宿泊コラム

1. はじめに：家主居住型民泊とは？

家主居住型民泊とは、その名の通り「家主が居住している住宅」の一部または全部を使って旅行者などに宿泊サービスを提供する民泊の形態です。

用語	説明
民泊	住宅を宿泊施設として旅行者に提供するサービス
家主居住型	家主がその住宅に住みながら、一部または全部を宿泊施設として提供する形態

家主は旅行者と空間を共有する場合もあれば、完全に独立した部屋を提供する場合もあります。

家主居住型民泊は、空き部屋を有効活用したい、異文化交流を楽しみたい、副収入を得たいといった人に人気が高まっています。

この後の章では、家主居住型民泊のメリット・デメリット、始め方、成功の秘訣などについて詳しく解説していきます。

2. 家主居住型民泊のメリット・デメリット

メリット

– 初期費用を抑えられる

家主居住型民泊は、すでに自身が住んでいる住宅の一部または全部を提供するため、初期費用を抑えられるという大きなメリットがあります。

項目	内容
ホテル開業	数億円規模
賃貸アパート経営	数百万円〜
家主居住型民泊	数万円〜数十万円

上記はあくまで目安ですが、ホテル開業や賃貸アパート経営と比較すると、家主居住型民泊は初期費用が大幅に抑えられることがわかります。

必要な費用としては、消防設備の設置費用や家具家電の購入費用などが考えられます。しかし、すでに住宅として必要な設備が整っている場合が多く、また、家具家電も最低限のもので始められるため、初期投資を最小限に抑えることが可能です。

– 空き部屋の有効活用

家主居住型民泊は、自宅の空き部屋を宿泊場所として提供するため、遊休空間を有効活用できます。

メリット	説明
低リスクで始められる	自宅の一部を使うため、賃貸物件を借りる場合と比べて初期費用を抑えられます。
空き部屋を収益に変えられる	使われていない部屋を収益化することで、家計の収入源を増やすことができます。
生活スペースを確保できる	自宅で民泊を経営するため、プライベート空間と宿泊スペースを分けることができます。

例えば、以下のようなケースで空き部屋を有効活用できます。

• 子供が独立して使わなくなった部屋
• 単身赴任などで空いている部屋
• 二世帯住宅で普段使っていない部屋

空き部屋を有効活用することで、空室による経済的な負担を軽減できるだけでなく、新たな収入源を得ることも可能です。

– 異文化交流を楽しめる

家主居住型民泊は、自宅の一室、あるいは一軒家を旅行者に貸し出すため、必然的に宿泊客と家主の距離が近くなります。そのため、海外からの旅行客を受け入れる場合は、異文化理解を深める貴重な機会となるでしょう。

メリット	具体的な例
多様な文化に触れることができる	言葉や習慣の違い、母国の文化や歴史について学ぶことができる
国際的な視野を広げることができる	異なる価値観に触れることで、多様性への理解を深めることができる
語学力を向上させることができる	日常生活で外国語を使う機会を得て、実践的な語学力を身につける
新しい発見や刺激を得ることができる	旅行者の視点から自分の住む地域の魅力を再発見できる

もちろん、お互いに気持ちよく過ごすためには、配慮も必要です。文化や習慣の違いを理解し、尊重し合うことが重要となります。しかし、そのようにコミュニケーションを図る中で、異文化交流を通じて得られる喜びは、家主居住型民泊ならではの大きなメリットと言えるでしょう。

– 節税対策になることも

家主居住型民泊は、条件を満たせば、所得税や住民税の節税対策になることがあります。

控除	内容	金額
住宅ローン減税	住宅ローン残高に応じて、所得税から一定額が控除される	住宅ローン残高や借入期間などによって異なる
不動産所得の必要経費	民泊運営にあたり必要となった費用を経費として計上できる	物件の固定資産税、火災保険料、水道光熱費、消耗品費など

ただし、すべての費用を経費にできるわけではありません。確定申告の際は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

デメリット

– プライバシーの確保が難しい

家主自身が居住する空間で民泊を行うため、どうしてもゲストとの生活空間の共有は避けられません。そのため、以下のような点において、プライバシーの確保が難しいという側面があります。

項目	詳細
生活音	ゲストの話し声やテレビの音、生活音が気になる場合がある
共用スペースの利用	浴室やトイレ、リビングなどの共用スペースをゲストと共有する必要がある
プライベート空間への配慮	ゲストがプライベートな空間に入らないよう、注意が必要

家主自身のプライバシーを確保するため、ゲストとの境界線を明確にする、防音対策を施すなど、工夫が必要です。

– トラブル対応の手間

家主自身または家族が一緒に住んでいる家主居住型民泊では、ゲストとの距離が近くなるため、物理的なトラブルだけでなく、生活音や生活習慣の違いなどによるトラブルも起こりやすくなります。

トラブルの例	対応例
設備の故障や不具合	迅速な修理対応や代替品の用意
ゲストによる騒音問題	注意喚起や場合によっては警察への通報
近隣住民からの苦情	謝罪と再発防止策の実施
盗難や器物の破損	警察への被害届の提出や損害賠償請求
ゲストの急病や怪我	救急車の要請や病院への付き添い

これらのトラブルは、家主にとって大きな負担となる可能性があります。事前にトラブル発生時の対応マニュアルを作成しておくなど、トラブルを未然に防ぐ対策と、スムーズな解決方法を検討しておくことが重要です。

– 収入が安定しない場合も

家主居住型民泊は、ホテルや旅館と異なり、常に安定した収入を得られるとは限りません。

月	収入例
4月	8万円
5月	12万円
6月	3万円
7月	5万円

上記のように、月によって収入が大きく変動する可能性があります。これは、需要が季節要因に左右されやすいことが原因として挙げられます。例えば、閑散期には宿泊者が減るため、収入が減少する傾向にあります。

また、競合が多い地域では、価格競争が激化し、思うように収益を上げられない可能性も考えられます。家主居住型民泊で安定した収入を得るには、需要変動や競合状況を考慮した上で、適切な価格設定や集客戦略を行う必要があります。

3. 家主居住型民泊の始め方

必要な手続き

– 届出住宅の要件

家主居住型民泊を始めるためには、住宅が以下の要件を満たしている必要があります。

要件	内容
居住用住宅であること	住宅として建築されたもので、賃貸マンション・一戸建てなどが該当します。
延床面積が10㎡以上であること	部屋の広さが10㎡以上である必要があります。
その他	消防設備の設置や衛生管理など、自治体によって独自の基準が設けられている場合があります。

旅館業法の許可を取得せずに民泊を行う場合は、年間の営業日数が180日以内という制限があります。

家主居住型民泊を始める前に、お住まいの地域の自治体に確認し、必要な手続きを確認しましょう。

– 住宅宿泊管理業者への委託

家主自身で民泊運営を行う場合、清掃やゲスト対応など、多くの業務が発生します。そこで、業務の一部または全部を代行してくれる住宅宿泊管理業者に委託するという方法もあります。

住宅宿泊管理業者に委託するメリットは以下の通りです。

メリット	説明
運用業務の効率化	清掃やゲスト対応などを代行してくれるため、時間や手間を大幅に削減できます。
専門知識の活用	法律やトラブル対応に関する専門知識を持った業者が多いため、安心して運営を任せられます。
収益の安定化	効果的な集客や価格設定のノウハウを提供してくれるため、収益の向上も見込めます。

しかし、委託費用が発生するため、その点も考慮する必要があります。

家主居住型民泊を始めるにあたって、ご自身の状況や希望に合わせて、住宅宿泊管理業者への委託を検討してみましょう。

部屋の準備

– 必要な設備

家主居住型民泊を始めるにあたっては、ゲストに快適に過ごしてもらうために、いくつかの必要な設備を揃える必要があります。 具体的には、下記のようなものが挙げられます。

設備	説明
寝具	ベッド、布団、枕、シーツ、毛布など、人数分の寝具を用意しましょう。
バス・トイレ用品	バスタオル、フェイスタオル、シャンプー、コンディショナー、ボディソープ、歯ブラシ、ドライヤーなど、ホテルと同等のものを用意すると、ゲストの満足度が高まります。
家具	テーブル、椅子、収納スペースなど、ゲストが快適に過ごせるよう、必要な家具を揃えましょう。
家電製品	エアコン、冷蔵庫、テレビ、電子レンジ、湯沸かし器、Wi-Fiなど、生活に必要な家電製品は必須です。
その他	アメニティ、スリッパ、ハンガー、救急セットなども用意しておくと、ゲストに喜ばれます。

これらの設備は、ゲストに快適な宿泊体験を提供するために欠かせないものです。 家主居住型民泊を始める際には、これらの設備をしっかりと整え、ゲストをお迎えしましょう。

– 快適な空間作り

ゲストに快適に過ごしてもらうためには、空間作りが重要です。

清潔感のある居心地の良い部屋を提供することで、ゲストの満足度を高め、リピーター獲得にも繋がります。

項目	内容
清掃	埃やゴミを取り除き、清潔な状態を保ちましょう。
寝具	清潔で快適な寝具を用意しましょう。
照明	明るすぎず暗すぎない、リラックスできる照明を選びましょう。
家具	必要最低限の家具を配置し、動きやすい空間を確保しましょう。
インターネット環境	無料Wi-Fiを提供しましょう。
アメニティ	シャンプー、リンス、ボディソープなどのアメニティグッズを用意しましょう。

上記に加え、日本の文化を感じられるアイテムを置いたり、周辺地域の観光情報をまとめた資料を用意するのも良いでしょう。

集客方法

– 民泊サイトへの掲載

家主居住型民泊を始めたら、多くの旅行者にあなたの宿を知ってもらうために、効果的な集客方法が必要です。その中でも、民泊サイトへの掲載は欠かせません。AirbnbやBooking.comといった世界的に有名なサイトから、日本国内に特化したサイトまで、様々な選択肢があります。

民泊サイト例	特徴
Airbnb	世界最大級の民泊サイト、多言語対応
Booking.com	ホテル予約サイトとしても有名、集客力が高い
じゃらん	国内旅行者に人気、旅館やホテルとの併掲載も可能
一休.com	高級旅館・ホテルに強く、富裕層向けの集客に期待

これらのサイトに掲載することで、あなたの宿の情報が世界中の旅行者に届き、予約に繋がりやすくなります。各サイトの特徴を理解し、ターゲットに合ったサイトを選ぶことが重要です。写真や説明文などを工夫し、あなたの宿の魅力が伝わるようにアピールしましょう。

– SNSでの宣伝

SNSは、家主居住型民泊の魅力を世界中の旅行者に直接発信できる有効なツールです。

SNS	特徴	投稿例
Instagram	写真や動画中心	おしゃれな部屋の写真や動画と共に見る人の心を惹きつけるキャプション
Twitter	短文投稿	最新情報や宿泊プランなどをハッシュタグと共に発信
Facebook	幅広い年齢層	地域情報や宿泊者の声などを交えながらアピール

これらのSNSを効果的に活用することで、集客力向上に繋げられます。例えば、宿泊者の国籍比率や年齢層に合わせた言語や内容で発信したり、写真、動画を効果的に活用したりする工夫が重要です。

4. 家主居住型民泊を成功させる秘訣

ゲストとのコミュニケーション

– 魅力的な宿泊体験の提供

家主居住型民泊は、お客様に「暮らすように旅をする」体験を提供できることが魅力です。そのため、以下のようなポイントを心がけましょう。

提供できる体験	具体的な内容
地域との交流	地域のイベント情報提供、地元のお店紹介マップの作成など
日本文化体験	茶道体験、書道体験、和服着付け体験、折り紙教室などの開催
アットホームなおもてなし	手作りの朝食提供、観光プランの相談に乗るなど
快適な空間作り	おしゃれなインテリア、アメニティグッズの充実など
ゲストへの細やかな配慮	アレルギー対応、子供向けサービスの提供、多言語対応など

これらの体験を通して、ゲストに「また泊まりたい」と思ってもらえるような、思い出に残る滞在を提供することが大切です。

– 近隣住民への配慮

家主居住型民泊を始める上で、近隣住民への配慮は欠かせません。 トラブルを避けるためにも、以下の点に注意しましょう。

配慮事項	具体的な行動例
事前の挨拶	民泊を始める前に、近隣住民に挨拶を行い、説明と理解を求めましょう。
運営時間の周知	チェックイン・チェックアウトの時間帯を明確に伝え、騒音に配慮しましょう。
ゴミ出しマナーの徹底	ゴミの分別方法やゴミ出し日をゲストに周知し、近隣住民の迷惑にならないようにしましょう。
騒音対策	ゲストに夜間や早朝の騒音、振動に注意を促し、近隣住民からの苦情に備えましょう。
駐車場問題	ゲスト用の駐車場を用意する、あるいは近隣の駐車場を案内するなど、路上駐車は避けましょう。

これらの配慮を怠ると、近隣住民とのトラブルに発展する可能性があります。円滑な民泊運営のためにも、近隣住民への配慮を常に心がけましょう。

– 法令遵守の徹底

家主居住型民泊を運営する上で、法令遵守は決して忘れてはならない要素です。 特に重要なのが、旅館業法、住宅宿泊事業法、民泊新法などの関係法令を理解し、遵守することです。 具体的には、以下のような項目について、それぞれ関係法令に基づいた適切な対応が必要です。

項目	内容
営業日数制限	年間180日以内であること
消防設備の設置	宿泊人数に応じた設備の設置
衛生管理	寝具類の洗浄・消毒、清掃など
近隣住民への配慮	騒音対策、ゴミ出しルール説明など
宿泊者名簿の作成・保管	宿泊者の本人確認、記録の保管（3年間）

これらの法令を遵守することで、トラブルを未然に防ぎ、健全な民泊運営を行うことができます。

効果的な運営ノウハウ

– 価格設定

宿泊料金の設定は、家主居住型民泊の成功を大きく左右する要素の一つです。 適切な価格設定を行うためには、以下の要素を考慮する必要があります。

要素	説明
立地・広さ	都心の一等地や広々とした部屋は、高めの価格設定が可能です。
設備・アメニティ	快適なベッドや充実したアメニティを提供することで、価格に見合った価値を提供できます。
競合物件の価格	周辺の民泊やホテルの価格を参考に、競争力のある料金設定を心がけましょう。
季節変動	旅行シーズンやイベント開催時などは、需要に応じて価格を調整することが可能です。

これらの要素を考慮しながら、宿泊料金のシミュレーションを行い、収益目標を達成できる価格帯を探ることが重要です。 また、宿泊サイトのキャンペーンなどを活用し、戦略的に価格を設定することも効果的です。

– 清掃

家主居住型民泊において、清掃はゲストの満足度を左右する重要な要素です。清潔感のある部屋は、ゲストに快適な滞在を提供するだけでなく、高評価やリピートにもつながります。

清掃箇所	清掃頻度	清掃方法の例
寝室	各ゲストのチェックアウト後	シーツや枕カバーの交換、ベッドメイキング、床の掃除機がけや拭き掃除
浴室	各ゲストのチェックアウト後	バスタブ、シャワー、トイレ、洗面台の清掃と消毒
キッチン	各ゲストのチェックアウト後	食器洗い、シンクの清掃、冷蔵庫内の整理整頓、ゴミの回収
共用スペース	1日1回以上	床の掃除機がけや拭き掃除、テーブルや椅子の拭き掃除、ゴミの回収

家主自ら清掃を行う場合、時間と労力を要します。負担を軽減するために、清掃代行サービスの利用を検討するのも良いでしょう。清掃は単なる作業ではなく、ゲストへの「おもてなし」です。細やかな配慮で、より快適な宿泊体験を提供しましょう。

– トラブルシューティング

家主居住型民泊では、ゲストとのトラブルは避けられません。しかし、迅速かつ適切な対応を心がけることで、大きな問題に発展することを防ぐことができます。

トラブルの内容	対応例
設備の故障	すぐに修理を手配する、あるいは代替の部屋を提供するなどしてゲストの不便を最小限に抑える
近隣住民との騒音トラブル	ゲストに注意喚起を行い、状況が改善されない場合は宿泊を拒否することも検討する
盗難・紛失	警察に届け出るとともに、保険の適用についても確認する

また、事前にハウスルールを明確化し、ゲストに周知しておくこともトラブル防止に有効です。何かトラブルが発生した場合には、感情的にならず、冷静に状況を把握し、適切な対応策を検討しましょう。

5. まとめ：家主居住型民泊で充実した暮らしを実現しよう！

家主居住型民泊は、空き部屋を有効活用しながら収入を得ることができ、異文化交流を通じて自身の成長にも繋がる魅力的な選択肢です。

メリット	デメリット
初期費用を抑えられる	プライバシーの確保が難しい
空き部屋の有効活用	トラブル対応の手間
異文化交流を楽しめる	収入が安定しない場合も
節税対策になることも

始めるにあたっては、法令遵守を徹底し、近隣住民への配慮を忘れないようにしましょう。ゲストとのコミュニケーションを大切にし、快適な宿泊体験を提供することで、高い評価を得ることができ、ひいては収入アップにも繋がります。

家主居住型民泊は、あなたの人生をより豊かにする可能性を秘めています。充実した暮らしを実現するために、ぜひチャレンジしてみて下さい。