宿泊コラム

2025年6月2日

「別荘を貸す」ための完全ガイドブック！法律、税金、価格設定のコツまで詳しく解説

#別荘・セカンドハウス

1. はじめに

あなたが所有する別荘、空き家のままで過ごすのは勿体ないと思ったことはありませんか？　使わない間も、メンテナンス費用はかかり続けますし、放置すると建物の老朽化も進行します。そこで提案したいのが、「別荘を貸す」という選択です。利益を生むことはもちろん、建物の維持管理にも役立ちます。副業として、または退職後の生活の一部としても考えられるでしょう。

しかし、ただ貸すだけではなく、法律や税金の知識が必要となりますし、価格設定にも頭を悩ませることでしょう。この記事では、別荘を貸すための基本的な知識から、価格設定のコツまでを詳しく解説します。別荘を持つ皆さんが安心して貸し出せるようになることを目指しています。

2. 別荘を貸すことで得られるメリット

(1)資産を増やす可能性

別荘を貸すことにより資産を増やす可能性があります。具体的には、別荘を有料で貸し出すことにより、一定の収入を得ることが可能です。

例えば、以下の表のように、1泊1万円で10日間貸し出した場合、収入は10万円になります。

貸出料金	貸出日数	収入
1泊1万円	10日間	10万円

この収入は、別荘の維持費や税金、リフォーム費用などに充てることができ、余裕があればそのまま資産として増やすことも可能です。ただし、収入を得るためには適切な価格設定や魅力的な別荘のPRが必要となります。この点については、後述の「価格設定のコツ」や「別荘を貸す形態を選ぶ」の項目で詳しく説明します。

(2)節税対策

別荘を貸すことは、節税対策の一つとしても有効です。別荘を貸し出すことで得た収入は、所得として報告する必要がありますが、それに対する経費を差し引くことが可能です。

具体的には、リフォーム費用、広告費、管理費、減価償却費など、別荘の運営に必要な費用全てが経費として計上できます。これらの費用を差し引いた後の所得が課税対象となります。

また、固定資産税についても、別荘を貸し出すことで減税することが可能です。具体的には、都市計画税や固定資産税が半減となる恩典があります。

それでは、次の表で節税対策を利用した場合の具体的な計算例を見てみましょう。

【表1：別荘の貸出しによる税金計算例】

項目	金額
別荘の年間収入	¥2,000,000
経費 (リフォーム費、広告費など)	¥1,000,000
減価償却費	¥500,000
税金計算の元になる所得	¥500,000

別荘を貸すことは、適切な経営戦略と組み合わせることで有効な節税対策となります。このポイントを理解し、最善の選択をしましょう。

(3)建物の老朽化防止

別荘を貸すことは、建物の老朽化を防止する有効な手段となります。利用しない建物は、時間と共に劣化が進み、痛みが生じやすくなります。

一方、一定の頻度で使用される建物は、問題が発生した際に早期に対策を講じることが可能です。これは、定期的な訪問者が存在することで、故障や破損などを早期に発見し、修繕に繋げることができます。また、建物が活用されることで室内の湿度や温度も一定に保つことが可能となり、建物の老朽化を抑制します。

【表1】

利用しない建物	定期的に使用される建物
老朽化の進行が早い	故障や破損の早期発見・修繕が可能
室内の湿度や温度が不安定	室内の湿度や温度を一定に保つことが可能

以上より、別荘を貸すことは、建物の価値を維持するためにも重要な役割を果たします。

3. 別荘を貸すことのデメリットと対策

(1)事業計画作成の難しさとその対策

別荘の貸出を事業化する際には、適切な事業計画の作成が必須です。しかし、その作成は一筋縄ではいきません。なぜなら、不動産価格の変動、修繕必要性、地域性、季節性といった多くの要素を考慮に入れる必要があるからです。

ここでは、その対策として、以下の表に示すように、事業計画作成における主な課題とその解決法を紹介します。

課題	解決法
不動産価格の変動	専門家の意見を取り入れる
修繕必要性	定期的なメンテナンス計画を立てる
地域性	地元の人々や観光局との連携強化
季節性	季節ごとのイベントを計画

このように、具体的な解決法を提示し、それを活用すれば、事業計画作成の難しさを克服し、成功へと導くことが可能です。

(2)利益にならない場合のリスクとその緩和策

別荘を貸す場合、想定した収益が上がらないリスクがあります。このリスクを緩和するためには、「保険の活用」と「適切な貸出価格の設定」が重要となります。

まず、別荘保険を活用しましょう。保険を利用することで、災害や突発的なトラブルによる損失から自身を守ることができます。適切な保険プランを選び、保障内容をしっかり理解しましょう。

次に、適切な貸出価格の設定が必要です。市場調査を行い、同じ地域・同じ規模の物件がどのくらいで貸し出されているかを調査しましょう。また、季節やイベントに合わせて価格を柔軟に調整することも有効です。

【表1：リスク緩和策】

策略	説明
保険の活用	災害や突発的なトラブルから別荘を守る
適切な貸出価格の設定	市場調査に基づき、価格を設定し、柔軟に調整する

これらの策略により、利益が上がらないリスクを最小限に抑えることが可能です。

(3)運営管理の大変さとその解消法

別荘を貸す際には、運営管理が大きな負担になることもあります。これは、物件のメンテナンスから広告、入居者対応など、多岐にわたる業務を一手に引き受ける必要があるからです。

しかし、この問題を解消する方法があります。それは、「プロパティマネージメント会社」に運営を任せることです。専門の会社に任せることで、物件管理や入居者対応などの細かい業務を委託することができます。これにより、持ち主は運営業務の負担を軽減し、自身の時間やエネルギーを他の重要な事項に集中することが可能となります。

ただし、マネージメント会社を利用する際は、適切な会社を選ぶことが重要です。信頼できる会社選びのポイントとしては、以下の3つが挙げられます。

実績と経験：物件管理の実績や経験が豊富な会社を選ぶことです。
コミュニケーション：定期的な報告や相談がしっかりできる会社を選びましょう。
料金：サービス内容に見合った適切な料金設定をしているか確認しましょう。

運営管理は大変ですが、適切な対策を講じることで解消可能です。別荘を貸す際は、専門の知識を活用し、スムーズな運営を心がけましょう。

4. 別荘を貸す形態を選ぶ

(1)年単位で別荘を貸す場合

年単位で別荘を貸す場合、テナントとの長期契約が特徴です。これには安定した収入を見込むことが可能となります。ただし、選び方によってはトラブルも生じやすいですから、テナント選びは重要なポイントとなります。

具体的には以下のような点に注意しましょう。

契約内容の明確化長期契約の場合、契約内容を詳細に記載し、双方が納得の上で契約を結びます。敷金、礼金、更新料等の金額、滞納時の対応、契約解除時の条件など、具体的な項目を明記します。
入居者の信頼性確認入居者の信頼性を確認するため、本人確認資料や収入証明書などを提出してもらうことも必要です。信頼性が確認できない場合は契約を見送ることも重要です。

以上二点を守ることで、年単位での別荘貸出しは収益性と安定性を兼ね備えた賢い資産活用法となるでしょう。

(2)月単位で別荘を貸す場合

月単位で別荘を貸す場合、一定の期間集中的に使用する方々をターゲットに考えることができます。例えば、夏休みや冬休みなどの長期休暇を利用してリゾート地に滞在する家族、または長期のリモートワークを計画しているビジネスパーソンなどが考えられます。

この形態の利点は、比較的安定した収益を見込むことができる点です。しかし、貸す期間が長い分、契約者の入れ替わりが少なくなるため、一人の契約者による売上げが大きくなります。そのため価格設定には注意が必要です。

具体的な価格設定の方法としては、市場調査を行い、類似物件の料金や地域の相場を把握することが重要です。また、自身の別荘の設備やサービス、立地条件なども考慮に入れます。以下の表に一部示します。

項目	考慮点
市場調査	類似物件の料金・地域相場
別荘の特性	設備・サービス・立地条件

以上のように、月単位での貸し出しは長期的な安定収益を見込むことができますが、価格設定には細心の注意が必要です。

(3)数日単位で別荘を貸し出す場合

数日単位で別荘を貸し出す場合は、主に旅行者や短期滞在者をターゲットとしています。ここでは、この形態の特性とその対策について説明します。

まず、数日単位での貸し出しは、収入の波が大きいという特性があります。例えば、観光地なら観光シーズンや連休などで利用者が増え、収入が上がる一方、オフシーズンは収入が減少します。そのため、一定の利益を得るためには、料金設定を工夫する必要があります。

以下に、季節や曜日による料金設定例を示します。

【表：料金設定例】

平日：1泊20,000円
週末：1泊30,000円
繁忙期：1泊50,000円

また、施設管理や清掃など運営面も考慮します。これらを自分で行うと手間がかかるため、専門会社に委託すると良いでしょう。別荘を数日単位で貸し出す場合は、経済的な面だけでなく、運営面の工夫も重要となります。

5. 別荘を貸すために知っておくべき法律と税金

(1)関連法律の紹介

別荘を貸す際には、いくつか重要な法律を理解する必要があります。まず、借地借家法が挙げられます。これは、土地や建物の貸借に関する法律で、貸主と借主の権利や義務を定めています。また、住宅用賃貸借契約法にも注意が必要です。これは、賃借人の保護を目的とした法律で、不適切な契約内容を無効とする規定などがあります。

さらに、民泊新法（旅館業法）も重要で、短期間の貸し出しを行う場合にはこの法律の規定に従うことが必要となります。以下にそれぞれの法律の主な内容を表形式でまとめました。


法律名	主な内容	注意点
借地借家法	貸主と借主の権利と義務を定める	適用除外も存在する
住宅用賃貸借契約法	賃借人の保護を目的とする	不適切な契約内容は無効
民泊新法（旅館業法）	短期間の貸出に関する法律	登録や報告が必要

これらの法律については、詳細な内容を理解するために専門家の意見を求めることもおすすめします。

(2)税金についての解説

別荘を貸す際には、所得税や固定資産税など、さまざまな税金の知識が必要です。

まず、別荘を貸すことで得た収入は「不動産所得」となります。これは所得税の対象となるため、年間の収入と支出を計算し、確定申告を行う必要があります。

また、所有する別荘自体が固定資産税の対象となります。固定資産税は毎年一定の割合で取られるため、税金計算を事業計画に組み込むことが重要です。

さらに、別荘を貸す形態によっては、消費税を課せられる可能性もあります。例えば、数日単位で貸し出す場合は宿泊施設とみなされ、消費税が課されることもあります。

以上のように、別荘を貸す際の税金は複雑です。専門家の意見を求めることを推奨します。

6. 価格設定のコツ

(1)他物件との比較

別荘の価格設定を行う際には、同じ地域や同様の設備を持つ他の物件との比較が欠かせません。まずは、近隣の別荘や民泊物件の宿泊料金を調査し、その平均値を出しましょう。

【表1：近隣物件との比較表】

物件名称	1泊あたりの価格
物件A	₍₍-₎₎
物件B	₍₍-₎₎
物件C	₍₍-₎₎

この比較表を作成することで、競合他物件との差別化や自物件の価値を明確にします。その上で、自物件が他物件に比べてどのような点で優れているのか、どのような特徴を活かして価格付けを行うと良いのかを考えることが重要です。考慮すべき要素は、立地条件、設備内容、景観など多岐に渡ります。これらを踏まえた上で、適正な価格設定を行いましょう。