）との連携による一元管理

機能	メリット
日数集計	現在の状況を簡単に把握できる
アラート機能	日数超過のリスクを事前に察知できる
連携管理	重複予約防止と管理工数の削減につながる

予約システムを導入することで、手作業による日数カウントミスを防ぎ、正確かつ効率的に180日規制を管理することができます。これにより、安心して民泊事業を継続することが可能になります。

ただし、システムによっては機能や精度が異なるため、導入時には必ず180日規制に対応しているか確認することをおすすめします。

稼働状況の記録・確認

民泊の年間営業日数は180日以内と定められています。この日数制限を守るためには、日々の稼働状況を正確に記録し、定期的に確認することが不可欠です。

記録・確認の方法としては、以下のようなものがあります。

• 手動での記録: カレンダーやスプレッドシートに予約が入った日を記入します。
• 予約システムの活用: 後述する予約管理システムには、自動で稼働日数を集計する機能があるものが多いです。
• 運営代行業者への報告: 代行業者に運営を委託している場合、稼働状況の報告を義務付けます。

記録したデータは、定期的に集計・確認しましょう。特に、150日を超えたあたりで残りの日数を把握し、今後の予約受付ペースを調整することが重要です。

確認頻度	内容
週1回	直近の予約状況、稼働予定日の確認
月1回	月間の稼働日数集計、年間合計日数の確認
四半期1回	年間合計日数の確認、残り日数の再計算

これにより、意図せず180日を超過してしまうリスクを大幅に減らすことができます。常に最新の稼働日数を把握する習慣をつけましょう。

専門家や代行業者への相談

民泊の営業日数を正確に管理することは、法令遵守のために非常に重要です。しかし、複数の物件を運営している場合や、日々の業務に追われている場合など、ご自身での管理が難しいケースもあるでしょう。

そのような場合は、民泊運営の専門家や代行業者への相談を検討することをおすすめします。

• 専門家（行政書士など）
  • 法的な解釈や正確な日数カウント方法に関するアドバイス
  • 行政への確認や手続きに関するサポート
• 民泊運営代行業者
  • 予約管理と連動した日数の自動計算・管理
  • 自治体への定期報告のサポート
  • 万が一、日数超過リスクが発生した場合の早期アラート

専門家や代行業者は、最新の法令や自治体の条例にも精通しており、適切な日数管理体制の構築を支援してくれます。費用はかかりますが、法的なリスクを回避し、安心して事業を継続するためには有効な選択肢と言えるでしょう。

相談先	主なメリット
専門家（行政書士等）	法令遵守、正確な知識に基づくアドバイス
民泊運営代行業者	実務的な管理代行、システム連携による効率化

ご自身の状況に合わせて、適切な相談先を選び、プロのサポートを活用することで、日数管理の負担を軽減し、法令違反のリスクを最小限に抑えることができます。

5.日数制限内で収益を最大化するための運営戦略

稼働率を高める工夫

年間180日の営業日数を有効に使い切るためには、稼働率を高めることが重要です。予約が入らない日を減らし、できる限り満室に近い状態を維持するための工夫をいくつかご紹介します。

まずは、適切な宿泊料金の設定です。競合施設や周辺の宿泊料金を調査し、需要と供給のバランスを見ながら価格を調整することで、予約を呼び込みやすくなります。

次に、魅力的なリスティングを作成することです。高品質な写真や詳細で分かりやすい施設の説明文を掲載し、ゲストに泊まってみたいと思わせることが大切です。

また、プロモーションや割引キャンペーンを実施することも有効です。

• 特定期間の早割
• 連泊割引
• リピーター割引

など、様々な形で予約を促すことができます。

さらに、多様な予約プラットフォームを活用し、露出を増やすことも検討しましょう。Airbnbだけでなく、Booking.comやじゃらんなどの国内・海外サイトも利用することで、より多くの潜在顧客にアプローチできます。

予約が入らなかった日の対策として、直前割引を提供するのも一つの方法です。空室を減らし、収益の最大化につなげることができます。

これらの工夫を組み合わせて行うことで、限られた日数の中で最大限の稼働率を目指しましょう。

魅力的な施設にするための施策（デザイン、アメニティなど）

民泊の稼働率を高めるためには、宿泊施設そのものの魅力を向上させることが重要です。利用者が「泊まってみたい」「また利用したい」と感じるような工夫を取り入れましょう。

まず、施設のデザインは第一印象を左右します。ターゲット層に合わせたコンセプト設定や、清潔感のあるインテリア、快適な空間づくりを心がけてください。おしゃれな家具や照明、壁紙などを取り入れるだけでも雰囲気が変わります。

次に、アメニティや設備を充実させることも大切です。基本的なタオルや歯ブラシはもちろん、以下のようなものが喜ばれる傾向にあります。

• 無料Wi-Fi
• 高品質なシャンプー・コンディショナー
• キッチン設備（調理器具、食器）
• 洗濯機・乾燥機
• エンターテイメント設備（テレビ、ゲームなど）

特にファミリー層向けであれば子供用のアメニティ、長期滞在者向けであれば充実したキッチン設備など、ターゲットに合わせた備品を用意することが効果的です。

また、地域の情報を提供したり、ウェルカムサービスを用意したりといった「おもてなし」の要素も施設の魅力を高めます。利用者の満足度を高め、良いレビューに繋がることで、さらなる集客が期待できます。

集客方法の多様化（SNS活用など）

民泊運営において、集客は稼働率を高めるために非常に重要です。特定の予約サイトだけに頼らず、複数の方法を組み合わせることで、より多くのお客様に施設を知ってもらい、予約につなげることができます。

主な集客チャネルとしては、以下のようなものがあります。

• OTA（Online Travel Agent）：Airbnb、Booking.com、Expediaなどの主要な予約サイトへの掲載は基本です。
• SNS：Instagram、X（旧Twitter）、TikTokなどを活用し、施設の魅力を写真や動画で発信します。ハッシュタグを活用したり、フォロワーとの交流を深めたりすることで、認知度向上と予約促進が期待できます。
• 自社ウェブサイト：独自のウェブサイトを作成し、施設の詳細情報や予約機能を設置します。直接予約は手数料がかからないため、収益率を高めることができます。
• 地域連携：地元の観光協会や飲食店と連携し、相互に紹介し合うことも有効です。

集客方法	メリット	デメリット
OTA	幅広い層にアプローチ可能	手数料がかかる
SNS	施設の個性を伝えやすい	効果が出るまでに時間がかかる場合がある
自社ウェブサイト	手数料がかからない、ブランディングしやすい	集客力は自身で高める必要がある
地域連携	地域密着型の顧客獲得	効果は連携先による

これらの方法をバランス良く組み合わせることで、安定した集客を目指しましょう。

運営コストの見直し

民泊運営における利益を最大化するためには、集客だけでなく、運営にかかるコストを適切に見直すことが重要です。主な運営コストには、以下のようなものが挙げられます。

• 物件の維持費（清掃、修繕など）
• 光熱費
• リネン代
• 消耗品費（アメニティ、洗剤など）
• 予約サイト手数料
• 代行業者への委託費用（利用している場合）

これらのコストを削減するためには、例えば以下のような方法が考えられます。

• 清掃やリネンの手配方法を見直す
• 節水・節電対策を行う
• 消耗品をまとめ買いするなど仕入れ方法を工夫する
• 代行業者との契約内容を見直す、または一部業務を内製化する

コスト項目	見直しポイント例
維持費	定期的なメンテナンスで大きな修繕を防ぐ
光熱費	省エネ家電の導入、使用ルールの徹底
消耗品費	業者変更やまとめ買い
代行委託費	業務範囲や料金体系の確認、見直し

無駄な支出を抑えることで、年間180日という日数制限の中でも収益性を高めることが可能です。定期的にコスト構造を把握し、改善策を実行していきましょう。

6.年間180日を超えて宿泊事業を行うための選択肢

簡易宿所としての許可取得

年間180日を超えて宿泊事業を行いたい場合、選択肢の一つとして旅館業法に基づいた「簡易宿所」としての許可を取得する方法があります。

簡易宿所とは、宿泊する場所を多数人で共用する構造および設備を設けた施設のことです。民泊（住宅宿泊事業）とは異なり、法律上の年間営業日数制限はありません。

ただし、簡易宿所として営業するには、住宅宿泊事業法よりも厳しい以下の基準を満たす必要があります。

• 建築基準法への適合: 用途地域の制限、建築確認申請など
• 消防法への適合: 自動火災報知設備、誘導灯など
• 旅館業法の基準: 帳場の設置（例外あり）、換気・採光などの構造設備基準、衛生管理基準など

比較項目	住宅宿泊事業（民泊）	簡易宿所
年間営業日数	180日上限	制限なし
根拠法	住宅宿泊事業法	旅館業法
許可基準	比較的緩やか	厳しい

簡易宿所への移行は、多大なコストや手続きが必要となるため、専門家への相談をお勧めします。

特区民泊としての認定

年間180日の制限を超えて民泊を運営するもう一つの選択肢として、「特区民泊」があります。これは、国家戦略特別区域法に基づき、特定の自治体（特区）で認められている制度です。

特区民泊の主な特徴は以下の通りです。

• 年間運営日数: 上限がありません。
• 最低宿泊日数: 原則として2泊3日以上が必要です。（条例により異なる場合あり）
• 対象地域: 東京都大田区、大阪市、北九州市など、限定された地域のみです。
• 認定基準: 住宅宿泊事業法よりも厳しい基準が設けられています。（例：施設基準、管理体制など）

項目	住宅宿泊事業法（民泊新法）	特区民泊
年間日数上限	180日	なし
対象地域	全国	特区指定地域のみ
最低宿泊日数	なし	原則2泊3日以上

特区民泊の認定を受けるためには、各自治体の条例に基づいた厳しい基準を満たし、申請手続きを行う必要があります。お住まいの地域が特区に指定されているか、また具体的な要件については、該当自治体の窓口にご確認ください。

賃貸物件（マンスリーマンション、シェアハウスなど）としての運用検討

民泊の年間180日規制を超えて宿泊事業を継続したい場合、他の事業形態への転換も検討できます。賃貸物件としての運用はその一つです。

• マンスリーマンション
  短期〜中期滞在者向けの家具家電付き賃貸です。民泊とは異なり、賃貸借契約に基づいて運営するため、日数の制限はありません。
• シェアハウス
  複数の入居者が共同で生活する形態です。こちらも賃貸事業であり、日数の制限はありません。

これらの形態は、主に居住を目的とするため、民泊とは異なる法規制（宅地建物取引業法など）が適用されます。また、ターゲット層や求められるサービスも異なります。

事業形態	主な目的	法規制	日数制限
民泊	宿泊	住宅宿泊事業法など	180日
マンスリーマンション	居住（短期〜中期）	宅地建物取引業法など	なし
シェアハウス	居住（長期）	宅地建物取引業法など	なし

賃貸物件としての運用には、入居者募集や契約管理、物件管理といった専門的なノウハウが必要になります。収益性や運営の手間など、多角的に比較検討することが重要です。

レンタルスペースとしての活用検討

民泊の年間180日という上限を超えて施設を有効活用する方法の一つとして、レンタルスペースとしての運用が考えられます。

レンタルスペースは、時間単位や日単位で様々な用途に貸し出す形態です。会議、撮影、イベント、趣味の集まりなど、幅広いニーズがあります。

用途例	特徴
会議・ビジネス	プロジェクター、Wi-Fiなどの設備
撮影スタジオ	自然光、背景、照明などの工夫
パーティー・交流	広いスペース、キッチン設備の有無

レンタルスペースとして運用する場合、旅館業法や住宅宿泊事業法の規制は受けません。ただし、用途によっては消防法や建築基準法などの規制に適合する必要があります。

民泊として使用しない残りの日数や時間帯を活用することで、施設の収益性を高めることが期待できます。また、宿泊とは異なる層の利用者を獲得できる可能性もあります。

ただし、レンタルスペースとしての集客や運営には、民泊とは異なるノウハウが必要です。清掃や鍵の受け渡し方法なども検討する必要があります。

民泊事業と並行して行う場合は、それぞれの事業形態に合わせた適切な管理が重要となります。

7.まとめ：法令遵守と適切な運営で成功する民泊事業

民泊事業を成功させるためには、住宅宿泊事業法で定められた年間180日の営業日数制限を遵守することが最も重要です。この制限を適切に管理し、法令を守ることで、安心して事業を継続できます。

日数を管理する方法としては、

• 予約システムの活用
• 稼働状況の正確な記録
• 専門家への相談

などがあります。

管理方法	具体的な取り組み
システム活用	予約が入った時点で自動的に日数をカウントする
記録・確認	定期的に稼働日数を確認し、超過リスクを把握する
専門家への相談	不安な点は行政書士などに確認する

また、日数制限内で収益を最大化するためには、施設の魅力を高め、集客力を強化することが不可欠です。適切な運営を行い、法令を遵守することで、長期的に安定した民泊経営を目指しましょう。