宿泊コラム

１．はじめに：フラット35とは？民泊との関係性を簡潔に説明

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する長期固定金利の住宅ローンです。最長35年間、金利が変わらないため、返済計画が立てやすいというメリットがあります。一方で、利用目的が「居住用」に限定されている点に注意が必要です。

項目	説明
提供元	住宅金融支援機構と民間金融機関
金利タイプ	長期固定金利
返済期間	最長35年
利用目的	居住用

近年、Airbnbなどのプラットフォームを通じて、自宅やマンションの一室を宿泊施設として貸し出す「民泊」が注目されています。しかし、フラット35を利用した物件で民泊を行う場合、住宅金融支援機構の規定に抵触する可能性があります。

フラット35の利用規約では、融資対象となる住宅は「自ら居住するための住宅」と定められており、原則として民泊経営は認められていません。これは、フラット35が居住の安定を目的とした制度であるためです。

後述する通り、無許可で民泊を行った場合、住宅金融支援機構からペナルティを課せられる可能性があります。そのため、フラット35を利用している、あるいは利用を検討している方は、民泊との関係性について正しく理解しておくことが重要です。

２．フラット35で民泊がバレるケースと、その兆候

（１）近隣住民からの通報

近隣住民からの通報は、フラット35を利用した物件で民泊を行っていることが発覚する主な原因の一つです。

通報理由	詳細
騒音	夜間や早朝に宿泊客が出入りする音や、室内での話し声、音楽などが騒音問題となるケースです。
ゴミ問題	ゴミの分別が不適切であったり、ゴミ出しルールを守らない宿泊客がいると、近隣住民とのトラブルに発展し、通報につながる可能性があります。
不審な行動	見慣れない人が頻繁に出入りすることで、近隣住民が不審に思い、通報に至るケースがあります。
駐車場問題	宿泊客の車が近隣の駐車場を無断で使用したり、路上駐車をすることで、トラブルが発生し、通報される可能性があります。

上記以外にも、近隣住民とのコミュニケーション不足が通報につながるケースもあります。例えば、民泊運営を開始する際の挨拶や、トラブル発生時の対応が不十分だと、近隣住民の不信感を招き、通報されるリスクが高まります。普段から近隣住民と良好な関係を築くことが、通報を防ぐ上で重要です。

また、一度通報されると、住宅金融支援機構に調査が入る可能性が高まります。そのため、近隣住民からの通報は未然に防ぐことが重要です。

（２）自治体による定期的な調査

各自治体では、無許可の民泊施設の増加や近隣トラブルへの対策として、定期的な調査を実施している場合があります。これらの調査によって、フラット35を利用した物件で無許可の民泊が行われていることが発覚するリスクがあります。

自治体が行う調査方法には、主に以下のものがあります。

調査方法	内容
現地調査	担当者が現地に赴き、宿泊施設の状況を確認します。
近隣住民への聞き込み	周辺住民から民泊施設に関する情報提供を募ります。
プラットフォームの監視	民泊仲介サイトなどを監視し、無許可営業の疑いのある物件を特定します。
データ分析	宿泊施設の予約状況や料金設定などを分析し、不審な点がないか調査します。

これらの調査は定期的に行われるだけでなく、近隣住民からの通報などを受けて臨時的に実施される場合もあります。

例えば、ゴミ出しルールを守らない宿泊者や騒音問題など、近隣住民とのトラブルがきっかけで調査が行われ、結果として無許可の民泊運営が発覚するケースも少なくありません。また、旅館業法の許可を取得せずに民泊を運営している場合、罰則の対象となる可能性があります。

無許可の民泊運営は、住宅金融支援機構との契約違反にも該当する可能性があり、後述するペナルティが課される可能性もあるため、注意が必要です。

（３）プラットフォームの情報リーク

近年、Airbnbなどの民泊プラットフォームの利用が拡大しています。これらのプラットフォームは、宿泊施設の情報や予約状況などを公開しており、これがフラット35を利用した民泊発覚のきっかけとなるケースも存在します。

情報リークの種類	説明
物件情報の一致	プラットフォームに掲載されている物件情報（写真、間取り、住所など）が、フラット35の融資対象物件と一致した場合、住宅金融支援機構に情報が渡る可能性があります。
宿泊者の口コミ	宿泊者からの口コミ情報が、民泊利用の実態を裏付ける証拠となる可能性があります。例えば、「駅近で便利」「ホストの対応が親切」といった口コミは、単なる賃貸物件ではないことを示唆する情報となります。
予約状況の公開	プラットフォーム上で公開されている予約状況から、頻繁な短期滞在が行われていることが判明した場合、民泊利用が疑われる可能性があります。

これらの情報リークは、意図的なものではなく、プラットフォームの利用規約やシステム上の仕様に起因する場合もあります。また、住宅金融支援機構がプラットフォームの情報を直接的に監視しているわけではありませんが、通報や調査の過程でプラットフォームの情報が参照される可能性は否定できません。そのため、フラット35を利用した物件で民泊を行う場合は、プラットフォームへの情報掲載には細心の注意が必要です。

（４）住宅金融支援機構からの問い合わせ

住宅金融支援機構から、融資を受けた物件の利用状況に関する問い合わせが来るケースがあります。これは、機構側が不正利用の疑いを持つ何らかの情報を得ている可能性を示唆しています。

問い合わせの種類	内容
電話による問い合わせ	現在の居住状況や物件の利用状況について質問されます。
書面による問い合わせ	具体的な利用状況の報告を求める書類が送付される場合があります。
訪問調査	稀なケースですが、担当者が物件を訪問し、実態調査を行う可能性があります。

これらの問い合わせは、必ずしも民泊利用を特定されたことを意味するわけではありません。しかし、機構が関心を寄せていることは確かです。

例えば、近隣住民からの苦情や、インターネット上の民泊情報などから、機構が不審な点に気づき、事実確認を行うために問い合わせてくるケースが考えられます。

また、ランダムに抽出された定期調査の一環として、問い合わせが来るケースも考えられますので、適切な対応が必要です。

問い合わせ内容によっては、民泊利用が発覚するリスクが高まります。問い合わせには誠実に対応し、虚偽の説明は避けるべきです。

３．フラット35の審査基準と民泊に関する規定

（１）住宅金融支援機構の融資の目的

住宅金融支援機構は、「国民の良質な住宅の取得を促進すること」という目的を掲げています。機構の融資制度であるフラット35は、この目的を達成するための重要な手段として位置付けられています。

目的	内容
国民生活の安定向上	良質な住宅の取得を支援することで、国民生活の安定と向上に貢献します。
住宅投資の促進	民間金融機関と連携し、長期固定金利の住宅ローンを提供することで、住宅投資を促進します。
健全な住宅市場の形成	適切な融資審査やリスク管理を通じて、健全な住宅市場の形成に寄与します。

良質な住宅とは、単に物理的な品質だけでなく、居住環境や地域社会への影響も含めた総合的な観点から評価されます。安定した居住を確保できることが、融資制度の根幹にあると言えるでしょう。

そのため、住宅金融支援機構は、融資を受けた方が住宅ローンを滞りなく返済し、長期にわたって安定した居住を続けられるよう、様々な支援策を提供しています。同時に、不正利用を防ぎ、融資制度の健全性を維持するための取り組みも積極的に行っています。これらの活動を通じて、国民の住宅取得を支え、より良い住生活の実現を目指しているのです。

（２）申込時の告知義務と虚偽申告のリスク

フラット35の申し込み時には、物件の利用目的について正確な情報を告知する義務があります。申込時に提出する「住宅ローン申込書」には、利用目的を「居住用」または「事業用」から選択する項目があります。民泊を目的とした利用の場合、「事業用」を選択する必要がありますが、フラット35は原則として居住用物件への融資を目的としているため、承認される可能性は極めて低いです。

項目	内容
申込時の告知義務	物件の利用目的（居住用 or 事業用）を正確に申告する
虚偽申告のリスク	住宅金融支援機構からの融資契約解除、一括返済請求

申込時に「居住用」を選択しておきながら、実際には民泊運営を行うことは虚偽申告に該当します。虚偽申告が発覚した場合、住宅金融支援機構は融資契約を解除し、一括返済を要求する権利を有しています。また、虚偽申告は融資契約違反だけでなく、場合によっては詐欺罪に問われる可能性もあるため、絶対に避けるべきです。

融資を受ける際には、申込書の内容をよく確認し、不明点があれば金融機関や住宅金融支援機構に問い合わせるなどして、正確な情報を提供するようにしましょう。安易な気持ちで虚偽申告を行うと、後々大きな損失を被る可能性があります。

（３）融資後の利用状況のモニタリング

住宅金融支援機構は、融資実行後も利用状況のモニタリングを行っています。これは、融資の目的外利用を防ぎ、健全な住宅ローン市場を維持するためです。具体的には、以下の方法でモニタリングを実施している可能性があります。

モニタリング方法	内容
定期的なアンケート調査	借入者の居住状況や物件の利用状況に関するアンケートを実施する場合があります。
不動産ポータルサイトの監視	民泊仲介サイトや不動産ポータルサイトの情報を確認し、不正利用の有無を監視している可能性があります。
近隣住民からの情報提供	近隣住民から寄せられた情報に基づき、現地調査を行う場合があります。
抵当権設定の確認	抵当権が適切に設定されているかを確認するために、法務局で登記簿謄本を調査することがあります。

これらのモニタリングを通して、フラット35の利用規約に違反する利用が確認された場合、住宅金融支援機構は borrower に対して状況説明を求めたり、調査を実施したりする可能性があります。

不正利用が判明した場合は、ペナルティが科される可能性があります。そのため、融資後はも適切な物件利用を心がけ、住宅金融支援機構からの問い合わせには誠実に対応することが重要です。

４．民泊がバレた場合のペナルティ

（１）一括返済の要求

フラット35の利用規約に違反して民泊を行っていたことが発覚した場合、住宅金融支援機構から融資残高の一括返済を求められる可能性があります。これは、規約違反によって住宅金融支援機構が被る損失を最小限に抑えるための措置です。

一括返済を要求された場合、多額の資金を短期間で用意する必要が生じ、大きな経済的負担となります。

シチュエーション	想定される返済額	返済への対応
3,000万円の融資残高	3,000万円	完済できる場合は速やかに対応
3,000万円の融資残高	3,000万円	完済できない場合は、売却を検討
3,000万円の融資残高、住宅の売却益が2,500万円	3,000万円	500万円の不足金が発生

上記のように、一括返済には多大な負担が伴います。最悪の場合、住宅を売却しても不足金が発生する可能性もあるため、規約違反は絶対に避けなければなりません。

また、一括返済に応じなかった場合、住宅金融支援機構は法的措置を取る可能性があります。強制執行により住宅が競売にかけられる事態も想定されるため、速やかに対応することが重要です。

（２）金利の変更

フラット35で民泊が認められていないにもかかわらず、民泊を行っていたことが発覚した場合、金利の変更というペナルティが科される可能性があります。

具体的には、以下のような金利の変更が考えられます。

変更内容	説明
優利幅の縮小または撤廃	フラット35では、一定の条件を満たすことで金利の優遇措置（優利幅）が適用される場合があります。民泊がバレた場合、この優遇措置が縮小または撤廃され、金利が上昇する可能性があります。
変動金利への変更	フラット35には固定金利と変動金利のタイプがありますが、固定金利で契約していても、規約違反があった場合には変動金利に変更される可能性があります。変動金利は市場金利の影響を受けるため、将来的な金利上昇リスクが高まります。
ペナルティ金利の適用	規約違反に対するペナルティとして、通常よりも高い金利が適用される場合があります。

金利の変更は、借入当初に想定していた返済計画に大きな影響を与えます。月々の返済額が増加したり、総返済額が大幅に増える可能性があるため、注意が必要です。
金利変更の具体的な内容は、住宅金融支援機構との契約内容や違反の程度によって異なります。

必ずしも金利の変更が全てのケースで発生するとは限りませんが、可能性としては十分に考えられるため、フラット35を利用する際は、規約を遵守することが重要です。

（３）法的措置

フラット35の利用規約に違反して民泊を行っていた場合、住宅金融支援機構は法的措置を取る可能性があります。具体的には、以下の通りです。

法的措置の種類	内容
損害賠償請求	規約違反によって住宅金融支援機構が被った損害の賠償を求める
差し押さえ	返済が滞った場合、担保となっている物件を差し押さえる
刑事告訴	悪質な場合は、詐欺罪などで刑事告訴される可能性もある

これらの法的措置は、住宅金融支援機構の判断によって行われます。民泊がバレた場合、住宅金融支援機構から連絡が来ますので、真摯に対応することが重要です。

また、法的措置に至る前に、住宅金融支援機構との話し合いによって解決できる可能性もあります。そのため、早期に専門家である弁護士などに相談し、適切な対応を行うことが重要です。

なお、法的措置によって発生する費用は、すべて利用者の負担となります。弁護士費用や裁判費用など、高額な費用が発生する可能性があるため、注意が必要です。

民泊を行う場合は、必ず住宅金融支援機構の規約を確認し、遵守するようにしましょう。

５．フラット35を利用した物件で民泊を行う上での注意点と対策

（１）住宅金融支援機構への確認と相談

フラット35を利用した物件で民泊を行う際の最も確実な方法は、住宅金融支援機構に直接確認し相談することです。曖昧な情報に惑わされず、公式な見解を得ることで、安心して民泊経営に取り組むことができます。

確認事項	なぜ重要か
民泊に関する規定の最新情報	規定は変更される可能性があるため、常に最新情報を確認することが重要です。
具体的な民泊の形態	許可される民泊の形態（例：短期滞在、長期滞在など）を明確に理解する必要があります。
必要な手続き	申請に必要な書類や手続きの流れを事前に確認することで、スムーズに進めることができます。
その他の注意点	その他、住宅金融支援機構が提示する注意点や制限事項を把握しておく必要があります。

住宅金融支援機構への相談は、電話やメールで行うことができます。相談内容を事前に整理し、必要な情報を明確に伝えることで、よりスムーズな対応を受けることができます。

• 相談時のポイント契約内容（例：融資番号、物件情報など）を正確に伝える計画している民泊の形態を具体的に説明する（例：営業日数、宿泊者数など）疑問点を明確に質問する

住宅金融支援機構への確認と相談は、後々のトラブルを防ぐためにも非常に重要です。不明点があれば、積極的に相談することをおすすめします。

（２）賃貸併用住宅としての利用

フラット35を利用した物件で民泊を行う方法の一つとして、賃貸併用住宅という選択肢があります。これは、自己居住部分と賃貸部分を併せ持つ住宅のことで、賃貸部分で民泊を行うことが可能です。ただし、この場合も住宅金融支援機構への確認と承認が不可欠です。

項目	内容
承認のポイント	賃貸部分の明確な区分
承認のポイント	賃貸収入を適切に申告すること
注意点	自己居住部分と賃貸部分の明確な分離
注意点	賃貸借契約の締結

住宅金融支援機構は、賃貸併用住宅の融資についても審査基準を設けています。主なポイントは、自己居住部分と賃貸部分の面積比率や、賃貸収入の見込みです。一般的に、自己居住部分の面積が全体の2分の1以上であること、安定した賃貸収入が見込めることなどが条件となります。

また、賃貸併用住宅で民泊を行う場合、旅館業法などの関連法規を遵守する必要があります。適切な手続きや設備の設置を行い、安全で快適な宿泊環境を提供することが重要です。さらに、近隣住民への配慮も忘れずに行いましょう。騒音やゴミ問題など、トラブルが発生しないよう注意が必要です。

（３）適切な法的知識の習得と専門家への相談

フラット35を利用した物件で民泊を行う場合は、関連法規の理解が不可欠です。無許可で民泊を行うと、罰則が科される可能性があります。

法律・条例	内容
住宅宿泊事業法（民泊新法）	許可制の民泊に関するルールを定めています。届出が必要な場合もあります。
旅館業法	ホテルや旅館などの営業許可に関する法律です。民泊が旅館業法の適用を受ける場合もあります。
建築基準法	建物の用途や構造に関する基準を定めています。民泊を行う場合、建築基準法に適合している必要があります。
消防法	火災予防に関する基準を定めています。民泊を行う場合、消防法に適合している必要があります。

これらの法律は複雑で、改正されることもあります。そのため、常に最新の情報を確認し、理解する必要があります。

また、専門家への相談も有効です。弁護士や不動産コンサルタントなどに相談することで、法的なリスクを最小限に抑えられます。具体的には、以下の専門家への相談が考えられます。

• 弁護士：法的な解釈や契約書の作成、トラブル発生時の対応などをサポートします。
• 不動産コンサルタント：市場調査や収益予測、物件管理などをサポートします。
• 税理士：民泊経営に関する税務申告や節税対策などをサポートします。

専門家への相談は費用がかかりますが、後々のトラブルを避けるためには必要な投資と言えるでしょう。適切な法的知識と専門家のサポートを得ることで、安心して民泊経営に取り組むことができます。

６．まとめ：ルールを守って賢く民泊経営

フラット35を利用した物件で民泊を行う場合は、ルールを遵守し、賢く経営することが重要です。安易な民泊運用は大きなリスクを伴います。住宅金融支援機構の融資は、居住を目的とした住宅取得を支援するためのものであり、民泊運用は原則として認められていません。

無許可で民泊を行うと、発覚した場合、一括返済を求められるなどの厳しいペナルティが課される可能性があります。最悪の場合、法的措置に発展することもあります。

行動	結果
無許可民泊	一括返済、法的措置のリスク
許可取得済民泊	問題なし

適切な民泊経営を行うためには、下記の３点に留意しましょう。

• 住宅金融支援機構への確認と相談を必ず行いましょう。
• 賃貸併用住宅としての利用を検討し、適切な手続きを行いましょう。
• 専門家（弁護士、税理士など）に相談し、法的知識を深めましょう。

これらの点を踏まえ、正しく手続きを進めることで、安心して民泊経営を行うことができます。ルールを遵守し、長期的な視点で健全な民泊経営を目指しましょう。