宿泊コラム

2025年6月2日

札幌の民泊可能物件｜用途別で探す！戸建・マンション・アパート

#民泊開業・法規制

1. 札幌で民泊を始めるメリット

訪日外国人観光客の増加

札幌市は、北海道の中心都市として、国内外から多くの観光客が訪れる人気の観光地です。特に近年は、訪日外国人観光客の増加が著しく、観光産業は札幌経済の重要な柱となっています。

年	訪日外国人観光客数（延べ人数・概数）
2018年	約287万人
2019年	約302万人
2020年	約67万人（新型コロナウイルス感染症の影響）
2021年	約25万人（新型コロナウイルス感染症の影響）
2022年	約91万人（新型コロナウイルス感染症の影響）

2020年以降は新型コロナウイルス感染症の影響により大幅に減少しましたが、観光需要は回復傾向にあります。これらのデータからも分かる通り、札幌市は依然として、多くの外国人観光客から注目されている都市と言えるでしょう。

増加の背景には、

アジア圏を中心とした経済成長
ビザ発給要件の緩和
LCC（格安航空会社）の就航増加

など、様々な要因が考えられます。

観光客の増加に伴い、宿泊施設の需要も高まっています。そのため、民泊は新たな宿泊施設の供給源として期待されており、札幌市においても民泊経営は大きなビジネスチャンスとなり得ます。

独自の宿泊体験を提供できる

札幌で民泊を始める大きなメリットの一つは、宿泊施設としての魅力だけでなく、旅行者にとって特別な体験を提供できる点にあります。ホテルや旅館では味わえない、独自の魅力を打ち出すことで、競争力を高め、多くの旅行者を惹きつけることができるでしょう。

宿泊体験の種類	説明	ターゲット
ローカル体験	札幌の食文化や伝統工芸、自然体験などを提供	現地文化に興味のある旅行者
イベント企画	季節のイベントや地域のお祭りへの参加	アクティブな旅行者
長期滞在サポート	周辺環境の情報提供や生活支援	リモートワークや留学をする旅行者
テーマ設定	特定の趣味や好みに合わせた空間演出	写真愛好家やアニメファンなど

例えば、以下のような独自の体験を提供することができます。

北海道ならではの食体験：地元の食材を使った料理教室や、近隣の農家での収穫体験などを提供することで、旅行者に札幌の食文化を深く体験してもらえます。
地域交流イベント：近隣住民との交流イベントや、地元の伝統工芸体験などを企画することで、旅行者に地域との繋がりを感じてもらえます。
特別な空間演出：こだわりのインテリアやテーマを設定した部屋を提供することで、旅行者に特別な思い出を作ってもらえます。

このように、旅行者のニーズに合わせた様々な体験を提供することで、他の宿泊施設との差別化を図り、集客力向上に繋げることができます。ただの宿泊場所ではなく、思い出に残る特別な体験を提供できることが、札幌で民泊を始める魅力と言えるでしょう。

収益性向上

民泊経営は、適切に運営すれば収益性向上が期待できます。札幌という観光都市の特性を活かし、収益を最大化するためのポイントをいくつかご紹介します。

まず、札幌は季節によって観光客の数が変動します。特に雪まつりやYOSAKOIソーラン祭り、紅葉シーズンなどは宿泊料金を高めに設定できます。需要と供給のバランスを考慮し、柔軟な価格設定を行うことで収益を向上させることが可能です。

期間	想定される宿泊料金	集客ターゲット
雪まつり（2月）	高	国内外からの観光客
YOSAKOIソーラン祭り（6月）	高	国内外からの観光客
夏休みシーズン（7月～8月）	中	国内からの家族旅行客
紅葉シーズン（10月～11月）	中高	国内外からの観光客
冬の閑散期（12月～1月）	低	スキー・スノーボード客

次に、多様な宿泊プランを提供することで、幅広い層の集客を目指せます。例えば、ファミリー層向けにはキッチン付きの物件を用意したり、長期滞在者向けには割引プランを設定したりするなど、ターゲットに合わせたプランを用意することで、稼働率の向上に繋がります。

また、清掃やアメニティの充実、多言語対応など、宿泊客へのサービス向上も重要です。高評価のレビューは集客力向上に繋がり、結果的に収益性向上に貢献します。適切な運営と効果的な戦略によって、札幌の民泊経営は大きな収益を生み出す可能性を秘めています。

2. 札幌の民泊可能物件とは？

民泊に関する法規制の概要

民泊を始めるにあたっては、まず「住宅宿泊事業法」（民泊新法）を理解することが不可欠です。この法律は、旅館業法とは別に民泊を合法的に行うためのルールを定めたものです。

民泊には、届出を行うだけで営業できる「届出住宅宿泊事業」と、より簡易な手続きで営業できる「特区民泊」の2種類があります。

区分	届出住宅宿泊事業	特区民泊
営業日数	年間180日以内	条例による
手続き	都道府県知事等への届出	都道府県等への届出
適用範囲	全国	国家戦略特区内

札幌市では、届出住宅宿泊事業が可能です。届出を行う際には、以下のような事項を確認し、必要な書類を準備する必要があります。

消防設備の設置
衛生管理の徹底
近隣住民への配慮
宿泊者名簿の作成・保管

さらに、札幌市独自の条例も存在します。例えば、近隣住民への説明や騒音対策に関する規定などが定められている場合がありますので、事前に確認しておきましょう。これらの法規制を遵守することで、トラブルなく円滑に民泊事業を運営することができます。より詳しい情報は、後ほどご紹介する札幌市への問い合わせ窓口や民泊運営サポート企業などを活用して確認することをお勧めします。

必要な許可・届出

札幌市で民泊を始めるには、旅館業法に基づく許可または住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出が必要です。どちらの制度を利用するかは、提供するサービスの内容や建物の用途地域などによって異なります。

制度	概要	許可・届出先
旅館業法	ホテルや旅館のように、継続的に宿泊サービスを提供する場合に適用されます。	札幌市保健所
住宅宿泊事業法（民泊新法）	年間180日を上限として、住宅を利用して宿泊サービスを提供する場合に適用されます。	北海道知事

住宅宿泊事業法に基づく届出を行う場合は、以下のような要件を満たす必要があります。

消防設備の設置
衛生管理基準の遵守
近隣住民への説明
宿泊者名簿の管理

また、届出前に近隣住民への説明会を実施したり、管理者を設置したりするなどの義務もあります。

届出が完了し、運営が開始されると届出番号が発行されます。この届出番号は、ウェブサイトや広告などに表示することが義務付けられています。無許可で民泊を運営すると罰則の対象となるため、必ず適切な手続きを行いましょう。詳細な要件や手続きについては、札幌市や北海道の担当窓口にお問い合わせください。

運営上の注意点

民泊を始めるにあたっては、収益性だけでなく、近隣住民との共存や安全確保も重要な要素です。円滑な運営のために、以下の点に注意しましょう。

近隣住民への配慮:
民泊施設は住宅地に位置することが多いため、騒音やゴミ問題など、近隣住民とのトラブルが発生しやすいです。事前に近隣住民への挨拶を行い、運営ルールを明確に伝え、理解を得ることが重要です。
安全対策:
宿泊者の安全を守るため、火災報知器や消火器の設置、避難経路の確保など、必要な安全対策を講じましょう。また、防犯対策として、セキュリティシステムの導入や近隣住民との連携も有効です。
衛生管理:
清潔な環境を提供することは、宿泊者の満足度向上に繋がります。定期的な清掃やリネン類の交換、適切なゴミ処理を行いましょう。
苦情対応:
近隣住民や宿泊者から苦情があった場合は、迅速かつ誠実に対応することが重要です。連絡先を明確に示し、対応マニュアルを作成しておくことで、スムーズな対応ができます。
法令遵守:
民泊に関する法令は複雑で、変更される可能性もあります。常に最新の情報を確認し、適切な運営を心がけましょう。届出事項に変更が生じた場合は、速やかに届け出を行いましょう。

項目	内容
近隣住民への配慮	事前の挨拶、運営ルールの説明、騒音対策
安全対策	火災報知器・消火器の設置、避難経路の確保、防犯対策
衛生管理	定期的な清掃、リネン類の交換、ゴミ処理
苦情対応	迅速かつ誠実な対応、連絡先の明示、対応マニュアルの作成
法令遵守	最新情報の確認、適切な運営、変更時の迅速な届け出

これらの注意点をしっかり守ることで、トラブルを未然に防ぎ、近隣住民との良好な関係を築きながら、持続可能な民泊運営を実現できるでしょう。

3. 札幌の民泊向け物件の探し方

不動産ポータルサイトの活用

札幌で民泊可能な物件を探す際に、まず活用したいのが不動産ポータルサイトです。これらのサイトには数多くの物件情報が掲載されており、希望の条件に合った物件を効率的に探すことができます。

主な不動産ポータルサイトと、それぞれのサイトの特徴をまとめた表は以下の通りです。

サイト名	特徴
SUUMO	物件数が多い、掲載情報が詳細
HOME’S	エリアごとの情報が充実している
at home	地図検索が使いやすい
Yahoo!不動産	周辺環境の情報も入手可能

これらのサイトでは、賃料、間取り、面積などの基本的な条件に加えて、「民泊可能」や「民泊相談可」といったキーワードで絞り込み検索が可能です。

絞り込み検索を活用する際のポイントは、以下の通りです。

「民泊可能」：既に民泊としての利用が認められている物件。
「民泊相談可」：オーナーに相談すれば民泊利用できる可能性がある物件。

これらのキーワードを組み合わせることで、より効率的に希望の物件を見つけることができます。また、掲載されている物件情報は常に最新の状態とは限りません。気になる物件が見つかった場合は、掲載サイト経由で問い合わせを行い、詳細を確認することが重要です。

専門業者への相談

民泊運営に不慣れな場合、専門業者に相談することで、スムーズな物件探しと運営開始を実現できます。専門業者は、法規制や運営ノウハウに精通しており、物件探しから運営サポートまで、幅広いサービスを提供しています。

サービス内容	説明
物件探し	条件に合った民泊可能物件の紹介
法律相談	民泊に関する法規制の解説、許可・届出のサポート
運営代行	集客、予約管理、清掃など、運営業務の代行
その他	収支シミュレーション、トラブル対応など

専門業者に相談するメリットは、以下の通りです。

適切な物件選び: 経験豊富な専門家の視点から、収益性や運営のしやすさを考慮した物件選びをサポートしてくれます。
法令遵守: 複雑な民泊関連法令への対応を支援し、安心して運営を始められます。
運営効率の向上: 煩雑な業務を代行することで、オーナー様の負担を軽減し、効率的な運営を実現できます。
収益最大化: 効果的な集客戦略や価格設定のアドバイスにより、収益の最大化を目指せます。

専門業者を選ぶ際には、実績やサービス内容、料金体系などを比較検討し、信頼できる業者を選びましょう。複数の業者から話を聞き、ご自身のニーズに合った業者を見つけることが重要です。

現地調査の重要性

インターネットの情報だけでは分からない物件の状況を自分の目で確認することは、民泊経営の成功に不可欠です。現地調査では、以下のポイントに注目しましょう。

調査項目	チェックポイント
周辺環境	静 residential area か商業 area か、騒音、治安、近隣住民の雰囲気、観光スポットへのアクセス
建物の状態	建物の老朽化、設備の状況、清掃状況、共有スペースの有無と状態
室内環境	部屋の広さ、日当たり、風通し、設備の動作確認、家具家電の状態
法規制の遵守状況	避難経路の確保、消防設備の設置、近隣住民への配慮

実際に現地を訪れることで、写真や間取り図だけでは分からない建物の状態や周辺環境を把握できます。例えば、周辺の騒音レベルや日当たり具合、近隣住民の雰囲気などは、実際に足を運んでみないと分かりません。また、建物の老朽化具合や設備の状況なども、写真では判断できない場合があります。

さらに、現地調査では、近隣住民とのコミュニケーションも大切です。民泊運営においては、近隣住民との良好な関係を築くことが重要です。現地調査の際に近隣住民に挨拶し、民泊運営について説明することで、トラブルを未然に防ぐことができます。

これらの要素を総合的に判断することで、物件が本当に民泊に適しているか、想定通りの運営が可能かどうかを判断できます。現地調査を怠ると、後々想定外のトラブルが発生するリスクが高まります。時間をかけても、必ず現地調査を行いましょう。

4. 用途別で探す札幌の民泊可能物件

戸建：一棟貸しのメリット・デメリット、ファミリー層向け

– 札幌の戸建物件の相場

札幌市内で民泊に適した戸建物件の相場は、立地や築年数、建物の状態によって大きく変動します。中心部や人気の観光エリアでは価格が高くなる傾向があり、郊外に行くほど価格が下がります。

エリア	築年数	価格帯
札幌市中央区	新築	5,000万円～
札幌市中央区	築20年	3,000万円～
札幌市白石区	新築	4,000万円～
札幌市白石区	築20年	2,000万円～

上記はあくまでも目安であり、物件の状態や設備、土地の広さなどによって価格は大きく異なります。

例えば、築年数が古くてもリフォーム済みの物件や、広々とした庭付きの物件は高値で取引される傾向があります。逆に、築年数が古く、修繕が必要な物件は価格が下がる可能性があります。

また、地下鉄駅からの距離や周辺環境も価格に影響します。駅近物件や商業施設が充実したエリアの物件は、価格が高くなる傾向があります。

実際に物件を探す際には、複数の不動産会社に問い合わせたり、ポータルサイトで情報を集めたりして、相場を把握することが重要です。希望するエリアや条件に合った物件を見つけるためには、根気強く情報収集を行いましょう。

マンション：利便性が高い、駅近物件

– 札幌のマンション物件の相場

札幌市内のマンション物件の相場は、立地、築年数、広さなどによって大きく変動します。民泊として運用する場合、収益性を高めるためには物件価格と運用コストのバランスを考慮することが重要です。

項目	平均相場
築浅ワンルーム（20㎡～30㎡）	1,500万円～2,500万円
築浅1LDK～2LDK（40㎡～60㎡）	2,500万円～4,000万円
中古ワンルーム（20㎡～30㎡）	800万円～1,500万円
中古1LDK～2LDK（40㎡～60㎡）	1,500万円～3,000万円

上記はあくまで目安であり、実際の価格は変動します。例えば、札幌駅周辺や大通公園周辺など、人気のエリアでは相場が上がる傾向にあります。また、築年数が浅く、設備が充実している物件も高額になる傾向があります。

逆に、駅から離れた郊外や築年数が古い物件は、相場が下がる傾向にあります。ただし、これらの物件はリフォーム費用などを考慮する必要があります。

民泊経営を始めるにあたっては、初期投資費用だけでなく、ランニングコストについても考慮することが重要です。管理費、修繕積立金、固定資産税などの費用も計算に入れ、収益性を十分に見積もりましょう。詳細な相場情報や物件情報については、不動産会社に問い合わせることをおすすめします。

アパート：比較的低コストで始められる

– 札幌のアパート物件の相場

札幌市内で民泊として利用できるアパートの物件価格は、物件の立地、築年数、広さなどによって大きく異なります。中心部や地下鉄駅に近い物件は価格が高くなる傾向にありますが、少し郊外に目を向けると比較的にリーズナブルな物件も見つかります。

項目	平均相場
築年数	20～30年
間取り	1R～2DK
面積	20～40㎡
価格	3,000万円～6,000万円

上記はあくまで目安であり、実際には個々の物件によって価格が大きく異なる場合もあります。また、物件価格以外にも、リフォーム費用や家具家電の購入費用なども考慮する必要があります。

築古物件を活用する場合、物件価格を抑えられるメリットがある一方、リフォーム費用が高額になる可能性も考慮しなければなりません。水回りや内装のリフォームだけでなく、耐震補強工事が必要になる場合もあります。建物の状態をよく確認し、将来的な修繕費用も含めて検討することが大切です。

一方、新築または築浅のアパートは、初期費用は高額になりますが、民泊の許可が下りやすい傾向にあります。設備が新しく、快適な宿泊環境を提供できるため、宿泊客からの満足度も高まりやすいでしょう。

物件探しは、不動産ポータルサイトなどを活用して希望条件に合う物件を絞り込み、内覧を通して建物の状態を直接確認することをおすすめします。相場観を養うことで、予算に見合った物件を見つけやすくなります。

用途	おすすめエリア	特徴	想定される宿泊客
戸建	中央区、南区、西区	閑静な住宅街が広がり、ファミリー層に人気。広々とした空間で、ゆったりと過ごせる物件が多いです。	家族旅行を楽しむファミリー層
マンション	中央区、北区、白石区	駅周辺に物件が多く、利便性が高いエリア。観光やビジネスで訪れる方に最適です。コンパクトで機能的な物件が多いです。	一人旅、カップル、ビジネスマン
アパート	豊平区、白石区、厚別区	比較的賃料が安く、学生や単身者に人気のエリア。コストを抑えて民泊を始めたい方に適しています。	学生、バックパッカー、長期滞在者

5. 札幌の民泊運営に役立つ情報

札幌市への問い合わせ窓口

札幌市で民泊事業を始めるにあたって、疑問や不明点が生じることは少なくありません。許可・届出に関する手続きや、運営上のルールなど、事前に確認しておきたい事項は多岐にわたります。そのような際に役立つのが、札幌市が提供する問い合わせ窓口です。

民泊に関する問い合わせは、主に下記の窓口で行われています。目的に合った窓口を選ぶことで、スムーズに情報を得ることができます。

窓口	問い合わせ内容	連絡先
札幌市保健所生活衛生課	民泊新法（住宅宿泊事業法）に関すること	011-611-2111(内線: 2557)
札幌市市民文化局観光企画部観光推進課	観光に関すること	011-211-2376

例えば、以下のような疑問が生じた場合は、各窓口に問い合わせてみましょう。

必要な許可や届出の種類
申請手続きの流れ
運営上の注意点
近隣住民とのトラブル発生時の対応
札幌市における民泊の現状　等

その他、消防法令の遵守や建築基準法に基づく確認など、関連法令に関する疑問が生じた場合には、それぞれの担当部署へ問い合わせる必要があります。

札幌市は、民泊事業者向けに説明会やセミナーを開催することもあります。ホームページや問い合わせ窓口で最新情報を確認し、積極的に活用することで、円滑な事業運営に繋がるでしょう。

民泊運営サポート企業

民泊運営は、集客から清掃、問い合わせ対応まで多岐にわたる業務が必要です。これらの業務を効率化し、スムーズな運営を実現するために、民泊運営サポート企業の活用がおすすめです。札幌にも、民泊運営をサポートする企業が複数存在します。これらの企業は、清掃やリネンサプライ、ゲスト対応、多言語対応など、様々なサービスを提供しています。

サービス内容	提供企業例（架空）	備考
清掃・リネンサプライ	クリーンサポート北海道、札幌ハウスキーピング	定期清掃、リネン交換、アメニティ補充など
ゲスト対応	札幌コンシェルジュサービス、おもてなしサポート	24時間対応、多言語対応、チェックイン・チェックアウト代行など
集客支援	札幌民泊マーケティング、北海道ツーリズムプロモーション	広告掲載、SEO対策、SNS運用など
法律相談	札幌リーガルサポート	民泊に関する法規制の相談、許可申請代行など

これらの企業を活用することで、オーナー様の負担を軽減し、より質の高いサービス提供が可能になります。サポート内容や費用は企業によって異なるため、複数の企業を比較検討し、ご自身のニーズに合った企業を選ぶことが重要です。

例えば、集客に不安がある場合は集客支援に特化した企業を、清掃やゲスト対応に時間を割きたくない場合はそれらの業務を代行してくれる企業を選ぶと良いでしょう。

また、初めて民泊運営を行う場合は、運営全般をサポートしてくれる企業を選ぶのも一つの選択肢です。複数の企業を組み合わせることで、より効果的な運営体制を構築できます。

各社のサービス内容、料金、対応エリアなどを確認し、ご自身の運営方針に合った企業を選びましょう。

成功事例

札幌で成功している民泊には、それぞれ異なる特徴があります。実際に成功している事例を参考に、自身の運営に取り入れるヒントを探してみましょう。

事例	特徴	成功のポイント
札幌駅近のデザイナーズマンション	駅近でアクセス良好、スタイリッシュな内装	ターゲットをビジネスマンやカップルに絞り、高単価を実現
定山渓温泉近くの古民家一棟貸し	温泉街の静かな環境、和風の内装	落ち着いた雰囲気を好むファミリー層や訪日外国人観光客に人気
円山公園近くのペット同伴可マンション	ペットと一緒に宿泊可能、公園が近く散歩に便利	ペット愛好家に特化したサービスで差別化

これらの事例以外にも、札幌市内には様々なタイプの民泊が存在します。それぞれの成功事例から、立地、ターゲット層、サービス内容など、自身の民泊運営に活かせるヒントを見つけることができるでしょう。

例えば、駅近のデザイナーズマンションの事例では、立地の良さとスタイリッシュな内装が成功のポイントです。ビジネスマンやカップルをターゲットにすることで、高単価を実現しています。

また、定山渓温泉近くの古民家一棟貸しの事例では、温泉街の静かな環境と和風の内装が、落ち着いた雰囲気を好むファミリー層や訪日外国人観光客に人気です。

円山公園近くのペット同伴可マンションの事例では、ペットと一緒に宿泊できる点が大きな特徴です。公園が近く、散歩にも便利であるため、ペット愛好家から高い支持を得ています。

これらの事例を参考に、札幌の特性を活かした民泊運営を目指しましょう。

6. まとめ：札幌で民泊を始めるための第一歩

札幌で民泊を始めることは、大きな可能性を秘めています。訪日外国人観光客の増加や独自の宿泊体験への需要、収益性向上といったメリットを享受できるでしょう。

しかし、民泊運営には法規制や運営上の注意点など、クリアすべき課題もあります。成功のためには、事前の準備と情報収集が欠かせません。

ステップ	内容
1	札幌市の民泊に関する法規制の確認
2	必要な許可・届出の申請
3	目的や予算に合った物件探し
4	運営方法の検討
5	札幌市やサポート企業への相談

物件の種類としては、戸建、マンション、アパートなどがあり、それぞれにメリット・デメリットや費用相場が異なります。立地やターゲットとする顧客層も考慮し、最適な物件を選びましょう。

札幌市には民泊運営に関する問い合わせ窓口やサポート企業も存在します。これらの資源を活用することで、スムーズな運営体制を構築できるでしょう。

民泊運営は容易ではありませんが、綿密な計画と適切な準備を行うことで、成功への道が開けます。この記事が、札幌での民泊事業を始める皆様の第一歩を踏み出すためのお役に立てれば幸いです。

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