宿泊コラム

1. はじめに：初心者でも安心！民泊可能物件の探し方ガイド

「空き部屋を有効活用して収入を得たいけど、本当にうまくいくか不安…」「そもそも、どんな物件を選べばいいか分からない！」

そんな悩みをお持ちのあなたへ。近年、注目を集めている不動産投資の一つに「民泊」があります。本記事では、これから民泊事業を始めたい初心者の方に向けて、失敗しないための物件探しのポイントを分かりやすく解説していきます。

ステップ	内容
Step 1	民泊に関する法律や必要な許可・届出について理解する
Step 2	自分に合った物件を見つけるための情報収集を行う
Step 3	立地条件、設備、収益性など、物件選びのチェックポイントを押さえる

この記事を参考に、自分にぴったりの物件を見つけて、民泊事業を成功させましょう！

2. 民泊を始める前に：基礎知識を押さえよう

– (1) 民泊の法律について

日本には、「住宅宿泊事業法」（通称：民泊新法）という法律があります。この法律は、2018年6月に施行され、旅館業法とは異なるルールで民泊を営むためのルールが定められています。

項目	内容
営業日数制限	原則として年間180泊以内
届出義務	住宅を宿泊施設として提供する場合は、都道府県知事への届出が必要
安全対策	消防設備の設置、宿泊者名簿の作成・保管など
衛生管理	清掃、寝具類の洗濯など
近隣住民への配慮	騒音対策、ゴミ処理など

これらのルールを守らない場合は、罰則が科せられる可能性もあります。

民泊を始める前に、住宅宿泊事業法の内容をしっかりと理解しておくことが重要です。

– (2) 必要な許可・届出

民泊を始めるにあたっては、いくつかの法律に基づいた届出や許可が必要となります。

無許可で営業すると罰則の対象となる可能性もあるため、必ず事前に確認しておきましょう。

主な許可・届出は以下の通りです。

許可・届出	内容
住宅宿泊事業法に基づく届出	民泊を行う住宅の所在地を管轄する都道府県知事への届出が必要です。
旅館業法に基づく許可	宿泊施設として営業する場合に必要となる許可です。
その他	消防法令適合通知書、食品営業許可など、場合によっては必要な許可があります。

これらの許可・届出に関する詳細は、観光庁や各自治体のウェブサイトなどを参照してください。

– (3) 民泊運営のビジネスモデル

民泊で収益を上げるには、適切なビジネスモデルを検討する必要があります。大きく分けて、「賃貸型」「ホテル型」「体験型」の3つのモデルがあります。

モデル	特徴
賃貸型	部屋単位で貸し出し、長期滞在者向け。清掃やリネン交換は宿泊者自身が行うことが多い。
ホテル型	部屋単位で貸し出し、短期滞在者向け。清掃やリネン交換、アメニティの提供など、ホテルのようなサービスを提供する。
体験型	宿泊に加えて、地域の文化体験やアクティビティを提供する。

それぞれのモデルでターゲットや運営方法が異なるため、事前にしっかりと検討し、自身の状況や目標に合ったビジネスモデルを選びましょう。

3. 民泊可能物件を見つけるための情報源

– (1) 民泊物件専門の不動産ポータルサイト

効率的に民泊可能物件を探すには、民泊物件に特化した不動産ポータルサイトの活用がおすすめです。これらのサイトでは、物件情報に加えて、法令・規制に関する情報や収益シミュレーションなどの便利な機能が提供されているケースもあります。

代表的な民泊物件専門の不動産ポータルサイトを以下にまとめました。ぜひ、それぞれのサイトの特徴を比較検討してみてください。

サイト名	特徴
民泊物件.com	民泊に関する法律や規制などの情報をわかりやすく解説。初心者でも安心して利用できるサイトです。
エアビー投資.jp	Airbnbなど民泊運用に特化した収益シミュレーション機能が充実。投資物件を探している方におすすめです。
民泊不動産投資.com	地方物件に強く、地方で民泊事業を始めたいと考えている方におすすめです。

これらのサイトを利用する際は、掲載されている情報が最新のものであるか、信頼できる情報源に基づいているかを確認することが重要です。

– (2) 不動産会社への問い合わせ

不動産会社に問い合わせるメリットは、プロの視点から物件情報を教えてもらえる点にあります。希望条件を伝えれば、それに合う物件を紹介してもらえますし、まだ表に出ていない未公開物件の情報を得られる可能性もあります。

問い合わせる際は、以下の点を伝えられるように準備しておきましょう。

項目	説明
希望エリア	具体的な駅名や地域名などを伝えましょう。
予算	購入可能な金額の目安を伝えましょう。
間取り・広さ	求める部屋数や広さを伝えましょう。
その他の希望条件	その他、駐車場の有無など、希望する条件があれば伝えましょう。
民泊事業の想定	どの程度の規模で、どのようなターゲット層を想定しているか伝えましょう。

信頼できる不動産会社を見つけ、積極的に相談することが、希望の物件を見つける近道です。

– (3) インターネット上の情報

インターネット上にも、民泊可能物件の情報が見つかることがあります。

情報源	特徴	注意点
不動産情報サイト	数多くの物件情報から検索が可能	「民泊可能」「住宅宿泊事業法届出済」などの記載で絞り込む
民泊運営会社サイト	民泊運営のサポートを受けられる物件情報	運営委託の条件などを確認
SNS・ブログ	実体験に基づいた情報収集が可能	情報の信憑性を見極める

ただし、インターネット上の情報は必ずしも正確とは限りません。情報源の信頼性を確認し、最新の情報かどうかを確認するよう心がけましょう。

4. 物件探しで失敗しないためのチェックポイント【物件編】

– (1) 立地条件

– 駅からの距離

駅からの距離は、民泊物件選びにおいて非常に重要な要素です。なぜなら、駅からの距離は、お客様の利便性に直結し、予約率を大きく左右するからです。

駅からの距離	メリット	デメリット
徒歩5分以内	アクセス抜群で集客しやすい	家賃や物件価格が高くなりやすい
徒歩10分以内	比較的アクセスが良く、集客も見込める	駅近物件より競合が増える可能性がある
徒歩15分以上	家賃や物件価格を抑えやすい	アクセスが悪く、集客に工夫が必要

上記はあくまで目安ですが、駅からの距離が遠いほど、お客様は移動に時間や労力を費やすことになります。特に、大きな荷物を持って移動する旅行者にとって、駅近であることは大きなメリットとなるでしょう。

そのため、駅近物件は家賃や物件価格が高くなりやすい傾向がありますが、その分、高い収益も見込めます。一方、駅から遠い物件を選ぶ場合は、価格競争力を高めたり、無料送迎サービスを提供したりするなど、集客のための工夫が欠かせません。

– 周辺環境（観光地、コンビニ、スーパーなど）

物件周辺の環境は、ゲストの満足度に直結する重要な要素です。

観光地へのアクセスが良いことはもちろん、コンビニやスーパー、飲食店などが近くにあると、ゲストにとって利便性が高いと言えるでしょう。

要素	チェックポイント
観光地へのアクセス	徒歩圏内、または公共交通機関を利用して簡単にアクセスできるか
コンビニ・スーパーの有無	徒歩5分圏内に複数あれば尚可
飲食店の種類と数	和食、洋食、中華など、様々なジャンルの飲食店が充実しているか
その他の商業施設	ドラッグストア、銀行、郵便局などがあると便利
静穏性	夜間は静かで、騒音に悩まされる心配がないか

上記以外にも、ゲストの属性に合わせた周辺環境のチェックも大切です。例えば、ファミリー層向けの民泊施設の場合、公園や病院が近くにあると安心です。事前に周辺環境をよく調べておきましょう。

– 治安

民泊は不特定多数のゲストを受け入れるため、物件周辺の治安が良いことは、ゲストの安心・安全を確保する上で非常に重要です。

治安の良し悪しは、物件の収益にも影響を与えます。治安が悪いと、ゲストからの予約が減り、稼働率が低下する可能性があります。

治安情報を確認する手段としては、以下のようなものがあります。

手段	説明
犯罪発生マップの確認	インترنت上で公開されている各都道府県警の犯罪発生マップを確認することができます。
不動産会社への問い合わせ	地域に密着した不動産会社であれば、より詳細な治安情報を持っている場合があります。
昼夜問わず現地に足を運ぶ	実際に周辺を歩いてみて、街灯の有無や人通りなどを確認することで、昼間だけでなく、夜間の雰囲気も掴むことができます。

これらの手段を組み合わせて、周辺環境の治安について、しっかりと情報収集を行いましょう。

– (2) 間取り・設備

– 部屋数・広さ

宿泊人数を想定し、適切な部屋数と広さの物件を選びましょう。個室を複数設けるか、ワンルームで広々とした空間を提供するかなど、ターゲットとする顧客層に合わせた間取りを検討することが重要です。

宿泊人数	推奨部屋数	推奨広さ
1～2名	1R～1LDK	20㎡～
3～4名	2LDK～	40㎡～
5～6名	3LDK～	60㎡～

上記はあくまでも目安であり、実際の宿泊人数や滞在スタイルによって最適な広さは異なります。例えば、短期滞在の旅行者をターゲットにする場合は、多少狭くても利便性の高い立地を優先するのも良いでしょう。一方、長期滞在のファミリー層をターゲットにする場合は、広々としたリビングや個室が複数ある物件が求められます。

– 水回り設備（トイレ、バスルーム）

水回りは、宿泊客の満足度に直結する重要なポイントです。清潔感は当然のことながら、使い勝手や設備の充実度も確認しましょう。特に、複数人で宿泊する場合を想定し、トイレとバスルームが独立している、またはトイレが複数あるとより快適に過ごせます。

チェックポイント	詳細
トイレ	・洋式トイレであるか ・ウォシュレット機能の有無 ・複数あると便利 ・清潔感
バスルーム	・バスタブとシャワーが独立しているか ・広さ ・換気設備 ・清潔感

快適な水回り設備は、宿泊客の満足度を高め、リピーター獲得にも繋がります。清掃のしやすさなども考慮しながら、入念にチェックしましょう。

– キッチン設備

キッチン設備は、宿泊客の満足度に直結する重要なポイントです。 短期滞在の旅行者であっても、簡単な自炊を希望するケースは少なくありません。 快適に滞在してもらうためには、最低限必要な設備が整っているかを確認しましょう。

設備	内容
コンロ	ガスコンロまたはIHコンロ。火力や口数も確認しましょう。
冷蔵庫	サイズも重要です。宿泊人数に合わせて適切な容量のものを選びましょう。
電子レンジ	解凍や簡単な調理に便利です。
調理器具	包丁、まな板、鍋、フライパンなど、基本的な調理器具は揃えておきましょう。
食器類	茶碗、皿、コップ、箸など、宿泊人数分の食器が必要です。
その他	長期滞在を想定する場合は、炊飯器、トースター、コーヒーメーカーなどがあると、さらに宿泊客の満足度が高まります。

設備の充実度によって、宿泊料金の設定にも影響を与える可能性があります。 事前にしっかりと検討しておきましょう。

– インターネット環境

快適な滞在を提供するため、インターネット環境は重要な要素です。宿泊客は旅行の計画を立てたり、家族や友人と連絡を取ったりするために、安定した高速インターネット接続を求めています。

チェックポイント	説明
インターネット回線の種類	光回線、モバイルWi-Fiなど、回線の種類と速度を確認しましょう。
Wi-Fiの設置場所	各部屋にWi-Fiが届くか、電波状況は良好か確認しましょう。
セキュリティ対策	セキュリティ対策ソフトの導入状況を確認し、安全なインターネット環境を提供しましょう。
利用規約の確認	宿泊客が快適に利用できるよう、利用規約を明確に伝えましょう。

これらの要素を考慮することで、宿泊客に快適なインターネット環境を提供できるか判断できます。

– 家具・家電

家具・家電は、初期費用を抑える上で重要な要素です。物件に既存の家具・家電が残置されている場合、新たに購入する費用を削減できます。

	メリット	デメリット
家具・家電あり	・初期費用を抑えられる ・すぐに営業を開始できる場合がある	・家具・家電の老朽化 ・自分の好みのスタイルを実現できない場合がある
家具・家電なし	・自分の好みの家具・家電を自由に選んで設置できる ・新しい家具・家電を設置できる	・初期費用がかかる ・設置に手間と時間がかかる

事前に必要な家具・家電をリストアップし、予算と照らし合わせながら慎重に検討しましょう。

– (3) 法令・規制

– 住宅宿泊事業法の届出状況

物件が住宅宿泊事業法に基づいた届出済み物件かどうかは必ず確認しましょう。

住宅宿泊事業法（民泊新法）は、2018年6月に施行された法律です。この法律では、旅館業法とは別に、住宅を宿泊施設として提供する「住宅宿泊事業」という新たな枠組みが設けられました。

届出状況	説明
届出済み物件	既に住宅宿泊事業の届出が済んでいる物件です。安心して民泊事業を開始できます。
届出予定物件	今後、住宅宿泊事業の届出を予定している物件です。届出が完了するまでは民泊事業を開始できません。
届出不可物件	住宅宿泊事業の届出ができない物件です。マンションの管理規約などで民泊が禁止されている場合などが考えられます。民泊事業を行うことはできません。

物件情報を確認する際には、届出番号が記載されているか、または不動産会社に確認するようにしましょう。届出が済んでいない物件で民泊事業を行うことは違法となるため、注意が必要です。

– 建築基準法・消防法上の適合

建築基準法は、建物の安全性や快適性を確保するための法律です。消防法は、火災から人命や財産を守るための法律です。民泊物件は、これらの法律に適合している必要があります。

法律	確認内容
建築基準法	容積率・建ぺい率、用途地域、建物の構造、設備などが建築基準法に適合しているか。
消防法	消防設備（消火器、自動火災報知設備など）の設置状況、避難経路の確保などが消防法に適合しているか。

例えば、用途地域によっては、住宅として建てられた建物であっても、民泊の利用が制限される場合があります。また、部屋数や延べ床面積によっては、スプリンクラーなどの消防設備の設置が義務付けられる場合があります。

– マンションの管理規約

マンションの一室で民泊を行う場合、マンションの管理規約も重要なチェックポイントです。

分譲マンションの場合、マンションの所有者や居住者で構成される管理組合によって、マンションの管理や利用に関するルールが定められています。
この管理規約には、民泊を禁止している条項や、民泊を行う際の条件（届出、期間、利用者制限など）が定められている場合があります。

	内容
民泊の可否	全面禁止・条件付きで許可・届出のみで可など
利用者への制限	宿泊人数の上限、親族のみ可、友人不可など
利用期間の制限	利用日数の上限、年末年始の利用制限など
届出に関する規定	事前に管理組合への届出が必要、管理会社への連絡など

管理規約に違反して民泊を行うと、トラブルに発展したり、法的措置を取られる可能性もあります。 マンションで民泊を検討する際には、事前に管理規約を確認し、内容を理解しておくことが重要です。

5. 物件探しで失敗しないためのチェックポイント【運営編】

– (1) 収益性

– 想定される宿泊料金

民泊で収益を上げるためには、適切な宿泊料金を設定することが重要です。想定される宿泊料金は、以下の要素を考慮して決定しましょう。

要素	説明
立地・アクセス	駅からの距離、主要観光地へのアクセス、周辺環境の良さなどによって価格設定は変動します。
物件の広さ・設備	部屋数、広さ、水回りやキッチンなどの設備が充実しているほど、高めの料金設定が可能です。
ターゲット層	家族連れ、カップル、ビジネスマンなど、ターゲット層によって宿泊料金の相場が異なります。
季節・曜日	旅行シーズンや週末は需要が高まるため、料金を高く設定できます。閑散期や平日は、割引などを活用して集客を図りましょう。
周辺の宿泊施設の料金	競合となる周辺のホテルや民泊施設の料金を参考に、適切な価格帯を調査しましょう。

これらの要素を総合的に判断し、市場調査を行いながら、収益目標を達成できる料金設定を目指しましょう。宿泊予約サイトの料金設定機能などを活用し、需要に応じて柔軟に料金を変更することも有効です。

– 稼働率の見込み

稼働率は、収益に直結する重要な要素です。年間を通して安定した稼働が見込めるか、需要変動のリスクを把握しておく必要があります。

要因	調査内容例
周辺の観光シーズン	年間を通して観光客が見込めるか、特定の時期に集中しているか
競合物件の稼働状況	近隣の民泊施設の稼働率を参考に、需要と供給のバランスを把握
イベント開催の有無	大規模なイベント開催時などは、宿泊需要が高まりやすい
曜日・祝日・季節による変動	平日と週末、祝日、季節によって宿泊需要がどのように変化するか

これらの要素を考慮し、年間を通してどれくらいの稼働率が見込めるか、現実的な数値で予測することが重要です。楽観的な見通しではなく、慎重に検討しましょう。稼働率の予測に基づき、収支計画を立てることで、安定した民泊経営を目指せます。

– 運営費用（光熱費、清掃費、管理費など）

民泊運営には、宿泊料金収入から差し引かれる様々な運営費用が発生します。費用項目とだいたいの費用感を把握しておくことが重要です。

項目	内容	費用感
光熱費	電気、ガス、水道代。宿泊人数や季節によって変動します。	1泊あたり数百円〜
消耗品費	ティッシュペーパー、トイレットペーパー、シャンプー、リンス、ボディソープなどの費用です。	1泊あたり数百円〜
リネン代	シーツ、枕カバー、タオルなどのクリーニング代です。	1泊あたり数百円〜
清掃費	専門業者に依頼する場合、宿泊人数や部屋数によって費用が変わります。	1回あたり数千円〜
管理費	民泊運営を代行会社に委託する場合、売上に対して一定の割合を支払います。	売上の10〜30%程度
通信費	インターネット回線の費用です。	月額数千円〜

これらの費用は物件の規模や設備、運営方法によって大きく変わるため、事前にしっかりと見積もりを立てることが重要です。

– (2) 競合物件

– 周辺の民泊施設の状況

物件周辺にどのような民泊施設がどれくらいあるのかを把握することも重要です。競合が多いエリアでは、価格競争に巻き込まれたり、予約が埋まりにくくなったりする可能性があります。

例えば、以下のような点を事前に調べておきましょう。

調査項目	調査内容
競合物件の数	周辺に民泊施設がどれくらいあるのか
競合物件の種類	ホテル、旅館、ゲストハウスなど、種類は何か
競合物件の価格帯	宿泊料金はどの程度に設定されているのか
競合物件のレビュー	実際の宿泊者の口コミや評価はどうか

これらの情報を収集することで、自身の物件の強み・弱みを分析し、差別化戦略を練ったり、適切な価格設定を検討したりすることができます。

– 差別化ポイント

競合が多いエリアでは、他の民泊施設との差別化が重要になります。 ターゲット層を明確化し、ニーズに合わせた魅力的な物件にすることで、選んでもらいやすくなるでしょう。

例えば、ファミリー層向けの物件の場合は、以下のような差別化ポイントが考えられます。

差別化ポイント	具体的な内容
広さ	ファミリーがゆったり過ごせる広いリビング
設備	子供用アメニティ、おもちゃ、ベビーガード
サービス	テーマパークのチケット割引、周辺情報の発信

このように、他の民泊施設との違いを出すことで、利用者の心を掴むことが重要です。

– (3) 運営サポート

– 不動産会社や管理会社によるサポート体制

民泊運営をスムーズに行うためには、不動産会社や管理会社によるサポート体制が充実しているかどうかも重要なチェックポイントです。 サポート内容は、物件によって大きく異なるため、事前に確認しておきましょう。

例えば、以下のようなサポートがあると安心です。

サポート内容	説明
集客代行	各予約サイトへの掲載や、効果的なプロモーション活動などを代行してくれる。
予約管理代行	宿泊予約の受付や顧客とのやり取りなどを代行してくれる。
清掃代行	宿泊客のチェックアウト後の清掃を代行してくれる。
リネンサプライ	シーツやタオルなどのリネン類のクリーニングや交換を代行してくれる。
24時間対応の問い合わせ窓口の設置	宿泊客からの問い合わせやトラブルに24時間体制で対応してくれる窓口が設置されている。
緊急時の対応	水漏れや設備の故障など、緊急事態が発生した場合の対応方法について、あらかじめ確認しておきましょう。

これらのサポートをどの程度利用できるのか、費用はいくらかかるのかなどを事前に確認しておくことが重要です。

6. まとめ：自分にぴったりの民泊可能物件で成功を目指そう

ここまで、民泊可能物件探しのポイントを紹介してきました。物件選びは、あなたの民泊ビジネスの成功を大きく左右する重要なプロセスです。

ポイント	内容
立地条件	駅からの距離、周辺環境、治安などを考慮しましょう。
間取り・設備	部屋数や水回り設備など、宿泊者のニーズに合致しているか確認しましょう。
法令・規制	住宅宿泊事業法への届出状況や、建築基準法などの法令遵守は必須です。
収益性	想定される収益と費用を比較し、事業としての採算性を検討しましょう。
競合物件	周辺の民泊施設との差別化ポイントを明確化し、競争優位性を確保しましょう。
運営サポート	不動産会社や管理会社のサポート体制を確認し、安心して運営できる体制を整えましょう。

これらのポイントを踏まえ、時間をかけて慎重に物件を選び、あなたにとって最適な民泊ビジネスを実現させましょう。