宿泊コラム

2025年7月7日

民泊運営の第一歩！集客に強いポータルサイト選び方ガイド

1.はじめに：民泊運営開始と集客の重要性

「民泊」という言葉が身近になり、空き家や使わない部屋を活用して収益を得る手段として注目されています。民泊運営を始めるにあたり、まず考えなければならないのが「集客」です。

どんなに魅力的な宿泊施設を用意しても、ゲストに知ってもらえなければ予約には繋がりません。特に運営開始当初は、施設の認知度を高め、多くの人に利用してもらうための戦略が不可欠です。

効果的な集客を行うためには、インターネット上の「ポータルサイト」の活用が非常に重要となります。これらのサイトは、世界中あるいは国内の旅行者と宿泊施設を繋ぐ役割を果たしており、集客の強力な味方となります。

主な集客手段としては、以下のようなものが挙げられます。

オンライン旅行予約サイト（OTA）への掲載
SNSでの情報発信
独自のウェブサイト構築

しかし、多くの場合、OTAへの掲載が最も効率的かつ広範囲な集客に繋がります。次の章では、民泊運営において利用される様々な種類のポータルサイトについて詳しく見ていきましょう。

2.民泊運営に不可欠なポータルサイトの種類

(1)ゲスト集客に特化したオンライン旅行予約サイト（OTA）

民泊運営における最も重要な集客チャネルの一つが、オンライン旅行予約サイト（OTA）です。世界中から旅行者が利用しており、自分の物件を多くの潜在的なゲストに知ってもらうことができます。

主なOTAは以下の通りです。

サイト名	特徴
Airbnb	個性的な宿泊施設が多い、体験も提供
Booking.com	幅広い宿泊施設、多様な客層
Agoda	アジア市場に強い、お得な料金が多い
Expedia	世界的な旅行会社、航空券等と連携

これらのサイトでは、物件情報や写真、料金、空室状況などを掲載し、ゲストからの予約を受け付けます。サイトごとに利用者層や手数料体系が異なるため、ご自身の物件やターゲット層に合ったサイトを選ぶことが重要です。まずは主要なサイトへの登録から始めてみましょう。

(2)行政への届出・申請を行う公的システム

民泊を合法的に運営するためには、住宅宿泊事業法に基づき、都道府県知事等への届出が必要です。この手続きは、通常、「民泊制度運営システム」という公的なオンラインシステムを通じて行います。

このシステムは、ゲストを集客するポータルサイト（OTA）とは全く異なり、事業の開始、変更、廃止などの行政手続きを円滑に進めるためのものです。主な機能は以下の通りです。

事業届出: 新規に民泊事業を開始する際の申請
変更届出: 登録情報に変更があった場合の手続き
廃止届出: 事業を終了する際の手続き
定期報告: 年に一度、運営状況を行政に報告

システムへの登録や必要書類のアップロードなど、正確な情報入力が求められます。手続きの流れや必要書類は、各自治体によって詳細が異なる場合があるため、事前に確認することが重要です。このシステムを利用することで、行政手続きをオンラインで完了させることができ、運営開始への重要なステップとなります。

(3)運営管理や情報収集に役立つサイト

民泊運営を円滑に進めるためには、ゲスト集客だけでなく、運営管理や情報収集をサポートするサイトも重要です。これらのサイトは、日々の業務効率化や最新情報の把握に役立ちます。

例えば、以下のようなサイトがあります。

運営管理ツール提供サイト: 予約管理、メッセージ対応、清掃手配などを一元管理できるシステムを提供しています。
清掃代行マッチングサイト: 民泊専門の清掃業者を探し、依頼できるサービスです。
民泊関連情報サイト: 法改正情報、運営ノウハウ、成功事例などを発信しています。

特に運営管理ツールは、複数のポータルサイトを利用する場合に、予約の重複を防ぐ上で非常に有効です。

サイトの種類	主な機能	活用例
運営管理ツール提供サイト	予約・メッセージ一元管理、清掃・鍵の連携	複数サイトの予約を自動同期し、ダブルブッキング防止
清掃代行マッチングサイト	専門業者検索・手配、料金比較	安定した品質の清掃を確保し、ゲスト満足度向上
民泊関連情報サイト	法規制・税金情報、運営ノウハウ記事	最新情報を把握し、法令遵守や運営改善に活かす

これらのサイトを上手に活用することで、運営の手間を減らし、よりゲスト対応や集客活動に集中できるようになります。質の高い運営は、集客力アップにも繋がる重要な要素です。

3.集客力を高めるポータルサイト選びのポイント

(1)サイトの利用者数とターゲット層

民泊運営の集客において、どのポータルサイトを選ぶかは非常に重要です。まず確認すべきは、そのサイトがどれくらいのユーザーに利用されているか、そしてどのような層のゲストが多いかです。

利用者が多いサイトほど、多くの人の目に留まり、予約につながる可能性が高まります。特に、国際的な旅行者を呼び込みたいのか、それとも国内旅行者をメインターゲットにするのかによって、適したサイトは異なります。

例えば、

サイトの種類	主な利用者層	特徴
国際的な大手OTA	世界中の旅行者	幅広い層にアプローチ可能
国内に強い旅行サイト	日本の旅行者	地域に根差した集客に有利
特殊なコンセプトのサイト	特定の趣味・目的	ニッチな層に響く可能性

このように、ご自身の民泊施設のタイプや立地、提供したい体験に合わせて、最も集客したいターゲット層が多く利用しているサイトを選ぶことが、効果的な集客への第一歩となります。サイトの利用者数やターゲット層は、公式サイトの情報や運営者向けのヘルプページなどで確認できます。

(2)手数料体系や決済システム

ポータルサイトを選ぶ上で、手数料体系と決済システムは収益に直結するため、非常に重要なポイントです。

サイトによって手数料率は異なります。一般的に、予約が成立した際に売上に対して一定割合が徴収されます。

サイトの種類	主な手数料体系	特徴
主要OTA	予約売上に対する割合	サイトによって料率が異なる
特定ニーズ特化型	予約売上に対する割合など	ニーズに応じた柔軟な体系の場合も

また、サイトが提供する決済システムの利便性も確認しましょう。クレジットカード決済はもちろん、その他多様な支払い方法に対応しているか、入金サイクルはどのようになっているかなどを事前に把握しておく必要があります。

手数料率が低いほど手元に残る利益は増えますが、集客力やサポート体制なども含めて総合的に判断することが大切です。複数のサイトを比較し、ご自身の運営スタイルに合った手数料体系・決済システムを備えたサイトを選びましょう。

(3)運営者向けサポート体制

民泊運営が初めての方にとって、ポータルサイトのサポート体制は非常に重要です。トラブル発生時やシステムの操作方法など、困ったときに頼れる窓口があるかを確認しましょう。

提供されているサポートの種類には、以下のようなものがあります。

電話サポート
メール・チャットサポート
よくある質問（FAQ）
オンラインヘルプセンター
コミュニティフォーラム

特に、緊急時の対応や、外国人ゲストとのやり取りに関するアドバイスなど、具体的な困りごとへのサポートが手厚いサイトを選ぶと安心です。サイトによっては、以下のようなサポートを提供している場合もあります。

サポート内容	提供例
物件写真撮影のガイドや手配	プロの写真家紹介など
清掃業者や代行業者との連携支援	提携業者リストの提供など
法規制に関する情報提供	最新の民泊法に関する情報提供やセミナー案内

安心して運営を進めるためにも、契約前にどのようなサポートが受けられるのか、時間帯や対応言語なども含めて確認しておくことをお勧めします。

(4)予約管理機能と連携の容易さ

民泊運営において、複数のポータルサイトを利用する場合、予約のダブルブッキングを防ぐことが非常に重要です。そのため、ポータルサイトが提供する予約管理機能や、外部の管理システム（PMS：Property Management System）との連携の容易さを確認しましょう。

多くのポータルサイトは、カレンダー同期機能（iCal連携など）を備えています。これにより、あるサイトで予約が入ると、他のサイトのカレンダーにも自動的に反映され、重複予約のリスクを減らせます。

機能名	説明	重要度
カレンダー同期	複数サイトの予約状況を自動連携	高
PMS連携	外部の運営管理システムとの接続可否	高
モバイル対応	スマートフォンからの予約確認・変更のしやすさ	中

特に複数の物件を運営したり、多くのサイトを利用したりする場合は、予約管理の一元化が可能なシステム連携がスムーズに行えるサイトを選ぶことで、運営の手間を大幅に削減できます。サイト選びの際は、これらの機能の有無と使いやすさを必ず確認してください。

(5)掲載物件の露出機会とプロモーション

集客力を左右する重要な要素は、掲載物件がどれだけ多くのゲストの目に触れるかです。ポータルサイトによって、物件写真の掲載枚数制限や、検索結果での表示順位ロジックが異なります。

また、サイトが提供するプロモーション機能も確認しましょう。例えば、

サイト内広告: 特定の条件で検索したユーザーに優先的に表示される有料広告
特集掲載: 季節イベントやテーマに合わせた特集記事への掲載
割引プロモーション機能: 期間限定の割引設定や早期予約割引などの設定オプション

こうした機能の有無や使いやすさは、効果的な集客戦略を立てる上で非常に役立ちます。積極的に活用できるサイトを選ぶことで、物件の露出を増やし、予約につながる確率を高めることが期待できます。特に運営開始初期は、プロモーション機能を活用して認知度を高めることが有効です。

4.主要な集客向けポータルサイトの特徴と比較

(1)国際的な利用者層に強いサイト

民泊運営において、海外からのゲスト集客は非常に重要です。特に、多くの外国人観光客が利用するポータルサイトへの掲載は、集客の大きな鍵となります。

代表的な国際的サイトとしては、以下のようなものが挙げられます。

サイト名	特徴
Airbnb	世界最大級の民泊プラットフォーム。多様な宿泊形態に対応。
Booking.com	ホテル予約サイトとして有名ですが、民泊物件の掲載も増加。幅広い層に利用されます。
Expedia	世界展開している大手旅行予約サイト。ホテル、航空券などと併せて予約する利用者が多いです。

これらのサイトは、多言語対応はもちろん、海外からの決済に対応している点も強みです。リスティング作成時には、外国人ゲストに響くような英語での魅力的な紹介文や、日本の文化・地域の魅力を伝える工夫が効果的です。掲載手数料や、キャンセルポリシー、ハウスルールの設定など、サイトごとの規約を事前にしっかり確認しましょう。国際的なサイトを活用することで、世界中の旅行者にあなたの民泊物件を見つけてもらう機会が格段に増えるでしょう。

(2)国内旅行者に人気のサイト

国内旅行者を主なターゲットとする場合、日本国内での知名度が高く、多くの日本人ユーザーが利用するポータルサイトの活用が効果的です。これらのサイトは、日本人向けの細やかな検索条件や、国内の観光情報との連携が強い傾向があります。

代表的なサイトとしては、以下のようなものが挙げられます。

楽天トラベル
じゃらんnet
るるぶトラベル

これらのサイトは、長年日本の旅行市場で培ってきた信頼と実績があり、幅広い年齢層の国内旅行者が日常的に利用しています。特に楽天トラベルやじゃらんnetはポイントプログラムが充実しており、リピーター獲得にも繋がりやすいメリットがあります。

サイト名	特徴
Rakuten Oyado	楽天経済圏との連携が強く、ポイント利用者が多い
じゃらんnet	幅広い宿泊施設を網羅、多様なニーズに対応
るるぶトラベル	旅行情報誌との連携、観光情報が豊富

国内向けのサイトを利用することで、日本人の好みに合わせたサービス提供や情報発信を行いやすくなります。

(3)特定のニーズに特化したサイト

特定のターゲット層や宿泊スタイルに特化したポータルサイトも存在します。これらのサイトは、一般的なサイトでは見つけにくいニッチな需要に応える物件を探しているゲストにリーチするのに効果的です。

例として、以下のようなサイトがあります。

長期滞在向けサイト: 数週間から数ヶ月単位の滞在を希望するビジネス客や移住検討者向け。
ペット同伴可サイト: ペットと一緒に旅行したいゲストに特化。
ユニークな宿泊施設専門サイト: ログハウス、古民家、ツリーハウスなど、特徴的な物件を探すゲスト向け。

特化サイトのメリット	特化サイトのデメリット
特定のターゲットに効率的に集客	全体的なゲスト数は大手より少ない
競合が比較的少ない場合がある	手数料体系が異なることがある

これらのサイトは、あなたの物件が特定の強みを持っている場合に、その魅力を最大限にアピールし、マッチング率を高める有効な手段となり得ます。ただし、利用者が限定されるため、他のサイトとの併用を検討するのが一般的です。

5.ポータルサイトを最大限に活用する方法

(1)魅力を伝えるリスティング作成のコツ

ポータルサイトで多くのゲストの目に留まり、予約に繋げるためには、物件の魅力を最大限に伝えるリスティング（掲載情報）作成が非常に重要です。

まず、目を引く魅力的な写真が必要です。清潔感があり、部屋の広さや特徴がよくわかる高品質な写真を複数枚掲載しましょう。特にトップ画像は重要です。

次に、タイトルと説明文です。

タイトル: 物件のユニークな特徴や立地（例：「駅徒歩5分」「海が見える」「最大6名宿泊可」など）を簡潔に盛り込みましょう。
説明文: ターゲットゲストに響くような言葉を選び、具体的な魅力や設備、周辺情報を詳しく記載します。ストーリー性を加えるのも効果的です。

設備情報は正確に、漏れなく記載してください。ゲストが求めるアメニティやWi-Fi環境、調理器具の有無などは特に重要です。

項目	具体例
写真	清潔感、広さ、特徴がわかる高画質写真複数枚
タイトル	特徴や立地を明確に
説明文	具体的な魅力、設備、周辺情報
設備・アメニティ	Wi-Fi、キッチン、タオル、ドライヤーなど

これらの要素を丁寧に作り込むことで、ゲストの興味を引きつけ、予約に繋がりやすくなります。

(2)効果的な料金設定とカレンダー管理

集客力を高めるには、適切な料金設定と正確なカレンダー管理が非常に重要です。

料金設定のポイント

周辺相場を調査する: 近隣の類似物件の料金を把握し、競争力のある価格を設定します。
需要に応じて変動させる: 繁忙期やイベント開催時は料金を高く、閑散期は低くするなど、柔軟に対応します。ダイナミックプライシング機能を活用できるサイトもあります。
清掃料金や追加料金を明確にする: ゲストが予約前に総額を把握できるよう、全ての費用を明示します。

カレンダー管理の重要性

予約の重複を防ぐため、カレンダーは常に最新の状態に保つ必要があります。

管理項目	内容
予約可能日	ゲストが予約できる日を正確に設定
ブロック日	自己利用やメンテナンスで予約不可の日を設定
複数サイト連携	各サイトのカレンダーを同期させる（後述）

料金とカレンダーは、サイト上での物件の魅力を大きく左右します。正確かつ戦略的に管理することで、予約率向上に繋がります。

(3)ゲストとのコミュニケーション円滑化

ポータルサイトを通じたゲストとのコミュニケーションは、満足度向上とトラブル防止のために非常に重要です。予約前のお問い合わせから滞在中のサポート、チェックアウト後のレビュー依頼まで、迅速かつ丁寧な対応を心がけましょう。

多くのポータルサイトには、メッセージ機能が備わっています。

メッセージの確認頻度: 少なくとも1日1回はチェックし、問い合わせには24時間以内に返信するのが理想です。
テンプレート活用: よくある質問（チェックイン方法、Wi-Fiパスワードなど）への回答はテンプレートを用意しておくと効率的です。
多言語対応: 必要に応じて翻訳ツールを活用したり、多言語対応のゲストマニュアルを用意したりすることも検討しましょう。

以下のような情報提供も、ゲストの安心につながります。

タイミング	提供する情報（例）
予約確定後	物件へのアクセス方法、チェックイン手順の詳細
チェックイン前日	最終確認、緊急連絡先
滞在中	地域の情報（飲食店、観光スポット）、困った時の連絡先
チェックアウト後	感謝のメッセージ、レビュー依頼

サイトの機能（自動メッセージ送信など）を有効活用し、ゲストが快適に過ごせるようサポートしましょう。

(4)複数のサイトを併用する際の注意点

より多くのゲストにリーチするため、複数のポータルサイトを併用することは有効な戦略です。しかし、いくつかの注意点があります。

最も重要なのは、ダブルブッキングを防ぐことです。異なるサイトで同じ日程に予約が入ってしまうと、ゲストに迷惑をかけ、運営の信頼を損ないます。

複数のサイトを管理するためには、以下のような対策が必要です。

予約管理システム（PMS）の導入: 複数のサイトの予約状況を一元管理できます。多くの主要サイトと連携可能です。
サイト連携機能の活用: 一部のサイトには、カレンダー情報を自動で連携する機能があります。設定を確認しましょう。
手動でのカレンダー更新徹底: システム連携が難しい場合や、念のため、予約が入ったらすぐに全てのサイトのカレンダーをブロックする習慣をつけましょう。

また、サイトごとに異なる手数料や決済サイクル、利用規約があるため、それぞれのルールを正確に把握しておく必要があります。掲載情報の統一性も重要です。サイトによって写真のアップロード枚数や文章の文字数制限が異なる場合がありますが、基本的な物件情報や魅力を伝える内容は統一し、最新の状態に保つように心がけましょう。

6.民泊制度運営システムについて

(1)法的手続きにおける役割

民泊を合法的に運営するには、住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づいた行政への届出が必須です。この法的手続きにおいて重要な役割を果たすのが、「民泊制度運営システム」です。

このシステムは、国土交通大臣が指定する登録機関が運営しており、以下のような手続きに利用されます。

届出情報の提出:
- 住宅宿泊事業の開始を届け出る際に利用します。
- 届出者の情報、物件情報、管理業者情報などを入力・提出します。
定期報告:
- 年間の宿泊日数や宿泊者数などを報告する際に利用します。
その他:
- 届出情報の変更や廃業の届け出などにも使用します。

システムを通じて、行政は事業者の情報を一元管理し、適切な指導や監督を行います。そのため、民泊運営者は、このシステムへの正確な情報登録が法遵守の第一歩となります。

手続きの種類	システムでの主な操作内容
事業開始の届出	事業者情報、物件情報、管理業者情報等の入力・提出
事業報告（年1回）	宿泊日数、宿泊者数、稼働日数等の報告
変更・廃止	登録情報の変更、事業の廃止手続き

このシステムを利用しないと、民泊事業は違法となり、罰則の対象となる可能性があります。運営を開始する際は、必ずシステムを利用して必要な手続きを行いましょう。

(2)システム利用の一般的な流れ

民泊制度運営システムを利用する一般的な流れは以下の通りです。

アカウント登録とログイン
- システムにアクセスし、運営者情報でアカウントを作成します。
- 登録したIDとパスワードでログインします。
届出情報の入力
- 開設する民泊施設の詳細情報を入力します。
- 施設所在地、構造、設備、定員などの基本情報が必要です。
- 安全確保措置や衛生管理に関する情報も入力します。
添付書類のアップロード
- 必要書類（図面、本人確認書類など）をスキャンし、システムにアップロードします。
届出内容の確認と提出
- 入力した情報や添付書類に間違いがないか確認します。
- 問題がなければ、システムを通じて管轄の自治体に提出します。
審査と通知
- 提出後、自治体による審査が行われます。
- 審査が完了すると、システム上で届出番号などの通知を受け取ることができます。

このシステムを通じて、法に基づいた正確な情報を提出することが重要です。

(3)登録・入力時の確認事項

民泊制度運営システムへの登録・入力時には、以下の点に注意が必要です。正確な情報入力は、その後の手続きをスムーズに進めるために非常に重要となります。

正確な情報入力: 申請者の氏名、住所、連絡先、届出を行う物件の所在地、構造、設備など、全ての項目を正確に記載してください。
必要書類の準備: 物件の図面、本人確認書類、賃貸借契約書など、システム上でアップロードが必要な書類を事前に準備し、指定された形式（例: PDF, JPEG）に変換しておきましょう。
入力内容の確認: 全ての入力が完了した後、送信前に再度内容を慎重に確認してください。特に物件情報や申請者情報に誤りがないか重点的にチェックしましょう。
システム操作方法: システムの操作マニュアルを確認し、不明な点があれば自治体やシステムの問い合わせ窓口に確認することをおすすめします。

以下に、主な確認事項をまとめました。

確認事項	内容
申請者情報	氏名、住所、連絡先など
物件情報	所在地、構造、間取り、定員など
添付書類の形式	PDF, JPEGなど指定された形式か
入力内容の整合性	申請書類とシステム入力内容に相違がないか

これらの点に留意することで、登録・入力作業を円滑に進めることができます。