宿泊コラム

1.はじめに：賃貸物件で民泊経営を始めよう！

近年、旅行者の宿泊スタイルは多様化しており、ホテルや旅館に加えて、一般住宅に宿泊する「民泊」が注目されています。

「民泊」と聞くと、空き家を活用したイメージをお持ちの方もいるかもしれません。 しかし、賃貸物件でも、家主の許可を得ることで民泊経営を行うことが可能です。

賃貸物件で民泊を始めるメリットとしては、

メリット	説明
低リスク	空き家を購入する必要がなく、初期費用を抑えて始められます。
副収入	家賃収入に加えて、新たな収入源を確保できます。
空き部屋活用	使われていない部屋を有効活用できます。

などが挙げられます。

一方で、

デメリット	説明
家主の許可が必要	賃貸契約で民泊が禁止されている場合、家主の許可なしに運営することはできません。
トラブル発生の可能性	宿泊者と近隣住民との間で、騒音やゴミ問題などのトラブルが発生する可能性があります。
法律や規則の遵守	民泊経営には、旅館業法や住宅宿泊事業法などの法律や、各自治体の条例を遵守する必要があります。

といったデメリットも存在します。

この後、賃貸物件で民泊を始める際のメリット・デメリット、必要な手続き、注意点などを詳しく解説していきます。 ぜひ、最後まで読んで、賃貸物件での民泊経営を検討してみてください。

2. 賃貸物件で民泊経営をするメリット・デメリット

(1) メリット

– a. 低リスクで始められる

賃貸物件を活用する場合、初期投資を抑えて民泊事業を始められるというメリットがあります。

なぜなら、すでに居住用の物件を使用するため、多額の初期費用をかけて土地や建物を購入する必要がないからです。

下記に、賃貸物件で民泊を始める場合と、土地や建物を購入して始める場合の初期費用を比較した表を記載します。

項目	賃貸物件で民泊	土地・建物購入
土地・建物購入費	不要	数千万円～数億円
リフォーム費用	数十万円～数百万円	数百万円～数千万円
家具・家電購入費	数十万円～数百万円	数十万円～数百万円

上記表の通り、土地や建物を購入する場合と比較すると、賃貸物件で民泊を始める場合は初期費用を大幅に抑えることができます。

このことから、賃貸物件を利用することで、より低リスクで民泊事業に参入できると言えるでしょう。

– b. 副収入を得やすい

賃貸物件を民泊として貸し出すことで、家賃収入とは別に副収入を得ることができます。 普段は自分が住んでいる物件を旅行者向けに貸し出す場合でも、空いている部屋を有効活用する場合でも、収益を生み出すことが可能です。

例えば、下記のようなケースで考えてみましょう。

間取り	想定家賃	想定宿泊料金	想定稼働率	想定月収
1R	7万円	1泊8,000円	70%	約23万円
2LDK	15万円	1泊20,000円	60%	約51万円

上記はあくまで一例ですが、稼働率や宿泊料金によっては、家賃収入を大きく上回る副収入を得ることも可能です。 副収入を得ることで、生活のゆとりを増やしたり、将来の資金に充てたりすることができます。

ただし、収益は稼働率や宿泊料金設定、運営コストなどによって大きく変動します。 事前にしっかりと計画を立てることが重要です。

– c. 空き部屋の有効活用になる

賃貸物件に空室があると、家賃収入が得られないばかりか、固定資産税や管理費などの負担が大きくなってしまいます。 民泊経営を始めれば、これらの空室を有効活用することができます。

メリット	説明
空き部屋を収益に変えられる	空室を宿泊施設として貸し出すことで、家賃収入以上の収益を得られる可能性があります。
長期契約と比べて柔軟性が高い	短期的な契約となるため、空室状況に合わせて柔軟に運用できます。
多様なニーズに対応できる	旅行者やビジネスマンなど、様々なニーズに対応することで、安定した収益を確保しやすくなります。

例えば、以下のようなケースで有効活用できます。

• 単身赴任などで長期間家を空ける場合
• セカンドハウスを所有している場合
• 相続した不動産を有効活用したい場合

このように、民泊経営は、空室を抱える物件所有者にとって、収益性と柔軟性を兼ね備えた有効な活用方法と言えるでしょう。

(2) デメリット

– a. 家主の許可が必要

賃貸物件で民泊を始めるにあたって、必ずクリアしなければならないのが家主の許可です。 そもそも賃貸契約は、住居として利用することを前提としているケースがほとんどです。 そのため、賃貸物件で民泊を行う場合は、 家主の同意を得た上で、賃貸契約の内容を変更する必要があります。 無断で民泊を行うと、契約違反で退去を求められる可能性もありますので、注意が必要です。

家主への許可を得るためには、以下のような点を事前に説明し、理解と協力を得ることが重要です。

項目	説明
民泊事業の内容	宿泊人数、宿泊期間、清掃方法など、具体的な運営方法について詳しく説明しましょう。
近隣への配慮	騒音対策やゴミ処理など、近隣住民への配慮をどのように行うかを明確に伝えることが重要です。
安全対策	火災報知器の設置や避難経路の確保など、宿泊者の安全を守るための対策を具体的に伝えましょう。
保険加入	民泊事業に関連する適切な保険に加入し、万が一のトラブルに備えていることを家主へ伝えましょう。

家主によっては、民泊運営に不安を感じたり、反対するケースも考えられます。 時間をかけて丁寧に説明し、納得してもらえるよう努めましょう。

– b. トラブル発生の可能性

賃貸物件で民泊を始める場合、残念ながらトラブルの可能性は常に付きまといます。事前にどのようなトラブルが起こりやすいかを把握し、対策を講じておくことが重要です。

トラブルの内容	説明
騒音問題	宿泊者の夜間の話し声や宴会など、近隣住民との騒音トラブルは発生しやすいです。
ゴミ問題	ゴミの出し方が分からず、適切に処理されないケースがあります。
設備の破損・盗難	家電や家具の破損、備品の盗難などのリスクがあります。
無許可営業	家主の許可を得ずに民泊を行うと、法律違反になる可能性があります。
近隣住民とのトラブル	宿泊者の迷惑行為や、民泊運営自体に対する苦情など、近隣住民とのトラブルに発展する可能性があります。

これらのトラブルを避けるためには、宿泊者への事前のルール説明や注意喚起、防犯対策、近隣住民への挨拶などが有効です。また、トラブル発生時のために、連絡先を明確にしておくことや、保険への加入も検討しましょう。

– c. 法律や規則の遵守

賃貸物件で民泊を始めるには、旅館業法、住宅宿泊事業法（民泊新法）、特区民泊といった関係法令を遵守することが必須です。それぞれの法律には、営業日数や届出、許可の要件などが細かく定められています。

法律	営業日数	届出・許可	特徴
旅館業法	無制限	許可が必要	宿泊施設としての基準を満たす必要あり
住宅宿泊事業法（民泊新法）	年間180日以内	届出が必要	住宅の空き部屋などを活用
特区民泊	条例による	認定が必要	国家戦略特区内でのみ営業可能

ご自身の民泊経営スタイルに合った法律に基づいて、必要な手続きを進めましょう。無許可で営業すると罰則の対象となる可能性があります。また、各自治体の条例も確認し、遵守することが大切です。

3. 賃貸物件で民泊を始めるためのステップ

(1) 家主への許可と契約内容の確認

賃貸物件で民泊を始めようとする場合、まず大前提として家主の許可を得る必要があります。 無許可で民泊を行うと、契約違反で退去を求められる可能性もあります。

家主への許可を得るためには、事前にしっかりと説明を行い、理解と協力を得ることが重要です。 その際、以下の内容をまとめた資料などを用意しておくと、スムーズに話が進みます。

項目	内容
民泊事業の内容	宿泊人数、宿泊期間、ターゲット層など
運営方法	清掃、ゴミ処理、騒音対策、近隣住民への配慮など
トラブル発生時の対応	緊急連絡先、対応策など
保険加入について	民泊事業に対応した保険への加入
法律・条例遵守について	旅館業法、住宅宿泊事業法（民泊新法）などの遵守

また、家主の許可を得られた場合は、契約内容を明確にしておくことも重要です。 具体的には、民泊利用に関する特約を賃貸借契約書に追記します。 特約には、以下のような項目を含めるようにしましょう。

• 許可する民泊事業の内容
• 収益分配の有無
• 解約条件

家主との合意内容を書面に残すことで、後々のトラブルを避けることができます。

(2) 法律・条例・届出の理解：旅館業法、住宅宿泊事業法（民泊新法）、特区民泊

賃貸物件で民泊を始めるには、旅館業法、住宅宿泊事業法（民泊新法）、特区民泊といった関連法規を理解し、適切な届出を行う必要があります。

法律・条例	概要	届出
旅館業法	宿泊施設を営業するための法律	許可申請が必要
住宅宿泊事業法（民泊新法）	住宅を宿泊施設として提供する際のルールを定めた法律	届出が必要
特区民泊	国家戦略特区において、旅館業法の規制を緩和した民泊	届出が必要

旅館業法上の許可を取得するには、厳しい施設基準を満たす必要があり、賃貸物件ではハードルが高い場合があります。一方、住宅宿泊事業法（民泊新法）では、年間営業日数の上限が180日以内であるなど、一定の条件下で届出制により民泊運営が可能となります。また、特区民泊は、国家戦略特区に指定された地域で、旅館業法の規制がさらに緩和されています。

どの法律が適用されるか、必要な手続きは何かを事前にしっかりと確認しましょう。

(3) 必要設備の設置：消防設備、安全設備

賃貸物件で民泊を始めるには、宿泊者の安全を守るために、必要な消防設備や安全設備を設置しなければなりません。

具体的には、以下の設備の設置が義務付けられています。

設備	概要
火災報知機	居室や廊下など、住宅の状況に応じて設置する必要があります。
自動火災報知設備	延べ面積が大きい場合や、スプリンクラー設備が設置されていない場合は設置が必要です。
避難器具	避難はしごや救助袋など、建物の構造や階数に応じて設置する必要があります。
消火器	各階や一定面積ごとに設置する必要があります。
誘導灯・誘導標識	停電時でも避難経路を分かりやすくするために設置する必要があります。

これらの設備は、消防法などの法律に基づいて設置する必要があり、設置基準も細かく定められています。 設備の設置費用は物件の規模や状況によって異なりますが、数十万円から数百万円かかる場合もあります。 家主と事前に相談し、費用負担について明確にしておくことが重要です。 また、設備の設置後も定期的な点検やメンテナンスが義務付けられています。 消防設備の点検は専門業者に依頼する必要があり、費用もかかります。

(4) 近隣住民への配慮：騒音対策、ゴミ問題

賃貸物件で民泊を始める際には、近隣住民への配慮が非常に重要です。特に、騒音やゴミ問題はトラブルに発展しやすいので、注意が必要です。

問題点	対策例
騒音	● 利用規約に騒音に関するルールを明記する ● 近隣住民に配慮するようゲストへ口頭で伝える ● 苦情が入った場合の連絡先を明示する
ゴミ	● ゴミ出しルールをわかりやすく説明する ● 分別方法を写真付きで掲示する ● 必要に応じて、ゴミ回収サービスを利用する

上記のような対策を講じることで、近隣住民とのトラブルを未然に防ぎ、良好な関係を築くことが大切です。

(5) 民泊サイトへの登録：Airbnb、Booking.comなど

お客様にあなたの物件を見つけてもらうためには、民泊サイトへの登録は欠かせません。 数あるサイトの中でも、AirbnbとBooking.comは特に有名で、世界中の旅行者に利用されています。

サイト名	特徴
Airbnb	世界最大級の民泊サイト。個性的な物件や体験型宿泊施設も多く掲載されている。
Booking.com	ホテル予約サイトとして有名だが、近年は民泊物件の掲載も増加。幅広い層にアプローチできる。

これらのサイトに、写真、説明文、料金設定など、魅力的な情報を掲載して集客しましょう。 また、ゲストからの質問に迅速に回答するなど、ホスピタリティも大切です。

(6) 運営代行の検討

民泊運営に係る業務の一部または全部を専門業者に委託することを、「運営代行」と言います。時間がない、業務効率化したいといった方は、運営代行の利用を検討してみましょう。

運営代行サービス内容	説明
集客代行	Airbnb, Booking.com など、複数の民泊サイトへの物件掲載、予約管理などを代行します。
チェックイン・アウト代行	宿泊客のチェックイン・アウト対応を代行します。鍵の受け渡しや施設案内なども含まれます。
清掃代行	宿泊客のチェックアウト後の清掃を代行します。
トラブル対応代行	宿泊客や近隣住民とのトラブル発生時の対応を代行します。
24時間対応	宿泊客からの問い合わせやトラブルに24時間体制で対応します。

運営代行を依頼する場合、委託費用が発生します。しかし、集客率の向上や業務効率化によるメリットも大きいと言えるでしょう。

4. 賃貸物件で民泊を始める際の注意点

(1) 立地条件の選定：需要と競合

賃貸物件で民泊を始める上で、物件の立地条件は重要な要素です。需要と競合という2つの観点から、適切な立地を選定する必要があります。

要素	説明
需要	* 観光地へのアクセス：主要観光スポットまでの距離やアクセスのしやすさを考慮します。 * 駅からの距離：駅からの近さは、旅行者にとって重要な要素です。 * 周辺環境：飲食店、コンビニ、スーパーなど、生活に必要な施設が充実しているエリアが望ましいです。
競合	* 宿泊施設の数：周辺にホテルや他の民泊施設が多い場合は、競争が激しくなる可能性があります。 * 宿泊料金の相場：競合施設の料金を参考に、適切な料金設定を行う必要があります。

需要の高いエリアは競争も激しくなる傾向があります。収益を最大化するためには、需要と競合のバランスを考慮した上で、最適な立地条件の物件を選ぶことが重要です。

(2) ターゲット層の設定：インバウンド、国内旅行者

賃貸物件で民泊を始める際には、どのような旅行者をターゲットにするのかを明確化することが重要です。ターゲット層によって、部屋の設備や内装、提供するサービス、そして価格設定も変わってきます。

主なターゲット層としては、以下の2つが挙げられます。

ターゲット層	特徴
インバウンド	– 文化体験や観光を目的とする – 語学対応や多様な決済方法が必要
国内旅行者	– 家族連れやグループ、一人旅など – 日本の文化や習慣に精通

インバウンドをターゲットにする場合は、多言語対応の案内表示やWi-Fi環境の整備、文化体験プログラムの紹介などが求められます。一方、国内旅行者をターゲットにする場合は、家族連れでも安心して宿泊できる広さや設備、近隣観光スポットの情報提供などが重要となるでしょう。

どちらのターゲット層に焦点を当てるかによって、必要な準備や対策が変わってきますので、事前にしっかりと検討しておきましょう。

(3) 料金設定：相場調査、季節変動

宿泊料金の設定は、収益に直結する重要な要素です。適切な料金設定を行うために、以下のポイントを踏まえましょう。

• 相場調査: 類似物件の宿泊料金を、民泊サイトや不動産情報サイトで調査しましょう。立地や広さ、設備などが近い物件を参考にすると、目安となる料金帯が見えてきます。
• 季節変動: 需要の変動に合わせて宿泊料金を設定しましょう。観光シーズンや大型連休は料金を高く設定し、閑散期には割引価格を設定するなど、柔軟に対応することで収益を最大化できます。月料金例（1泊1室あたり）備考4月10,000円桜のシーズンは少し高めに設定8月15,000円お盆シーズンは高めに設定12月12,000円年末年始は高めに設定
• 曜日変動: 金曜日や土曜日の夜は、平日に比べて需要が高くなる傾向があります。曜日ごとに料金を変えることも検討しましょう。
• 宿泊人数: 宿泊人数によって料金を変えることも可能です。1～2名の場合と、3名以上の場合は料金設定を変えることで、多様なニーズに対応できます。

需要と供給のバランス、競合物件との差別化などを考慮しながら、適切な料金設定を行いましょう。

(4) トラブル対策：騒音、ゴミ、近隣住民とのトラブル事例

賃貸物件で民泊を始める上で、近隣住民とのトラブルは必ず避ける必要があります。

特に、下記のようなトラブル事例は後を絶ちません。

トラブル内容	詳細
騒音問題	深夜に大人数で騒いだり、大音量で音楽を流したりするなど、近隣住民に迷惑をかけるケースが多いようです。
ゴミ問題	ゴミの分別方法が分からなかったり、ゴミ出しのマナーを守らなかったりするなど、近隣住民とのトラブルに発展しやすいです。
無許可営業	家主の許可を得ずに無断で民泊を行うことは違法行為です。最悪の場合、訴訟に発展する可能性もあります。
不適切な利用者の滞在	宿泊者が近隣住民に迷惑行為を働いたり、違法薬物の使用や売買など犯罪行為に関与したりするケースも報告されています。

これらのトラブルを未然に防ぐためには、以下のような対策を講じることが重要です。

• 宿泊者に対して、チェックイン時に近隣住民への配慮を促すルールを文書で明示する。
• 騒音やゴミ出しに関する注意書きを室内に設置する。
• 緊急連絡先を分かりやすく掲示し、トラブル発生時には迅速に対応できるようにする。
• 場合によっては、近隣住民に民泊運営について事前に説明し、理解と協力を得ておくことも有効です。

トラブル発生時の対応策を事前に検討しておくことも重要です。

5. まとめ：しっかり準備をして、安心して民泊経営を成功させよう！

賃貸物件で民泊経営を始めるには、クリアすべきハードルや注意すべき点がいくつかあります。しかし、しっかりと準備しておけば、安心して民泊経営を成功させることが可能です。

準備段階	内容
家主への許可	契約内容に基づいた運営
法律・条例への準拠	無許可営業は違法行為
近隣住民への配慮	トラブル防止のためのコミュニケーション
安全対策	防犯対策や緊急時の対応

これらの点を踏まえ、事前にしっかりと計画を立て、必要な手続きや対策を行うことが、成功への近道です。