宿泊コラム

1. はじめに：民泊新法とは？誰でも簡単に民泊を始められるように？

近年、旅行者の増加や多様化する宿泊ニーズの高まりを受け、旅館やホテルに加えて、「民泊」が注目されています。

「民泊」とは、文字通り、一般の住宅を宿泊施設として旅行者に提供するサービスのことです。

従来の日本では、旅館業法という法律により、宿泊施設としての営業には厳しい要件が課されていました。そのため、誰でも簡単に民泊を始めることは困難でした。

そこで、2018年6月15日に、新たに「住宅宿泊事業法」、通称「民泊新法」が施行されました。

この法律は、従来の旅館業法では難しかった、一般住宅を使った宿泊サービスの提供を、一定のルールのもとで可能にすることを目的としています。

法律名	通称	施行日	目的
住宅宿泊事業法	民泊新法	2018年6月15日	従来の旅館業法では難しかった、一般住宅を使った宿泊サービスの提供を、一定のルールのもとで可能にすること

民泊新法によって、誰でも簡単に民泊を始められるようになったのでしょうか？

続く章では、民泊新法の内容を詳しく解説していきます。

2. 民泊新法の基本情報

(1) 施行日と目的

民泊新法は、正式名称を「住宅宿泊事業法」といい、2018年6月15日に施行されました。

法律名	住宅宿泊事業法（民泊新法）
施行日	2018年6月15日

この法律が施行された目的は、主に次の2点です。

• 観光客の増加に対応するための宿泊施設の不足解消
• 空き家や遊休不動産の有効活用による地域経済の活性化

従来の旅館業法では、宿泊施設としての営業には厳しい要件が課せられており、参入障壁が高いことが課題として挙げられていました。そこで、民泊新法では、一定のルールのもとで、一般住宅でも宿泊サービスを提供できるようにすることで、これらの課題解決を目指しました。

(2) 従来の民泊との違い：旅館業法との比較

従来の民泊は、旅館業法という法律の枠組みの中で、一部グレーな形で営業されている場合もありました。旅館業法では、宿泊施設を営業する場合、「旅館」「ホテル」「簡易宿所」などのいずれかに分類され、それぞれ厳しい施設基準や営業許可の取得が義務付けられています。

区分	営業日数	施設基準	許可	備考
従来の民泊 (旅館業法)	無制限	各施設区分で細かく規定	必要
新法民泊 (住宅宿泊事業法)	年間180日以内	一定の安全基準を満たす必要あり	必要	住宅宿泊事業の届出が必要

新法民泊では、従来の旅館業法よりも簡易な手続きで営業が可能になりました。ただし、営業日数に制限が設けられるなど、旅館業法とは異なる点も存在します。従来の民泊と新法民泊の違いを理解しておくことが重要です。

(3) 新法民泊のメリット・デメリット

新法民泊は、従来の民泊と比べて、営業の自由度が高まる一方で、新たな規制も加わりました。そこで、新法民泊のメリットとデメリットについて整理してみましょう。

メリット	デメリット
法律の範囲内で営業できる	年間営業日数が180日に制限される
届け出が簡素化され、比較的始めやすい	近隣住民への配慮や安全対策が求められる
新しい顧客層を獲得できる可能性がある	トラブル発生時の対応など、運営責任が重い

従来の民泊は、旅館業法の適用を受けるため、厳しい設備基準や運営基準を満たす必要があり、参入障壁が高いという側面がありました。しかし、新法民泊では、届出が簡素化されたため、比較的容易に始めやすくなりました。

一方で、年間営業日数が180日に制限されるなど、新たな規制も加わりました。また、近隣住民への配慮や安全対策など、運営責任が重いことも考慮する必要があります。

3. 民泊新法で規定されている3つの事業者

(1) 住宅宿泊事業者：要件と届出方法

民泊新法では、「住宅宿泊事業者」として届出を行うことで、一般住宅を宿泊施設として貸し出すことが認められています。 届出を行うためには、以下の要件を満たしている必要があります。

要件	内容
住宅の所有者または賃借人であること	自宅や賃貸住宅であること。他人の住宅を借りて転貸することはできません。
住宅の延床面積が20㎡以上であること	部屋の一部のみを貸し出す場合でも、住宅全体の延床面積が基準を満たしている必要があります。
宿泊者名簿の作成・保管	宿泊者の氏名、住所、職業、国籍などを記載した宿泊者名簿を作成し、3年間保管する必要があります。
衛生管理	清掃や消毒を適切に行い、宿泊者に清潔な環境を提供する必要があります。
消防設備の設置	消火器や自動火災報知機など、必要な消防設備を設置する必要があります。
近隣住民への配慮	騒音やゴミ出しなど、近隣住民への迷惑行為を防止するための対策を講じる必要があります。

これらの要件を満たしていることを確認した上で、届出に必要な書類を揃えて、住宅の所在地を管轄する都道府県知事に提出します。届出が受理されると、「住宅宿泊事業者」として登録され、民泊事業を開始することができます。

(2) 住宅宿泊管理業者：役割と登録制度

住宅宿泊管理業者とは、住宅宿泊事業者の代わりに、宿泊施設の管理業務を代行することを業とする事業者のことです。

具体的には、以下のような業務を委託することができます。

業務内容	概要
宿泊者とのやり取り	予約受付や問い合わせ対応、チェックイン・チェックアウトの手続きなど
清掃・リネン交換	施設の清掃やベッドメイク、リネン類の交換など
アメニティの補充	シャンプー、リンス、ボディソープなどのアメニティの補充
トラブル対応	宿泊者や近隣住民からの苦情対応、設備の故障対応など
その他	宿泊施設の管理に関する業務全般

住宅宿泊管理業として業務を行うためには、都道府県知事への登録が必要です。登録を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。

• 宅地建物取引士の資格を有する者がいること
• 損害賠償保証金の供託または保険への加入をしていること
• 事務所ごとに管理責任者を設置していること
• 反社会的勢力との関係がないこと

住宅宿泊管理業者に管理業務を委託することで、住宅宿泊事業者は、より効率的に運営を行うことが可能になります。

(3) 住宅宿泊仲介業者：役割と登録制度

住宅宿泊事業者と旅行者を繋ぐ役割を担うのが、「住宅宿泊仲介業者」です。仲介業者は、住宅宿泊事業法に基づき、国土交通大臣の登録を受ける必要があります。

項目	内容
業務内容	住宅宿泊事業者の募集・契約締結の代理 広告・宣伝 宿泊者との連絡調整 料金の支払い受領 など
登録制度	国土交通大臣登録（登録制）
登録要件	事務所の設置 専任の取引主任者の設置 供託所への供託金または保証金の供託 反社会的勢力との関係の遮断 など

仲介業者は、旅行者と住宅宿泊事業者の双方にとって、安心・安全な取引を促進する重要な役割を担っています。具体的には、住宅宿泊事業者の物件情報を掲載するプラットフォームの運営や、予約・決済代行などのサービスを提供しています。

4. 民泊新法で定められたルール

(1) 営業日数制限：180日ルール

民泊新法では、住宅宿泊事業者の営業日数に年間180日という上限が設けられています。これは、過度な営業による近隣住民への影響を抑制し、住環境を守ることが目的です。

区分	営業日数上限
住宅宿泊事業	年間180日以内

例えば、年間を通して週末のみ営業する場合、年間の営業日数は最大でも約100日となるため、180日ルール以内となります。しかし、大型連休や祝日なども含めて営業する場合には、180日を超えないよう注意が必要です。

この180日ルールは、宿泊者数の制限ではなく、あくまでも営業日数の上限である点に注意が必要です。1日に複数組の宿泊者が入れ替わる場合でも、営業日数は1日とカウントされます。

(2) 住宅の要件：安全基準と設備

民泊新法では、宿泊者の安全を確保するため、住宅の要件として、いくつかの安全基準と必要な設備が定められています。

具体的には、以下の表の通りです。

項目	内容
消防設備	自動火災報知設備や消火器の設置など、消防法に適合していること。
避難経路	避難経路の確保や誘導灯の設置など、建築基準法に適合していること。
電気設備	電気設備技術基準に適合していること。
ガス設備	ガス事業法に適合していること。
給排水衛生設備	給水設備、排水設備、衛生設備が適切に設置され、維持管理されていること。
換気設備	居室に有効な換気設備が設けられていること。
その他の設備	宿泊人数分の寝具、トイレ、洗面所、浴室などの設備が設けられていること。

これらの基準を満たしていない住宅は、民泊の営業許可を受けることができません。また、許可を受けた後でも、定期的な点検やメンテナンスを行い、常に安全な状態を保つ必要があります。

(3) 近隣住民への配慮：騒音対策やゴミ処理

民泊は、住宅地で行われることから、近隣住民への配慮が非常に重要です。特に、騒音やゴミの問題はトラブルに発展しやすいので、注意が必要です。

問題点	具体的な対策例
騒音	・宿泊者に対して、夜間の時間帯（午後10時以降）は特に静かにするよう注意喚起する。 ・防音対策として、壁や窓に防音材を使用する、厚手のカーテンを設置するなどの対策を講じる。 ・苦情があった場合は、速やかに対応し、必要に応じて宿泊者に注意喚起を行う。
ゴミ処理	・ゴミの分別方法を分かりやすく明記した案内を、室内に設置する。 ・ゴミの回収日やゴミ置き場を、宿泊者に明確に伝える。 ・必要に応じて、ゴミの一時保管場所を設置する。

これらの対策を講じることで、近隣住民とのトラブルを未然に防ぎ、良好な関係を築くことが大切です。

5. 民泊新法違反の罰則

(1) 無許可営業の罰則

民泊新法では、無許可で民泊を営業した場合、厳しい罰則が科せられます。これは、違法な民泊営業を抑制し、健全な民泊市場を育成するためです。

無許可営業とは、届出を行わずに住宅宿泊事業を行うことを指します。無許可で営業した場合、以下の様な罰則が適用される可能性があります。

罰則	内容
6ヶ月以下の懲役	実際に営業を行っていた場合に科せられる可能性があります。
もしくは100万円以下の罰金	懲役刑と罰金刑が併科される可能性もあります。

また、法人として無許可営業を行った場合は、さらに重い罰則が適用されます。

罰則	内容
3億円以下の罰金	法人に対して科せられる罰金です。
その業務に従事した者	6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金が科せられます。

無許可で民泊を営業することは、法律違反となるだけでなく、重い罰則が科せられる可能性があることを認識しておく必要があります。

(2) その他の違反行為と罰則

無許可営業以外にも、民泊新法では様々なルールが定められています。これらのルールに違反した場合も、罰則の対象となる可能性があります。

主な違反行為と罰則は以下の通りです。

違反行為	罰則
宿泊者名簿の不備	100万円以下の罰金
衛生管理基準違反	6ヶ月以下の懲役または60万円以下の罰金
消防設備の不備	100万円以下の罰金
近隣住民への迷惑行為	改善命令
住宅宿泊管理業者による不適切な管理	登録の取消し

これらの罰則は、民泊事業者に対する抑止力となるだけでなく、宿泊者にとっても安全な宿泊環境を確保するために重要なものです。民泊事業者は、法令遵守を徹底し、適切な運営を行うように心がけましょう。

6. 民泊新法を踏まえた運営のポイント

(1) 近隣住民への周知と理解

民泊事業を行う上で、近隣住民への周知と理解は欠かせません。民泊に対して、まだ negative なイメージを持っている方もいるかもしれません。無用なトラブルを避けるためにも、事前に近隣住民へ以下のような情報を伝え、理解と協力を得ることが重要です。

項目	説明
営業開始時期	いつから民泊を始めるのか
営業日数	年間でどれくらい営業するのか
宿泊者の想定	どのような人が宿泊するのか
連絡先	何かあった時の連絡先
トラブル防止策	騒音やゴミ問題にどう対応するのか

これらの情報をまとめた書面を作成し、個別にポスティングしたり、説明会を開催したりするのも有効です。また、日頃から挨拶を交わしたり、地域活動に参加したりするなど、良好な関係を築く努力も大切です。近隣住民の理解と協力があってこそ、民泊事業を円滑に進めることができます。

(2) トラブル発生時の対応策

民泊運営においては、様々なトラブル発生の可能性があります。事前にトラブルの種類や発生時の対応策を把握しておくことが重要です。

トラブルの種類	対応策例
騒音	注意喚起、場合によっては宿泊中止の措置
ゴミの不始末	宿泊者に分別方法を周知、定期的な回収
近隣住民とのトラブル	誠意を持った対応、状況に応じて第三者機関への相談
設備の故障	迅速な修理対応、代替案の提示
事故・事件	警察・消防への通報、保険会社への連絡

トラブル発生時は、まず落ち着いて状況を把握し、宿泊者や近隣住民に対して誠意を持った対応を心がけましょう。状況に応じて、住宅宿泊管理業者や弁護士などの専門家へ相談することも有効です。また、トラブル発生時の連絡網を整備しておくことも大切です。

(3) 宿泊者への情報提供

宿泊者に対しては、快適かつ安全に宿泊してもらうために、必要な情報を提供することが重要です。具体的には、以下のような情報を事前に伝えましょう。

提供情報	内容例
宿泊施設に関する情報	– 施設の住所、連絡先 – 部屋の広さ、設備（Wi-Fi、エアコンなど） – チェックイン・チェックアウトの時間
近隣情報	– 最寄りの駅からのアクセス – 周辺の飲食店、スーパーマーケットなどの情報 – 観光スポット情報
ルール・マナー	– 施設内のルール（禁煙、ペット禁止など） – 近隣住民への配慮事項（騒音、ゴミ出しなど） – トラブル発生時の連絡先
緊急時の対応	– 災害時の避難経路 – 緊急連絡先（警察、消防など） – 施設内の消火設備、避難器具の位置

これらの情報を分かりやすくまとめ、宿泊予約サイトや施設案内などに掲載しておきましょう。また、外国人の宿泊者にも配慮し、多言語での情報提供も検討すると良いでしょう。

7. まとめ：民泊新法を理解して適切な運営を

民泊新法は、宿泊者と近隣住民双方にとって安心・安全な民泊運営を実現するために制定されました。

これまで見てきたように、民泊新法では、

事業者区分	届出・登録	営業日数制限	住宅の要件	近隣住民への配慮	違反時の罰則
住宅宿泊事業者	届出が必要	180日以内	基準遵守	必要	罰金刑など
住宅宿泊管理業者	登録が必要	–	–	–	–
住宅宿泊仲介業者	登録が必要	–	–	–	–

といったように、事業者に対して様々なルールが定められています。

民泊を運営する際には、これらのルールを遵守することはもちろん、近隣住民への配慮も欠かせません。トラブルを避けるためにも、事前に近隣住民へ民泊運営について説明し、理解と協力を得ることが重要です。また、宿泊者に対しては、ゴミ出しルールや騒音に関する注意喚起を徹底するなど、適切な情報提供を行いましょう。

民泊新法を正しく理解し、適切な運営を心がけることで、安全で快適な宿泊環境を提供できるだけでなく、地域との共存共栄を実現できるはずです。