宿泊コラム

1. はじめに

別荘を所有しているものの、あまり利用していないという方は少なくないでしょう。そのまま放置してしまうと、維持管理費だけがかかり経済的な負担となりますし、使われずに老朽化する物件は価値が下がってしまいます。そんな別荘を有効活用し、逆に資産に変えることは可能なのでしょうか？

本記事では、別荘を有効活用する方法を具体的にご紹介します。また、そのメリットやデメリット、注意すべきポイントについても詳しく解説します。別荘の有効活用により、放置するだけでなく、収益化や節税対策として資産運用に役立てることが可能です。別荘を持つだけでなく、より上手く活用するための情報を得てください。

2. 別荘の有効活用とは？

(1)資産価値を保つ

別荘を有効活用する最大の目的は、その資産価値を保つことです。古い別荘は、放置されることで徐々に荒れていきます。その結果、売却しようと思った時に資産価値が下落してしまい、かえって損をしてしまう場合があります。

そこで有効なのが、別荘の貸出です。これによって定期的に人々が滞在し、生活感がある状態を保てます。また、これにより別荘の維持管理も行われ、建物の劣化を防ぎます。

【1】資産価値保持のメリット

• 定期的なメンテナンス
• 建物の劣化防止
• 資産価値の維持

これらのことから、別荘の有効活用は資産価値を保つ上で重要と言えます。

(2)収益化する

別荘の有効活用の一つとして収益化が挙げられます。これは、自分が使用していない期間に他人に貸し出すことで、収入を得る方法です。

具体的には、以下の3つの方法が一般的です。

1. 年単位で貸す：家族間や知人などに長期間貸すことで安定した収入を得ることができます。
2. 月単位で貸す：短期間の滞在者やバケーションレンタルを想定し、少ない空き時間での運用が可能です。
3. 数日単位で貸す：Airbnbなどのサービスを利用して、週末利用者や観光客に短期間貸し出します。

このように、別荘を有効活用し収益化することで、維持管理費用を賄うだけではなく、資産価値の向上にもつながります。ただし、適切な価格設定や管理方法など、専門的な知識が求められるため、専門家に相談することをお勧めします。

(3)節税対策になる

別荘を有効活用することで節税対策となるのも魅力の一つです。特に、貸し出して収益を得る方法を利用すれば所得税対策が可能となります。利益があれば所得として課税されますが、一方で必要な経費は損金として計上できます。

例えば、維持管理費や修繕費、固定資産税などは全額経費として計上可能です。また、貸し出すために生じた広告費や仲介手数料も経費として認められます。

また、相続税対策としても有効です。別荘を貸し出すことで事業用の不動産と見なされることがあり、その場合、相続税の評価額が減額される可能性があります。

ただしこれらの節税対策は複雑で、専門的な知識が必要な場合もあるため、税務専門家に相談することをお勧めします。

3. 別荘を有効活用する3つの方法

(1)年単位で別荘を貸す

年単位で別荘を貸すという方法は、一般的な賃貸物件と同様の運用方法で、オーナーにとっては安定した収益源となります。この方法の鍵となるのが、適切な賃料設定です。そのため、まずは周辺の相場を調査しましょう。

また、別荘は一般的な住宅と比べて設備や家具などを充実させることが求められるため、その分の初期投資が必要です。しかし、それが賃料に反映されるため、適切な運用であれば回収可能です。

一方、年単位の賃貸では、長期間同じテナントが居住するため、メンテナンスの点では安心感があります。しかし、テナントの募集や契約更新などは専門知識が必要となるため、賃貸管理会社に委託することも考えられます。

以下に年単位で別荘を賃貸する際のメリットとデメリットを表にまとめました。

メリット	デメリット
安定した賃料収入	初期投資が必要
メンテナンスの安心感	賃貸管理の専門知識が必要

(2)月単位で別荘を貸す

別荘の有効活用法として、月単位での賃貸があります。これは、長期休暇を利用して滞在する個人や、テレワークやリモートワークの拠点として使用する企業を対象としています。

具体的な運用方法としては、月極契約形式を取ることが一般的です。契約期間は多様で、一ヶ月から数ヶ月、長期の場合は一年以上に及ぶこともあります。

また、月単位で別荘を貸す際の料金設定は、日単位で計算するよりも安価に設定することがほとんどです。これは長期間契約することで安定した利益を確保できるためです。

しかし、利用者が集まる地域や時期に偏りがあるため、空室期間が生まれやすい点は注意が必要です。その対策として、賃貸管理会社に依頼するのも一つの選択肢と言えます。

(3)数日単位で別荘を貸す

数日単位で別荘を貸す方法は、民泊や短期レンタルとしての運用が主流です。最近では、AirbnbやBooking.comなどのオンラインプラットフォームを利用して、全国、あるいは世界中の人々に短期間で貸し出すことが可能となりました。

表1. 短期レンタルのメリットとデメリット

	メリット	デメリット
1	1泊あたりの料金が高いため、収益性が高い	運用管理が手間
2	空き日程を有効活用可能	トラブル対応が必須
3	多様な人々と出会える	安定した収入は見込めない

短期レンタルでは、1泊あたりの料金が年間・月間レンタルに比べて高く設定できるため、収益性が高いです。ただし、ゲストの頻繁な入れ替わりに伴う清掃やトラブル対応といった運用管理が必要となります。また、季節性や天候による影響で安定した収入を見込むことは難しい面もあります。このようなデメリットを理解した上で、別荘の有効活用を図ることが重要です。

4. 別荘の有効活用がもたらすメリット

(1)維持管理費用の負担削減

「別荘の有効活用」とは、長期間放置せずに利用することで、維持管理費用の負担を削減することも指します。具体的には、別荘を賃貸物件として提供することで得られる賃料を、維持管理費用に充てることが可能です。

例えば、別荘の維持管理費用としては、固定資産税や都市計画税、水道光熱費、修繕費、保険料などがあります。これらはすべてが別荘の所有者の負担となるため、放置してしまうとただただ出費だけが増えてしまいます。

しかし、賃貸として活用することで得られる収益をこれらの費用に充てることができます。具体的には以下のようになります。

賃貸収入	利用目的
50万円	固定資産税
30万円	水道光熱費
20万円	修繕費

このように、賃貸活用を通じて得た収入を維持管理費用の削減に繋げることが可能なのです。

(2)物件の管理状態の改善

別荘の有効活用は、物件の管理状態の改善にも寄与します。

別荘は放置されがちで、長期間の不在が続くと建物や庭の状態が悪化しやすいという問題があります。これに対し、別荘を貸し出すことで定期的に人の目が入るため、早期に問顐点を発見し、修繕することが可能になります。

また、貸し出しを行うためには物件の状態を良好に保つことが求められます。そのため、定期的なメンテナンスや改善工事が行われ、物件の価値維持に繋がります。

以下にメリットを表にまとめてみましょう。

有効活用メリット	内容
早期問題発見	定期的な確認により早期に問題を発見・修繕が可能
物件の状態維持	貸し出しのために物件の状態を良好に保つことで価値維持

このように、別荘の有効活用は物件管理においても大きなメリットがあります。

(3)収益物件として資産価値の向上

別荘を有効活用することで、ただの休暇地から収益物件へと変貌させることが可能です。別荘をレンタル物件として提供することで、収入を得ることが可能になります。これにより、資産価値が向上するだけでなく、物件の維持管理も行き届いたものとなります。

例えば、年間利回りを表にしてみましょう。

	年間賃料収入	維持管理費	年間利回り
利用前	0円	100万円	-100%
利用後	500万円	120万円	380万円/80%

表を見て分かる通り、別荘を有効活用することで年間の収入が大幅に向上します。さらに、高い収益性を持つ物件として評価されるため、将来的に売却する際にも高価格で売れる可能性があります。これらは、別荘を収益物件として有効活用する大きなメリットとなります。

(4)相続税評価額の減額効果

別荘を有効活用することで、相続税評価額の減額効果も期待できます。これは、別荘を貸し出すことで収益性のある資産となり、その利益に対する税金が発生する一方で、貸出により物件の評価額が下がるためです。

具体的には、以下のようなメカニズムが働きます。

1. 別荘を貸し出すことで、物件は「収益物件」となります。
2. 収益物件は、その利益を考慮して評価されます。したがって、高額な利益が得られる場合、相続税評価額は上がります。
3. しかし、貸出により別荘自体の価値（評価額）は下がります。これは、貸出時に発生する摩耗や劣化などによるものです。

以上の理由から、別荘の有効活用は相続税評価額の減額効果をもたらすと言えます。しかし、この効果を最大限に引き出すためには、適切な管理と適切な貸出価格設定が必要です。

(5)固定資産税と都市計画税の節税

別荘の有効活用では、固定資産税や都市計画税の節税効果も期待できます。別荘を賃貸に出すことで、資産価値が上昇するのに対し、固定資産税や都市計画税の増加は抑制されます。

具体的には、固定資産税は物件の評価額に応じてかかる税金ですが、賃貸物件となると評価額は下がる傾向にあります。都市計画税も同様に、賃貸物件として運用することで評価額が下がり、税額が抑えられます。

【表1】

税金	通常の別荘	賃貸別荘
固定資産税	△	◎
都市計画税	△	◎

△：高額になる可能性がある ◎：節税効果が期待できる

ただし、節税効果を得るには適切な運用や申告が必要ですので、税務専門家の意見を得ることをおすすめします。

5. 別荘の有効活用で失敗しないためのポイント

(1)別荘活用の目的を明確にする

別荘の有効活用を成功させるための第一歩は、その目的を明確にすることです。別荘を収益物件として活用したいのか、節税対策として利用したいのか、あるいはセカンドハウスとしての利用価値を重視したいのか等、目的によって最適な活用方法が異なります。

以下に一例を示します。

目的	利用方法	詳細
収益化	賃貸	別荘を短期間または長期間で貸し出す
節税	賃貸	固定資産税や都市計画税の節税につながる
セカンドハウス	自身で利用	自身のリフレッシュの場として活用

どの目的にも対応できるような万能な方法は存在しないのが現実です。そのためまずは自身の目的を明確にし、それに見合った方法を選択することが重要です。複数の目的がある場合は、それぞれの目的がどの程度重要かを見極めてプライオリティをつけましょう。

(2)エリアの収益性を事前に調べる

別荘の有効活用を計画する際、重要なのが「エリアの収益性」です。すべての地域が同じようなリターンをもたらすわけではありません。

エリアの収益性を評価するためには、以下の3点を調査することが必要です。

1. 旅行者の来訪率：そのエリアにどれだけの観光客が訪れているかを調べます。旅行サイトのレビューや地域の観光統計データ等を参考にすると良いでしょう。
2. 地域の人気度：その地域がどれだけ人気があるか、または新たな観光地として注目されているか等を把握しておく必要があります。
3. 周辺施設の充実度：飲食店や観光スポット、温泉など、宿泊客が利用できる施設の数や質も重要です。

これらを総合的に判断し、エリアとしての収益性を評価します。一見手間と感じるかもしれませんが、この事前調査こそが別荘の有効活用の成功につながります。

(3)専門家に相談する

別荘の有効活用には、不動産の知識や市場動向に詳しい専門家の意見を取り入れることが一つの有効な手段です。

専門家に相談することで得られるメリットは大きく3つです。第一に、そのエリアの価格動向や需要予測を精確に把握することが可能となります。これによって、適切な賃料設定や改善策を立案する材料が得られます。

第二に、専門家は長年の経験から得たノウハウをもとに、適切な運用方法を提案してくれます。その中には、一般的に知られていないような独自の運用法も含まれるため、より効率的な別荘活用が可能となります。

最後に、トラブル発生時の対応策も提案してくれます。専門家は法律や契約に詳しいため、万一のトラブル発生時も安心です。

専門家を頼る際は、その経験値や実績を確認し、信頼できる方を選びましょう。

6. 別荘の有効活用のデメリット・注意点

(1)進捗管理が面倒

別荘の有効活用と言えば、貸し出し業を行いますが、その実施には進捗管理が必要となります。

まず、貸し出しを行うためには、物件の清掃やリフォームなどの準備が必要です。これらの作業は日々の進捗管理を欠かせません。また、施工業者との納期調整も重要なタスクとなります。

次に、実際に貸し出しを行う際には、契約の進行管理が求められます。契約書の準備、署名の確認、保証金の受け取りなど、様々な手続きを進めるための管理が必要です。

さらに、貸し出し後もトラブル発生時の対応や維持管理の進捗管理が必要となります。これらは、所有者自身が遠隔地から行うのは非常に手間がかかります。

以上のように、別荘の有効活用は、進捗管理が面倒というデメリットも存在します。ただし、これらの作業を専門家に依頼することで、手間を減らすことも可能です。

(2)運営に時間と手間がかかる

別荘の有効活用として、貸し出しを選択した場合、運営には必然的に時間と手間がかかります。

まず、貸出しをするためには、物件の清掃やメンテナンスが必要です。これらの業務は定期的に行う必要があり、特に短期間での貸出し（数日単位等）の場合、頻繁にこれらの作業を行う必要が生じます。

次に、お客様とのコミュニケーションも重要な業務の一つです。予約受付からチェックイン、チェックアウトまでの各種手続き、問い合わせ対応等、これも運営における時間と手間を要する業務です。

また、トラブルが発生した際の対応や、法令順守のための管理業務なども避けては通れません。

したがって、別荘の有効活用を考える際には、これらの運営業務にかかる時間と手間を考慮に入れることが重要です。管理業務を専門業者に委託するという選択肢もありますが、その場合は委託費用等のコストも考慮する必要があります。

(3)事前調査が難しい

別荘の有効活用における大きな課題のひとつが「事前調査の難しさ」です。特に、エリアの収益性や需要を的確に把握するのはハードルが高いもの。これらの情報は市場価格や観光需要、地域のイベントなど多岐にわたるため、一般的な物件とは異なり特殊な知識が必要となります。

例えば、以下のようなポイントが重要となります。

調査項目	内容
市場価格	同地域の不動産価格動向
観光需要	観光地としての人気度、季節性
地域情報	進行中の開発計画、イベント等

これらを見極めることで、適切な料金設定や運営計画を立てることができ、高い稼働率を維持することが可能となります。しかし、その調査が難易度高いため、専門家に依頼することも一つの手段です。

(4)利益にならない場合がある

別荘の有効活用には、必ずしも利益が発生するとは限らない点を認識しておくことが重要です。たとえば、賃料収入を見込んで別荘を貸し出す場合でも、入居者が見つからなかったり、維持管理費が賃料を上回るケースもあります。また、シーズンオフなど需要が低下する期間には収入が減少する可能性もあります。

表1. 別荘有効活用のリスク

リスク	詳細
入居者不足	入居者が見つからず賃料収入が見込めない
管理費用	維持管理費が想定以上にかかる
需要の季節性	需要が低下する期間がある

これらのリスクを考慮に入れた上で、適切な運営計画を立てることが別荘の有効活用には必要となります。

7. まとめ

別荘を有効活用することで、資産価値の維持や収益化、節税対策など多数のメリットがあります。年単位、月単位、数日単位での貸し出しは、維持管理費の削減や管理状態の改善、資産価値の向上へ繋がります。また、相続税評価額の減額効果や固定資産税と都市計画税の節税にもなります。

しかし、進捗管理や運営の手間、事前調査の難しさなどデメリットと注意点も存在します。失敗しないためには、別荘活用の目的を明確にし、エリアの収益性を事前に調べ、専門家に相談することが重要です。

別荘の有効活用は、適切な計画と管理により、大きな資産となる可能性があります。